買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買店鋪前，一定(ding)要(yao)實地考察，認真評估一下，看(kan)看(kan)這(zhe)個店鋪周圍的人流量大不(bu)大，轉化率高不(bu)高、購買力強不(bu)強。此外，還要(yao)測算(suan)贏(ying)下租(zu)金(jin)的回報率，其計算(suan)公式為(wei)租(zu)金(jin)的11倍/總價。

2、未來規劃

商(shang)鋪價值會(hui)受周圍(wei)環境、規劃(hua)所影響，若該(gai)店鋪政(zheng)府有其他(ta)安排，而(er)你不知道的(de)話，很(hen)容易造(zao)成投資(zi)失敗，所以一定要(yao)到規劃(hua)部門了解商(shang)鋪所在的(de)位置是否有新的(de)規劃(hua)。

3、商鋪的產權性質

要(yao)了解土地的(de)(de)用(yong)途，避免違規的(de)(de)“居改非”，不能辦理營業執照，所以(yi)一(yi)定要(yao)在合同中針(zhen)對這(zhe)點擬定一(yi)條違約賠償方式。

4、商鋪的租賃情況

要(yao)(yao)了解店鋪的租賃(lin)情況，看看現在(zai)的租客(ke)什么時候(hou)到期、室內裝修怎么處理，是否要(yao)(yao)放(fang)棄(qi)優先購買承諾書等協調工作。

5、稅費提前算清楚

在(zai)(zai)進行商(shang)鋪交易時，要了(le)解增值稅(shui)(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)(shui)、所得(de)稅(shui)(shui)(shui)、印花稅(shui)(shui)(shui)、土(tu)地增值稅(shui)(shui)(shui)的(de)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)，以(yi)免(mian)做冤(yuan)大(da)頭。若稅(shui)(shui)(shui)費太多的(de)話，可以(yi)在(zai)(zai)總價上(shang)砍價，也(ye)可以(yi)在(zai)(zai)合同中約(yue)定，哪些稅(shui)(shui)(shui)費由原(yuan)業主來承擔。

6、貸款問題

要注意貸(dai)款(kuan)問(wen)題，店鋪的貸(dai)款(kuan)成(cheng)數(shu)最高是5成(cheng)，最長是10年，而(er)銀行的評估(gu)價(jia)一(yi)般比實際(ji)成(cheng)交價(jia)低(di)，貸(dai)款(kuan)的系數(shu)還不到成(cheng)交價(jia)的5成(cheng)，所(suo)以一(yi)定要了解情況，則好首付款(kuan)的準備(bei)。

7、了解物業是否被贈與或出租

在二(er)手商(shang)鋪(pu)買(mai)(mai)賣(mai)前(qian)，購(gou)(gou)房(fang)者需要向(xiang)業(ye)主了(le)解該(gai)房(fang)產(chan)是否有(you)贈與、出(chu)(chu)租(zu)情況存在，以(yi)(yi)免日后陷入(ru)糾紛。如果(guo)業(ye)主表示沒有(you)，購(gou)(gou)房(fang)者最(zui)好讓業(ye)主出(chu)(chu)具無(wu)贈與或(huo)無(wu)租(zu)賃的(de)書面(mian)承(cheng)諾(nuo)作保證(zheng)，而(er)且還要到(dao)現場去(qu)查勘(kan)，了(le)解實(shi)情。如果(guo)業(ye)主已出(chu)(chu)租(zu)給別(bie)人(ren)，那么在轉讓時(shi)，業(ye)主通常需提前(qian)3個月告知承(cheng)租(zu)人(ren)出(chu)(chu)售事(shi)宜(yi)，承(cheng)租(zu)人(ren)享有(you)優先購(gou)(gou)買(mai)(mai)權，只有(you)承(cheng)租(zu)人(ren)放(fang)棄購(gou)(gou)買(mai)(mai)權買(mai)(mai)家(jia)才能購(gou)(gou)買(mai)(mai)該(gai)物業(ye)。而(er)商(shang)鋪(pu)存于出(chu)(chu)租(zu)狀態的(de)可能性更(geng)大。所以(yi)(yi)，購(gou)(gou)買(mai)(mai)二(er)手商(shang)鋪(pu)者事(shi)先調查承(cheng)租(zu)人(ren)是否放(fang)棄優先購(gou)(gou)買(mai)(mai)權相(xiang)當重要。