城市房屋拆遷種類(lei)

1、協議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達成拆遷補償安置協議的拆遷。拆遷補償安置協議達成又分兩種情況，一種是當事人按協議履行義務，拆遷人順利實施拆遷。一種是協議達成后某當事人反悔(一般是被拆遷人或承租(zu)人反悔)，這時(shi)，對方(fang)當事人(ren)可以(yi)按協議(yi)申(shen)請仲裁或向法(fa)院(yuan)提起民事訴訟。拆(chai)遷人(ren)為原告(gao) 時(shi)，訴訟期間(jian)可申(shen)請法(fa)院(yuan)先予執(zhi)行。

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2、裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，房屋拆遷管理部門根據拆遷當事人的申請，就拆遷補償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當事人執行行政裁決實施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承 租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實施拆遷。一種是拆遷當事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當事人可以向作出行政裁決的房屋拆 遷管理部門的上一級行政機關或本級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

3、強制拆遷。是指行政裁決發生法律效力后，被拆 遷人或房屋承租人拒不執行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實施強制拆遷的活動。強制拆遷必須符合兩個條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規定期限內未搬遷；二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或提供安置用房、周轉用房。強制拆遷的方式有兩種，一種是政府責成有關部門強制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強制拆遷。

被拆遷人分類

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆遷(qian)人(ren)對于拆遷(qian)范圍內的(de)房屋(wu)(wu)及(ji)其附屬物(wu)擁(yong)有(you)所(suo)(suo)(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)的(de)，是所(suo)(suo)(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)人(ren)，依據所(suo)(suo)(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)性質的(de)不同，可(ke)以(yi)將(jiang)所(suo)(suo)(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)人(ren)分(fen)為公有(you)房屋(wu)(wu)的(de)所(suo)(suo)(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)人(ren)和(he)私有(you)房屋(wu)(wu)的(de)所(suo)(suo)(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)人(ren)及(ji)其他所(suo)(suo)(suo)(suo)有(you)權(quan)(quan)人(ren)。

（1）公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬于國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人為公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬于國家機關所有房屋，其產權屬于國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務;產權(quan)屬于(yu)全民所有制企業事(shi)業單(dan)(dan)位(wei)的(de)房屋(wu)，屬于(yu)單(dan)(dan)位(wei)自己管(guan)(guan)理的(de)，產權(quan)登記在該單(dan)(dan)位(wei)的(de)名下(xia)，由該單(dan)(dan)位(wei)依法行使經營(ying)和管(guan)(guan)理的(de)權(quan)利并承擔相(xiang)應(ying)(ying)的(de)義(yi)務(wu)，屬于(yu)由指定的(de)或者(zhe)授(shou)權(quan)的(de)單(dan)(dan)位(wei)管(guan)(guan)理的(de)，由該被指定或者(zhe)授(shou)權(quan)的(de)單(dan)(dan)位(wei)行使經營(ying)和管(guan)(guan)理的(de)權(quan)利并承擔相(xiang)應(ying)(ying)的(de)義(yi)務(wu)。

集(ji)體(ti)(ti)所(suo)有(you)的(de)房屋，產權(quan)登記在該(gai)(gai)集(ji)體(ti)(ti)所(suo)有(you)制單位名下，由該(gai)(gai)單位依(yi)法行(xing)使經營和管(guan)理的(de)權(quan)利并承擔相(xiang)應(ying)的(de)義務。城市集(ji)體(ti)(ti)所(suo)有(you)的(de)房屋，是該(gai)(gai)集(ji)體(ti)(ti)的(de)財產。

（2）私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬于個人所有或者數人共有的用于自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬于外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利并承擔相應的義務或者委托他人代為管理并由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

（3）其他所有權人。其他的所有權人是指產權不屬于公有也不屬于私人所有，而是該產權屬于其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利并承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆(chai)遷范圍內對于被拆(chai)除(chu)的房屋及其(qi)附屬(shu)物(wu)享(xiang)有使用(yong)權的單位或者個人是(shi)使用(yong)權人。

從(cong)被(bei)拆(chai)遷人取(qu)得(de)房屋的使用(yong)權(quan)的方式來看(kan)，一般包括三(san)種，一是以租賃的方式取(qu)得(de)使用(yong)權(quan),二是通過(guo)國家(jia)的劃撥(bo)方式(shi)取得(de)使用(yong)權，三是通過(guo)其他(ta)合(he)法方式(shi)取得(de)使用(yong)權。

在實(shi)踐中，住宅房(fang)屋的使用(yong)人一(yi)般(ban)情況下比較多，而且其(qi)使用(yong)關系(xi)一(yi)般(ban)是以租賃(lin)方式(shi)設立的，尤其(qi)是國有房(fang)屋在計劃經(jing)濟時代(dai)被提供給(gei)個人后，基(ji)本上其(qi)租賃(lin)關系(xi)是一(yi)代(dai)延續(xu)一(yi)代(dai)，父死子(zi)替、夫(fu)死妻代(dai)的規(gui)(gui)矩一(yi)直(zhi)延續(xu)至(zhi)今。此類房(fang)屋的拆遷(qian)是拆遷(qian)過程中的重(zhong)點，也是拆遷(qian)法律規(gui)(gui)范應當規(gui)(gui)制的重(zhong)點因素，但無(wu)論是1991年的《城市房屋(wu)拆遷(qian)管理(li)條例》，還是2001年的(de)(de)《城(cheng)市房屋(wu)拆(chai)遷管理條例》，對此規(gui)定都(dou)比較模糊(hu)，甚至基本(ben)上沒有規(gui)定，這給各地拆(chai)遷該類房屋(wu)的(de)(de)不(bu)統一及拆(chai)遷補償標準(zhun)的(de)(de)不(bu)一致(zhi)開了口子。

因(yin)此如何規制此類(lei)拆遷的問(wen)題，還(huan)是未來立(li)法的重(zhong)點。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋(wu)及其附屬(shu)物(wu)的(de)(de)所有(you)權人(ren)(ren)(ren)因(yin)有(you)關的(de)(de)原(yuan)因(yin)不(bu)(bu)能直接行(xing)使(shi)管(guan)(guan)理其財產的(de)(de)權利(li)時，可以委(wei)托(tuo)或(huo)(huo)者(zhe)由有(you)關部(bu)門指(zhi)定(ding)有(you)關單位(wei)(wei)或(huo)(huo)者(zhe)個(ge)人(ren)(ren)(ren)對產權人(ren)(ren)(ren)所有(you)的(de)(de)房屋(wu)及其附屬(shu)物(wu)進行(xing)管(guan)(guan)理，被委(wei)托(tuo)或(huo)(huo)者(zhe)指(zhi)定(ding)的(de)(de)單位(wei)(wei)或(huo)(huo)者(zhe)個(ge)人(ren)(ren)(ren)即為代管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)。代管(guan)(guan)人(ren)(ren)(ren)在(zai)行(xing)使(shi)代管(guan)(guan)權利(li)的(de)(de)過程(cheng)中(zhong)，不(bu)(bu)得為不(bu)(bu)利(li)于(yu)所有(you)權人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)行(xing)為。根據我國(guo)1991年的(de)拆遷管理法規(gui)的(de)規(gui)定，由于(yu)房屋(wu)(wu)的(de)產權(quan)人(ren)因故不能(neng)直接行(xing)使對于(yu)房屋(wu)(wu)管理和經營的(de)權(quan)利(li)(li)，在拆遷時(shi)，如(ru)果被(bei)拆遷人(ren)作為房屋(wu)(wu)產權(quan)人(ren)無法與拆遷人(ren)就(jiu)有關的(de)房屋(wu)(wu)拆遷事(shi)宜進行(xing)協商時(shi)，只(zhi)能(neng)由代管人(ren)去行(xing)使有關的(de)權(quan)利(li)(li)，因此(ci)1991年的《城市房屋拆(chai)遷管(guan)理(li)條例》根據實際情況規定，代(dai)管(guan)人是被拆(chai)遷人。

但代(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)作(zuo)為(wei)被拆(chai)(chai)遷人(ren)(ren)實際(ji)上是(shi)不符合(he)民(min)法(fa)的(de)規定的(de)，因(yin)為(wei)代(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)人(ren)(ren)，不是(shi)所有(you)權人(ren)(ren)，因(yin)此(ci)其(qi)作(zuo)為(wei)被拆(chai)(chai)遷人(ren)(ren)與拆(chai)(chai)遷人(ren)(ren)就被拆(chai)(chai)遷房屋的(de)事宜進行洽商(shang)極有(you)可能(neng)會損害被拆(chai)(chai)遷房屋所有(you)人(ren)(ren)的(de)合(he)法(fa)權益，而且代(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)人(ren)(ren)，其(qi)在與拆(chai)(chai)遷人(ren)(ren)協商(shang)的(de)過(guo)程中能(neng)否(fou)達到善良管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)人(ren)(ren)的(de)標(biao)準很難衡量，因(yin)此(ci)新修訂的(de)《城市房屋拆(chai)(chai)遷管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)條例(li)》刪去代(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)(ren)作(zuo)為(wei)被拆(chai)(chai)遷人(ren)(ren)是(shi)立法(fa)的(de)進步(bu)。

此外，我國(guo)實(shi)踐中(zhong)的房屋(wu)代管，實(shi)際上是因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年(nian)后，代管的(de)房(fang)(fang)屋基本上都(dou)因“落實(shi)政策”被發還給(gei)產權人(ren)(ren)，而且在城市房(fang)(fang)屋拆遷(qian)(qian)實(shi)踐中，代管人(ren)(ren)作為(wei)被拆遷(qian)(qian)人(ren)(ren)為(wei)了牟取個人(ren)(ren)的(de)利益侵(qin)害所有人(ren)(ren)的(de)行為(wei)屢見不鮮，因此在2001年11月(yue)1日施行的《城市房屋(wu)拆(chai)遷(qian)管理條例(li)》不再將代管人作為被拆(chai)遷(qian)人。

依據(ju)有關法律(lv)的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)包括(kuo)委托(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)和指(zhi)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)，委托(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)是指(zhi)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)利由房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其附(fu)屬物的(de)(de)(de)產權(quan)人(ren)委托(tuo)而產生(sheng)的(de)(de)(de)，指(zhi)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)人(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)權(quan)利是基(ji)于(yu)由有關的(de)(de)(de)部門指(zhi)定(ding)(ding)而產生(sheng)的(de)(de)(de)，如人(ren)民法院在宣告某人(ren)失蹤后即(ji)可(ke)(ke)以(yi)指(zhi)定(ding)(ding)由其近親屬中的(de)(de)(de)一人(ren)或者數人(ren)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)被宣告失蹤人(ren)的(de)(de)(de)財產，包括(kuo)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)及其附(fu)屬物。此外依據(ju)我國(guo)有關法律(lv)法規的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，對于(yu)產權(quan)人(ren)不明或者因其他原因不宜指(zhi)定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，由國(guo)家規定(ding)(ding)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)部門代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)，如在落(luo)實私房(fang)(fang)政策時，對產權(quan)人(ren)不明的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)都(dou)由房(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理部門成立(li)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)公司(si)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)或者直接由房(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理部門代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)，這種代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)可(ke)(ke)以(yi)稱(cheng)為(wei)法定(ding)(ding)代(dai)(dai)(dai)(dai)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)。

無論(lun)是(shi)委托代(dai)管人(ren)、指(zhi)定(ding)代(dai)管人(ren)還(huan)是(shi)法定(ding)代(dai)管人(ren)，都應(ying)當嚴格依(yi)據有關(guan)的法律規定(ding)行(xing)使代(dai)管權(quan)利(li)，并不得(de)在損害(hai)所有權(quan)人(ren)的財產。

房屋拆遷補償范圍

補(bu)(bu)償范(fan)圍(wei)(wei)是確定拆(chai)遷(qian)(qian)活動造成的(de)損害(hai)中，哪些財產利益(yi)是應依法給(gei)予補(bu)(bu)償的(de)。根據《城市房(fang)(fang)屋拆(chai)遷(qian)(qian)管理條例》的(de)規定，房(fang)(fang)屋拆(chai)遷(qian)(qian)補(bu)(bu)償范(fan)圍(wei)(wei)包括(kuo)三個部分，即：房(fang)(fang)屋所(suo)有權、附(fu)屬物所(suo)有權、收益(yi)權。

1、房屋。被拆遷房屋凡列入補償范圍的，必須是合法房屋。所謂合法，就包括兩方面含義：①所(suo)有權人合法所(suo)有；②房(fang)屋(wu)本身合法，如不(bu)得是違章建(jian)筑等。《城(cheng)市房(fang)屋(wu)拆遷管理條(tiao)例(li)》規定(ding)：“拆除違章建(jian)筑和超(chao)過批(pi)準(zhun)期限的臨時建(jian)筑，不(bu)予補償(chang)；拆除未超(chao)過批(pi)準(zhun)期限的臨時建(jian)筑，應當給予適(shi)當補償(chang)。”

2、附屬物。被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設施。作為房屋的附屬物，一般具有以下特征：①依附于(yu)房屋而存(cun)在；②具有(you)某種用途，并有(you)利于(yu)房屋的升值(zhi)；③必須是能計算(suan)其價(jia)值(zhi)的物(wu)體(ti)；④被(bei)拆遷(qian)房屋的附屬物(wu)應具有(you)合法性(xing)。

3、收益權。城市房屋拆遷補償范圍中的收益權應具有以下特征：①收益權人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權必須有合同或法律依據；②收益應當合法產生；③收益應當是有依據的產生，包括即得收入和合法預期收入。在城市房屋拆遷過程中，應予補償的收益主要有三種，即租金；生產、經營預期收益；費用，如《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定的(de)搬遷補助費(fei)。

拆遷安置房屋分類

1、因重大市政工程動(dong)遷居民而建造(zao)的(de)配(pei)套商品房(fang)(fang)或(huo)配(pei)購的(de)中低價商品房(fang)(fang)。如(ru)黃浦江兩岸(an)進行的(de)世(shi)博會拆遷。按照有關方面(mian)的(de)規定，被安置人獲得這種配(pei)套商品房(fang)(fang)的(de)，房(fang)(fang)屋產權(quan)屬于個人所有，但在(zai)取得所有權(quan)的(de)5年之內不能上市交(jiao)易。

2、因房(fang)產開發等(deng)因素而(er)動拆(chai)遷，動拆(chai)遷公司(si)通過其(qi)他途徑安置或(huo)代為安置人購買的中低價位商品(pin)房(fang)（與(yu)市場(chang)價比較而(er)言）。

普通商品房

住宅小區建筑容積率在1.0以上； 單套建筑面積在140平方米以下(xia)；實際成交(jiao)價格：低于(yu)同級別土(tu)地上住房平均交(jiao)易價格1.44倍以下，坐落在內(nei)環線以內(nei)的低于17500元/平方米，內環與外環之間的低于10000元/平方米，外環線以外的低于(yu)7000元(yuan)/平(ping)方米。

普通商品房限制條件

在(zai)商(shang)品房的定(ding)義基礎上(shang)加(jia)入一些限(xian)制(zhi)條件：普通商(shang)品房普通住宅(zhai)必須滿(man)足以下(xia)條件：(一)住宅小區建筑容(rong)積(ji)率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米(mi)以下；(三)實際成交價格(ge)：低(di)于同級別土地上住房(fang)平(ping)均交易價格(ge)1.44倍以下，坐(zuo)落在內環線以內的(de)低于17500元/平方米(mi)，內環(huan)與(yu)外環(huan)之間(jian)的低于10000元/平方米，外環(huan)線以(yi)外的低于(yu)7000元/平(ping)方米。