一、普通商品房是什么意思

商品房在中國(guo)興起于80年(nian)代(dai)，它是(shi)指(zhi)經政府(fu)有關(guan)(guan)部(bu)門批準，由房地產開發(fa)經營公(gong)司（個(ge)人、外國公(gong)司）向政府(fu)機關(guan)(guan)單位租用土地使(shi)用權期限40年、50年、70年(nian)開發的房(fang)屋，建成后(hou)用(yong)于市場出(chu)售出(chu)租的房(fang)屋，包括住宅(zhai)、商(shang)業用(yong)房(fang)以(yi)及其他建筑物。商(shang)品房(fang)又稱“大產權(quan)房(fang)”。合法申請(qing)國有土(tu)地(di)劃撥土(tu)地(di)或集體土(tu)地(di)劃撥土(tu)地(di)自(zi)建(jian)、參建(jian)、委托建(jian)造(zao)，又(you)是(shi)自(zi)用(yong)的(de)住宅或其(qi)他建(jian)筑(zhu)物不屬于商品房(fang)范圍，屬于“小產權房”。

二、普通商品房的優缺點

優點：新房，商(shang)品的(de)戶型一般都比原(yuan)來的(de)老房子要好。

缺(que)點：一些房屋設備、配套乃至設計上的問題因為未被(bei)使用(yong)，一時還發現不了。而且(qie)商品房(fang)大多建立在郊區(qu)，上班、購物都不太方便。

三、普通商品房的土地性質

土地性質(zhi)分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全都是“出讓地”。

1、劃(hua)撥(bo)地(di)：指(zhi)該宗土(tu)地(di)建造房屋時，土(tu)地(di)使用權(quan)是由(you)國家行政(zheng)劃(hua)撥(bo)的，劃(hua)撥(bo)地(di)在發生交易(yi)時每交易(yi)一次都需要向(xiang)國土(tu)部(bu)門支付土(tu)地(di)收益金，也叫土(tu)地(di)出(chu)讓金。

2、出讓(rang)地(di)：指該宗(zong)土地(di)建造房屋時已經向國土局交(jiao)納土地(di)出讓(rang)金，出讓(rang)地(di)一(yi)般(ban)有(you)出讓(rang)終止年限，一(yi)般(ban)為50-70年，年限到期前發生(sheng)交(jiao)(jiao)易，不交(jiao)(jiao)納土(tu)地收(shou)益金(jin)，年限到期可以續交(jiao)(jiao)土(tu)地出讓金(jin)。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)請(qing)人須具有本(ben)市戶口，申(shen)請(qing)家庭應推舉(ju)具有完全(quan)民事行為(wei)能力的家庭成員作(zuo)為(wei)申(shen)請(qing)人。單身家庭提出申(shen)請(qing)的，申(shen)請(qing)人須年滿30周歲。市政(zheng)府有關部門可根據限價商品(pin)住房(fang)供(gong)需情況(kuang)，對單身申請人(ren)年齡實行動(dong)態管理。

2、申請(qing)家庭成員之間(jian)應(ying)具(ju)有(you)法定的贍養、扶養或者撫養關系、包括申請(qing)人(ren)及其配偶(ou)、子女(nv)、父(fu)母等。

經審核符合條件的申請(qing)家庭只能購買1套(tao)限(xian)價商品(pin)住(zhu)房，已購買限(xian)價商品(pin)住(zhu)房家庭的成員不得再次(ci)享受其他形式(shi)的保障(zhang)性住(zhu)房。

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五、普通商品房的產權問題

商品房的產權是70年，最早的商品房試點(dian)區深圳有一批30年產權的(de)(de)商品房（改革開放初(chu)期造(zao)的(de)(de)），現在面臨產權到期的(de)(de)問題(ti)，全國的(de)(de)目光都在緊(jin)盯深圳，等這批(pi)房子的(de)(de)產權問題(ti)處(chu)理完了，其他地(di)區可能(neng)會效仿(fang)。

怎么解決產權問題

1、協商或等待

直接(jie)與(yu)售房單位、開發商、物業管理單(dan)位進(jin)行交(jiao)涉，求得問(wen)題的(de)合理解決(jue)。如果問(wen)題不(bu)僅體現(xian)在自己身上，而是很(hen)多(duo)購房者都遇到的(de)共同問(wen)題，則由其他購房者、開發商(shang)或有關部門采取必要的(de)措施，自己的(de)問(wen)題也得到解決(jue)。

2、調解

由第三方或(huo)有關部(bu)門出面，對雙方在(zai)購房中發生(sheng)的(de)(de)爭議進行調(diao)解(jie)，從而使問題得以(yi)解(jie)決(jue)，出面進行調(diao)解(jie)的(de)(de)單位可(ke)以(yi)是代(dai)理商(shang)、律(lv)師、行政部(bu)門、消費者協會或(huo)人民法院。

3、行政裁定

根據(ju)問題的(de)性質，提交相應的(de)行(xing)政(zheng)管(guan)理部門作裁定，還可(ke)以(yi)對行(xing)政(zheng)裁定申請行(xing)政(zheng)復議，即(ji)通過行(xing)政(zheng)的(de)手段(duan)使問題得以(yi)解決。

4、仲裁

在雙方(fang)簽訂的(de)(de)合(he)同中訂立發生爭(zheng)議時的(de)(de)仲(zhong)裁(cai)條款，也(ye)可在問題出現后(hou)訂立仲(zhong)裁(cai)協(xie)議，把爭(zheng)議提(ti)交(jiao)仲(zhong)裁(cai)委(wei)員會裁(cai)決。

5、訴訟

問(wen)題出現后，協(xie)商(shang)、等待、調解(jie)(jie)、行政(zheng)裁定都沒有使問(wen)題得到解(jie)(jie)決，又未達(da)到仲裁協(xie)議(yi)，就應向人(ren)民法院(yuan)提起民事訴訟，求(qiu)得法院(yuan)的公(gong)(gong)正判決，如對方觸(chu)犯了刑(xing)法，還(huan)應由檢察院(yuan)提起公(gong)(gong)訴，追究其刑(xing)事責(ze)任。

六、普通商品房交易條件

1、法定(ding)條件-建設工程經驗(yan)收合格;向購(gou)房人提供(gong)住宅(zhai)質量保證書和住宅(zhai)使用說明書;

2、約定條件-達到預售合同約定的其它交付條件。

七、如何選購普通商品房

1、首(shou)先掌握開發(fa)商基本(ben)信息。要了解開發(fa)商資質是(shi)否(fou)齊全(quan)，修建的房屋是(shi)否(fou)合法，開發(fa)商資金(jin)是(shi)否(fou)雄厚，能不能如期交房等。

2、在優(you)惠活動期(qi)間購(gou)房(fang)。一(yi)(yi)般(ban)商品房(fang)售賣都會(hui)采取一(yi)(yi)定(ding)的購(gou)房(fang)優(you)惠政策，通常會(hui)安排在節(jie)假日、開盤前后。千萬不要小看這些(xie)優(you)惠活動，結算下(xia)來會(hui)省不少的費用。

3、觀察商(shang)品房所在(zai)地理位(wei)置。商(shang)品房所在(zai)的(de)(de)(de)地理位(wei)置很關(guan)(guan)鍵(jian)，關(guan)(guan)系(xi)到以(yi)后(hou)是(shi)否(fou)升值的(de)(de)(de)問題。根據你的(de)(de)(de)經濟能力，選(xuan)擇更好的(de)(de)(de)地理區位(wei)，以(yi)臨近(jin)醫院、學(xue)校、車站、商(shang)業街道等交通(tong)便利、人(ren)流量大的(de)(de)(de)地方為(wei)宜(yi)。或者(zhe)即將發展成為(wei)商(shang)業中心、交通(tong)樞(shu)紐的(de)(de)(de)地方。

4、選擇合適的(de)房屋戶(hu)型。一(yi)定要學會觀(guan)看(kan)戶(hu)型圖，了解戶(hu)型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的(de)裝修和(he)居住要心中有數。

5、注意房屋采光(guang)。一個好的(de)住房，一定(ding)要確保陽光(guang)充足，每(mei)個房間(jian)(jian)的(de)都(dou)有足夠(gou)光(guang)源。另外，光(guang)照時間(jian)(jian)長短也是需要考慮(lv)的(de)，一般以坐北(bei)靠南或坐南靠北(bei)為好，這(zhe)樣能保證夏冬(dong)季節光(guang)照均勻。

6、選擇合適的(de)樓(lou)層(ceng)。具體樓(lou)層(ceng)的(de)高(gao)矮根據(ju)個人喜好而定，但也要(yao)注意，如果是(shi)(shi)在商業中心(xin)，建議選高(gao)層(ceng)，避免噪聲問題，如果是(shi)(shi)比較擁擠，電(dian)梯(ti)吃(chi)緊或(huo)家中有不便坐電(dian)梯(ti)人員的(de)情況，建議選低層(ceng)。

7、注意房屋周圍綠化及(ji)附(fu)屬設(she)施(shi)。商(shang)品房的綠化和(he)附(fu)屬設(she)施(shi)是(shi)(shi)否(fou)齊全(quan)，這些都是(shi)(shi)需要(yao)考慮的地方，將(jiang)來住在這里生(sheng)活(huo)是(shi)(shi)否(fou)便捷、居住是(shi)(shi)否(fou)舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商(shang)品房顧名思義就是既可以居住也可以作為用(yong)房的房產(chan)，例(li)如商(shang)住公寓。對(dui)于商(shang)住房有(you)兩種解釋：

一(yi)是既可(ke)以(yi)作店(dian)面(mian)，又可(ke)以(yi)作住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)（商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)）；二(er)是樓(lou)(lou)下有(you)商(shang)(shang)業店(dian)鋪，樓(lou)(lou)上有(you)普通住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)的商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)樓(lou)(lou)房(fang)。這種(zhong)宜商(shang)(shang)宜住(zhu)(zhu)(zhu)的房(fang)屋類(lei)型，因為具有(you)成熟(shu)的商(shang)(shang)務環(huan)境和完善便利的生活設施，所以(yi)，很多人(ren)愿意(yi)購買商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)用于掙錢。

（2）住宅房(fang)是指提供(gong)居住的房(fang)屋，包(bao)括別(bie)墅、公寓、職工家屬宿舍(she)和(he)集體宿舍(she)、職工單身宿舍(she)和(he)學生宿舍(she)等。商(shang)品(pin)房(fang)包(bao)括商(shang)用商(shang)品(pin)房(fang)和(he)住宅用商(shang)品(pin)房(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為商住(zhu)房屬于(yu)經營性用(yong)地，所(suo)遇不(bu)能享(xiang)受“住(zhu)宅(zhai)用(yong)地土(tu)地使用(yong)年限為70年”的(de)規定(ding)，只能擁(yong)有50年的土地(di)使用權，土地(di)使用年限屆滿之后(hou)可以向國家(jia)申請延(yan)長。

（2）純住宅(zhai)房有70年產權，繳納一定(ding)費用，到期后自動續期。

3、相關稅費不同

（1）50年(nian)產(chan)權(quan)的商品房，其契(qi)稅按3%繳(jiao)納。

（2）普通住宅房初次購買和(he)未來轉(zhuan)讓(rang)時契稅(shui)為1.5%，而(er)50年產(chan)權的住宅，其契稅(shui)按(an)3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購買(mai)購買(mai)商品房大多不(bu)能申請(qing)公積(ji)金貸款(kuan)，但是(shi)也有(you)少數項(xiang)目在開發商的努力下能夠辦到。

（2）購(gou)買住宅房可以用(yong)公積(ji)金貸款，能得到五成或六成按(an)揭。

5、建設標準不同

（1）商品房(fang)建設成本要(yao)低(di)一點，人防和消(xiao)防做(zuo)的不(bu)是(shi)很高。

（2）住(zhu)宅(zhai)房通常(chang)都是按照公建(jian)相(xiang)關要(yao)求，人防(fang)和(he)消防(fang)建(jian)設標準較高。

6、使用費用不同

（1）商品房的(de)水、電、暖等(deng)使用費用都將(jiang)采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚(chu)。

（2）住宅房(fang)的(de)水、電、暖等使用費目前，都是按(an)照(zhao)民(min)用價格繳(jiao)納的(de)。