拆遷房屋評估價怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在拆(chai)遷(qian)前期，征收方都會對房(fang)(fang)屋(wu)進(jin)行評估(gu)(gu)，評估(gu)(gu)主要(yao)的(de)目(mu)的(de)是為(wei)了(le)征收部門還有(you)被(bei)拆(chai)遷(qian)方清楚(chu)的(de)了(le)解房(fang)(fang)屋(wu)的(de)實際價(jia)值，為(wei)后期補(bu)償提供依(yi)據。對于房(fang)(fang)屋(wu)價(jia)值的(de)評估(gu)(gu)是直接關(guan)系到房(fang)(fang)屋(wu)的(de)實際補(bu)償，這個是重(zhong)中之重(zhong)。

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2、評估機構如何選定

當今，房屋評(ping)(ping)估(gu)機(ji)構也是(shi)非常之多，在(zai)選擇時一定(ding)要(yao)詳細了解，是(shi)否具有(you)評(ping)(ping)估(gu)資質，只有(you)具有(you)評(ping)(ping)估(gu)資質的(de)(de)評(ping)(ping)估(gu)公司(si)做(zuo)出的(de)(de)評(ping)(ping)估(gu)才可靠，并且，評(ping)(ping)估(gu)機(ji)構事由(you)被征收人協商(shang)進行選擇的(de)(de)，協商(shang)不定(ding)，按照少(shao)數(shu)服從多數(shu)的(de)(de)原(yuan)則確定(ding)。如果征收的(de)(de)面積較(jiao)大，也是(shi)可以選擇兩家評(ping)(ping)估(gu)公司(si)的(de)(de)，不過要(yao)有(you)一家公司(si)作為(wei)牽頭單位方可。要(yao)注意如果評(ping)(ping)估(gu)機(ji)構沒有(you)資質或者(zhe)未經(jing)評(ping)(ping)估(gu)就進行拆遷，這樣(yang)是(shi)完全不合法的(de)(de)。

3、在評估中，征收方要履行的義務

（1）調(diao)查(cha)前期(qi)，征(zheng)收(shou)方要(yao)對征(zheng)收(shou)房(fang)屋(wu)進(jin)行調(diao)查(cha)，明確評(ping)估對象(xiang)，評(ping)估公司要(yao)對房(fang)屋(wu)進(jin)行實(shi)地勘察，調(diao)查(cha)房(fang)屋(wu)實(shi)際情況，做(zuo)好拍攝錄像等工作，這(zhe)(zhe)些(xie)資料(liao)要(yao)能反(fan)映出房(fang)屋(wu)內外的實(shi)際情況并妥善保管。對于這(zhe)(zhe)些(xie)資料(liao)，被征(zheng)收(shou)方要(yao)進(jin)行簽(qian)(qian)字(zi)確認。需(xu)要(yao)注意的是，這(zhe)(zhe)些(xie)都要(yao)有征(zheng)收(shou)方蓋(gai)章、評(ping)估公司蓋(gai)章、被征(zheng)收(shou)人簽(qian)(qian)字(zi)。

（2）公(gong)(gong)(gong)(gong)示(shi)期間，評估(gu)公(gong)(gong)(gong)(gong)司要(yao)評估(gu)結(jie)(jie)果(guo)提供給(gei)征收(shou)(shou)方，征收(shou)(shou)方要(yao)將評估(gu)結(jie)(jie)果(guo)進(jin)行公(gong)(gong)(gong)(gong)示(shi)，公(gong)(gong)(gong)(gong)示(shi)期滿后，如(ru)果(guo)沒有異議，就(jiu)按照評估(gu)價格進(jin)行補償，存在(zai)異議的(de)話(hua)，評估(gu)公(gong)(gong)(gong)(gong)司要(yao)對評估(gu)結(jie)(jie)果(guo)進(jin)行解釋(shi)說明，還有就(jiu)是(shi)要(yao)被征收(shou)(shou)人在(zai)收(shou)(shou)到評估(gu)結(jie)(jie)果(guo)10日(ri)內(nei)，向房地產價格評估(gu)機構申請復核(he)評估(gu)。如果對于復核(he)結果還不滿意，就要在(zai)10日內向當地(di)評估(gu)專家委(wei)員會(hui)申請鑒定。還是不行(xing)的(de)話，就(jiu)只能按(an)照按(an)照《國有土地(di)上房(fang)屋征收(shou)與補償條(tiao)例》第二(er)十六條(tiao)規(gui)定處理。

4、評估費用的承擔

在評(ping)估(gu)(gu)公司(si)選定(ding)之后，都是(shi)有征收方與評(ping)估(gu)(gu)公司(si)簽訂委(wei)托合同，因此評(ping)估(gu)(gu)鑒定(ding)的費用是(shi)由征收方支付的，如(ru)果鑒定(ding)改變原評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果的，鑒定(ding)費用由原房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)價格評(ping)估(gu)(gu)機(ji)構承(cheng)(cheng)擔。復核評(ping)估(gu)(gu)費用由原房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)價格評(ping)估(gu)(gu)機(ji)構承(cheng)(cheng)擔。所以，大(da)家不必擔心，這些費用是(shi)不需要自己承(cheng)(cheng)擔的。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據相(xiang)關股(gu)價指(zhi)導意見的規(gui)定，農村房屋拆(chai)遷評估(gu)為(wei)(wei)征地公告發布之日，估(gu)價方法(fa)以市(shi)場比較法(fa)為(wei)(wei)主，即(ji)以估(gu)價時點附近類似(si)房地產價格(ge)與估(gu)價對象(被拆(chai)遷房屋)進(jin)行對比修正。

估(gu)(gu)(gu)(gu)價時點的(de)(de)確定直接影(ying)響到被(bei)征地(di)(di)及被(bei)拆遷(qian)地(di)(di)上物(wu)的(de)(de)估(gu)(gu)(gu)(gu)價結果。常有(you)征地(di)(di)主體為了制定征地(di)(di)方(fang)案，進行補償安(an)置資金預算(suan)，在征地(di)(di)公(gong)告(gao)之前對擬征地(di)(di)地(di)(di)段進行了預評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)。這種做法(fa)應限定于制定征地(di)(di)方(fang)案，而不能代替征地(di)(di)公(gong)告(gao)后的(de)(de)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)程序。一則以預評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)代替征地(di)(di)評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)，剝奪了被(bei)征地(di)(di)人選擇評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)機(ji)構的(de)(de)權利。二則剝奪了被(bei)征地(di)(di)及地(di)(di)上物(wu)在預評(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)時點至征地(di)(di)公(gong)告(gao)頒(ban)發時點的(de)(de)升值利益(yi)。

2、估價報告的有效期。

應為(wei)征地公告的期限。評(ping)估報告具(ju)有(you)時效(xiao)性，一般與征地公告同時失效(xiao)，但(dan)最(zui)長不超(chao)過征地期限。評(ping)估報告的有(you)效(xiao)期應在報告中說(shuo)明(ming)。估價報告超(chao)過1年的(de)，應重(zhong)新進行估價。

3、確定估價機構。

從事征(zheng)地估(gu)價(jia)的機(ji)構應(ying)當(dang)具有(you)經拆遷、征(zheng)地主管機(ji)關核(he)準(zhun)的房屋拆遷估(gu)價(jia)資格。相關估(gu)價(jia)指導規定(ding)，估(gu)價(jia)機(ji)構的選(xuan)(xuan)擇采(cai)取被征(zheng)地人投票或征(zheng)地當(dang)事人抽(chou)簽的方式，按照這一設計，估(gu)價(jia)機(ji)構的遴選(xuan)(xuan)應(ying)當(dang)包括以(yi)下(xia)五(wu)個步驟：

(1)公告(gao)估(gu)價項目和評估(gu)機構資質要求；

(2)符合條件的估價機構報名；

(3)評估機構競(jing)選(xuan)；

(4)被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機構；

(5)公示入選評估機構。

4、委托評估機構的條件。

根據相關意見的規(gui)定(ding)，估價機構由征地(di)主(zhu)體委(wei)托(tuo)(tuo)并支付(fu)拆遷評估費用。被(bei)征地(di)人(ren)應注意房(fang)屋拆遷估價的委(wei)托(tuo)(tuo)時機，應為(wei)征地(di)公告后委(wei)托(tuo)(tuo)評估機構進行。

其一(yi)，沒有(you)征地公告，就沒有(you)權(quan)利和資(zi)格委托評估機構(gou)進(jin)行(xing)以征地安置補(bu)償為目的(de)的(de)專項評估。

其二，估價(jia)的時(shi)(shi)點為(wei)征地公告(gao)之日，如在征地公告(gao)之前委托估價(jia)，必(bi)然使估價(jia)時(shi)(shi)點提前，造成估價(jia)結(jie)論不準確，從而(er)影響(xiang)了被征地人的利益。

5、評估方式、流程。

按照評估規范的規定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的，可以直接進行分戶評估，根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝(chao)向、樓層(ceng)、裝修、環境、設施配套等(deng)因素按戶(hu)進(jin)行的評估。

6、公示、送達程序。

被(bei)征地(di)人應(ying)核實估(gu)價(jia)(jia)機構(gou)公布的(de)初步估(gu)價(jia)(jia)結果和送達(da)分(fen)戶估(gu)價(jia)(jia)報告(gao)的(de)程序是否合法(fa)。根(gen)據相關估(gu)價(jia)(jia)指(zhi)導(dao)意見(jian)的(de)規定(ding)，估(gu)價(jia)(jia)機構(gou)應(ying)將初步估(gu)價(jia)(jia)結果向被(bei)拆遷人公示(shi)7日，并進行現場說明(ming)，聽(ting)取(qu)有(you)關意(yi)見。征地(di)主(zhu)體應向(xiang)被征地(di)人(ren)(ren)轉交分戶(hu)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報告(gao)，并告(gao)知被征地(di)人(ren)(ren)，若對估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報告(gao)有(you)疑(yi)義(yi)或異議的(de)，可(ke)以向(xiang)原估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)機構詢問，申請復核，或者另行委(wei)托估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)機構重新評估(gu)(gu)(gu)。對委(wei)托人(ren)(ren)因原估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)結果(guo)(guo)，復核結果(guo)(guo)有(you)異議或另行委(wei)托的(de)估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)結果(guo)(guo)與原估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)結果(guo)(guo)有(you)差(cha)異，且協(xie)商達不成一致意(yi)見，征地(di)當事人(ren)(ren)在(zai)收(shou)到估(gu)(gu)(gu)價(jia)(jia)報告(gao)，復估(gu)(gu)(gu)結論或重估(gu)(gu)(gu)報告(gao)后的(de)15日內向房(fang)地產價格評(ping)估專家委員會申請技(ji)術(shu)鑒定。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重(zhong)置(zhi)成本(ben)法最常(chang)見(jian)的評(ping)估方式(shi)，也就是所謂企(qi)業的地(di)上建筑物、廠房(fang)進行重(zhong)置(zhi)。選擇一個(ge)評(ping)估時間點，假如要求5月1日起進行實地征(zheng)收，由這個實際的(de)評(ping)估時間(jian)點所得出的(de)重置(zhi)價(jia)值。例如，土建的(de)價(jia)值+人工的價值+相關(guan)稅費的價值(zhi)=所(suo)得(de)重置價值，再(zai)扣除相應的折損率(70%或80%等)。

成本(ben)法在以前就運用(yong)(yong)相(xiang)當(dang)廣泛，土地價(jia)值(zhi)，房屋(wu)價(jia)值(zhi)都可以運用(yong)(yong)成本(ben)法進行(xing)評(ping)估，但現在590號令(ling)以及建(jian)設(she)部的房(fang)屋征收評(ping)估辦(ban)法都要求按(an)照市場(chang)比較法。

2、收益法

在590號令(ling)當(dang)中(zhong)有相(xiang)關的要求，如果用于(yu)生(sheng)(sheng)產經營(ying)則(ze)對(dui)于(yu)其(qi)生(sheng)(sheng)產經營(ying)的評(ping)估(gu)要運(yun)用收益法，其(qi)實就是預估(gu)一(yi)下(xia)未來預期收益，選(xuan)取適(shi)當(dang)的資本(ben)(ben)化(hua)率來體現，把資本(ben)(ben)投入到不(bu)動產所帶來的收益率。資本(ben)(ben)化(hua)率的概念在實踐(jian)當(dang)中(zhong)不(bu)常運(yun)用，意思是把不(bu)動產房(fang)屋、土地投入到相(xiang)關的收益當(dang)中(zhong)所產生(sheng)(sheng)的利潤率。

收(shou)(shou)益(yi)(yi)法主(zhu)要評(ping)估一(yi)些在實踐(jian)當中進(jin)行(xing)實際生產(chan)經營的(de)商業(ye)性質的(de)主(zhu)體，一(yi)些勞(lao)動附(fu)加值比較大的(de)勞(lao)動密集(ji)型(xing)行(xing)業(ye)、專利技(ji)術性可帶來的(de)勞(lao)動收(shou)(shou)益(yi)(yi)成(cheng)幾何倍增長的(de)行(xing)業(ye)，原則(ze)上(shang)對其行(xing)業(ye)企業(ye)應(ying)按照收(shou)(shou)益(yi)(yi)法進(jin)行(xing)實際評(ping)估。

收益法(fa)(fa)在實踐的過(guo)程中運(yun)用不是很(hen)多，評估公(gong)司不涉及收益法(fa)(fa)部分(fen)，評估公(gong)司運(yun)用較(jiao)多的是成(cheng)本法(fa)(fa)和(he)市(shi)場比較(jiao)法(fa)(fa)兩(liang)種。

3、市場比較法

需要注(zhu)意的(de)是(shi)，參照(zhao)類似(si)的(de)房(fang)地產市場價值，意思(si)就是(shi)要根據同(tong)區位、同(tong)地段、同(tong)性(xing)質(zhi)(國有(you)、集(ji)體)、同用途(商(shang)業、工業、住宅)，商品房包括(kuo)住宅(zhai)和商業用(yong)途。在實踐的過程中需(xu)要(yao)(yao)注意(yi)屬于什么用(yong)地，要(yao)(yao)參考附地范圍(wei)相同(tong)性(xing)質的用(yong)地價(jia)(jia)值，主要(yao)(yao)是參照類似房地產(chan)市場的價(jia)(jia)值。

4、假設開發法

假設開(kai)發(fa)(fa)法在實(shi)踐(jian)中運用不多，例如開(kai)發(fa)(fa)商反過來作為被拆遷人與(yu)政府交流，必(bi)然運用到假設開(kai)發(fa)(fa)法來進(jin)行實(shi)際評估(gu)，開(kai)發(fa)(fa)商需(xu)要土(tu)地利用實(shi)際開(kai)發(fa)(fa)，土(tu)地開(kai)發(fa)(fa)后目的可(ke)能(neng)作為商業、住(zhu)宅(zhai)，也有可(ke)能(neng)是廠(chang)房(fang)，需(xu)要運用土(tu)地開(kai)發(fa)(fa)滿足主體要件。所以要預估(gu)出土(tu)地開(kai)發(fa)(fa)后的價值，扣除相(xiang)應的稅費、土(tu)地利用后相(xiang)應的損耗等所體現出的市場價值。

很多中小型企(qi)業(ye)都(dou)希望適(shi)用(yong)(yong)假(jia)設(she)開發法(fa)(fa)，特別針對(dui)一些未利用(yong)(yong)的(de)(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)，也就是(shi)開發商購(gou)買后(hou)沒有實際利用(yong)(yong)，還在申(shen)請審批規劃等文(wen)件(jian)的(de)(de)時(shi)候，占用(yong)(yong)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)的(de)(de)行(xing)為就應該運用(yong)(yong)假(jia)設(she)開發法(fa)(fa)來進(jin)(jin)行(xing)評(ping)(ping)估(gu)(gu)。例如(ru)，唐山某鋼鐵企(qi)業(ye)，企(qi)業(ye)進(jin)(jin)行(xing)外遷，與政府進(jin)(jin)行(xing)協商如(ru)何(he)評(ping)(ping)估(gu)(gu)剩(sheng)余土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)的(de)(de)價值，必須運用(yong)(yong)假(jia)設(she)開發法(fa)(fa)來評(ping)(ping)估(gu)(gu)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權的(de)(de)價值，實踐當中運用(yong)(yong)相對(dui)較少(shao)。

5、基準地價修正法

基準地價(jia)修正(zheng)(zheng)法主(zhu)要是評估(gu)土地在(zai)進行實(shi)(shi)際區位(wei)(wei)確定的時候使用的一(yi)種(zhong)評估(gu)方(fang)法。按照土地的位(wei)(wei)置確定修正(zheng)(zheng)的系數(shu)以及(ji)修正(zheng)(zheng)出來最后的價(jia)值(zhi)，在(zai)實(shi)(shi)踐當中應(ying)用不(bu)是很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆(chai)遷評估的流程(cheng)主要包括八(ba)個階段(duan)：

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比如有一個拆遷工程需要評(ping)(ping)估(gu)公司做(zuo)，或者是招標，或者是直接委托評(ping)(ping)估(gu)機構。首先要了(le)解(jie)大概狀況，包(bao)括去現場初步勘察，了(le)解(jie)評(ping)(ping)估(gu)范圍、對(dui)象等。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某評(ping)估公司要(yao)參與此次房屋拆遷，需要(yao)談(tan)一(yi)下(xia)收費(fei)的問題，評(ping)估收費(fei)國(guo)家(jia)有指導性(xing)標準，同時(shi)參考市場情況商(shang)討。委托(tuo)雙(shuang)方簽訂評(ping)估委托(tuo)合(he)同。

第三個程序是外業入戶評估。

外業階段，評估機構需要到現場逐(zhu)戶進行(xing)評估。

第四個程序是內業結算。

外(wai)業(ye)評估之后(hou)需要(yao)把這些數據進(jin)(jin)行輸機，按照公式進(jin)(jin)行測(ce)算。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即(ji)項(xiang)目(mu)結案(an)，有(you)關的資料(liao)結案(an)。