什么是商住房

商住房是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商(shang)住兩用)；二是樓下(xia)是店(dian)面，樓上是住(zhu)房，產權為同一人(ren)。

商住房與商品房的區別

商(shang)品房是(shi)只能(neng)夠用來住人(ren)的(de)，而且一(yi)(yi)般都是(shi)大產權房；但(dan)是(shi)對(dui)于商(shang)住房來說就(jiu)不太(tai)一(yi)(yi)樣了，因(yin)為商(shang)住房可以(yi)住人(ren)也(ye)可以(yi)用作商(shang)鋪，產權方面也(ye)較短，一(yi)(yi)般是(shi)50年左右(you)。

商住房的優缺點

優點：

1、低總(zong)價(jia)

由(you)于40年產(chan)權商(shang)住公寓(yu)一般(ban)以高層、小面積(ji)戶型為主，容積(ji)率較高(容積(ji)率越高則相同占地(di)面積(ji)上蓋得房子越多)，自然開(kai)發商的成本價就降低，售(shou)價也(ye)跟著相應低了不少。

2、面(mian)積大

對于這種房子，開發商往(wang)往(wang)把層高設成(cheng)4.5米(mi)，再隔成2層，美其名(ming)曰(yue)“買一層贈一層”，房(fang)子建(jian)筑面積60平方米，實際居住面積可能達到100平方米，這對于(yu)剛工作不久(jiu)的年輕人而言，確實充滿“殺傷力”。

3、不限購

在一些城(cheng)市，直(zhi)接將不少(shao)年輕買房人(ren)拒之門外的是限購(gou)(gou)、限貸。商住房不僅總(zong)價合適、而且購(gou)(gou)買以(yi)后(hou)還能滿足過(guo)渡(du)型居(ju)住功能，同時(shi)又兼具一定的投資功能，如果(guo)地段靠近地鐵站，出租甚至(zhi)比(bi)住宅更搶(qiang)手。

4、拎包入住(zhu)

現在繁忙的(de)工作(zuo)中，對在都市(shi)的(de)上班族們來說(shuo)，這種公寓(yu)大多為精裝修，直接(jie)做(zuo)到了拎包入住，省去(qu)了購房者(zhe)折騰的(de)麻煩。

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缺點(dian)：

1、商(shang)住(zhu)(zhu)房的配套(tao)要比普(pu)通住(zhu)(zhu)宅差，開(kai)發商(shang)為了促進銷售(shou)，一(yi)(yi)般都會為普(pu)通住(zhu)(zhu)宅引進學(xue)校、幼兒(er)園等配套(tao)，但商(shang)住(zhu)(zhu)項目一(yi)(yi)般不(bu)會有這種待遇。即使是普(pu)通住(zhu)(zhu)宅混合(he)商(shang)住(zhu)(zhu)的項目，商(shang)住(zhu)(zhu)房業主也不(bu)能享受子女入學(xue)待遇。

2、商(shang)住房的(de)土地使(shi)用(yong)年限多(duo)是40-50年，比普(pu)通住宅少20-30年(nian)。這種天(tian)然的缺陷(xian)，讓商住房二次(ci)銷售面臨尷尬的局面。因為自從(cong)溫州(zhou)鹿(lu)城土(tu)地使(shi)用(yong)年(nian)限問題被曝光后，幾乎所有(you)的購房者對土(tu)地使(shi)用(yong)年(nian)限都倍加關(guan)注(zhu)。

3、商住房(fang)貸(dai)款壓(ya)力大(da)，你(ni)至多能貸(dai)款10年，首(shou)付必(bi)須50%，利率(lv)非但沒有優(you)惠(hui)，還得在(zai)基準(zhun)利率(lv)的基礎上上浮10%。

4、一(yi)手(shou)商住房(fang)(fang)不(bu)享(xiang)(xiang)受稅(shui)費減免優(you)惠，二手(shou)商住房(fang)(fang)不(bu)僅不(bu)享(xiang)(xiang)受“滿五唯(wei)一(yi)”等政(zheng)策，還會強制征收(shou)增值稅(shui)，交(jiao)易(yi)成本更高。

5、部分商住房能爭取到民水民電，但即使這樣，物業費和供暖費等支(zhi)出仍然會按商業標準執行。

6、買商住(zhu)房不要指望落戶了。

7、商住房沒有燃氣，電(dian)費又很(hen)貴，進一步增加了(le)居住成本。

8、選擇商住(zhu)房居住(zhu)的(de)(de)(de)購(gou)房者要(yao)接受辦公、餐飲、零(ling)售等(deng)人(ren)員混雜的(de)(de)(de)狀(zhuang)態。而且每一(yi)次(ci)的(de)(de)(de)人(ren)口密(mi)度(du)都很大，出行和居住(zhu)體驗都不好(hao)。

9、商住房(fang)基(ji)本沒有業主委員會，一旦出現(xian)問題，只(zhi)能自行維(wei)權(quan)，勢單力薄啊(a)！

商住房的土地性質

商(shang)(shang)(shang)住房的土地(di)性質一(yi)般為商(shang)(shang)(shang)業用(yong)地(di)或(huo)者綜合(he)用(yong)地(di)，商(shang)(shang)(shang)業用(yong)地(di)一(yi)般用(yong)于(yu)(yu)規劃商(shang)(shang)(shang)業、娛樂、經營性建筑。綜合(he)用(yong)地(di)一(yi)般用(yong)于(yu)(yu)規劃商(shang)(shang)(shang)業和住宅(zhai)。

商住房供應對象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住房產(chan)權問題商品(pin)房具有50年完(wan)全產權。

商住房的交易條件

攜(xie)帶房產證(zheng)和土地使用證(zheng)，沒有(you)這兩個證(zheng)，房屋的合(he)法性(xing)和相關權益就(jiu)不(bu)能(neng)夠得(de)到(dao)保證(zheng)。當(dang)然，其交(jiao)易的合(he)理性(xing)也(ye)就(jiu)可想而知。在實際中，我(wo)們如果存在沒有(you)房產證(zheng)的情況，需要買賣雙(shuang)方開購房轉(zhuan)讓合(he)同，雙(shuang)方同時簽字畫押。

房產(chan)證的(de)過戶并(bing)不(bu)復雜，只要攜帶好相(xiang)關的(de)手續，買賣(mai)雙方(fang)同時到房地產(chan)交(jiao)(jiao)易(yi)中心(xin)場，便(bian)可以輕(qing)而易(yi)舉(ju)的(de)辦理完成。如果買方(fang)是將房價全(quan)額付清(qing)，那么一(yi)般(ban)會選擇在過戶前先提(ti)交(jiao)(jiao)一(yi)部(bu)分作為預(yu)付款(kuan)，然后(hou)，在過戶手續完成后(hou)，再將尾款(kuan)附上。

商業性質的房子與住宅性質的房子一(yi)個是(shi)用(yong)來(lai)盈利(li)的一(yi)個是(shi)用(yong)來(lai)居住的，兩個的過(guo)戶(hu)費(fei)也(ye)不一(yi)樣。住宅過(guo)戶(hu)費(fei)：個人(ren)所得稅、契稅、增值稅、交易手續費(fei)、工本費(fei)等。

商住房如何選購

1、首(shou)先(xian)掌握開發(fa)商基(ji)本信息。要(yao)了解開發(fa)商資質是(shi)否齊全，修建的房屋(wu)是(shi)否合法，開發(fa)商資金是(shi)否雄厚，能不能如期交房等。

2、在(zai)優惠(hui)活動期(qi)間購房。一般商住房售(shou)賣(mai)都會(hui)采取一定的購房優惠(hui)政策，通常會(hui)安排在(zai)節假(jia)日、開盤(pan)前后。千(qian)萬不(bu)要(yao)小看這些(xie)優惠(hui)活動，結算下(xia)來會(hui)省不(bu)少(shao)的費(fei)用。

3、觀察商(shang)住房所(suo)在地理位置。商(shang)住房所(suo)在的(de)地理位置很關鍵，關系到以后是否(fou)升值的(de)問題。根據你的(de)經濟能(neng)力，選擇更(geng)好的(de)地理區位，以臨(lin)近醫(yi)院、學校(xiao)、車站(zhan)、商(shang)業(ye)街道等交通便利(li)、人流(liu)量(liang)大的(de)地方為(wei)宜。或者(zhe)即(ji)將發(fa)展成(cheng)為(wei)商(shang)業(ye)中心、交通樞紐的(de)地方。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的裝修和居住要心中有數。

5、注意房(fang)屋采(cai)光(guang)(guang)。一個好(hao)的住房(fang)，一定要確保(bao)陽光(guang)(guang)充足(zu)，每個房(fang)間的都(dou)有足(zu)夠光(guang)(guang)源。另外，光(guang)(guang)照(zhao)時間長(chang)短也是需要考(kao)慮的，一般以坐北靠南或坐南靠北為(wei)好(hao)，這樣能保(bao)證夏冬季節光(guang)(guang)照(zhao)均勻。

6、選擇合適的(de)樓層。具體樓層的(de)高矮根據個(ge)人喜好(hao)而定，但也要注(zhu)意，如(ru)果(guo)是在商業中心，建議選高層，避免噪聲問題，如(ru)果(guo)是比較擁擠，電梯吃(chi)緊或家(jia)中有不(bu)便坐(zuo)電梯人員的(de)情況(kuang)，建議選低層。

7、注意(yi)房屋(wu)周(zhou)圍綠化及附屬(shu)設施。商住房的綠化和附屬(shu)設施是(shi)否(fou)(fou)齊全(quan)，這些都(dou)是(shi)需(xu)要考(kao)慮(lv)的地方，將(jiang)來住在這里生(sheng)活是(shi)否(fou)(fou)便捷、居住是(shi)否(fou)(fou)舒適。