什么是公寓式住宅

公(gong)寓(yu)式(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)(zhai)，相對于獨(du)院獨(du)戶(hu)的西式(shi)(shi)別(bie)墅住(zhu)宅(zhai)(zhai)而(er)言。公(gong)寓(yu)是商業地產投資中最為廣(guang)泛的一種(zhong)地產形(xing)式(shi)(shi)，而(er)公(gong)寓(yu)式(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)(zhai)是集合了(le)公(gong)寓(yu)與普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)二者各自特(te)點的一種(zhong)新型房地產術語(yu)。

公寓式住宅一般建(jian)在大城市，大多(duo)數是(shi)高(gao)層，標準較高(gao)，每一層內有(you)若干單(dan)戶獨用的套房，包括(kuo)臥(wo)室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供(gong)一些常常往來(lai)的中外客商及其(qi)家眷中短期租用。

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公寓式住宅的優缺點

1、住宅式公寓

（1）住宅式公寓優點

①使用成本相比而言較低。產(chan)權70年，可(ke)(ke)商(shang)貸，亦(yi)可(ke)(ke)公(gong)積金貸，貸款(kuan)成數(shu)高，利率較商(shang)務公(gong)寓便(bian)宜(yi)，物業、水、電(dian)、煤等按民用收費。

②舒適度更高。住宅(zhai)式公(gong)寓(yu)的居住舒適度明(ming)顯(xian)優于商務(wu)型(xing)公(gong)寓(yu)，每(mei)個標(biao)準(zhun)層(ceng)設(she)置的公(gong)寓(yu)間(jian)數不(bu)超過20間(jian)，電梯配比多為每(mei)層(ceng)1:10，多數通有(you)燃氣管道，不(bu)影(ying)響正常的家(jia)庭生(sheng)活。

③稅費較低。住(zhu)宅性質的公(gong)寓(yu)交契(qi)稅按照90㎡以下普通住(zhu)宅的契(qi)稅比例交1%。這也是其優于商務型公(gong)寓(yu)的特點之一，便于今(jin)后轉手。

（2）住宅式(shi)公寓缺(que)點(dian)

①功能受(shou)限(xian)。只能居住，小區不允(yun)許辦公。

②售價較(jiao)高(gao)。住宅式公(gong)寓單價一般高(gao)于(yu)普通住宅，也高(gao)于(yu)商務型(xing)公(gong)寓。

2、商務型公寓

（1）商務型公寓優點

①商住兩用。既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能;在部分城市還可注冊公司，價格相對寫字樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可做酒店或辦(ban)公點。易轉手，適合投資。

②商(shang)務公(gong)寓的房(fang)屋建(jian)設標準不(bu)同，如(ru)果按照公(gong)建(jian)相關要求，人(ren)防和消防等建(jian)設標準都較(jiao)高(gao)。

（2）商務型公寓缺點(dian)

①商業用(yong)地40年，比住宅的70年縮水嚴重。

②每層住戶(hu)較(jiao)(jiao)多(duo)，10-20戶(hu)，中間隔以長(chang)形樓道，尤(you)其(qi)是處(chu)于(yu)陰面的(de)住戶(hu)，采光(guang)較(jiao)(jiao)差(cha)，且多(duo)數存在衛(wei)生(sheng)間無窗(chuang)戶(hu)、廚房(fang)過小或廚房(fang)呈開放式等問題，造成其(qi)居(ju)住舒適度低于(yu)住宅型公寓。此外，住戶(hu)多(duo)，且商住兩用，各色人等出入，較(jiao)(jiao)為嘈雜，安全性也較(jiao)(jiao)弱。

③按(an)公建用途規定，其物業、水、電(dian)、氣等為商(shang)業收(shou)費，較(jiao)民用收(shou)費貴。

④設(she)(she)計(ji)導向(xiang)不同，公(gong)共建(jian)筑(zhu)物業受朝向(xiang)、采光、進深等(deng)限制較少，而住宅(zhai)(zhai)(zhai)的要(yao)求較高。住宅(zhai)(zhai)(zhai)型公(gong)寓建(jian)筑(zhu)間距、采光一(yi)般是按照住宅(zhai)(zhai)(zhai)規劃(hua)設(she)(she)計(ji)標準(zhun)嚴格(ge)執行；而商住型公(gong)寓一(yi)般位于城市的繁華地段和商務服(fu)務范圍中，其建(jian)筑(zhu)日照間距、建(jian)筑(zhu)設(she)(she)計(ji)等(deng)按照公(gong)共建(jian)筑(zhu)標準(zhun)執行。

公寓式住宅可以落戶嗎

購買(mai)商用公寓是不(bu)能入(ru)戶(hu)的，盡管(guan)不(bu)少商用公寓地處市(shi)中心，鄰近還(huan)有名校，但因(yin)不(bu)能落戶(hu)也無法(fa)入(ru)讀校園，這對一向以名校學位優(you)勢(shi)備受(shou)銷售(shou)寵愛的老城區物業來說，其后期利潤將大打折(zhe)扣。

如何挑選公寓式住宅

1、首先看是不是旺地，挑(tiao)選公寓的人(ren)，會更注(zhu)重公寓周邊(bian)配套和(he)(he)交(jiao)通(tong)，比如(ru)是否(fou)靠(kao)近公交(jiao)站，周邊(bian)是否(fou)有便利店、超市、豐富的食肆(si)和(he)(he)商(shang)場等(deng)。

2、其(qi)次看物管和(he)(he)開發商，由于購買(mai)公(gong)寓(yu)基本(ben)上(shang)算是(shi)一種長(chang)線投資，所以(yi)開發商的(de)實力和(he)(he)物業(ye)服務公(gong)司的(de)管理水平(ping)，也將是(shi)決定公(gong)寓(yu)值的(de)關鍵。

3、看是否(fou)配(pei)齊家具家電，大部分之所以買(mai)公寓型產(chan)品，也有(you)一方面(mian)是因為這類產(chan)品有(you)基(ji)本(ben)裝修，不(bu)必太費(fei)心(xin)機搞裝修。如果公寓的(de)裝修是由設(she)計師(shi)精(jing)心(xin)打造(zao)，再配(pei)齊家具家電，就更(geng)利于吸引高端住戶。

4、看區(qu)域(yu)規劃(hua)前景怎么樣，一(yi)些(xie)位于未來商(shang)務區(qu)的公寓產品，由于配套(tao)交通(tong)以及產業(ye)還沒成熟，價格會相對低廉。但購買前一(yi)定(ding)要先研究區(qu)域(yu)規劃(hua)，比如(ru)產業(ye)支持、交通(tong)、是否有足夠的高端群體等。

公寓式住宅購買流程

1、首(shou)先需要(yao)訂(ding)立(li)買賣合同(tong)：房(fang)產(chan)買賣雙(shuang)方通過接洽協商，對所(suo)交(jiao)易房(fang)產(chan)的坐落位置、產(chan)權狀況(kuang)及銷售(shou)價格達成共識之(zhi)后，買賣雙(shuang)方即要(yao)簽(qian)訂(ding)一份正(zheng)式(shi)的房(fang)產(chan)買賣合同(tong)。

2、其次是(shi)要接受房(fang)(fang)地產交(jiao)易管(guan)理部門的審查：房(fang)(fang)產交(jiao)易雙方向房(fang)(fang)產所在地房(fang)(fang)產交(jiao)易管(guan)理部門辦理申請手(shou)續后，管(guan)理部門要查驗有關的證件，并由(you)估價人員對交(jiao)易的房(fang)(fang)產進行估價。

3、接著就是立契過戶，繳(jiao)納稅費：房(fang)地產交易(yi)管(guan)理部(bu)門(men)根據(ju)產權性(xing)質和購(gou)買(mai)對象(xiang)，按審批(pi)權限申報有關負責人審核(he)批(pi)準后，經辦人將通(tong)知買(mai)賣雙(shuang)方(fang)辦理立契手(shou)續。

4、最后就是辦理產(chan)(chan)(chan)權(quan)轉移過(guo)戶手續：房(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)雙(shuang)方經(jing)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)交易(yi)所(suo)辦理買(mai)賣(mai)過(guo)戶手續后，買(mai)方應持房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)交易(yi)所(suo)發給的(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)買(mai)賣(mai)契約，到(dao)相關部門換取新的(de)房(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)證。