【地鐵房投資(zi)】投資(zi)地鐵房需(xu)要注意(yi)什么 地鐵房投資(zi)需(xu)謹慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三(san)要”：要關注(zhu)地鐵的走向以(yi)及與其他線路的連(lian)接位置；要留意(yi)區(qu)域(yu)的整體規(gui)劃(hua)狀況；要分析(xi)區(qu)域(yu)目(mu)前的狀況，包括消費水平、人口狀況以(yi)及商(shang)業氛圍(wei)等(deng)。

“三(san)不(bu)要(yao)”：周邊(bian)人(ren)口過于稀少的地(di)段(duan)，不(bu)要(yao)過早地(di)入市；沒(mei)有成熟商業氛圍支撐或規(gui)劃支撐的項目(mu)，不(bu)要(yao)過早入市；開發商實力不(bu)明(ming)確(que)的項目(mu)，不(bu)要(yao)提前入市。

地鐵房投資需(xu)謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)升(sheng)值(zhi)空間大小，一(yi)定(ding)程(cheng)度上(shang)是(shi)由需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)量決定(ding)的(de)。簡(jian)單來說(shuo)，是(shi)一(yi)個這樣的(de)規(gui)律：大量外來人口(kou)存在，原有城內用(yong)地(di)有限以及地(di)鐵(tie)沿線規(gui)劃合理，是(shi)地(di)鐵(tie)沿線升(sheng)級(ji)潛(qian)力(li)大小的(de)決定(ding)性(xing)因(yin)素。比如說(shuo)北京輕軌(gui)一(yi)開(kai)通，兩側2公里(li)內的(de)住宅(zhai)均(jun)(jun)價就上(shang)漲了(le)10-20%；而(er)天津(jin)的(de)地(di)鐵(tie)開(kai)通時，周邊(bian)房價卻沒(mei)有這么明顯變化，反而(er)是(shi)經濟開(kai)發(fa)區因(yin)為“環渤海戰略”房價大幅上(shang)揚(yang)，進而(er)帶(dai)動一(yi)批(pi)房產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)金進入天津(jin)，推動了(le)后兩季均(jun)(jun)價的(de)大幅上(shang)揚(yang)。可見地(di)鐵(tie)沿線的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)價值(zhi)高并不是(shi)一(yi)定(ding)的(de)。在選擇投(tou)(tou)資(zi)(zi)時，應(ying)充分考慮城市的(de)潛(qian)在住房需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)量和城市的(de)大投(tou)(tou)資(zi)(zi)環境。

地鐵房需要提前考慮的環(huan)境因(yin)素有：

1、城市經濟是否能保持穩定增長?

2、未(wei)來房產政(zheng)(zheng)策是否有所調整(zheng)?是否有更多的(de)有力(li)政(zheng)(zheng)策保證房產的(de)價值(zhi)的(de)上升?

3、這一(yi)地區(qu)是否是政府規劃(hua)發(fa)展的地區(qu)?

4、房產(chan)周邊是否有完善的生活配套?

二、分析價格成長空間

實際上地鐵房已經存在一定的泡沫，衡(heng)量(liang)它(ta)是(shi)否(fou)(fou)還(huan)具(ju)有投(tou)資(zi)價(jia)值，是(shi)否(fou)(fou)在正常(chang)的投(tou)資(zi)價(jia)值增長范圍內，這(zhe)些需要(yao)通過客觀(guan)的數據來衡(heng)量(liang)。

建議在關(guan)注(zhu)未來(lai)價格上漲空間方(fang)面，可以參考以下(xia)數據：

1、從(cong)城市核心向外輻射(she)，參考(kao)同在一(yi)環(huan)形范圍內其他地(di)區的(de)房價。

2、計算本地區租金與房價比，與本市平(ping)均水平(ping)及成熟社(she)區的數(shu)據(ju)做對比。如(ru)果兩個數(shu)據(ju)價格差超過(guo)30%，就應該具體分析(xi)存在差距的原因；

3、樓盤開發商及(ji)物業等一些常規樓盤的比較數據在此也依(yi)舊有效。

因此地鐵房(fang)(fang)不能盲目(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，需要投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者認(ren)真地考察和比(bi)較，因為(wei)房(fang)(fang)產(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)的流動(dong)性非(fei)常差，投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)周期比(bi)較長，這樣投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)風險的可控性不強，管理難度(du)比(bi)較大，精(jing)力投(tou)(tou)放比(bi)較多。但是(shi)適當(dang)的房(fang)(fang)產(chan)(chan)特別(bie)是(shi)地鐵房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，在高(gao)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)人群的投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)組合中(zhong)還是(shi)發(fa)揮了“定海神(shen)針”的高(gao)價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認為(wei)，地鐵(tie)物業的這種升值潛力，在(zai)中(zhong)(zhong)低端住宅(zhai)上將體現得更為(wei)明顯。而(er)對于(yu)豪宅(zhai)，是否在(zai)交通干(gan)道沿線(xian)意(yi)義不是很大，不像普(pu)通中(zhong)(zhong)低端住宅(zhai)，可以因地鐵(tie)的橫(heng)空出世帶來前所未有的機遇，而(er)寫字樓項目從中(zhong)(zhong)受益的可能性更突出。

四、地鐵商鋪

地鐵商鋪作(zuo)為固定資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)，回報期應(ying)該(gai)控制在10年左右，地段(duan)不(bu)同(tong)決(jue)定了商鋪的(de)投資(zi)(zi)發展方向(xiang)不(bu)同(tong)，回報期也就有(you)較(jiao)大差(cha)別，盲目投資(zi)(zi)必然(ran)會造成損失。理(li)性的(de)購房者應(ying)當更關(guan)注樓盤物業本身的(de)規劃設計和綜合品質。

五、地鐵上蓋物業

有公開(kai)數據資(zi)料顯示(shi)，地鐵上蓋物(wu)業(ye)價(jia)格平(ping)均要高(gao)于同片(pian)區同等(deng)素質物(wu)業(ye)30%以上。一(yi)項統計數據表(biao)明，在國際(ji)城市(shi)規劃中，地鐵上蓋物(wu)業(ye)已經成為發展(zhan)潛(qian)力最(zui)大、實用(yong)程度最(zui)高(gao)、抗風險能力最(zui)強的(de)城市(shi)高(gao)效物(wu)業(ye)形式。地鐵上蓋物(wu)業(ye)即結(jie)合地鐵站(zhan)點的(de)建設向上拓(tuo)展(zhan)空(kong)間，構建軌道站(zhan)點綜合體(ti)，將交通(tong)接(jie)駁、商業(ye)、辦公、居住等(deng)需求(qiu)整體(ti)化解(jie)決(jue)，實現最(zui)大化的(de)土地利用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對(dui)于購(gou)(gou)房(fang)者而言，如(ru)果是(shi)自住(zhu)型購(gou)(gou)房(fang)，出于居住(zhu)習慣或(huo)者辦公需要，當然(ran)可(ke)以(yi)(yi)持有，而對(dui)于部(bu)分投(tou)資型的(de)(de)客戶而言，必須考(kao)慮較長(chang)時(shi)間的(de)(de)資金風險，在(zai)資金實力(li)比(bi)較強的(de)(de)情(qing)況下，持有作為長(chang)期投(tou)資的(de)(de)產品或(huo)許可(ke)行(xing)，但是(shi)并(bing)不是(shi)一個(ge)很(hen)好的(de)(de)投(tou)資渠道。在(zai)“地鐵房(fang)”普(pu)遍上(shang)漲(zhang)的(de)(de)情(qing)況下，有可(ke)能會透支其未來的(de)(de)房(fang)價(jia)，即在(zai)輕(qing)軌交付之后(hou)，其房(fang)價(jia)的(de)(de)上(shang)升(sheng)仍然(ran)需要一個(ge)過(guo)程，而此時(shi)已經有些漲(zhang)得過(guo)頭了(le)，所(suo)以(yi)(yi)購(gou)(gou)房(fang)還需冷(leng)靜，謹(jin)慎購(gou)(gou)買。