一、普通商品房是什么意思

商(shang)品(pin)房在(zai)中國興起于80年代，它是指經政府有關部門批(pi)準，由房地產(chan)開發(fa)經營公(gong)司(si)（個人、外(wai)國(guo)公(gong)司(si)）向(xiang)政府機關單位租用土地使(shi)用權期限40年(nian)、50年、70年開(kai)發的(de)房(fang)屋(wu)，建(jian)成后用(yong)于市場出(chu)(chu)售出(chu)(chu)租的(de)房(fang)屋(wu)，包括住宅、商業用(yong)房(fang)以及其他(ta)建(jian)筑物。商品房(fang)又稱(cheng)“大產權房(fang)”。合法(fa)申(shen)請國有土地劃撥(bo)土地或集體土地劃撥(bo)土地自建(jian)、參(can)建(jian)、委托建(jian)造，又是自用的(de)住宅或其他建(jian)筑(zhu)物不屬于商品房范圍，屬于“小產權房”。

二、普通商品房的優缺點

優點(dian)：新房，商品的戶型一般(ban)都比原來的老房子要(yao)好(hao)。

缺(que)點(dian)：一些(xie)房屋(wu)設備、配套乃至設計(ji)上的問題(ti)因(yin)為未(wei)被使用，一時還發現(xian)不了。而且商品房(fang)大多建立在郊區，上班(ban)、購物(wu)都不太(tai)方便。

三、普通商品房的土地性質

土地性質(zhi)分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全(quan)都是“出讓地”。

1、劃撥(bo)地：指該宗土(tu)地建造房屋時(shi)，土(tu)地使用權是(shi)由國(guo)家行(xing)政(zheng)劃撥(bo)的，劃撥(bo)地在發生(sheng)交(jiao)易(yi)時(shi)每交(jiao)易(yi)一次都需要向(xiang)國(guo)土(tu)部(bu)門支付土(tu)地收益金，也叫土(tu)地出讓金。

2、出(chu)(chu)讓地(di)：指(zhi)該宗(zong)土(tu)(tu)地(di)建造房屋時已經(jing)向國(guo)土(tu)(tu)局交納土(tu)(tu)地(di)出(chu)(chu)讓金，出(chu)(chu)讓地(di)一(yi)(yi)般(ban)有出(chu)(chu)讓終止(zhi)年(nian)限，一(yi)(yi)般(ban)為(wei)50-70年(nian)，年(nian)限(xian)到期前發生交易，不交納土(tu)地(di)收益金，年(nian)限(xian)到期可(ke)以續交土(tu)地(di)出(chu)讓金。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)請(qing)人須具有(you)本市戶口，申(shen)請(qing)家庭應推舉具有(you)完全民事(shi)行為(wei)(wei)能力的(de)家庭成員作為(wei)(wei)申(shen)請(qing)人。單身家庭提(ti)出申(shen)請(qing)的(de)，申(shen)請(qing)人須年滿30周歲(sui)。市政(zheng)府有關部門可根據限(xian)價商品住(zhu)房供(gong)需(xu)情況，對(dui)單身申(shen)請人年齡實行(xing)動態管理(li)。

2、申請家庭成(cheng)員(yuan)之間應具有(you)法定(ding)的贍養(yang)、扶養(yang)或者撫(fu)養(yang)關系、包括申請人及其配偶、子(zi)女、父母等。

經審核符合條件的申請家庭只能購買(mai)1套(tao)限(xian)價商品(pin)住房，已購買限(xian)價商品(pin)住房家庭的成員不得再(zai)次享受其他(ta)形式的保障(zhang)性(xing)住房。

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五、普通商品房的產權問題

商(shang)品房的產權是70年，最早的商品(pin)房試點區深圳有一批30年產權(quan)的(de)(de)商品房（改革開放初期造的(de)(de)），現(xian)在(zai)面臨產權(quan)到期的(de)(de)問(wen)題(ti)，全國的(de)(de)目光都在(zai)緊盯(ding)深圳(zhen)，等這批房子的(de)(de)產權(quan)問(wen)題(ti)處理完了，其他地(di)區可能會效(xiao)仿。

怎么解決產權問題

1、協商(shang)或等待

直接(jie)與售房單(dan)位、開發商、物業管(guan)理單位進行交涉，求得(de)問(wen)(wen)題(ti)的合理解決。如果(guo)問(wen)(wen)題(ti)不(bu)僅體現在(zai)自己身上，而是很多購房者都遇到的共同問(wen)(wen)題(ti)，則由其他購房者、開發商或有關部門采取必要(yao)的措施，自己的問(wen)(wen)題(ti)也得(de)到解決。

2、調(diao)解

由第三方(fang)或(huo)有關部門(men)出面(mian)，對雙方(fang)在(zai)購房中發生的爭議進行(xing)調解，從(cong)而使(shi)問(wen)題得以(yi)解決，出面(mian)進行(xing)調解的單位可以(yi)是代理商、律師、行(xing)政部門(men)、消費者(zhe)協會或(huo)人民法院。

3、行(xing)政裁定

根(gen)據問題的性質(zhi)，提(ti)交(jiao)相應(ying)的行政(zheng)(zheng)管理部門作裁定(ding)，還可以對行政(zheng)(zheng)裁定(ding)申請行政(zheng)(zheng)復(fu)議，即通過行政(zheng)(zheng)的手段(duan)使問題得以解(jie)決。

4、仲(zhong)裁

在雙方簽訂(ding)的合(he)同中訂(ding)立發生爭議時的仲裁條(tiao)款，也可在問題出現后訂(ding)立仲裁協(xie)議，把爭議提交仲裁委(wei)員會裁決。

5、訴訟(song)

問(wen)題出現(xian)后，協商、等待、調解、行政裁定都沒有使問(wen)題得(de)到(dao)解決(jue)，又未達到(dao)仲裁協議，就應向(xiang)人(ren)民法(fa)(fa)院提(ti)起民事(shi)訴(su)訟(song)，求得(de)法(fa)(fa)院的公(gong)正判(pan)決(jue)，如對方(fang)觸(chu)犯了刑法(fa)(fa)，還(huan)應由(you)檢察院提(ti)起公(gong)訴(su)，追(zhui)究其刑事(shi)責任(ren)。

六、普通商品房交易條件

1、法定條件-建設工(gong)程經驗收合格;向購房人提供(gong)住宅(zhai)質量保(bao)證書和住宅(zhai)使用說明書;

2、約定條(tiao)件-達到預售合同約定的其它交付條件。

七、如何選購普通商品房

1、首先掌(zhang)握開(kai)發商基本信息。要了解(jie)開(kai)發商資(zi)質是(shi)否(fou)齊全，修(xiu)建的房屋是(shi)否(fou)合法，開(kai)發商資(zi)金是(shi)否(fou)雄厚，能不能如期交房等。

2、在優惠(hui)(hui)活動期(qi)間購房(fang)。一般(ban)商(shang)品(pin)房(fang)售賣都(dou)會(hui)(hui)采(cai)取一定的購房(fang)優惠(hui)(hui)政策，通常會(hui)(hui)安排在節假日、開盤前后。千萬不要小看這些(xie)優惠(hui)(hui)活動，結算下(xia)來會(hui)(hui)省(sheng)不少的費用。

3、觀(guan)察商(shang)(shang)品(pin)房所在地(di)理位置。商(shang)(shang)品(pin)房所在的(de)(de)地(di)理位置很關鍵(jian)，關系到以后是否升(sheng)值的(de)(de)問題。根據(ju)你的(de)(de)經濟能(neng)力，選擇更好的(de)(de)地(di)理區位，以臨(lin)近醫院、學校、車站、商(shang)(shang)業(ye)街道等交通(tong)便利、人(ren)流量大的(de)(de)地(di)方為(wei)宜。或者(zhe)即將發(fa)展(zhan)成為(wei)商(shang)(shang)業(ye)中(zhong)心、交通(tong)樞紐的(de)(de)地(di)方。

4、選擇合適的(de)房(fang)屋戶(hu)型(xing)。一定要學會觀(guan)看(kan)戶(hu)型(xing)圖，了(le)解戶(hu)型(xing)結構(gou)，房(fang)屋面積，以及承重結構(gou)等(deng)，對以后的(de)裝修和(he)居住(zhu)要心中有(you)數。

5、注意(yi)房(fang)屋采(cai)光。一個好的住房(fang)，一定要確保陽光充(chong)足，每個房(fang)間的都(dou)有(you)足夠光源(yuan)。另外，光照時間長短(duan)也是需(xu)要考(kao)慮的，一般(ban)以坐(zuo)北(bei)靠(kao)南(nan)或(huo)坐(zuo)南(nan)靠(kao)北(bei)為好，這樣能保證夏(xia)冬季(ji)節光照均勻。

6、選(xuan)擇合適的(de)(de)樓(lou)層(ceng)。具體(ti)樓(lou)層(ceng)的(de)(de)高(gao)矮根據個人喜好(hao)而定(ding)，但(dan)也(ye)要注意，如果是(shi)(shi)在商業中(zhong)心，建議(yi)選(xuan)高(gao)層(ceng)，避免(mian)噪聲問題，如果是(shi)(shi)比較擁擠，電梯(ti)吃緊或家中(zhong)有(you)不便坐電梯(ti)人員(yuan)的(de)(de)情況(kuang)，建議(yi)選(xuan)低層(ceng)。

7、注意房屋周(zhou)圍綠化(hua)及附屬(shu)設(she)(she)施(shi)。商(shang)品房的(de)綠化(hua)和(he)附屬(shu)設(she)(she)施(shi)是(shi)(shi)否(fou)(fou)齊(qi)全，這些都是(shi)(shi)需(xu)要考慮的(de)地方，將來住(zhu)(zhu)在(zai)這里(li)生(sheng)活(huo)是(shi)(shi)否(fou)(fou)便捷、居住(zhu)(zhu)是(shi)(shi)否(fou)(fou)舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商(shang)品房(fang)(fang)顧名思(si)義(yi)就是既(ji)可(ke)以居住也可(ke)以作(zuo)為用(yong)房(fang)(fang)的房(fang)(fang)產(chan)，例(li)如商(shang)住公寓。對于商(shang)住房(fang)(fang)有兩種解(jie)釋(shi)：

一是既可以作店面，又可以作住房(fang)（商(shang)住）；二是樓(lou)下(xia)有商(shang)業店鋪，樓(lou)上(shang)有普(pu)通住房(fang)的商(shang)住樓(lou)房(fang)。這(zhe)種宜商(shang)宜住的房(fang)屋類型，因為具(ju)有成熟的商(shang)務(wu)環境(jing)和完善(shan)便利(li)的生活(huo)設施，所以，很(hen)多(duo)人(ren)愿意購買商(shang)住房(fang)用于掙錢。

（2）住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)指提供(gong)居住(zhu)的房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，包括別(bie)墅、公寓、職(zhi)工家屬宿舍(she)(she)和(he)集體宿舍(she)(she)、職(zhi)工單身(shen)宿舍(she)(she)和(he)學(xue)生(sheng)宿舍(she)(she)等。商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)包括商用(yong)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)住(zhu)宅(zhai)用(yong)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)。

2、產權年限不同

（1）因為(wei)商住房屬于經營(ying)性用(yong)(yong)地(di)，所(suo)遇(yu)不能享受“住宅用(yong)(yong)地(di)土地(di)使用(yong)(yong)年限為(wei)70年”的規定，只(zhi)能(neng)擁有(you)50年(nian)的土地(di)使用權，土地(di)使用年(nian)限屆(jie)滿(man)之后可以向國家申請延長。

（2）純住宅房有70年產權，繳納一定費用，到(dao)期(qi)后自動續期(qi)。

3、相關稅費不同

（1）50年(nian)產權的商品房，其契稅按3%繳納。

（2）普通住宅房初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而50年產(chan)權的住(zhu)宅，其契稅(shui)按3%繳(jiao)納。

4、貸款條件不同

（1）購(gou)買(mai)購(gou)買(mai)商品房大多不(bu)能申請公積金貸款，但是也有少(shao)數(shu)項目在開發商的(de)努力下(xia)能夠辦到(dao)。

（2）購(gou)買住宅房可以用公(gong)積金(jin)貸(dai)款，能(neng)得到五成或(huo)六成按(an)揭。

5、建設標準不同

（1）商(shang)品房建設成本要(yao)低(di)一點，人防(fang)和消防(fang)做的不是很(hen)高。

（2）住宅房(fang)通常(chang)都是按照公建相關要求，人防(fang)和消防(fang)建設標(biao)準(zhun)較(jiao)高。

6、使用費用不同

（1）商品房的(de)水、電、暖等使(shi)用(yong)費用(yong)都將采取商用(yong)價格。所(suo)以，對于購房者應該在購房時詢問清楚(chu)。

（2）住宅房的(de)水(shui)、電、暖(nuan)等使用費(fei)目前，都(dou)是(shi)按照民用價格繳(jiao)納(na)的(de)。