【地(di)(di)鐵(tie)房(fang)投資】投資地(di)(di)鐵(tie)房(fang)需(xu)要注意(yi)什(shen)么 地(di)(di)鐵(tie)房(fang)投資需(xu)謹慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關注地(di)鐵的(de)走向以(yi)及與其他線路的(de)連接(jie)位置；要留(liu)意區域的(de)整體規劃狀(zhuang)況；要分析區域目前的(de)狀(zhuang)況，包括消費水平、人口狀(zhuang)況以(yi)及商業氛圍等。

“三不(bu)要”：周邊人(ren)口過(guo)于稀少的(de)地(di)段，不(bu)要過(guo)早地(di)入(ru)市(shi)；沒有成熟商(shang)業氛圍支撐(cheng)或規劃支撐(cheng)的(de)項(xiang)目，不(bu)要過(guo)早入(ru)市(shi)；開發商(shang)實力不(bu)明(ming)確的(de)項(xiang)目，不(bu)要提前(qian)入(ru)市(shi)。

地鐵房投(tou)資需謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)(de)(de)升值空間大(da)小，一(yi)定程度上(shang)是由需求量決定的(de)(de)(de)。簡單來說，是一(yi)個(ge)這樣的(de)(de)(de)規律：大(da)量外(wai)來人口(kou)存在(zai)，原有(you)城內用地(di)有(you)限以及地(di)鐵沿線規劃(hua)合理，是地(di)鐵沿線升級潛(qian)力(li)大(da)小的(de)(de)(de)決定性因素。比(bi)如(ru)說北京輕軌一(yi)開通，兩(liang)側2公里內的(de)(de)(de)住宅均(jun)價(jia)就上(shang)漲了10-20%；而(er)(er)(er)天(tian)津(jin)的(de)(de)(de)地(di)鐵開通時(shi)，周(zhou)邊房價(jia)卻沒有(you)這么明顯變(bian)化，反而(er)(er)(er)是經濟開發(fa)區(qu)因為“環渤海戰略”房價(jia)大(da)幅上(shang)揚，進而(er)(er)(er)帶(dai)動一(yi)批房產(chan)投(tou)資(zi)資(zi)金進入天(tian)津(jin)，推動了后兩(liang)季均(jun)價(jia)的(de)(de)(de)大(da)幅上(shang)揚。可見地(di)鐵沿線的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)價(jia)值高(gao)并(bing)不是一(yi)定的(de)(de)(de)。在(zai)選擇(ze)投(tou)資(zi)時(shi)，應充分考慮城市的(de)(de)(de)潛(qian)在(zai)住房需求量和城市的(de)(de)(de)大(da)投(tou)資(zi)環境。

地鐵房需要提前考(kao)慮的環(huan)境因素(su)有：

1、城市經(jing)濟(ji)是否(fou)能保持穩定(ding)增長?

2、未來房產政策是(shi)否有所(suo)調整?是(shi)否有更多的有力政策保證房產的價值的上升?

3、這一(yi)地(di)區是否是政(zheng)府規劃發展的地(di)區?

4、房產周邊是否有完善的生活(huo)配套?

二、分析價格成長空間

實際上(shang)地(di)鐵房(fang)已(yi)經存在一定的泡沫(mo)，衡(heng)量它是否(fou)還具有投(tou)資(zi)(zi)價(jia)值，是否(fou)在正常的投(tou)資(zi)(zi)價(jia)值增長范(fan)圍內(nei)，這些需要通過客觀的數據來(lai)衡(heng)量。

建議在關注未來(lai)價(jia)格上漲空間方(fang)面，可以參(can)考以下(xia)數據：

1、從城市核心向外輻射，參(can)考同在一環形范圍內(nei)其他(ta)地區的房價(jia)。

2、計(ji)算本地區租金(jin)與(yu)房價比，與(yu)本市平均(jun)水(shui)平及成熟社(she)區的數據(ju)做(zuo)對(dui)比。如果兩個(ge)數據(ju)價格(ge)差(cha)超過30%，就應該具體分析存在差(cha)距的原因；

3、樓盤開發(fa)商及(ji)物(wu)業等一些常規樓(lou)盤的比較數據在此(ci)也依舊(jiu)有(you)效(xiao)。

因此地鐵房(fang)(fang)不能盲目(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，需要(yao)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者認真(zhen)地考(kao)察和比(bi)(bi)較(jiao)，因為(wei)房(fang)(fang)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的流動性(xing)非常差(cha)，投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)周期比(bi)(bi)較(jiao)長，這樣投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)風險的可控性(xing)不強，管理難度(du)比(bi)(bi)較(jiao)大，精力投(tou)(tou)放(fang)比(bi)(bi)較(jiao)多。但是(shi)適當的房(fang)(fang)產(chan)特別是(shi)地鐵房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)，在高資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)人群(qun)的投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)組合中還(huan)是(shi)發(fa)揮了“定(ding)海(hai)神針”的高價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認為，地(di)鐵(tie)物業(ye)的這種升值潛(qian)力，在中低端住(zhu)宅(zhai)(zhai)上將體現得更為明(ming)顯。而對于(yu)豪宅(zhai)(zhai)，是否(fou)在交(jiao)通干道(dao)沿(yan)線意義不(bu)是很大，不(bu)像(xiang)普通中低端住(zhu)宅(zhai)(zhai)，可以因地(di)鐵(tie)的橫空出世帶來前所(suo)未有的機遇(yu)，而寫字樓項目從中受(shou)益的可能性更突出。

四、地鐵商鋪

地(di)鐵商鋪作為固定資產投資，回報(bao)期應該控制(zhi)在(zai)10年左右，地(di)段不同(tong)決定了商鋪的(de)投資發展方向不同(tong)，回報(bao)期也就(jiu)有較(jiao)大(da)差別，盲(mang)目投資必然會(hui)造成(cheng)損失。理性的(de)購(gou)房者(zhe)應當更關注樓(lou)盤物業本身的(de)規(gui)劃設計和綜合品質。

五、地鐵上蓋物業

有(you)公開數據資料顯示，地鐵上蓋(gai)物業(ye)價格平(ping)均要高于(yu)同(tong)(tong)片區同(tong)(tong)等素質物業(ye)30%以上。一項統計(ji)數據表明，在國際城市規劃中，地鐵上蓋(gai)物業(ye)已經成為發展潛力(li)最大、實(shi)用程度最高、抗(kang)風險能力(li)最強的城市高效(xiao)物業(ye)形(xing)式。地鐵上蓋(gai)物業(ye)即(ji)結合地鐵站點(dian)的建設向上拓展空間(jian)，構建軌道站點(dian)綜(zong)合體，將交通(tong)接駁、商業(ye)、辦公、居住等需求整體化解決，實(shi)現最大化的土地利用。

六、謹防透支其未來的房價

對于(yu)購(gou)房者(zhe)而(er)言，如(ru)果是自住型購(gou)房，出(chu)于(yu)居住習慣或(huo)者(zhe)辦公需(xu)要，當然可(ke)以(yi)持有(you)(you)，而(er)對于(yu)部分投資(zi)型的客戶(hu)而(er)言，必須考慮較(jiao)長時(shi)間的資(zi)金(jin)(jin)風(feng)險，在(zai)資(zi)金(jin)(jin)實力比較(jiao)強的情(qing)況(kuang)下，持有(you)(you)作為長期投資(zi)的產品(pin)或(huo)許(xu)可(ke)行，但(dan)是并不是一個很(hen)好的投資(zi)渠道。在(zai)“地(di)鐵房”普(pu)遍上漲的情(qing)況(kuang)下，有(you)(you)可(ke)能(neng)會透支其(qi)未來的房價(jia)，即在(zai)輕軌交付之后，其(qi)房價(jia)的上升(sheng)仍(reng)然需(xu)要一個過程，而(er)此時(shi)已(yi)經(jing)有(you)(you)些漲得過頭了，所(suo)以(yi)購(gou)房還需(xu)冷靜，謹(jin)慎購(gou)買。