什么是商住房

商住房是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二(er)是樓下是店面，樓上是住房(fang)，產權為同一人。

商住房與商品房的區別

商品房(fang)是(shi)只能夠用(yong)來住人的，而且(qie)一般都是(shi)大產權房(fang)；但是(shi)對于商住房(fang)來說(shuo)就(jiu)不太一樣了，因為商住房(fang)可以(yi)住人也(ye)可以(yi)用(yong)作商鋪，產權方面(mian)也(ye)較短(duan)，一般是(shi)50年(nian)左右。

商住房的優缺點

優點：

1、低總價

由于(yu)40年產權商(shang)住公寓一般以高(gao)(gao)層、小面(mian)積(ji)戶型為主(zhu)，容積(ji)率較高(gao)(gao)(容積(ji)率越高(gao)則相同占地面積(ji)上蓋得房(fang)子越多)，自然開發商的成本價(jia)就降低，售價(jia)也跟著相應低了不少。

2、面積大(da)

對于這種(zhong)房子，開發商往往把層(ceng)高設成4.5米(mi)，再(zai)隔成2層，美(mei)其(qi)名(ming)曰“買一(yi)層贈一(yi)層”，房子建筑面積60平方米，實際居住面(mian)積可能達到100平方米，這對于剛工作不久(jiu)的年(nian)輕人而(er)言，確實(shi)充滿“殺傷力”。

3、不(bu)限購

在一(yi)(yi)些(xie)城市(shi)，直接將不少年輕(qing)買房(fang)人拒之門外的(de)(de)是(shi)限(xian)購(gou)(gou)、限(xian)貸。商住(zhu)房(fang)不僅(jin)總價(jia)合適、而且購(gou)(gou)買以后還(huan)能滿足過(guo)渡型(xing)居住(zhu)功能，同時(shi)又兼具一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)投資(zi)功能，如果地(di)段靠(kao)近地(di)鐵站，出租甚(shen)至比住(zhu)宅(zhai)更搶手(shou)。

4、拎(lin)包(bao)入住

現在(zai)繁(fan)忙的(de)工(gong)作中，對在(zai)都市的(de)上班(ban)族們來說，這(zhe)種公(gong)寓大多為精裝修，直接做到了拎包入住，省去了購房者折騰的(de)麻煩。

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缺(que)點：

1、商(shang)住(zhu)房的配套要比(bi)普通住(zhu)宅差(cha)，開發商(shang)為(wei)了促(cu)進銷(xiao)售，一(yi)般都會為(wei)普通住(zhu)宅引進學校、幼兒園等配套，但商(shang)住(zhu)項目一(yi)般不會有(you)這種待遇。即使是普通住(zhu)宅混合商(shang)住(zhu)的項目，商(shang)住(zhu)房業(ye)主也不能享(xiang)受子女入(ru)學待遇。

2、商住房的土地使用年限多是40-50年，比(bi)普(pu)通住宅少20-30年。這種天然的(de)缺陷(xian)，讓商住房(fang)二次銷售面臨(lin)尷尬的(de)局(ju)面。因為自從(cong)溫州鹿城土(tu)地(di)使(shi)用年限(xian)(xian)問題被曝(pu)光(guang)后(hou)，幾乎所有的(de)購房(fang)者對土(tu)地(di)使(shi)用年限(xian)(xian)都倍加關注。

3、商住房貸(dai)款(kuan)壓力大，你至多(duo)能貸(dai)款(kuan)10年，首付必(bi)須50%，利率非但(dan)沒有(you)優惠(hui)，還(huan)得(de)在基(ji)準利率的基(ji)礎上上浮10%。

4、一(yi)手商住房不享受稅費減免優惠，二手商住房不僅不享受“滿(man)五唯一(yi)”等政策，還會強制征收(shou)增值稅，交易成本更(geng)高。

5、部(bu)分(fen)商住房能爭(zheng)取到民(min)水民(min)電(dian)，但即使這樣，物(wu)業(ye)費(fei)和供暖費(fei)等支出(chu)仍然會按商業(ye)標準執行。

6、買商(shang)住房(fang)不要指望落戶了。

7、商住(zhu)房沒有(you)燃氣，電費又很貴，進一步增加了居住(zhu)成(cheng)本。

8、選擇商住房居(ju)(ju)住的(de)購房者要(yao)接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的(de)狀態(tai)。而且每一次的(de)人口密度都(dou)很(hen)大，出行和居(ju)(ju)住體(ti)驗都(dou)不好。

9、商住房基本沒(mei)有業主委(wei)員會(hui)，一旦出現問(wen)題，只能自行維權，勢單力薄啊！

商住房的土地性質

商住房的土地性質(zhi)一(yi)般(ban)為商業(ye)(ye)用地或(huo)者(zhe)綜合用地，商業(ye)(ye)用地一(yi)般(ban)用于規(gui)劃商業(ye)(ye)、娛(yu)樂、經營(ying)性建筑。綜合用地一(yi)般(ban)用于規(gui)劃商業(ye)(ye)和住宅。

商住房供應對象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住房產權(quan)問題商品房具有50年完全(quan)產權。

商住房的交易條件

攜帶(dai)房產(chan)證(zheng)(zheng)和土地使用證(zheng)(zheng)，沒(mei)有(you)這兩個證(zheng)(zheng)，房屋(wu)的(de)合(he)法(fa)性(xing)和相關(guan)權益(yi)就(jiu)不能(neng)夠(gou)得(de)到保(bao)證(zheng)(zheng)。當然，其交(jiao)易的(de)合(he)理(li)性(xing)也就(jiu)可想(xiang)而知(zhi)。在實際中，我們如(ru)果存在沒(mei)有(you)房產(chan)證(zheng)(zheng)的(de)情況，需要(yao)買賣雙(shuang)(shuang)方開購房轉(zhuan)讓合(he)同(tong)，雙(shuang)(shuang)方同(tong)時簽字畫押。

房產證的(de)過戶并(bing)不復雜，只要(yao)攜帶好相(xiang)關的(de)手續，買賣雙方同時到房地產交(jiao)易中心(xin)場，便可以輕而易舉的(de)辦理完成。如果買方是將房價全額付(fu)清(qing)，那么一(yi)般會選(xuan)擇在(zai)(zai)過戶前先提(ti)交(jiao)一(yi)部分作為(wei)預付(fu)款，然后，在(zai)(zai)過戶手續完成后，再(zai)將尾款附上(shang)。

商業性質(zhi)的(de)(de)房(fang)子與(yu)住(zhu)宅性質(zhi)的(de)(de)房(fang)子一個(ge)是用(yong)來盈利的(de)(de)一個(ge)是用(yong)來居住(zhu)的(de)(de)，兩個(ge)的(de)(de)過(guo)戶(hu)費也(ye)不一樣(yang)。住(zhu)宅過(guo)戶(hu)費：個(ge)人所得稅(shui)、契稅(shui)、增(zeng)值稅(shui)、交(jiao)易手續費、工本費等。

商住房如何選購

1、首先掌握開(kai)發商(shang)基本信息。要(yao)了解開(kai)發商(shang)資質是(shi)否齊全，修建的(de)房(fang)屋是(shi)否合法，開(kai)發商(shang)資金是(shi)否雄厚，能不能如期交房(fang)等(deng)。

2、在優惠(hui)(hui)活動期間購(gou)房。一般商住房售賣(mai)都會(hui)采取一定(ding)的購(gou)房優惠(hui)(hui)政策，通常會(hui)安排在節假日(ri)、開盤(pan)前(qian)后。千萬不要小看(kan)這些優惠(hui)(hui)活動，結算下來(lai)會(hui)省不少的費用。

3、觀察商(shang)住房所(suo)在地理位(wei)置。商(shang)住房所(suo)在的(de)(de)地理位(wei)置很關鍵，關系(xi)到以(yi)后(hou)是否(fou)升(sheng)值(zhi)的(de)(de)問(wen)題。根據你的(de)(de)經濟能力，選擇更好的(de)(de)地理區位(wei)，以(yi)臨近醫(yi)院、學校、車站、商(shang)業(ye)街道等(deng)交(jiao)(jiao)通便利、人流量(liang)大的(de)(de)地方(fang)(fang)為宜(yi)。或(huo)者即(ji)將發(fa)展(zhan)成(cheng)為商(shang)業(ye)中心、交(jiao)(jiao)通樞紐(niu)的(de)(de)地方(fang)(fang)。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的裝修和居住要心中有數。

5、注意(yi)房屋采光(guang)。一(yi)個好(hao)的住房，一(yi)定(ding)要(yao)確保(bao)陽光(guang)充(chong)足，每個房間(jian)的都(dou)有足夠光(guang)源。另(ling)外，光(guang)照(zhao)時(shi)間(jian)長短也(ye)是需要(yao)考慮的，一(yi)般(ban)以坐北(bei)靠(kao)南(nan)或坐南(nan)靠(kao)北(bei)為(wei)好(hao)，這樣能(neng)保(bao)證夏冬季節(jie)光(guang)照(zhao)均勻。

6、選(xuan)擇(ze)合適的樓層。具體樓層的高矮根據個人喜(xi)好而(er)定，但也要注意(yi)，如(ru)果(guo)是(shi)在商業(ye)中(zhong)心，建議(yi)選(xuan)高層，避免(mian)噪聲問題，如(ru)果(guo)是(shi)比較(jiao)擁擠，電梯吃緊或(huo)家中(zhong)有不(bu)便坐電梯人員的情況，建議(yi)選(xuan)低層。

7、注意(yi)房(fang)(fang)屋周圍綠(lv)(lv)化(hua)及附屬設(she)施(shi)。商(shang)住房(fang)(fang)的綠(lv)(lv)化(hua)和(he)附屬設(she)施(shi)是否(fou)齊(qi)全，這些都是需要考慮的地方，將(jiang)來(lai)住在這里(li)生活是否(fou)便捷(jie)、居住是否(fou)舒適。