2016中國房地產開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業500強區(qu)域分(fen)(fen)布持續穩定。以500強房地產開(kai)發(fa)(fa)企(qi)業的總部所(suo)在(zai)地作為劃(hua)分(fen)(fen)標準來看,華東(dong)、華南和(he)(he)華北三大地區(qu)分(fen)(fen)別占500強的40.80%、17.00%和(he)(he)13.20%,總計占據約70%的席位。
其中,華東(dong)區域以一線城(cheng)市上(shang)海為核心,區域內眾多(duo)重點二線城(cheng)市南京、杭州、福州、蘇州、寧波、廈門(men)等地經濟(ji)基礎良好,城(cheng)市發展(zhan)紅利促(cu)使全國(guo)房(fang)地產開(kai)發企業(ye)爭(zheng)相入駐展(zhan)開(kai)競爭(zheng),企業(ye)占比較上(shang)年提高3個百分(fen)點。
具(ju)體(ti)來(lai)看,榜(bang)單的三強位置(zhi)依(yi)然由萬(wan)科、恒大(da)和綠地牢(lao)牢(lao)占據。其中(zhong)(zhong),萬(wan)科以超(chao)群的綜合實力連續(xu)八年位居榜(bang)首。保利、中(zhong)(zhong)國海外(wai)、碧桂園、融創、龍湖、華夏幸(xing)福(fu)和富力分列四(si)到(dao)十(shi)位,其中(zhong)(zhong),華夏幸(xing)福(fu)憑借近(jin)幾年持(chi)續(xu)增長首次躋身前十(shi)。
在貨幣寬松和(he)持續的去庫(ku)存政策(ce)下(xia),2015年(nian)商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)回升迅速。全(quan)年(nian)全(quan)國商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)面積為12.85億平方(fang)米,比上年(nian)增長(chang)6.5%;商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)額(e)為8.73萬億元(yuan),同比增長(chang)14.4%。商(shang)品(pin)房銷(xiao)售(shou)額(e)創(chuang)下(xia)歷史新(xin)高,銷(xiao)售(shou)面積也僅次(ci)于2013年(nian)高點。
500強房地產開發企業銷售明顯加速,500強企業2015年全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米,同比增長11.6%,銷售金額創下4.0萬億元的新高,同比增長17.5%。銷售(shou)金(jin)額的提升也帶(dai)動了(le)企(qi)(qi)業(ye)資產的提升。2015年(nian),500強房地產開發企(qi)(qi)業(ye)總資產均值為289.26億元,同比增(zeng)長(chang)13.04%,增(zeng)速較2014年(nian)回升7.27個(ge)百分點(dian);凈資產均值為72.68億元,同比增(zeng)長(chang)12.50%,增(zeng)速較2014年(nian)回升5.18個(ge)百分點(dian)。500強房企(qi)(qi)規模延續(xu)了(le)近年(nian)來持(chi)續(xu)上升的趨勢(shi),且在增(zeng)速連續(xu)五年(nian)出現下滑后,2015年(nian)再次實現增(zeng)速回升。
2015年(nian)以來,房地產(chan)企(qi)業融資(zi)環境(jing)明(ming)顯(xian)改善,銀行貸款利率(lv)(lv)經多次(ci)降息(xi)明(ming)顯(xian)下調(diao),債(zhai)券市場(chang)也(ye)有利好。與此同(tong)時,上市房企(qi)中票(piao)、再融資(zi)等多元融資(zi)渠道暢通。年(nian)內,企(qi)業紛紛加大融資(zi)力度(du),500強房地產(chan)開發企(qi)業2015年(nian)資(zi)產(chan)負債(zhai)率(lv)(lv)均值(zhi)為(wei)66.34%,較(jiao)上年(nian)小幅提升0.47個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點;凈負債(zhai)率(lv)(lv)均值(zhi)為(wei)72.23%,較(jiao)2014年(nian)的(de)93.77%下降21.55個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點。
另外,自(zi)2014年(nian)以來(lai),國內房(fang)(fang)企的融(rong)資(zi)環境就開(kai)(kai)始出現積極(ji)信(xin)號,再融(rong)資(zi)開(kai)(kai)閘、公(gong)司(si)債獲準、中(zhong)票放(fang)開(kai)(kai)都意味著國內房(fang)(fang)企融(rong)資(zi)渠道(dao)重歸市(shi)場化。2015年(nian)至今(jin)上市(shi)房(fang)(fang)企定增規模超過三千(qian)億元,公(gong)司(si)債發行規模也(ye)(ye)達千(qian)億,中(zhong)票融(rong)資(zi)規模也(ye)(ye)創近年(nian)新高(gao)。
融(rong)資(zi)(zi)成本(ben)(ben)下移通(tong)道的(de)(de)打開(kai)(kai),國內(nei)融(rong)資(zi)(zi)渠道的(de)(de)回歸,也使得上(shang)市房企和尚未搭建(jian)資(zi)(zi)本(ben)(ben)平(ping)臺(tai)的(de)(de)房企之間差距(ju)進一(yi)步拉(la)開(kai)(kai)。領先(xian)企業融(rong)資(zi)(zi)成本(ben)(ben)在年內(nei)有效下降(jiang),特(te)別是(shi)20強企業資(zi)(zi)金(jin)成本(ben)(ben)大(da)多能(neng)控制在不超過5%的(de)(de)水平(ping)。但(dan)由于銀行對于開(kai)(kai)發貸的(de)(de)風險偏好(hao)沒(mei)有改(gai)變,且三四線城市市場始終疲軟,非上(shang)市企業資(zi)(zi)金(jin)面(mian)仍舊匱乏。
隨著互聯(lian)網金融(rong)的快(kuai)速發(fa)展,500強房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企業紛紛攜手(shou)資(zi)本市場各(ge)類合作(zuo)方(fang),積(ji)極進行(xing)(xing)金融(rong)創新。華遠(yuan)、遠(yuan)洋、恒大、碧桂園(yuan)等(deng)企業都加(jia)入(ru)了互聯(lian)網金融(rong)行(xing)(xing)列并推出相關產(chan)品(pin)。恒大地(di)產(chan)以北京(jing)自住房(fang)項(xiang)目"應(ying)付購房(fang)款"為投資(zi)標的,發(fa)行(xing)(xing)"恒大購房(fang)寶",融(rong)資(zi)3億元。旭輝北京(jing)聯(lian)合拓之林公司(si)推出"旭財寶",華遠(yuan)地(di)產(chan)和諾亞(ya)員(yuan)工寶發(fa)起房(fang)地(di)產(chan)眾籌合作(zuo)項(xiang)目。
在(zai)房企(qi)涉足金(jin)融行業的(de)同(tong)時,保(bao)險(xian)業也(ye)對(dui)上市房企(qi)表現出濃(nong)厚興趣,頻頻舉牌。年內,中國平(ping)(ping)安(an)(an)入(ru)股(gu)碧桂(gui)園(yuan),成為第二(er)大股(gu)東(dong)。中國平(ping)(ping)安(an)(an)投資了62.95億元(yuan)用于收購碧桂(gui)園(yuan)增發股(gu)份(fen),約(yue)占(zhan)碧桂(gui)園(yuan)總股(gu)份(fen)9.9%。新華人壽以27.81億元(yuan)認購中國金(jin)茂(mao)配售股(gu)份(fen),以9.5%的(de)持股(gu)比例(li)成為第二(er)大股(gu)東(dong),二(er)者計(ji)劃在(zai)戰略層面達(da)成合作。
但并非所(suo)有(you)險(xian)資舉牌成(cheng)為大股(gu)東都是開發企業和資本市場(chang)達成(cheng)戰略合作(zuo)的結果。大部分(fen)開發企業股(gu)權(quan)極其(qi)分(fen)散,極易遭遇野(ye)蠻收購,如年(nian)末險(xian)資對萬科的爭(zheng)奪就(jiu)引發各方(fang)關注(zhu)。
土(tu)地(di)(di)市(shi)場方面(mian),2015年(nian)(nian),房(fang)地(di)(di)產開發企業(ye)土(tu)地(di)(di)購置面(mian)積(ji)為22811萬平方米(mi),比上(shang)年(nian)(nian)下降(jiang)31.70%,降(jiang)幅較上(shang)年(nian)(nian)明顯擴大;土(tu)地(di)(di)成交(jiao)價款(kuan)為7622億(yi)元,同比下降(jiang)23.9%。全年(nian)(nian)土(tu)地(di)(di)成交(jiao)冰(bing)冷(leng),市(shi)場整體偏弱。但(dan)隨著銷售業(ye)績的(de)好轉,二至四季度土(tu)地(di)(di)購置面(mian)積(ji)降(jiang)幅逐步(bu)小幅收窄,全年(nian)(nian)企業(ye)在土(tu)地(di)(di)投資方面(mian)呈現出(chu)前低后(hou)高的(de)走勢(shi)。
值得注意的(de)是,2015年(nian)土地(di)市場兩極分(fen)(fen)化的(de)格局(ju)依然(ran)明(ming)顯。500強企業(ye)整(zheng)體布(bu)局(ju)依然(ran)聚焦一線核心城(cheng)市,熱點(dian)城(cheng)市地(di)塊(kuai)(kuai)競爭激(ji)烈,高(gao)溢價地(di)頻(pin)現(xian)(xian),部分(fen)(fen)熱點(dian)地(di)塊(kuai)(kuai)溢價率甚至(zhi)(zhi)可高(gao)達(da)200%以(yi)上。少數(shu)熱點(dian)二(er)線城(cheng)市也成(cheng)(cheng)交活躍,如南京、武漢、杭州(zhou)等(deng)地(di)均(jun)有地(di)王(wang)產生(sheng)。與之形成(cheng)(cheng)鮮明(ming)對(dui)比的(de)則是大量三四線城(cheng)市土地(di)市場整(zheng)體慘淡,南寧、成(cheng)(cheng)都、西(xi)安等(deng)城(cheng)市甚至(zhi)(zhi)出現(xian)(xian)大量土地(di)流拍現(xian)(xian)象。
由于(yu)熱點城市土(tu)地(di)成本不斷攀升,百強企業正(zheng)積(ji)(ji)極通過靈活的(de)(de)拿地(di)策略審慎地(di)補充土(tu)地(di)資源。2015年(nian),500強房(fang)地(di)產開發企業存貨均值增長(chang)率為8.59%,基本與上(shang)年(nian)持(chi)平,與2009年(nian)以來20%以上(shang)的(de)(de)存貨增長(chang)率相(xiang)比(bi),房(fang)企近兩(liang)年(nian)的(de)(de)存貨增幅保持(chi)低位。但整體(ti)而言,商品(pin)房(fang)待售(shou)面(mian)積(ji)(ji)占銷售(shou)面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)比(bi)重仍處(chu)于(yu)歷(li)史高位,市場去化壓力依然較大。
備注:因涉及上市公司信息披露,萬達不參加此次測評。
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