什么是自住型商品房

自(zi)住(zhu)型商品住(zhu)房是指房地(di)產(chan)開發企業通過(guo)“限房(fang)價(jia)、競(jing)地價(jia)”等出讓(rang)的(de)方式(shi)取得土地使用權，按限(xian)定(ding)銷(xiao)售對(dui)象、限(xian)定(ding)銷(xiao)售價格的(de)原(yuan)則，優先用于滿足居民自住性、改(gai)善性住房(fang)需求的(de)商(shang)品住房(fang)。

其(qi)套型建筑面積(ji)以90平米以下為(wei)主，銷售均(jun)價原則上按照比同地段、同品(pin)(pin)質(zhi)的商品(pin)(pin)住(zhu)房價格低30％左(zuo)右(you)的(de)水平確定(ding)。面向全市符合限購(gou)條件的(de)家(jia)庭(ting)；購(gou)買此(ci)類住(zhu)房后五年(nian)內不得上市，五年(nian)后上市收(shou)益的(de)30％上交(jiao)財政。

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自住型商品房的優缺點

優點：

1、周(zhou)圍(wei)設施：學區(qu)多，方便育(yu)兒。

2、環境：基本(ben)上都在開發區，無噪音，空氣好。

3、價格(ge)(ge)：目(mu)前是限價自(zi)住(zhu)型商(shang)品(pin)房價格(ge)(ge)為一萬元(yuan)，目(mu)前看來(lai)肯定是比較高。

缺點：

1、距市區(qu)比較遠，只適合(he)周邊工(gong)作的人。

2、地區布局(ju)：周圍還有經濟適用房，都(dou)是高層的(de)塔樓，密(mi)度比較高。

3、離市區遠，交(jiao)通不便。

自住型商品房的土地性質

1、土(tu)地流轉過程與普通自住(zhu)型商(shang)品房(fang)一樣。自住(zhu)型商(shang)品房(fang)的(de)土(tu)地并非政策性(xing)劃撥或優惠價出讓，而是經過跟自住(zhu)型商(shang)品房(fang)一樣的(de)招(zhao)拍(pai)掛(gua)全(quan)過程，開發商(shang)進行了(le)激烈的(de)叫價和(he)拍(pai)賣，從(cong)形(xing)式上實現了(le)公開和(he)公平。因此，自住(zhu)型商(shang)品房(fang)的(de)價格中(zhong)，地價占有50%以(yi)上的比重，甚至達(da)到(dao)90%。這與普通自(zi)住型商品(pin)房(fang)沒(mei)什么區(qu)別。

2、交(jiao)易價格和(he)上市交(jiao)易過程與普通自住型(xing)商品房基本(ben)一致。雖然自住型(xing)商品房采取限(xian)價政策，售價只有周(zhou)邊(bian)地段的70%左右，但(dan)定價機制是(shi)隨行(xing)就市(shi)(shi)，跟市(shi)(shi)場(chang)行(xing)情保持一(yi)致。此外，自住型商(shang)品房是(shi)允許再(zai)上市(shi)(shi)轉(zhuan)為二手房的，雖說要(yao)五年以后，且所(suo)得溢(yi)價收益的30%要交(jiao)給(gei)政(zheng)府，但(dan)依(yi)舊是可以按照市(shi)場行情進行變現交(jiao)易的。這兩點與普通自住型商品房無區別。

3、建(jian)(jian)筑(zhu)質(zhi)量和風格與普通(tong)自住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)房大體一致。自住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)房的承建(jian)(jian)開發商(shang)，基(ji)本是具(ju)有一定品(pin)牌影響(xiang)力的大型(xing)房地產企業（小企業基(ji)本拿不到地），雖說或許會有店大欺客之嫌，但作(zuo)為市領導的面(mian)子工程，基(ji)本的道德水準還是會有的。從建(jian)(jian)筑(zhu)風格來說，目前上市的自住(zhu)型(xing)商(shang)品(pin)房，都(dou)設計(ji)成高層或小高層板樓(lou)，而(er)非(fei)保障房通(tong)常意義的塔樓(lou)；戶型(xing)面(mian)積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些(xie)自住(zhu)型自住(zhu)型商品房(fang)主打綠色環保(bao)、低密度花園洋房(fang)、一梯兩戶(hu)、人車分流(liu)、商業配(pei)套、配(pei)建學校幼兒園，這都比保(bao)障房(fang)的(de)品質(zhi)要強得多，甚至不亞于(yu)目前在售的(de)普(pu)通自住(zhu)型商品房(fang)。

自住型商品房供應對象

根(gen)據限(xian)購規定(ding)，對擁有兩套及以上住(zhu)房(fang)的本市(shi)戶籍(ji)家庭實行限(xian)購。

非本市籍家(jia)庭持(chi)有有效暫住(zhu)證，連(lian)續5年（含）以(yi)上在本(ben)市(shi)(shi)繳納社保或個稅，可以(yi)購買(mai)一(yi)套住房(fang)。即名(ming)(ming)下(xia)無房(fang)或僅(jin)有一(yi)套住房(fang)的本(ben)市(shi)(shi)戶籍家庭(ting)以(yi)及(ji)符合購房(fang)條件且(qie)名(ming)(ming)下(xia)無房(fang)的非本(ben)市(shi)(shi)籍家庭(ting)，都可以(yi)購買(mai)“自住型商品房”。

自住型商品房產權問題

1、共有產權房(fang)(fang)讓政府和(he)購(gou)買者(zhe)共同(tong)享(xiang)(xiang)有土地(di)和(he)房(fang)(fang)價的(de)(de)(de)利益，并且共同(tong)承擔土地(di)和(he)房(fang)(fang)產貶值的(de)(de)(de)風險。由于產權及其共享(xiang)(xiang)，大大壓縮了投機牟(mou)利的(de)(de)(de)空間，將使(shi)共有產權房(fang)(fang)對投機者(zhe)的(de)(de)(de)吸(xi)引力大為降低，也使(shi)共有產權房(fang)(fang)比經濟(ji)適用(yong)房(fang)(fang)更易于防(fang)控腐敗和(he)尋租(zu)。

2、隨著自(zi)住房“共有(you)產權”性質的明(ming)確，預計未(wei)來自住(zhu)型商品房政(zheng)策也會(hui)有相應的微調。自住(zhu)型商品房是為了解決中端群體和“夾心層(ceng)”的需求，在(zai)購房人(ren)沒有(you)經濟能力購買普通自(zi)住型商品房的情況下，由政府給(gei)予支持。所謂“共有產權”，就是買房者(zhe)和政府共有產權。

3、自住房(fang)政策未來的調(diao)整，應該涉及(ji)雙方的產權(quan)份額(e)如(ru)何(he)確定，以及(ji)上市交易部分的分配比例等。要做(zuo)到(dao)“再(zai)上市交易(yi)時(shi)根據產權比例，把政府那部(bu)分拿(na)走”，首先需要明確共有(you)產權性質，再確定(ding)各自產權份額。“共(gong)有(you)產權”性質的(de)明(ming)確，將(jiang)有(you)助于自住房銷售、持有(you)以及再上(shang)市等環節的(de)順(shun)利銜接，使其形(xing)成(cheng)一套(tao)完整的(de)運行(xing)機制。

4、自(zi)住(zhu)房(fang)產權性質(zhi)的(de)明確，是自(zi)身(shen)發展的(de)水到渠成，同時也是我國保障房(fang)政策環境變化(hua)的(de)體現(xian)。自(zi)住(zhu)房(fang)的(de)銷(xiao)售價格，可以做到便宜(yi)30%，是因為政府在土地(di)(di)出讓階段(duan)對房(fang)價進(jin)行提(ti)前鎖(suo)定，也就是低房(fang)價來(lai)源(yuan)于低地(di)(di)價。政府在地(di)(di)價上的(de)“讓(rang)利”，讓(rang)自住房(fang)具有(you)了共有(you)產權的特(te)征。

自住型商品房的交易條件

自(zi)住型商品住房購房人取得房屋(wu)權證后，原則上5年內是(shi)不允許轉讓的(de)。即便是(shi)滿了(le)5年之(zhi)期，也是有一定的限制條件的，如(ru)有，應當(dang)按照屆時(shi)同地段商品住(zhu)房價(jia)格(ge)和該自住(zhu)型商品住(zhu)房購(gou)買時(shi)價(jia)格(ge)差價(jia)的30%交納土地收(shou)益等價(jia)款。購房人(ren)將(jiang)自住型商(shang)品住房轉讓后，不得(de)再次(ci)購買自住型商(shang)品住房。

1、房地產開發企業在申請辦理相關手續之前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。且根據相關規定，公示期不得少于15天，而對于購房(fang)(fang)(fang)家庭來說(shuo)，也需要在(zai)這個公示期(qi)內(nei)進行購房(fang)(fang)(fang)的(de)申請。之后，工作(zuo)人員將對申請購房(fang)(fang)(fang)家庭的(de)資(zi)格(ge)審(shen)核，按照本(ben)市住房(fang)(fang)(fang)限購相關規定執行。

2、自住(zhu)型商品住(zhu)房(fang)(fang)項目的(de)(de)(de)相關手續和備案辦理(li)完成之后，將由開(kai)發公(gong)(gong)司向符合條(tiao)件(jian)，通過審核的(de)(de)(de)申請者(zhe)進行銷(xiao)售。至(zhi)于具體的(de)(de)(de)選(xuan)房(fang)(fang)順序(xu)，則將由房(fang)(fang)地產開(kai)發公(gong)(gong)司組織搖號，公(gong)(gong)平選(xuan)房(fang)(fang)。與一(yi)些保障性住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)搖號方(fang)式一(yi)樣，整(zheng)個流(liu)程都需要公(gong)(gong)證(zheng)公(gong)(gong)開(kai)。

3、自住(zhu)型商(shang)品(pin)住(zhu)房進(jin)行房屋權屬登記(ji)時，登記(ji)部(bu)門應將房屋性質登記(ji)為“自住(zhu)型商(shang)品(pin)住(zhu)房”。

自住型商品房如何選購

1、首先(xian)掌握開發商(shang)基(ji)本信(xin)息。要了解開發商(shang)資質是否齊全，修建的房(fang)屋是否合法，開發商(shang)資金是否雄厚，能不能如期(qi)交房(fang)等。

2、在優惠活動期間購房(fang)(fang)。一般自住(zhu)型商(shang)品房(fang)(fang)售賣都會采取一定的購房(fang)(fang)優惠政策(ce)，通常會安(an)排(pai)在節假日、開(kai)盤前后。千(qian)萬不(bu)(bu)要小(xiao)看這些優惠活動，結算下來會省(sheng)不(bu)(bu)少(shao)的費用。

3、觀察(cha)自住型(xing)(xing)商品房(fang)所(suo)在地(di)理(li)位(wei)置。自住型(xing)(xing)商品房(fang)所(suo)在的(de)地(di)理(li)位(wei)置很關(guan)鍵，關(guan)系到(dao)以后是否升值的(de)問題。根(gen)據(ju)你(ni)的(de)經濟能(neng)力，選(xuan)擇更好(hao)的(de)地(di)理(li)區(qu)位(wei)，以臨近醫(yi)院、學校、車站、商業街道(dao)等交通便利(li)、人流(liu)量大的(de)地(di)方為宜。或者即將發展成(cheng)為商業中心、交通樞紐的(de)地(di)方。

4、選擇合適的(de)(de)房屋(wu)戶(hu)型(xing)。一定要(yao)學會觀看(kan)戶(hu)型(xing)圖，了解戶(hu)型(xing)結構，房屋(wu)面積，以及承重(zhong)結構等，對(dui)以后的(de)(de)裝修和(he)居住(zhu)要(yao)心中有(you)數。

5、注意(yi)房屋采光。一個(ge)好(hao)的(de)住房，一定要確保(bao)陽光充足(zu)，每(mei)個(ge)房間(jian)的(de)都有(you)足(zu)夠(gou)光源(yuan)。另外，光照時(shi)間(jian)長短也(ye)是(shi)需要考(kao)慮的(de)，一般以坐(zuo)北(bei)靠南或(huo)坐(zuo)南靠北(bei)為好(hao)，這樣能保(bao)證夏冬季節光照均勻。

6、選擇合適的樓(lou)層。具體樓(lou)層的高(gao)矮(ai)根據個人(ren)喜好而定，但也要注意(yi)，如(ru)果是在商業中心，建(jian)議選高(gao)層，避免噪聲(sheng)問(wen)題(ti)，如(ru)果是比較擁擠，電梯吃(chi)緊或家中有不便坐電梯人(ren)員(yuan)的情(qing)況，建(jian)議選低(di)層。

7、注意房屋周(zhou)圍綠(lv)(lv)化(hua)(hua)及附屬設(she)施(shi)。自住型商品房的綠(lv)(lv)化(hua)(hua)和附屬設(she)施(shi)是否(fou)齊全，這些都是需要考慮的地方，將來住在這里生(sheng)活是否(fou)便捷、居住是否(fou)舒適(shi)。

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