拆遷房屋評估價怎么算?
1、要知道房屋評估的目的
在拆遷前(qian)期(qi),征收方都會對房屋(wu)(wu)進(jin)行評估,評估主(zhu)要(yao)的(de)目的(de)是(shi)為(wei)了征收部門還有被拆遷方清楚的(de)了解房屋(wu)(wu)的(de)實(shi)際價值,為(wei)后期(qi)補償提供(gong)依據。對于房屋(wu)(wu)價值的(de)評估是(shi)直接關系到房屋(wu)(wu)的(de)實(shi)際補償,這個是(shi)重中之重。
2、評估機構如何選定
當今,房(fang)屋評估(gu)(gu)機構也是(shi)非常之(zhi)多,在選(xuan)擇時一定(ding)(ding)要(yao)(yao)詳(xiang)細了(le)解,是(shi)否具有(you)評估(gu)(gu)資質,只(zhi)有(you)具有(you)評估(gu)(gu)資質的(de)評估(gu)(gu)公司做出(chu)的(de)評估(gu)(gu)才可(ke)靠,并且,評估(gu)(gu)機構事由(you)被征(zheng)收(shou)人協商(shang)進(jin)行選(xuan)擇的(de),協商(shang)不(bu)定(ding)(ding),按照少(shao)數(shu)服從多數(shu)的(de)原則確定(ding)(ding)。如(ru)果征(zheng)收(shou)的(de)面積較大,也是(shi)可(ke)以選(xuan)擇兩家評估(gu)(gu)公司的(de),不(bu)過要(yao)(yao)有(you)一家公司作為牽頭單位方可(ke)。要(yao)(yao)注意如(ru)果評估(gu)(gu)機構沒有(you)資質或者未經評估(gu)(gu)就進(jin)行拆遷,這樣是(shi)完全(quan)不(bu)合法的(de)。
3、在評估中,征收方要履行的義務
(1)調查(cha)前期,征收方(fang)要對征收房(fang)屋(wu)進(jin)(jin)行調查(cha),明確評(ping)(ping)估對象,評(ping)(ping)估公司(si)要對房(fang)屋(wu)進(jin)(jin)行實(shi)(shi)地(di)勘(kan)察,調查(cha)房(fang)屋(wu)實(shi)(shi)際情況(kuang),做好拍攝錄像等工(gong)作,這些資料要能反(fan)映出房(fang)屋(wu)內外的(de)實(shi)(shi)際情況(kuang)并(bing)妥善保管。對于這些資料,被(bei)(bei)征收方(fang)要進(jin)(jin)行簽字確認。需(xu)要注意(yi)的(de)是,這些都要有征收方(fang)蓋(gai)章、評(ping)(ping)估公司(si)蓋(gai)章、被(bei)(bei)征收人簽字。
(2)公示期間(jian),評(ping)(ping)(ping)估(gu)公司(si)要(yao)評(ping)(ping)(ping)估(gu)結(jie)果提供給(gei)征收(shou)(shou)方,征收(shou)(shou)方要(yao)將評(ping)(ping)(ping)估(gu)結(jie)果進行公示,公示期滿(man)后,如果沒有異(yi)議,就按照評(ping)(ping)(ping)估(gu)價格進行補(bu)償,存在(zai)異(yi)議的話,評(ping)(ping)(ping)估(gu)公司(si)要(yao)對(dui)評(ping)(ping)(ping)估(gu)結(jie)果進行解釋說明,還有就是(shi)要(yao)被征收(shou)(shou)人在(zai)收(shou)(shou)到評(ping)(ping)(ping)估(gu)結(jie)果10日(ri)內(nei),向房地產價格評估機(ji)構申請復核評估。如果對于復核結果還不(bu)滿意,就要(yao)在10日內向當地評估專家(jia)委員會(hui)申請鑒定。還是不行的(de)話,就(jiu)只(zhi)能按(an)照按(an)照《國有土地上(shang)房(fang)屋征(zheng)收(shou)與補償條例(li)》第(di)二十六條規定處理。
4、評估費用的承擔
在評(ping)(ping)(ping)估(gu)公司(si)選定(ding)之后,都是有征收(shou)方(fang)與(yu)評(ping)(ping)(ping)估(gu)公司(si)簽訂委托合同,因此評(ping)(ping)(ping)估(gu)鑒定(ding)的費(fei)(fei)用是由征收(shou)方(fang)支付的,如(ru)果鑒定(ding)改變原(yuan)(yuan)評(ping)(ping)(ping)估(gu)結果的,鑒定(ding)費(fei)(fei)用由原(yuan)(yuan)房地產價格(ge)評(ping)(ping)(ping)估(gu)機構(gou)(gou)承(cheng)擔(dan)。復核評(ping)(ping)(ping)估(gu)費(fei)(fei)用由原(yuan)(yuan)房地產價格(ge)評(ping)(ping)(ping)估(gu)機構(gou)(gou)承(cheng)擔(dan)。所(suo)以,大家不(bu)必擔(dan)心,這些費(fei)(fei)用是不(bu)需(xu)要自己承(cheng)擔(dan)的。
房屋征收拆遷評估流程的注意事項
1、注意估價時點。
根據相關股(gu)價(jia)指導意(yi)見的規定,農村房屋拆遷評估為(wei)征地(di)公告發布(bu)之日,估價(jia)方法(fa)以(yi)市場比較(jiao)法(fa)為(wei)主,即(ji)以(yi)估價(jia)時點附近類似房地(di)產(chan)價(jia)格與估價(jia)對(dui)象(被拆(chai)遷房屋)進行對比修正(zheng)。
估(gu)(gu)價(jia)時(shi)點(dian)的(de)(de)(de)(de)確(que)定直接(jie)影響到被征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)及被拆遷地(di)(di)(di)(di)上(shang)物的(de)(de)(de)(de)估(gu)(gu)價(jia)結果。常有征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)主體為(wei)了制定征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)方案(an)(an),進行補償安置資金預算(suan),在征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)公告之前(qian)對擬征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)地(di)(di)(di)(di)段進行了預評(ping)(ping)估(gu)(gu)。這(zhe)種做法應限定于(yu)制定征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)方案(an)(an),而不能代替(ti)征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)公告后(hou)的(de)(de)(de)(de)評(ping)(ping)估(gu)(gu)程序。一則以預評(ping)(ping)估(gu)(gu)代替(ti)征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)評(ping)(ping)估(gu)(gu),剝奪了被征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)人選擇評(ping)(ping)估(gu)(gu)機構的(de)(de)(de)(de)權利。二則剝奪了被征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)及地(di)(di)(di)(di)上(shang)物在預評(ping)(ping)估(gu)(gu)時(shi)點(dian)至征(zheng)(zheng)(zheng)地(di)(di)(di)(di)公告頒發(fa)時(shi)點(dian)的(de)(de)(de)(de)升值利益。
2、估價報告的有效期。
應為征地(di)公告(gao)的期限(xian)。評(ping)估(gu)報(bao)告(gao)具有(you)(you)時效性,一般與(yu)征地(di)公告(gao)同時失效,但最長不超(chao)(chao)過征地(di)期限(xian)。評(ping)估(gu)報(bao)告(gao)的有(you)(you)效期應在報(bao)告(gao)中說明。估(gu)價報(bao)告(gao)超(chao)(chao)過1年的,應重新進行(xing)估價(jia)。
3、確定估價機構。
從事(shi)(shi)征(zheng)地(di)估價的(de)機構(gou)應當(dang)具有經(jing)拆遷(qian)、征(zheng)地(di)主管機關核準的(de)房(fang)屋拆遷(qian)估價資格(ge)。相關估價指導規定,估價機構(gou)的(de)選擇采取被征(zheng)地(di)人投票或征(zheng)地(di)當(dang)事(shi)(shi)人抽簽的(de)方(fang)式,按照這一設計,估價機構(gou)的(de)遴(lin)選應當(dang)包括(kuo)以下五個步(bu)驟:
(1)公告估價項目和評估機構(gou)資質(zhi)要求;
(2)符合條件的估價機構報名;
(3)評估機構(gou)競選;
(4)被拆遷(qian)人(ren)投(tou)票或拆遷(qian)人(ren)抽簽確定(ding)評估(gu)機構;
(5)公示入選評估(gu)機構。
4、委托評估機構的條件。
根據相關意見(jian)的(de)(de)規(gui)定(ding),估價(jia)(jia)機構由征地(di)主體委(wei)托并(bing)支付拆遷評估費用。被征地(di)人應(ying)注意房屋拆遷估價(jia)(jia)的(de)(de)委(wei)托時機,應(ying)為(wei)征地(di)公告后委(wei)托評估機構進行。
其一,沒有征地公告(gao),就沒有權利和(he)資格(ge)委(wei)托評估(gu)(gu)機構(gou)進行以征地安(an)置(zhi)補償(chang)為(wei)目的的專項評估(gu)(gu)。
其(qi)二(er),估價(jia)的時點為征(zheng)(zheng)地(di)公(gong)告之日,如(ru)在征(zheng)(zheng)地(di)公(gong)告之前委托(tuo)估價(jia),必然使估價(jia)時點提前,造(zao)成估價(jia)結論(lun)不(bu)準確,從而(er)影(ying)響了被征(zheng)(zheng)地(di)人的利(li)益。
5、評估方式、流程。
按照評估規范的規定,評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的,可以直接進行分戶評估,根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的,可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環境、設(she)施配套等因素按戶進行的評估。
6、公示、送達程序。
被(bei)征地人應核實估(gu)(gu)(gu)價機(ji)構公布的(de)(de)初步(bu)估(gu)(gu)(gu)價結果和送達分戶(hu)估(gu)(gu)(gu)價報告的(de)(de)程序是否合(he)法。根據相關估(gu)(gu)(gu)價指導意見的(de)(de)規定(ding),估(gu)(gu)(gu)價機(ji)構應將初步(bu)估(gu)(gu)(gu)價結果向被(bei)拆遷人公示7日,并進行現場說明,聽(ting)取有(you)關意見。征(zheng)地主體應向被征(zheng)地人(ren)(ren)(ren)轉交(jiao)分戶(hu)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價報(bao)(bao)告,并告知被征(zheng)地人(ren)(ren)(ren),若對估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價報(bao)(bao)告有(you)疑義(yi)或異(yi)議(yi)的,可以向原估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價機構詢問,申請復(fu)核(he),或者另行委(wei)托估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價機構重新評估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)。對委(wei)托人(ren)(ren)(ren)因原估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價結果(guo)(guo),復(fu)核(he)結果(guo)(guo)有(you)異(yi)議(yi)或另行委(wei)托的估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價結果(guo)(guo)與(yu)原估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價結果(guo)(guo)有(you)差異(yi),且協商達不成(cheng)一致意見,征(zheng)地當事(shi)人(ren)(ren)(ren)在收到估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)價報(bao)(bao)告,復(fu)估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)結論或重估(gu)(gu)(gu)(gu)(gu)報(bao)(bao)告后的15日內向房地產價格評估專家委員會(hui)申請技術鑒定(ding)。
拆遷估價的方法主要是什么
1、重置成本法
重(zhong)置(zhi)(zhi)成本(ben)法最常見的評(ping)估方(fang)式,也就是所(suo)謂(wei)企業的地上建筑物(wu)、廠房(fang)進行重(zhong)置(zhi)(zhi)。選擇一個評(ping)估時間點,假(jia)如要求5月1日起(qi)進行實地(di)征收,由這個實際的(de)評估時(shi)間點所得出(chu)的(de)重置價值。例如(ru),土(tu)建(jian)的(de)價值+人工的(de)價值+相(xiang)關稅費的價(jia)值(zhi)=所得(de)重(zhong)置價(jia)值,再扣除相應的(de)折損率(70%或(huo)80%等(deng))。
成本(ben)法(fa)在(zai)以前就運用(yong)相當廣泛,土地(di)價值,房屋價值都(dou)可(ke)以運用(yong)成本(ben)法(fa)進(jin)行評估,但現在(zai)590號令以及建設部的房(fang)屋征(zheng)收評估辦(ban)法(fa)都要求按照市場比較法(fa)。
2、收益法
在590號(hao)令(ling)當中(zhong)有相關(guan)的(de)要求,如果用(yong)(yong)于(yu)生產經(jing)營則對于(yu)其生產經(jing)營的(de)評估要運用(yong)(yong)收益(yi)法,其實(shi)就(jiu)是(shi)預估一下未來(lai)(lai)預期收益(yi),選取適(shi)當的(de)資本(ben)化(hua)率(lv)(lv)來(lai)(lai)體現,把(ba)資本(ben)投(tou)入到不(bu)動(dong)產所帶來(lai)(lai)的(de)收益(yi)率(lv)(lv)。資本(ben)化(hua)率(lv)(lv)的(de)概念在實(shi)踐當中(zhong)不(bu)常運用(yong)(yong),意思是(shi)把(ba)不(bu)動(dong)產房屋(wu)、土(tu)地投(tou)入到相關(guan)的(de)收益(yi)當中(zhong)所產生的(de)利潤率(lv)(lv)。
收(shou)益(yi)法(fa)主(zhu)要評估一(yi)些在實踐當中進行(xing)實際生產經營的商業(ye)性質的主(zhu)體,一(yi)些勞(lao)(lao)動附加值比較大的勞(lao)(lao)動密(mi)集型行(xing)業(ye)、專利(li)技(ji)術性可(ke)帶來的勞(lao)(lao)動收(shou)益(yi)成(cheng)幾何倍增長的行(xing)業(ye),原則上對其行(xing)業(ye)企業(ye)應(ying)按照收(shou)益(yi)法(fa)進行(xing)實際評估。
收益法(fa)在實踐的過程中運用(yong)不是很多,評(ping)估公司(si)不涉及收益法(fa)部分,評(ping)估公司(si)運用(yong)較多的是成本(ben)法(fa)和市場比較法(fa)兩種。
3、市場比較法
需要(yao)注(zhu)意的是,參照(zhao)類似的房地(di)產市場價值(zhi),意思就是要(yao)根據同區位、同地(di)段、同性質(國(guo)有、集體)、同用途(商業(ye)、工業(ye)、住宅),商品房(fang)包括住宅和(he)商業用(yong)途(tu)。在實踐的(de)過程中需要注意屬于什么用(yong)地(di)(di),要參(can)考附地(di)(di)范圍相同性質的(de)用(yong)地(di)(di)價值(zhi),主要是(shi)參(can)照類似房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場的(de)價值(zhi)。
4、假設開發法
假設開(kai)發(fa)法(fa)在實踐中運(yun)用不(bu)多,例(li)如開(kai)發(fa)商(shang)反過(guo)來(lai)作為被拆遷人與政(zheng)府交流,必然(ran)運(yun)用到假設開(kai)發(fa)法(fa)來(lai)進行實際(ji)評估,開(kai)發(fa)商(shang)需要土(tu)地(di)利(li)用實際(ji)開(kai)發(fa),土(tu)地(di)開(kai)發(fa)后(hou)目的可能作為商(shang)業、住宅,也有可能是(shi)廠(chang)房,需要運(yun)用土(tu)地(di)開(kai)發(fa)滿足(zu)主體要件。所以(yi)要預估出土(tu)地(di)開(kai)發(fa)后(hou)的價(jia)值(zhi),扣除相應的稅費、土(tu)地(di)利(li)用后(hou)相應的損耗等所體現出的市場價(jia)值(zhi)。
很多中(zhong)小型企業(ye)都希望適(shi)用(yong)(yong)假(jia)(jia)設開(kai)發法(fa)(fa),特別針對(dui)一(yi)些未利用(yong)(yong)的土地(di),也(ye)就是(shi)開(kai)發商(shang)購買后沒(mei)有實際利用(yong)(yong),還在申請審批規劃等(deng)文件的時候,占(zhan)用(yong)(yong)土地(di)的行(xing)為就應該運(yun)用(yong)(yong)假(jia)(jia)設開(kai)發法(fa)(fa)來(lai)(lai)進(jin)行(xing)評估。例如,唐山某鋼(gang)鐵(tie)企業(ye),企業(ye)進(jin)行(xing)外遷,與政府進(jin)行(xing)協商(shang)如何評估剩余土地(di)的價值(zhi),必須運(yun)用(yong)(yong)假(jia)(jia)設開(kai)發法(fa)(fa)來(lai)(lai)評估土地(di)使用(yong)(yong)權的價值(zhi),實踐(jian)當中(zhong)運(yun)用(yong)(yong)相(xiang)對(dui)較少。
5、基準地價修正法
基準地(di)(di)(di)價修(xiu)正(zheng)法主要是評估土(tu)地(di)(di)(di)在進行實(shi)際(ji)區(qu)位確定的時候(hou)使用的一種評估方法。按照土(tu)地(di)(di)(di)的位置(zhi)確定修(xiu)正(zheng)的系數以及修(xiu)正(zheng)出(chu)來最后(hou)的價值(zhi),在實(shi)踐當中(zhong)應(ying)用不是很廣泛。
房屋拆遷的評估流程
拆遷評(ping)估的流程(cheng)主(zhu)要包括八個階(jie)段:
第一個程序是前期洽談、現場勘察。
比如有一個拆遷工程需要評(ping)估公(gong)司(si)做,或(huo)者是(shi)招(zhao)標,或(huo)者是(shi)直(zhi)接委托評(ping)估機構。首先要了解大(da)概狀況,包括去(qu)現場初步勘察(cha),了解評(ping)估范圍、對(dui)象等。
第二個階段是簽訂評估合同,然后制定工作計劃。
如果某評(ping)估公司要參(can)與此次房屋拆遷,需要談一下收(shou)費(fei)的問(wen)題,評(ping)估收(shou)費(fei)國(guo)家有(you)指導(dao)性(xing)標準,同(tong)時參(can)考市場(chang)情況商討。委托雙方簽訂評(ping)估委托合(he)同(tong)。
第三個程序是外業入戶評估。
外(wai)業階段(duan),評估(gu)機構需(xu)要到現場逐(zhu)戶進行評估(gu)。
第四個程序是內業結算。
外業評估之后需(xu)要把(ba)這(zhe)些數據進行輸機,按(an)照公式進行測算(suan)。
第五個程序是出具正式評估報告。
第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。
第七個程序是動遷解釋。
第八個程序是把報告歸檔。
即項(xiang)目結案(an),有關的(de)資料結案(an)。