什么是自住型商品房

自住型商品住房(fang)是指房(fang)地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓的(de)方式取得土地(di)使用(yong)權，按(an)限(xian)定銷(xiao)售(shou)對象、限(xian)定銷(xiao)售(shou)價格的(de)原則(ze)，優先用(yong)于滿足居民自住性、改(gai)善性住房需(xu)求的(de)商品住房。

其套型建(jian)筑面積以90平米(mi)以下為主，銷售均(jun)價原則(ze)上按照(zhao)比(bi)同地段、同品質的商品住房(fang)價格(ge)低30％左右的(de)水(shui)平確(que)定。面向全市符合限(xian)購條件的(de)家庭；購買(mai)此類(lei)住房后五年內(nei)不(bu)得上(shang)市，五年后上(shang)市收(shou)益的(de)30％上交財政(zheng)。

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自住型商品房的優缺點

優點：

1、周圍設施：學區多，方便育(yu)兒。

2、環(huan)境：基本(ben)上(shang)都(dou)在開發(fa)區，無(wu)噪音，空氣(qi)好。

3、價格(ge)：目前是限(xian)價自住型商品房價格(ge)為一萬元，目前看來肯定是比較高。

缺(que)點：

1、距市區(qu)比(bi)較遠，只適(shi)合(he)周邊工作的人。

2、地區布局(ju)：周圍還(huan)有(you)經濟適用(yong)房，都是高層的塔樓，密度比(bi)較高。

3、離市區遠(yuan)，交通不便。

自住型商品房的土地性質

1、土地流轉過程(cheng)與普通自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)一樣。自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)的(de)土地并(bing)非(fei)政策(ce)性劃撥或(huo)優惠價(jia)出讓，而是經(jing)過跟自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)一樣的(de)招(zhao)拍掛全(quan)過程(cheng)，開發商進行了(le)(le)激烈的(de)叫(jiao)價(jia)和拍賣，從形式上實現了(le)(le)公開和公平。因此，自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)的(de)價(jia)格中，地價(jia)占有50%以上的比重，甚至達到90%。這(zhe)與普通(tong)自住型(xing)商品房沒什么區別。

2、交易(yi)價(jia)格和上市交易(yi)過程(cheng)與普通自(zi)住型商品房基本一致。雖然自(zi)住型商品房采取(qu)限價(jia)政策，售價(jia)只有(you)周邊地段的(de)70%左右，但(dan)定價(jia)機(ji)制(zhi)是隨行就市，跟市場行情保持一致。此外，自(zi)住型(xing)商品房是允許再上市轉為(wei)二(er)手房的，雖說要五年以后(hou)，且所得(de)溢(yi)價(jia)收益的30%要交(jiao)給(gei)政府，但依舊是可以按照市場(chang)行情進行變(bian)現交(jiao)易(yi)的。這兩點與普(pu)通自住型商品房(fang)無區(qu)別。

3、建筑(zhu)質量(liang)和風(feng)格與普通自(zi)住型商品(pin)(pin)房大(da)體(ti)一致。自(zi)住型商品(pin)(pin)房的承(cheng)建開(kai)發(fa)商，基本(ben)是具有一定品(pin)(pin)牌(pai)影響力的大(da)型房地產(chan)企(qi)業(ye)（小企(qi)業(ye)基本(ben)拿不(bu)到地），雖說或許會有店(dian)大(da)欺客之嫌，但作為市領導的面(mian)子(zi)工程(cheng)，基本(ben)的道德水準還是會有的。從(cong)建筑(zhu)風(feng)格來說，目前上市的自(zi)住型商品(pin)(pin)房，都(dou)設計成高層(ceng)或小高層(ceng)板樓，而(er)非保障房通常意(yi)義(yi)的塔樓；戶型面(mian)積(ji)從(cong)50多平(ping)米(mi)到(dao)135平米，更(geng)加豐富和多樣(yang)。一些自(zi)住型自(zi)住型商(shang)品(pin)(pin)房(fang)主打綠色環保、低密度花(hua)園洋房(fang)、一梯(ti)兩戶(hu)、人車分流、商(shang)業配套、配建學校(xiao)幼兒園，這都比保障房(fang)的品(pin)(pin)質要強得(de)多，甚至不亞(ya)于目前在售的普通自(zi)住型商(shang)品(pin)(pin)房(fang)。

自住型商品房供應對象

根據限購規(gui)定，對擁有兩套及以上住房的本(ben)市戶籍家庭實行限購。

非本市籍家(jia)庭持(chi)有有效暫住證，連續5年（含）以(yi)上在本市繳(jiao)納社保(bao)或(huo)個稅(shui)，可(ke)以(yi)購(gou)買一(yi)套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)。即名下無房(fang)(fang)或(huo)僅(jin)有(you)一(yi)套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)(fang)的本市戶籍家庭以(yi)及符合購(gou)房(fang)(fang)條件且名下無房(fang)(fang)的非(fei)本市籍家庭，都可(ke)以(yi)購(gou)買“自住型(xing)商品房”。

自住型商品房產權問題

1、共(gong)(gong)(gong)有產(chan)權(quan)(quan)(quan)房(fang)(fang)讓政府和(he)(he)購買者(zhe)(zhe)共(gong)(gong)(gong)同享有土(tu)地和(he)(he)房(fang)(fang)價(jia)的利(li)益，并(bing)且共(gong)(gong)(gong)同承擔土(tu)地和(he)(he)房(fang)(fang)產(chan)貶(bian)值的風險。由于(yu)(yu)產(chan)權(quan)(quan)(quan)及其共(gong)(gong)(gong)享，大(da)大(da)壓縮了投(tou)機牟利(li)的空(kong)間，將使共(gong)(gong)(gong)有產(chan)權(quan)(quan)(quan)房(fang)(fang)對投(tou)機者(zhe)(zhe)的吸引(yin)力大(da)為降低(di)，也(ye)使共(gong)(gong)(gong)有產(chan)權(quan)(quan)(quan)房(fang)(fang)比經(jing)濟適用房(fang)(fang)更易(yi)于(yu)(yu)防控腐敗和(he)(he)尋(xun)租。

2、隨著自(zi)住(zhu)房“共有產權(quan)”性質的明確，預(yu)計未來自(zi)住型商品房(fang)政策也(ye)會有相應的微(wei)調。自(zi)住型商品房(fang)是為(wei)了解決中端群體和(he)“夾(jia)心層”的(de)需求，在(zai)購房人沒有經濟(ji)能(neng)力購買普(pu)通(tong)自住型商品房的(de)情況下，由政府(fu)給予支持。所謂“共有產權”，就(jiu)是(shi)買房者和(he)政府共(gong)有產權。

3、自住房政策未來的(de)(de)調整，應該涉及雙方的(de)(de)產權(quan)份額如(ru)何確定，以(yi)及上市交易部(bu)分的(de)(de)分配(pei)比例(li)等。要做(zuo)到“再上市(shi)交(jiao)易時(shi)根據產權比例，把政府那部分拿走”，首先需(xu)要明確共(gong)有產(chan)權(quan)性質，再確定(ding)各自產(chan)權(quan)份額。“共(gong)有(you)產(chan)權”性質的(de)(de)明確，將(jiang)有(you)助于自住房(fang)銷售(shou)、持有(you)以及再上市等環(huan)節的(de)(de)順利銜接(jie)，使其形成(cheng)一套(tao)完整(zheng)的(de)(de)運行機(ji)制。

4、自住(zhu)房產權(quan)性質的(de)明確，是(shi)自身發展的(de)水(shui)到渠成，同時也是(shi)我國保(bao)障房政策環(huan)境變化的(de)體現。自住(zhu)房的(de)銷售價格，可(ke)以做到便宜(yi)30%，是(shi)(shi)因為政府(fu)在土地出讓階段對房(fang)價(jia)進行提前鎖定，也就是(shi)(shi)低(di)房(fang)價(jia)來(lai)源于低(di)地價(jia)。政府(fu)在地價(jia)上的“讓利(li)”，讓自(zi)住房具有(you)了共(gong)有(you)產權(quan)的(de)特征。

自住型商品房的交易條件

自(zi)住(zhu)型商品住(zhu)房(fang)購房(fang)人取得房(fang)屋(wu)權證后，原則上5年內是不允(yun)許轉讓的(de)。即便是滿了5年之期(qi)，也是有一定的限(xian)制條件的，如有，應當按(an)照屆時(shi)同地段商品住(zhu)房價(jia)(jia)格(ge)和(he)該自住(zhu)型(xing)商品住(zhu)房購買時(shi)價(jia)(jia)格(ge)差(cha)價(jia)(jia)的30%交納土地收益等價款。購房人將自(zi)住(zhu)型商品住(zhu)房轉(zhuan)讓后，不得再次購買自(zi)住(zhu)型商品住(zhu)房。

1、房地產開發企業在申請辦理相關手續之前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。且根據相關規定，公示期不得少于15天，而對于(yu)購(gou)房(fang)家庭來說，也需要在這個公示期內(nei)進行(xing)(xing)購(gou)房(fang)的申請。之后，工作人(ren)員將對申請購(gou)房(fang)家庭的資格(ge)審核(he)，按照本市住房(fang)限購(gou)相關規(gui)定執行(xing)(xing)。

2、自住型商品住房項目的(de)相(xiang)關手續和備案辦理完成(cheng)之后，將(jiang)由開發公(gong)司(si)向符合條件，通(tong)過審核的(de)申請者進行銷售。至于具體的(de)選(xuan)房順序(xu)，則將(jiang)由房地產開發公(gong)司(si)組織搖號，公(gong)平選(xuan)房。與一些(xie)保障(zhang)性住房的(de)搖號方式一樣(yang)，整個流程都需要公(gong)證公(gong)開。

3、自住(zhu)型(xing)商(shang)品住(zhu)房(fang)進行房(fang)屋權屬登記(ji)時，登記(ji)部(bu)門應將(jiang)房(fang)屋性質登記(ji)為“自住(zhu)型商(shang)品住(zhu)房(fang)”。

自住型商品房如何選購

1、首先掌握開(kai)(kai)發商(shang)(shang)基(ji)本信(xin)息。要了解開(kai)(kai)發商(shang)(shang)資質是否齊(qi)全，修建(jian)的房(fang)屋(wu)是否合法，開(kai)(kai)發商(shang)(shang)資金是否雄厚，能(neng)(neng)不能(neng)(neng)如期(qi)交房(fang)等。

2、在(zai)優惠(hui)(hui)活(huo)動(dong)期間(jian)購房。一般(ban)自(zi)住型商品房售賣(mai)都會采(cai)取一定(ding)的(de)購房優惠(hui)(hui)政(zheng)策(ce)，通常會安(an)排在(zai)節(jie)假(jia)日(ri)、開盤前(qian)后。千萬不(bu)要小看這些優惠(hui)(hui)活(huo)動(dong)，結算下來會省不(bu)少的(de)費用(yong)。

3、觀(guan)察自住(zhu)型商(shang)(shang)(shang)品房所在地(di)理(li)位(wei)(wei)置。自住(zhu)型商(shang)(shang)(shang)品房所在的地(di)理(li)位(wei)(wei)置很關鍵(jian)，關系到以后是否升值的問題。根據你的經濟能力，選擇更好的地(di)理(li)區位(wei)(wei)，以臨近醫院、學校、車站、商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)街道等交通便(bian)利、人流量大的地(di)方為(wei)宜(yi)。或者即將發展(zhan)成為(wei)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)中(zhong)心(xin)、交通樞紐的地(di)方。

4、選擇合(he)適的(de)房屋戶(hu)型。一(yi)定要學(xue)會觀看戶(hu)型圖，了解戶(hu)型結構，房屋面積，以(yi)及(ji)承重結構等，對以(yi)后的(de)裝(zhuang)修和(he)居住要心(xin)中有數。

5、注意房(fang)屋采光(guang)。一(yi)個好的住房(fang)，一(yi)定(ding)要(yao)確保(bao)陽光(guang)充足(zu)，每個房(fang)間的都有足(zu)夠(gou)光(guang)源(yuan)。另(ling)外，光(guang)照時間長短(duan)也是(shi)需要(yao)考慮(lv)的，一(yi)般以坐北靠(kao)南或坐南靠(kao)北為好，這樣能保(bao)證夏冬季節光(guang)照均勻。

6、選(xuan)擇(ze)合適的(de)樓(lou)層(ceng)。具體樓(lou)層(ceng)的(de)高矮根據(ju)個人喜(xi)好而定，但也要注意(yi)，如果是(shi)(shi)在商(shang)業(ye)中心，建議選(xuan)高層(ceng)，避免噪(zao)聲問題，如果是(shi)(shi)比較擁(yong)擠，電梯吃緊或家中有(you)不便坐電梯人員(yuan)的(de)情況，建議選(xuan)低層(ceng)。

7、注意(yi)房(fang)屋周圍綠(lv)化(hua)及附(fu)屬設(she)施(shi)。自住(zhu)型商品房(fang)的綠(lv)化(hua)和附(fu)屬設(she)施(shi)是(shi)否齊全，這(zhe)些都是(shi)需要考慮的地方，將來住(zhu)在這(zhe)里(li)生活是(shi)否便捷(jie)、居住(zhu)是(shi)否舒適(shi)。

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