城(cheng)市房(fang)屋拆遷種類

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一般是被拆(chai)遷人或(huo)承租人反悔)，這時，對方當事人可(ke)以(yi)按協議(yi)申請(qing)仲裁或(huo)向法院提起民事訴訟(song)。拆(chai)遷人為(wei)原告 時，訴訟(song)期間(jian)可(ke)申請(qing)法院先予(yu)執行。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆遷人(ren)對于(yu)拆遷范圍內的(de)(de)房屋及其(qi)附(fu)屬物擁有(you)(you)所(suo)有(you)(you)權(quan)的(de)(de)，是(shi)所(suo)有(you)(you)權(quan)人(ren)，依據所(suo)有(you)(you)權(quan)性質的(de)(de)不同，可以將所(suo)有(you)(you)權(quan)人(ren)分為公有(you)(you)房屋的(de)(de)所(suo)有(you)(you)權(quan)人(ren)和私有(you)(you)房屋的(de)(de)所(suo)有(you)(you)權(quan)人(ren)及其(qi)他所(suo)有(you)(you)權(quan)人(ren)。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產(chan)權(quan)屬(shu)于全民所(suo)有制企業(ye)事(shi)業(ye)單位(wei)(wei)的(de)(de)(de)房屋，屬(shu)于單位(wei)(wei)自己管(guan)理的(de)(de)(de)，產(chan)權(quan)登記在(zai)該單位(wei)(wei)的(de)(de)(de)名下，由該單位(wei)(wei)依法行使經營和(he)管(guan)理的(de)(de)(de)權(quan)利(li)并承擔(dan)相(xiang)應(ying)的(de)(de)(de)義務，屬(shu)于由指(zhi)定的(de)(de)(de)或者授(shou)(shou)權(quan)的(de)(de)(de)單位(wei)(wei)管(guan)理的(de)(de)(de)，由該被指(zhi)定或者授(shou)(shou)權(quan)的(de)(de)(de)單位(wei)(wei)行使經營和(he)管(guan)理的(de)(de)(de)權(quan)利(li)并承擔(dan)相(xiang)應(ying)的(de)(de)(de)義務。

集體所有的(de)房(fang)屋，產權登記在該集體所有制單位名下，由(you)該單位依法行(xing)使經營和管理的(de)權利并承擔相應(ying)的(de)義務。城市集體所有的(de)房(fang)屋，是該集體的(de)財產。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆遷范圍內對(dui)于被拆除的(de)房屋(wu)及其附(fu)屬物享有使用權的(de)單位或者個人(ren)是使用權人(ren)。

從被(bei)拆遷人取得(de)房(fang)屋的使用(yong)權的方式來看，一般包括三種，一是以租賃(lin)的方式取得(de)使用(yong)權,二是(shi)通過(guo)國家的劃撥(bo)方式(shi)取得使(shi)用(yong)(yong)權，三是(shi)通過(guo)其他(ta)合(he)法(fa)方式(shi)取得使(shi)用(yong)(yong)權。

在實踐中(zhong)，住宅房屋的(de)(de)(de)使用(yong)人一(yi)般情況(kuang)下比較多(duo)，而且其(qi)使用(yong)關系一(yi)般是以租賃(lin)方(fang)式(shi)設(she)立(li)的(de)(de)(de)，尤(you)其(qi)是國有房屋在計劃經濟時代(dai)(dai)被(bei)提(ti)供給個人后(hou)，基本上其(qi)租賃(lin)關系是一(yi)代(dai)(dai)延(yan)續一(yi)代(dai)(dai)，父死子替、夫(fu)死妻(qi)代(dai)(dai)的(de)(de)(de)規矩一(yi)直延(yan)續至(zhi)今。此類房屋的(de)(de)(de)拆遷是拆遷過程中(zhong)的(de)(de)(de)重點，也是拆遷法律規范應當規制的(de)(de)(de)重點因素，但無論是1991年的《城市房屋拆遷管理條例》，還是2001年的(de)《城市房屋(wu)拆(chai)(chai)遷管理條例》，對此規定都比較模糊，甚至(zhi)基本(ben)上(shang)沒有規定，這(zhe)給各地拆(chai)(chai)遷該類房屋(wu)的(de)不(bu)統(tong)一(yi)及拆(chai)(chai)遷補償標準的(de)不(bu)一(yi)致開了(le)口子。

因此如何規制此類拆遷(qian)的問題，還是未來立法的重點(dian)。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋及其附(fu)屬(shu)物(wu)的(de)所(suo)有(you)(you)權人因有(you)(you)關的(de)原因不(bu)能直(zhi)接行(xing)使管(guan)理(li)其財(cai)產(chan)的(de)權利(li)時(shi)，可以(yi)委(wei)托或(huo)(huo)者(zhe)由有(you)(you)關部(bu)門(men)指(zhi)定有(you)(you)關單位(wei)或(huo)(huo)者(zhe)個(ge)人對產(chan)權人所(suo)有(you)(you)的(de)房屋及其附(fu)屬(shu)物(wu)進行(xing)管(guan)理(li)，被委(wei)托或(huo)(huo)者(zhe)指(zhi)定的(de)單位(wei)或(huo)(huo)者(zhe)個(ge)人即為(wei)代(dai)管(guan)人。代(dai)管(guan)人在行(xing)使代(dai)管(guan)權利(li)的(de)過程中，不(bu)得為(wei)不(bu)利(li)于所(suo)有(you)(you)權人的(de)行(xing)為(wei)。根據我國1991年(nian)的(de)拆(chai)遷管理法規的(de)規定，由于房屋的(de)產權人(ren)(ren)因(yin)故不能直接(jie)行使(shi)對(dui)于房屋管理和經營的(de)權利，在(zai)拆(chai)遷時，如果被拆(chai)遷人(ren)(ren)作為房屋產權人(ren)(ren)無法與拆(chai)遷人(ren)(ren)就有關的(de)房屋拆(chai)遷事宜進行協(xie)商時，只能由代管人(ren)(ren)去行使(shi)有關的(de)權利，因(yin)此1991年的《城市房屋拆(chai)遷管理條(tiao)例》根(gen)據實際情(qing)況規定，代管人是被拆(chai)遷人。

但代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)作為(wei)被拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)實際上是(shi)不(bu)符合(he)民法的(de)(de)規定的(de)(de)，因(yin)為(wei)代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)僅(jin)僅(jin)是(shi)管(guan)(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)，不(bu)是(shi)所(suo)有權人(ren)(ren)(ren)(ren)，因(yin)此(ci)其作為(wei)被拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)與拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)就被拆(chai)遷(qian)(qian)房屋(wu)的(de)(de)事宜進行洽商(shang)極(ji)有可能會(hui)損害被拆(chai)遷(qian)(qian)房屋(wu)所(suo)有人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)合(he)法權益，而且(qie)代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)僅(jin)僅(jin)是(shi)管(guan)(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)，其在(zai)與拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)協商(shang)的(de)(de)過程中能否(fou)達(da)到善良管(guan)(guan)理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)標準很難(nan)衡量，因(yin)此(ci)新修訂(ding)的(de)(de)《城市房屋(wu)拆(chai)遷(qian)(qian)管(guan)(guan)理(li)(li)條例》刪去代(dai)管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)(ren)作為(wei)被拆(chai)遷(qian)(qian)人(ren)(ren)(ren)(ren)是(shi)立法的(de)(de)進步。

此外，我國實踐中的(de)房屋代管，實際上是因(yin)“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年后，代(dai)管(guan)的房屋(wu)(wu)基本(ben)上(shang)都因“落實政(zheng)策”被(bei)發還(huan)給產權人，而且在(zai)城市房屋(wu)(wu)拆(chai)遷實踐中，代(dai)管(guan)人作為(wei)(wei)被(bei)拆(chai)遷人為(wei)(wei)了牟取個人的利益侵(qin)害所有人的行為(wei)(wei)屢(lv)見不鮮(xian)，因此(ci)在(zai)2001年11月1日施行(xing)的《城(cheng)市房屋(wu)拆遷管(guan)理(li)條例(li)》不再(zai)將代管(guan)人作(zuo)為(wei)被(bei)拆遷人。

依據有關法(fa)(fa)(fa)律的(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)包括(kuo)委托(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)和指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)，委托(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)是(shi)指(zhi)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)利由(you)(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其(qi)附屬(shu)物的(de)(de)產(chan)(chan)權(quan)人(ren)委托(tuo)而產(chan)(chan)生的(de)(de)，指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)的(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)利是(shi)基于(yu)(yu)由(you)(you)有關的(de)(de)部(bu)門(men)指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)而產(chan)(chan)生的(de)(de)，如(ru)人(ren)民法(fa)(fa)(fa)院(yuan)在宣(xuan)告某人(ren)失蹤后即可(ke)以指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)由(you)(you)其(qi)近親屬(shu)中的(de)(de)一人(ren)或(huo)者數人(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)被宣(xuan)告失蹤人(ren)的(de)(de)財產(chan)(chan)，包括(kuo)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其(qi)附屬(shu)物。此外依據我國有關法(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)的(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)，對于(yu)(yu)產(chan)(chan)權(quan)人(ren)不明(ming)或(huo)者因(yin)其(qi)他原因(yin)不宜指(zhi)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，由(you)(you)國家(jia)規(gui)(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)，如(ru)在落(luo)實私房(fang)(fang)政策(ce)時(shi)，對產(chan)(chan)權(quan)人(ren)不明(ming)的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)都(dou)由(you)(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)成立的(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)公司代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)或(huo)者直接由(you)(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理部(bu)門(men)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)，這種代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)可(ke)以稱為法(fa)(fa)(fa)定(ding)(ding)(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)。

無論(lun)是委托(tuo)代管人(ren)、指定代管人(ren)還是法(fa)定代管人(ren)，都應當嚴格依據有(you)關的法(fa)律(lv)規定行使(shi)代管權利，并不得在損(sun)害所有(you)權人(ren)的財產。

房屋拆遷補償范圍

補償范圍是確定拆(chai)遷活動造成的(de)損害中(zhong)，哪些(xie)財(cai)產利益是應依法給予補償的(de)。根(gen)據《城市房屋(wu)(wu)拆(chai)遷管理條(tiao)例(li)》的(de)規定，房屋(wu)(wu)拆(chai)遷補償范圍包括三個部分，即：房屋(wu)(wu)所有(you)權、附(fu)屬物(wu)所有(you)權、收(shou)益權。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所有權人合法所有；②房屋本(ben)身合法，如不得是(shi)違章建(jian)筑等。《城市房屋拆(chai)遷(qian)管理條例》規定(ding)：“拆(chai)除違章建(jian)筑和超過(guo)批準期限(xian)的臨(lin)時建(jian)筑，不予補償；拆(chai)除未超過(guo)批準期限(xian)的臨(lin)時建(jian)筑，應當(dang)給(gei)予適當(dang)補償。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依附于房(fang)屋(wu)而存(cun)在(zai)；②具有(you)某種用途，并(bing)有(you)利于房(fang)屋(wu)的(de)升(sheng)值；③必須是能計算其價值的(de)物(wu)體(ti)；④被拆遷房(fang)屋(wu)的(de)附屬物(wu)應具有(you)合法(fa)性。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定的搬遷補助費。

拆遷安置房屋分類

1、因(yin)重大市(shi)政工程動(dong)遷居民而建(jian)造的(de)配套商品(pin)(pin)房或配購的(de)中(zhong)低(di)價商品(pin)(pin)房。如黃浦(pu)江兩岸進行的(de)世博會拆(chai)遷。按照(zhao)有關(guan)方(fang)面的(de)規定(ding)，被(bei)安置人獲得(de)這種配套商品(pin)(pin)房的(de)，房屋產權屬于(yu)個人所(suo)有，但在取(qu)得(de)所(suo)有權的(de)5年(nian)之內不能(neng)上市交易(yi)。

2、因房產開(kai)發等因素而(er)動拆遷(qian)，動拆遷(qian)公司(si)通(tong)過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jia)(jia)位(wei)商(shang)品房（與市場價(jia)(jia)比(bi)較而(er)言）。

普通商品房

住(zhu)宅小區建筑容積率在1.0以上； 單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價(jia)格：低于(yu)同級別土(tu)地上(shang)住房平均交易價(jia)格1.44倍以(yi)下(xia)，坐落在內(nei)環線以(yi)內(nei)的(de)低于17500元/平方米(mi)，內(nei)環與外環之間的低于10000元/平方米，外環線以外的低(di)于(yu)7000元(yuan)/平(ping)方米。

普通商品房限制條件

在商品(pin)房的定義基礎上加入一些(xie)限制條件：普通(tong)(tong)商品(pin)房普通(tong)(tong)住(zhu)宅必(bi)須(xu)滿(man)足以下條件：(一)住宅小區建(jian)筑容積率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實際成交價格：低于(yu)同級別(bie)土地(di)上(shang)住房平均(jun)交易(yi)價格1.44倍以下，坐落在內環線(xian)以內的低(di)于17500元(yuan)/平(ping)方米，內環與(yu)外環之間的低于(yu)10000元(yuan)/平(ping)方(fang)米，外(wai)環線以外(wai)的低于7000元/平方米。