商業地產模式有哪些

一、只租不售

這一(yi)(yi)類通常把物業(ye)建成(cheng)(cheng)以后(hou)形成(cheng)(cheng)獨立的(de)(de)產(chan)權，通常招(zhao)商合作，以租金作為(wei)主要的(de)(de)收入來源，目的(de)(de)是什么呢?是通過產(chan)權形成(cheng)(cheng)之后(hou)，物業(ye)通過商業(ye)運營包裝(zhuang)進入資(zi)(zi)本市(shi)場，獲(huo)取良(liang)好的(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)，這個(ge)金融(rong)市(shi)場一(yi)(yi)般來說有(you)多次(ci)(ci)融(rong)資(zi)(zi)，第(di)一(yi)(yi)次(ci)(ci)通常都是我們(men)講(jiang)的(de)(de)銀(yin)行的(de)(de)抵押融(rong)資(zi)(zi)；第(di)二次(ci)(ci)經(jing)濟評估會是我們(men)講(jiang)的(de)(de)基金會、信用憑證等等這些(xie)融(rong)資(zi)(zi)，以后(hou)每次(ci)(ci)經(jing)過價值不(bu)斷包裝(zhuang)以后(hou)，融(rong)資(zi)(zi)不(bu)斷的(de)(de)縮短，這是第(di)一(yi)(yi)種模式(shi)。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

2、直接出售

這種模(mo)式(shi)(shi)(shi)是商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)最原始(shi)的(de)模(mo)式(shi)(shi)(shi)，隨著商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)逐(zhu)漸的(de)火(huo)爆，單純的(de)出(chu)售(shou)開(kai)(kai)(kai)(kai)始(shi)不(bu)(bu)再(zai)適應商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)發(fa)(fa)(fa)展。由于(yu)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)具有(you)(you)“總價高、利(li)潤率及(ji)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)風險較高、投(tou)資(zi)(zi)(zi)回收(shou)期長”等(deng)特點，使(shi)有(you)(you)能力(li)全額購(gou)買(mai)(mai)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)實在少而甚少；即(ji)使(shi)有(you)(you)能力(li)購(gou)買(mai)(mai)，理性的(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)也不(bu)(bu)愿將(jiang)大筆資(zi)(zi)(zi)金積壓(ya)在投(tou)資(zi)(zi)(zi)回收(shou)期如(ru)此(ci)漫長的(de)項(xiang)目上(shang)。這使(shi)得開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)在開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)時不(bu)(bu)免會面(mian)臨兩難(nan)局面(mian)。一難(nan)是，開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)用于(yu)整(zheng)體(ti)出(chu)售(shou)時，難(nan)找到(dao)買(mai)(mai)家，開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)資(zi)(zi)(zi)金無法回籠；二難(nan)是，自(zi)己經營時，不(bu)(bu)得不(bu)(bu)由于(yu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)回收(shou)期過長而承受(shou)巨大的(de)資(zi)(zi)(zi)金壓(ya)力(li)，無法盡快回收(shou)資(zi)(zi)(zi)金投(tou)入其他(ta)項(xiang)目的(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)，影響整(zheng)體(ti)運(yun)作。開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)為了解(jie)決自(zi)身的(de)困(kun)境(jing)，不(bu)(bu)得不(bu)(bu)想(xiang)辦法在開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)經營模(mo)式(shi)(shi)(shi)上(shang)有(you)(you)所創(chuang)新。于(yu)是大部分高檔(dang)寫字樓(lou)都采用只租(zu)不(bu)(bu)售(shou)或租(zu)售(shou)并舉的(de)方式(shi)(shi)(shi)入市。

三、租售結合

這種通(tong)常(chang)(chang)是投資(zi)(zi)商(shang)和(he)開發商(shang)把(ba)其中(zhong)的(de)(de)(de)部分(fen)物(wu)業出租；另一(yi)方面銷(xiao)售，也(ye)有兩(liang)種方式，一(yi)種是底層(ceng)銷(xiao)售，最(zui)典型的(de)(de)(de)就(jiu)是大連(lian)萬達，把(ba)一(yi)樓留下(xia)來，二(er)樓三樓賣(mai)給沃爾瑪(ma)，其實大連(lian)萬達嘗到很(hen)多的(de)(de)(de)甜(tian)頭，那一(yi)層(ceng)銷(xiao)售價(jia)(jia)(jia)格通(tong)常(chang)(chang)是市場(chang)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)兩(liang)到三倍，最(zui)高的(de)(de)(de)賣(mai)到十九萬一(yi)平米，沃爾瑪(ma)主力店起了很(hen)重(zhong)要的(de)(de)(de)作用。這個作用我信它(ta)為(wei)(wei)“拖”，這個“拖”實際上當的(de)(de)(de)好，為(wei)(wei)了沃爾瑪(ma)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)的(de)(de)(de)提升，它(ta)是主力店，或者是遠期(qi)的(de)(de)(de)回報起了決定性的(de)(de)(de)作用。為(wei)(wei)什么租售結合呢？大多數是迫于資(zi)(zi)金的(de)(de)(de)壓(ya)力，通(tong)過賣(mai)掉(diao)一(yi)部分(fen)后套現(xian)，租的(de)(de)(de)部分(fen)也(ye)為(wei)(wei)后期(qi)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)本融資(zi)(zi)留下(xia)后路，這是住宅地產的(de)(de)(de)開發模式和(he)商(shang)業地產開發模式的(de)(de)(de)比較。

規劃設計商業地產要注意什么

一、交通體系

規劃設計中最重要(yao)(yao)的是(shi)交通體(ti)系(xi)。第(di)一是(shi)平面(mian)交通體(ti)系(xi)，人(ren)車(che)(che)要(yao)(yao)分流，人(ren)流出(chu)入的大(da)門(men)口(kou)不(bu)要(yao)(yao)緊挨著車(che)(che)出(chu)入口(kou)。第(di)二考慮垂(chui)直(zhi)交通體(ti)系(xi)要(yao)(yao)合理(li)，方(fang)便(bian)人(ren)流上下(xia)。第(di)三卸貨區要(yao)(yao)合理(li)安排。多數做法是(shi)放在地下(xia)室，保證地面(mian)整(zheng)潔，消費者看不(bu)到(dao)貨車(che)(che)，尤其是(shi)建材(cai)、超市等(deng)，這(zhe)樣比較方(fang)便(bian)顧(gu)客。

二、高度和荷載

不(bu)(bu)同的(de)產品對(dui)高度(du)、荷載的(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)是(shi)截然不(bu)(bu)同的(de)。超市最少要(yao)(yao)(yao)1噸(dun)，圖書要(yao)(yao)(yao)2噸(dun)，建材要(yao)(yao)(yao)4噸(dun)。做餐飲(yin)樓板要(yao)(yao)(yao)降板，要(yao)(yao)(yao)排油，排水(shui)。不(bu)(bu)考慮是(shi)行不(bu)(bu)通的(de)。所以(yi)招商在前面，設計就(jiu)更合理一些。

三、成本控制

1、集權控制

選擇(ze)施工隊伍，招(zhao)投標(biao)，集中采購，都以(yi)集權控制(zhi)為主，各公司、各部門各自為政是控制(zhi)不(bu)好(hao)成本的。

2、準決算管理

所有(you)項目全(quan)部(bu)施(shi)工圖出齊，預算做好(hao)，與(yu)施(shi)工單(dan)位簽訂(ding)準決(jue)算合同，凡是沒有(you)圖紙變更(geng)，就不再(zai)決(jue)算，這樣(yang)可以很好(hao)堵塞內部(bu)管理的漏洞。

3、從設計上控制成本(ben)

成(cheng)本控(kong)制的關鍵是設(she)計成(cheng)本控(kong)制，要實行帶造價控(kong)制的圖(tu)紙設(she)計，才能真(zhen)正把好成(cheng)本關。

四、物業管理

物業(ye)管理(li)是(shi)(shi)購(gou)物中心(xin)能(neng)否(fou)保(bao)值升值的關鍵。購(gou)物中心(xin)的物業(ye)管理(li)不同于住宅的物業(ye)管理(li)。商(shang)業(ye)物業(ye)管理(li)很重要(yao)一(yi)點內容，就(jiu)是(shi)(shi)需(xu)要(yao)補充招(zhao)商(shang)。任何一(yi)個(ge)店(dian)的招(zhao)商(shang)工作結束(shu)后，并不意味著招(zhao)商(shang)就(jiu)結束(shu)了。所(suo)有(you)的商(shang)店(dian)在開(kai)業(ye)一(yi)年內，租(zu)戶(hu)置換(huan)率(lv)達到20%-40%，只有(you)等到開(kai)業(ye)三年穩定后，租(zu)戶(hu)置換(huan)率(lv)才可能(neng)降(jiang)至2%-3%。