2016中國房地(di)產開發(fa)(fa)企業(ye)500強區域(yu)分(fen)(fen)布持續穩定(ding)。以500強房地產開發(fa)(fa)企業(ye)的總(zong)部所在地作為(wei)劃分(fen)(fen)標(biao)準來看,華(hua)東(dong)、華(hua)南和(he)華(hua)北(bei)三大地區分(fen)(fen)別占(zhan)500強的40.80%、17.00%和(he)13.20%,總(zong)計占(zhan)據約70%的席位(wei)。
其中,華(hua)東區(qu)域(yu)以一線城市上海(hai)為(wei)核心,區(qu)域(yu)內眾多重(zhong)點二線城市南京(jing)、杭州、福州、蘇州、寧波、廈門等地經濟(ji)基礎良(liang)好(hao),城市發(fa)展紅(hong)利(li)促使全國房(fang)地產開發(fa)企業(ye)爭(zheng)相入駐展開競爭(zheng),企業(ye)占比較(jiao)上年提高3個(ge)百分(fen)點。
具體來看,榜(bang)(bang)單的三強位(wei)置依(yi)然由(you)萬科、恒大和綠(lv)地牢牢占(zhan)據(ju)。其中(zhong),萬科以超群(qun)的綜(zong)合實力連續八年(nian)位(wei)居榜(bang)(bang)首。保利、中(zhong)國海(hai)外、碧桂園、融創、龍湖、華夏(xia)幸福(fu)和富(fu)力分列四到十位(wei),其中(zhong),華夏(xia)幸福(fu)憑借(jie)近幾年(nian)持(chi)續增長首次躋身前(qian)十。
在貨幣(bi)寬(kuan)松(song)和持續的去庫存(cun)政策下(xia),2015年(nian)(nian)商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)回(hui)升迅速(su)。全年(nian)(nian)全國(guo)商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)面積(ji)為12.85億平方米,比上年(nian)(nian)增(zeng)長6.5%;商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)額為8.73萬億元,同(tong)比增(zeng)長14.4%。商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)額創下(xia)歷(li)史(shi)新(xin)高,銷(xiao)售(shou)面積(ji)也(ye)僅次于2013年(nian)(nian)高點。
500強房地產開發企業銷售明顯加速,500強企業2015年全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米,同比增長11.6%,銷售金額創下4.0萬億元的新高,同比增長17.5%。銷售金額的(de)提(ti)升也帶動了企業資產(chan)的(de)提(ti)升。2015年(nian),500強(qiang)房地產(chan)開發(fa)企業總資產(chan)均值(zhi)為289.26億元,同比增(zeng)長13.04%,增(zeng)速較(jiao)2014年(nian)回升7.27個百分點;凈資產(chan)均值(zhi)為72.68億元,同比增(zeng)長12.50%,增(zeng)速較(jiao)2014年(nian)回升5.18個百分點。500強(qiang)房企規模延續了近年(nian)來持續上(shang)升的(de)趨勢,且在增(zeng)速連續五(wu)年(nian)出現下滑后,2015年(nian)再次實現增(zeng)速回升。
2015年(nian)以來,房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)融資(zi)環境(jing)明(ming)顯改善(shan),銀行(xing)貸款(kuan)利(li)率(lv)(lv)經多次降息明(ming)顯下調,債券市場也有利(li)好(hao)。與此同時(shi),上(shang)市房企中票、再融資(zi)等多元融資(zi)渠道(dao)暢通。年(nian)內,企業(ye)(ye)紛紛加大融資(zi)力度(du),500強房地(di)產(chan)開發企業(ye)(ye)2015年(nian)資(zi)產(chan)負債率(lv)(lv)均值(zhi)為(wei)66.34%,較(jiao)上(shang)年(nian)小(xiao)幅提升(sheng)0.47個百(bai)分點(dian);凈負債率(lv)(lv)均值(zhi)為(wei)72.23%,較(jiao)2014年(nian)的93.77%下降21.55個百(bai)分點(dian)。
另(ling)外,自2014年(nian)以(yi)來,國內(nei)房(fang)(fang)企(qi)的融(rong)資(zi)環(huan)境(jing)就開始出現(xian)積極信號,再融(rong)資(zi)開閘、公(gong)司(si)債獲(huo)準、中票(piao)(piao)放開都意味著國內(nei)房(fang)(fang)企(qi)融(rong)資(zi)渠道(dao)重歸市場化。2015年(nian)至今上市房(fang)(fang)企(qi)定增規(gui)模超過(guo)三千億(yi)元(yuan),公(gong)司(si)債發(fa)行規(gui)模也(ye)達千億(yi),中票(piao)(piao)融(rong)資(zi)規(gui)模也(ye)創近(jin)年(nian)新(xin)高(gao)。
融(rong)資成(cheng)本(ben)下(xia)移通道的(de)打開(kai)(kai),國內融(rong)資渠道的(de)回歸,也(ye)使(shi)得(de)上市(shi)房企和尚未搭建(jian)資本(ben)平(ping)(ping)臺的(de)房企之(zhi)間差距(ju)進一(yi)步拉開(kai)(kai)。領先企業(ye)融(rong)資成(cheng)本(ben)在年內有(you)效下(xia)降,特別是20強企業(ye)資金成(cheng)本(ben)大多能控制在不超過5%的(de)水平(ping)(ping)。但由于銀(yin)行對于開(kai)(kai)發貸(dai)的(de)風險偏好(hao)沒有(you)改變,且三四線城市(shi)市(shi)場始終疲軟,非(fei)上市(shi)企業(ye)資金面仍舊匱乏。
隨(sui)著互聯(lian)網金融(rong)(rong)的快(kuai)速發(fa)(fa)(fa)展,500強房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)企業紛(fen)紛(fen)攜手(shou)資本市場各類合(he)(he)作(zuo)方(fang),積極(ji)進(jin)行(xing)(xing)金融(rong)(rong)創新。華(hua)遠、遠洋、恒大、碧桂園等企業都加入了互聯(lian)網金融(rong)(rong)行(xing)(xing)列并推出相關產(chan)品。恒大地(di)(di)產(chan)以北(bei)京(jing)自住房項目(mu)"應付購(gou)房款"為(wei)投資標的,發(fa)(fa)(fa)行(xing)(xing)"恒大購(gou)房寶",融(rong)(rong)資3億元。旭(xu)輝北(bei)京(jing)聯(lian)合(he)(he)拓之林公司(si)推出"旭(xu)財寶",華(hua)遠地(di)(di)產(chan)和諾亞員(yuan)工寶發(fa)(fa)(fa)起房地(di)(di)產(chan)眾籌合(he)(he)作(zuo)項目(mu)。
在(zai)房企(qi)(qi)涉(she)足(zu)金融行業(ye)的同時(shi),保險業(ye)也對上(shang)市房企(qi)(qi)表現出(chu)濃(nong)厚興(xing)趣,頻頻舉牌。年內,中國(guo)平安入股(gu)(gu)碧(bi)桂園(yuan),成為(wei)(wei)第二(er)(er)大股(gu)(gu)東。中國(guo)平安投資了62.95億(yi)(yi)元(yuan)用于收購碧(bi)桂園(yuan)增發股(gu)(gu)份,約(yue)占碧(bi)桂園(yuan)總(zong)股(gu)(gu)份9.9%。新(xin)華(hua)人壽以27.81億(yi)(yi)元(yuan)認購中國(guo)金茂配售股(gu)(gu)份,以9.5%的持股(gu)(gu)比例成為(wei)(wei)第二(er)(er)大股(gu)(gu)東,二(er)(er)者(zhe)計劃在(zai)戰略層(ceng)面達成合作。
但并非所有險資舉(ju)牌成為大股東(dong)都是(shi)開發企業(ye)和(he)資本市場達(da)成戰略合作的結果。大部分開發企業(ye)股權極其分散,極易(yi)遭遇野蠻收購,如年末(mo)險資對萬科的爭奪就引發各方關注。
土(tu)地(di)市(shi)(shi)場方(fang)面(mian),2015年,房地(di)產開發企業(ye)土(tu)地(di)購置面(mian)積為(wei)22811萬平方(fang)米,比上年下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)31.70%,降(jiang)(jiang)幅較上年明顯擴(kuo)大;土(tu)地(di)成交(jiao)價款為(wei)7622億元(yuan),同比下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)23.9%。全(quan)年土(tu)地(di)成交(jiao)冰冷,市(shi)(shi)場整體偏弱。但隨著銷(xiao)售業(ye)績(ji)的(de)(de)好轉,二至(zhi)四季度土(tu)地(di)購置面(mian)積降(jiang)(jiang)幅逐步小幅收(shou)窄,全(quan)年企業(ye)在土(tu)地(di)投資方(fang)面(mian)呈現出前低(di)后高的(de)(de)走勢。
值得注意的(de)是,2015年土地(di)(di)市(shi)場兩(liang)極(ji)分化的(de)格局依然(ran)明顯。500強企業整體(ti)布局依然(ran)聚(ju)焦一線核(he)心城(cheng)市(shi),熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)地(di)(di)塊競(jing)爭激烈,高溢(yi)價地(di)(di)頻現(xian),部分熱(re)點(dian)地(di)(di)塊溢(yi)價率甚(shen)至可高達200%以上(shang)。少(shao)數熱(re)點(dian)二線城(cheng)市(shi)也成(cheng)交活躍,如(ru)南京、武漢、杭州等地(di)(di)均(jun)有地(di)(di)王產生。與之形成(cheng)鮮(xian)明對比的(de)則是大(da)量三四線城(cheng)市(shi)土地(di)(di)市(shi)場整體(ti)慘淡,南寧(ning)、成(cheng)都(dou)、西安(an)等城(cheng)市(shi)甚(shen)至出現(xian)大(da)量土地(di)(di)流拍現(xian)象。
由于熱點(dian)城(cheng)市土地成本(ben)不斷(duan)攀升,百強企(qi)業正積(ji)(ji)(ji)極通過(guo)靈活的(de)拿地策略審慎地補充(chong)土地資(zi)源。2015年(nian)(nian),500強房(fang)地產(chan)開發企(qi)業存貨均值(zhi)增(zeng)長(chang)率為8.59%,基本(ben)與上年(nian)(nian)持(chi)平,與2009年(nian)(nian)以來20%以上的(de)存貨增(zeng)長(chang)率相比,房(fang)企(qi)近(jin)兩年(nian)(nian)的(de)存貨增(zeng)幅保持(chi)低位。但(dan)整體而言,商品房(fang)待售(shou)面積(ji)(ji)(ji)占銷售(shou)面積(ji)(ji)(ji)的(de)比重仍處于歷(li)史(shi)高位,市場去化(hua)壓力(li)依然較(jiao)大。
備注:因涉及上市公司信息披露,萬達不參加此次測評。
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