容(rong)積(ji)率(lv)，是指一(yi)(yi)個(ge)(ge)小區的(de)(de)總(zong)建筑面(mian)積(ji)與用地面(mian)積(ji)的(de)(de)比率(lv)。對于(yu)發展商(shang)來說(shuo)，容(rong)積(ji)率(lv)決定(ding)地價成(cheng)本在房屋中占的(de)(de)比例，而對于(yu)住(zhu)(zhu)戶來說(shuo)，容(rong)積(ji)率(lv)直接涉(she)及到(dao)居住(zhu)(zhu)的(de)(de)舒適(shi)度(du)。一(yi)(yi)個(ge)(ge)良好的(de)(de)居住(zhu)(zhu)小區，高層住(zhu)(zhu)宅容(rong)積(ji)率(lv)應不超過5，多層住(zhu)(zhu)宅應不超過2，綠地率(lv)應不低于(yu)30%。但由于(yu)受土地成(cheng)本的(de)(de)限制，并不是所有項目都能做(zuo)得到(dao)。

一、簡介

容積(ji)率(lv)（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)毛密度(du)。項目用(yong)地(di)范圍內地(di)上總建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)（但必須是正負0標高以(yi)上的建(jian)(jian)筑(zhu)面積(ji)）與(yu)項目總用(yong)地(di)面積(ji)的比值(zhi)。

容(rong)積(ji)率(lv)是(shi)(shi)衡(heng)量建(jian)(jian)設(she)用地使用強度(du)的(de)一項重要指標。容(rong)積(ji)率(lv)的(de)值是(shi)(shi)無量綱的(de)比值，通常以地塊面(mian)(mian)積(ji)為1，地塊內地上建(jian)(jian)筑(zhu)物的(de)總建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)對(dui)地塊面(mian)(mian)積(ji)的(de)倍數，即為容(rong)積(ji)率(lv)的(de)值。

容積(ji)率是(shi)(shi)指項目規劃建設用地(di)范(fan)圍內全部建筑面積(ji)與規劃建設用地(di)面積(ji)之比。附屬建筑物也計(ji)(ji)算在內，但應(ying)注(zhu)明不(bu)計(ji)(ji)算面積(ji)的(de)(de)附屬建筑物除外。值得注(zhu)意(yi)的(de)(de)是(shi)(shi)，容積(ji)率越(yue)低，居民的(de)(de)舒適度越(yue)高(gao)，反(fan)之則舒適度越(yue)低。

一般情況下(xia)指某一基(ji)地(di)(di)(di)范圍內(nei)，地(di)(di)(di)面(mian)(mian)以(yi)(yi)上各類建(jian)筑的(de)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)總(zong)和(he)與基(ji)地(di)(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)的(de)比(bi)值。可以(yi)(yi)根據規劃和(he)管(guan)理需要對(dui)地(di)(di)(di)下(xia)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)計算(suan)(suan)地(di)(di)(di)下(xia)容(rong)積(ji)率(lv)。其實，一直以(yi)(yi)來都(dou)(dou)是(shi)(shi)地(di)(di)(di)方政府自行規定的(de)，關于(yu)地(di)(di)(di)下(xia)室是(shi)(shi)否算(suan)(suan)容(rong)積(ji)率(lv)[2]，地(di)(di)(di)下(xia)商(shang)(shang)業(ye)(ye)建(jian)筑（商(shang)(shang)業(ye)(ye)用(yong)房(fang)(fang)）算(suan)(suan)不算(suan)(suan)容(rong)積(ji)率(lv)都(dou)(dou)做了很好(hao)的(de)探索。不算(suan)(suan)容(rong)積(ji)率(lv)是(shi)(shi)考慮到(dao)節約用(yong)地(di)(di)(di)，鼓勵開發地(di)(di)(di)下(xia)空間，計入容(rong)積(ji)率(lv)是(shi)(shi)規范房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產市場，防止不良房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開發商(shang)(shang)有漏洞可鉆。

二、計算公式

容(rong)積(ji)率=地(di)上(shang)總(zong)建筑面積(ji)÷可建設用(yong)地(di)面積(ji)

上面(mian) 這個公式的出處有：北京市規劃委員會關于發(fa)布《容積(ji)率(lv)指(zhi)標計算規則》的通知（市規發(fa)〔2006〕851號，2006年7月10日）

但在工業上，根(gen)據GB50489-2009《化工企業總圖運輸設計規范》，

容(rong)積(ji)率=（廠區(qu)建筑(zhu)面積(ji)+構筑(zhu)物面積(ji)）÷廠區(qu)占地面積(ji)

當建筑物層(ceng)高超過(guo)8米(mi)，在計算(suan)容(rong)積(ji)率時該(gai)層(ceng)建筑面積(ji)加(jia)倍計算(suan)(? 容(rong)積(ji)率各個地(di)區或城市(shi)有各自相關規定)。

容積率越(yue)高(gao)，居(ju)民的舒(shu)適(shi)度越(yue)低，反之則舒(shu)適(shi)度越(yue)高(gao)。

綠地率也是如此。綠地率較(jiao)(jiao)高，容(rong)積率較(jiao)(jiao)低(di)，建筑密度(du)一般(ban)也就較(jiao)(jiao)低(di)，發展商可用于回收資金的面積就越(yue)少，而住(zhu)戶就越(yue)舒服。容(rong)積率和綠地率這兩個(ge)比率決定了這個(ge)項目是從人的居(ju)住(zhu)需(xu)求(qiu)角(jiao)度(du)，還是從純粹賺錢的角(jiao)度(du)來設計一個(ge)社區。

綠(lv)化(hua)率：項目(mu)規(gui)(gui)劃(hua)建設(she)用地(di)(di)范圍內的綠(lv)化(hua)面(mian)積與規(gui)(gui)劃(hua)建設(she)用地(di)(di)面(mian)積之比(bi)(bi)。但(dan)綠(lv)化(hua)率只是(shi)開(kai)發商宣(xuan)傳(chuan)樓(lou)盤綠(lv)化(hua)時用的概念，并沒(mei)有(you)法(fa)律和法(fa)規(gui)(gui)依據。法(fa)律法(fa)規(gui)(gui)中明(ming)確(que)規(gui)(gui)定的衡量(liang)樓(lou)盤綠(lv)化(hua)狀況的國家標準是(shi)綠(lv)地(di)(di)率，其計算要比(bi)(bi)綠(lv)化(hua)率嚴格(ge)很多。

計算公式：

綠地率=綠地面積(ji)/土地面積(ji)

綠(lv)地(di)(di)率(lv)通(tong)常(chang)以下限控(kong)制。這里的綠(lv)地(di)(di)包括公(gong)共(gong)綠(lv)地(di)(di)、宅旁綠(lv)地(di)(di)、公(gong)共(gong)服務設施所(suo)屬(shu)綠(lv)地(di)(di)（道路(lu)紅線內(nei)的綠(lv)地(di)(di)），不包括屋頂、曬臺的人工(gong)綠(lv)地(di)(di)。公(gong)共(gong)綠(lv)地(di)(di)內(nei)占(zhan)地(di)(di)面(mian)積不大(da)于(yu)百(bai)分之一(yi)的雕塑、水池(chi)、亭榭等綠(lv)化小品建(jian)筑可(ke)視(shi)為綠(lv)地(di)(di)。

“容(rong)積率(lv)”是項(xiang)目總(zong)建(jian)筑面積與總(zong)占地(di)面積之比(bi)

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總占地10萬(wan)平(ping)方米，總建(jian)筑(zhu)面積(ji)10萬(wan)平(ping)方米，容積(ji)率為1

總占地10萬平(ping)方(fang)米(mi)，總建筑面積15萬平(ping)方(fang)米(mi)，容積率(lv)為1.5

總占地10萬(wan)平方(fang)米(mi)，總建筑面(mian)積(ji)8萬(wan)平方(fang)米(mi)，容(rong)積(ji)率為0.8

容(rong)積率越(yue)(yue)小，居住密度越(yue)(yue)小，相對舒服(fu)。容(rong)積率越(yue)(yue)大則相反。

容積率超過5就不建議購買(mai)了

三、相關規定

容(rong)積率一般(ban)是由政(zheng)府規(gui)定的。

現行城市規(gui)(gui)劃法(fa)規(gui)(gui)體系下編制(zhi)的各類居住用地的控制(zhi)性詳細規(gui)(gui)劃，一般而言，容積率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層(ceng)以下多層(ceng)住(zhu)宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以(yi)上住(zhu)宅為(wei)2.4~4.5,

住宅小區容積率小于1.0的，為非(fei)普通(tong)住宅。

四、建筑特點

(一(yi))容(rong)積率表達的(de)是具體“宗(zong)地(di)(di)”內(nei)單(dan)位土(tu)地(di)(di)面(mian)(mian)積上允(yun)許的(de)建筑容(rong)量。宗(zong)地(di)(di)是地(di)(di)籍管理的(de)基本單(dan)元，是地(di)(di)球表面(mian)(mian)一(yi)塊有確(que)定(ding)邊(bian)界、有確(que)定(ding)權屬(shu)的(de)土(tu)地(di)(di)，其面(mian)(mian)積不包(bao)括公用的(de)道路(lu)、公共綠地(di)(di)、大(da)型市政及公共設施用地(di)(di)等。容(rong)積率只有在指“宗(zong)地(di)(di)”容(rong)積率的(de)情(qing)況下，才能(neng)反映土(tu)地(di)(di)的(de)具體利用強度，宗(zong)地(di)(di)間才具有可比性。

(二)容積(ji)(ji)率(R)、建筑(zhu)密(mi)度(C)與(yu)層(ceng)(ceng)數(H)之間(jian)有一定關(guan)系。建筑(zhu)密(mi)度是指在具體“宗地”內建筑(zhu)物基底面(mian)積(ji)(ji)與(yu)宗地面(mian)積(ji)(ji)之比(bi)。當宗地內各房(fang)屋(wu)的層(ceng)(ceng)數相同(tong)，且對單個房(fang)屋(wu)來說各層(ceng)(ceng)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)相等時，三者之間(jian)的關(guan)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑(zhu)層(ceng)(ceng)數與(yu)容積(ji)(ji)率成正(zheng)比(bi)例關(guan)系。

(三)容積率可(ke)以更加(jia)準(zhun)確(que)地衡(heng)量地價水平。人(ren)們購買土地使用(yong)權的目的是(shi)為了對土地進(jin)行(xing)開發，建(jian)設房屋。

房(fang)(fang)屋(wu)的(de)單(dan)方(fang)開發成本=房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)方(fang)造價(jia)+樓面地(di)價(jia)+稅+費

樓面地價(jia)=宗地總價(jia)/宗地內允(yun)許總建筑(zhu)面積(ji)=土地單價(jia)/容積(ji)率

規劃建(jian)筑(zhu)面積=土地(di)面積×容積率

容積(ji)率=地(di)上建筑總面(mian)積(ji)÷規劃用(yong)地(di)面(mian)積(ji)

因此，樓(lou)面地價比單(dan)位地價更能準確地反映(ying)地價的(de)高低。

(四)容積率存(cun)在客觀上的(de)(de)最合理值。在一般情況下(xia)，提高容積率可以(yi)提高土地的(de)(de)利用效(xiao)益，但建(jian)筑容量的(de)(de)增大，會(hui)帶來建(jian)筑環境的(de)(de)劣化(hua)，降(jiang)低使用的(de)(de)舒(shu)適度。為做到(dao)經濟效(xiao)益、社(she)會(hui)效(xiao)益與環境效(xiao)益相協調，城(cheng)市規劃中的(de)(de)容積率存(cun)在客觀上的(de)(de)最合理值。[6]

五、計算規則

具體的(de)(de)計算規則應(ying)根據《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面積計算規范》（GB/T50353-2005）和當地(di)相(xiang)關部門(men)的(de)(de)文件計算，以下舉例北(bei)京市規劃委員會關于發布《容積率指標(biao)計算規則》的(de)(de)通知(市規發〔2006〕851號(hao),2006年7月10日(ri))

1、容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)系(xi)指一(yi)定地(di)塊內，地(di)上總建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計算(suan)(suan)(suan)值(zhi)與總建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)地(di)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的商(shang)。地(di)上總建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計算(suan)(suan)(suan)值(zhi)為建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)地(di)內各棟建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物地(di)上建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計算(suan)(suan)(suan)值(zhi)之(zhi)和；地(di)下(xia)有經(jing)營(ying)性面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的，其經(jing)營(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)不納入計算(suan)(suan)(suan)容積(ji)(ji)(ji)率(lv)(lv)的建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。一(yi)般情況下(xia)，建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計算(suan)(suan)(suan)值(zhi)按照《建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)工程建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計算(suan)(suan)(suan)規范(fan)》（GB/T50353-2005）的規定執行(xing)(xing)；遇有特殊情況，按照本規則下(xia)列規定執行(xing)(xing)。

2、當(dang)住宅(zhai)建筑(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高(gao)(gao)大于(yu)4.9米(mi)(mi) (2.7米(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi))時(shi)，不論層(ceng)內是否有隔層(ceng)，建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的計(ji)算(suan)值(zhi)按該層(ceng)水平投影面(mian)積(ji)(ji)的2倍計(ji)算(suan)；當(dang)住宅(zhai)建筑(zhu)層(ceng)高(gao)(gao)大于(yu)7.6米(mi)(mi)（2.7米(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)）時(shi)，不論層(ceng)內是否有隔層(ceng)，建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的計(ji)算(suan)值(zhi)按該層(ceng)水平投影面(mian)積(ji)(ji)的3倍計(ji)算(suan)。

3、當辦公建筑(zhu)(zhu)標準層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有(you)隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面積的(de)計算(suan)(suan)值按(an)該(gai)(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水平投(tou)影面積的(de)2倍計算(suan)(suan)；當辦公建筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有(you)隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面積的(de)計算(suan)(suan)值按(an)該(gai)(gai)層(ceng)(ceng)(ceng)水平投(tou)影面積的(de)3倍計算(suan)(suan)。

4、當(dang)普通商業建(jian)筑標準層(ceng)層(ceng)高大于(yu)6.1米(mi) (3.9米(mi)+2.2米(mi))時(shi)，不(bu)(bu)論層(ceng)內是(shi)否有(you)隔(ge)層(ceng)，建(jian)筑面積(ji)的(de)計算值(zhi)按該(gai)層(ceng)水平投影(ying)面積(ji)的(de)2倍計算；當(dang)普通商業建(jian)筑層(ceng)高大于(yu)10米(mi)（3.9米(mi)×2+2.2米(mi)）時(shi)，不(bu)(bu)論層(ceng)內是(shi)否有(you)隔(ge)層(ceng)，建(jian)筑面積(ji)的(de)計算值(zhi)按該(gai)層(ceng)水平投影(ying)面積(ji)的(de)3倍計算。

5、計(ji)算(suan)含陽(yang)臺建筑的容(rong)積率指標時，陽(yang)臺部分(fen)建筑面積的計(ji)算(suan)值按照其(qi)水(shui)平(ping)投影面積計(ji)算(suan)。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室外(wai)地坪(ping)標(biao)高不一(yi)致時，以周邊最近的城市道(dao)路(lu)標(biao)高為(wei)準加上0.2米作為(wei)室外(wai)地坪(ping)，之后再(zai)按(an)上述(shu)規定核準。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和(he)展覽館類建筑(zhu)暫不按本規則計算(suan)容積(ji)(ji)率，其建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的計算(suan)值按照《建筑(zhu)工程建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計算(suan)規范》（GB/T50353-2005）的規定執行。

8、設計單位應在(zai)總(zong)平面(mian)圖上分(fen)別注明(ming)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計算值(zhi)。

9、本(ben)規則規定(ding)的(de)數值均含本(ben)數。

10、對(dui)本規則執(zhi)行(xing)過(guo)程中遇到的(de)其(qi)它情(qing)況，我委將及時予以補充和(he)修正(zheng)。

11、本規則自發(fa)布之(zhi)日起(qi)執行。

六、對地價的影響

影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)的(de)因(yin)素(su)很(hen)(hen)多，雖然各因(yin)素(su)影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)的(de)途徑各不相同，但其(qi)作(zuo)用機(ji)制可抽(chou)象概括為兩個方面：一是通(tong)過(guo)影(ying)響(xiang)(xiang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)收(shou)益(yi)來(lai)(lai)影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)，二是通(tong)過(guo)影(ying)響(xiang)(xiang)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)供(gong)求關(guan)系(xi)影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)。收(shou)益(yi)機(ji)制很(hen)(hen)大程(cheng)度上決定了(le)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)供(gong)給的(de)經濟剩余量(liang)，市場供(gong)求關(guan)系(xi)使地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)相對(dui)經濟剩余量(liang)產生(sheng)波動，決定了(le)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)供(gong)給的(de)經濟剩余量(liang)的(de)分配，使地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)的(de)變化趨(qu)于復雜化。容積(ji)率(lv)對(dui)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)的(de)影(ying)響(xiang)(xiang)規律，同時(shi)受收(shou)益(yi)機(ji)制和市場供(gong)求關(guan)系(xi)的(de)作(zuo)用，總體說來(lai)(lai)，區位條件愈(yu)(yu)優越(yue)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)水平愈(yu)(yu)高，供(gong)求矛盾(dun)愈(yu)(yu)突(tu)出，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)規劃(hua)控制愈(yu)(yu)嚴(yan)格，容積(ji)率(lv)對(dui)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)的(de)影(ying)響(xiang)(xiang)程(cheng)度愈(yu)(yu)大。具體表現(xian)在(zai)以下(xia)幾個方面：

影響一

遵循“報(bao)(bao)酬遞(di)增(zeng)(zeng)遞(di)減規律”。在一(yi)定的(de)(de)(de)(de)技術(shu)經濟條(tiao)件下，土(tu)地(di)(di)(di)(di)純收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)會隨(sui)著土(tu)地(di)(di)(di)(di)投資(zi)的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)加(jia)而(er)(er)出(chu)現由(you)遞(di)增(zeng)(zeng)到(dao)(dao)遞(di)減的(de)(de)(de)(de)特點(dian)。作為(wei)城(cheng)市建設用地(di)(di)(di)(di)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)對(dui)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)影(ying)響的(de)(de)(de)(de)報(bao)(bao)酬遞(di)增(zeng)(zeng)遞(di)減規律表現在：在建筑(zhu)密度一(yi)定時(shi)(shi)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)加(jia)，主要引起房(fang)(fang)屋(wu)層數的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)多，隨(sui)房(fang)(fang)屋(wu)層數的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)多，開(kai)(kai)始(shi)(shi)時(shi)(shi)由(you)于(yu)(yu)(yu)(yu)基礎工程費及地(di)(di)(di)(di)基處理費的(de)(de)(de)(de)分(fen)攤，單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)降(jiang)低；當(dang)層數達(da)(da)(da)到(dao)(dao)一(yi)定值時(shi)(shi)，就需要加(jia)固基礎、增(zeng)(zeng)加(jia)電梯、加(jia)強抗震等(deng)，單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)由(you)下降(jiang)轉(zhuan)為(wei)上升(sheng)，而(er)(er)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)則由(you)于(yu)(yu)(yu)(yu)建筑(zhu)容(rong)(rong)(rong)量的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)大(da)(da)(da)造(zao)(zao)成的(de)(de)(de)(de)建筑(zhu)環(huan)境質量下降(jiang)而(er)(er)呈遞(di)減趨(qu)勢(shi)。當(dang)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)等(deng)于(yu)(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)時(shi)(shi)，土(tu)地(di)(di)(di)(di)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)達(da)(da)(da)到(dao)(dao)最(zui)大(da)(da)(da)，土(tu)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)格也(ye)達(da)(da)(da)到(dao)(dao)最(zui)高，此時(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)為(wei)最(zui)經濟容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)。若繼續增(zeng)(zeng)大(da)(da)(da)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)會因單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)低于(yu)(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)而(er)(er)使土(tu)地(di)(di)(di)(di)投資(zi)收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)開(kai)(kai)始(shi)(shi)下降(jiang)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)也(ye)隨(sui)之(zhi)開(kai)(kai)始(shi)(shi)下降(jiang)。如(圖一(yi))，MC為(wei)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)，MR為(wei)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)，某一(yi)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)L時(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)是該容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)下的(de)(de)(de)(de)總收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(DCGF面積(ji))減掉投資(zi)者資(zi)本、勞力的(de)(de)(de)(de)正(zheng)常利潤，剩余部分(fen)即為(wei)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)。當(dang)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)等(deng)于(yu)(yu)(yu)(yu)M時(shi)(shi)，單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)等(deng)于(yu)(yu)(yu)(yu)單(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)(jia)，土(tu)地(di)(di)(di)(di)開(kai)(kai)發的(de)(de)(de)(de)邊際收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)為(wei)0，總收(shou)(shou)益(yi)(yi)(yi)(DCNF面積(ji))達(da)(da)(da)到(dao)(dao)最(zui)大(da)(da)(da)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)達(da)(da)(da)到(dao)(dao)最(zui)高，M為(wei)最(zui)佳容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)。超(chao)過這個(ge)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)，地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)開(kai)(kai)始(shi)(shi)向(xiang)反方(fang)(fang)(fang)向(xiang)變化，隨(sui)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)提高而(er)(er)下降(jiang)。

影響二

容積(ji)率對地價的作用程(cheng)度與(yu)城市規模成正相(xiang)關關系。

首先，城(cheng)(cheng)市規模大，土(tu)地(di)(di)集(ji)(ji)約化利(li)用程度(du)高，地(di)(di)價(jia)總體(ti)水(shui)平高，樓(lou)面地(di)(di)價(jia)占房(fang)(fang)(fang)屋單(dan)(dan)方(fang)(fang)開(kai)發成(cheng)本(ben)比例高，通過降(jiang)(jiang)低(di)(di)(di)樓(lou)面地(di)(di)價(jia)來降(jiang)(jiang)低(di)(di)(di)房(fang)(fang)(fang)屋單(dan)(dan)方(fang)(fang)開(kai)發成(cheng)本(ben)效果(guo)明顯，而小城(cheng)(cheng)市土(tu)地(di)(di)集(ji)(ji)約化利(li)用程度(du)低(di)(di)(di)，地(di)(di)價(jia)總體(ti)水(shui)平低(di)(di)(di)，房(fang)(fang)(fang)屋開(kai)發單(dan)(dan)方(fang)(fang)成(cheng)本(ben)主要(yao)受房(fang)(fang)(fang)屋單(dan)(dan)方(fang)(fang)造價(jia)影響，通過降(jiang)(jiang)低(di)(di)(di)樓(lou)面地(di)(di)價(jia)降(jiang)(jiang)低(di)(di)(di)房(fang)(fang)(fang)屋開(kai)發單(dan)(dan)方(fang)(fang)成(cheng)本(ben)效果(guo)不明顯，而且(qie)房(fang)(fang)(fang)屋層數(shu)達到(dao)一定數(shu)值后若繼續增加層數(shu)會增加單(dan)(dan)方(fang)(fang)工程造價(jia)；

另外，大城(cheng)(cheng)市有(you)(you)比(bi)較系統的(de)(de)城(cheng)(cheng)市規劃(hua)資料，土地開發(fa)(fa)受規劃(hua)控制(zhi)(zhi)比(bi)較嚴，而小城(cheng)(cheng)市規劃(hua)控制(zhi)(zhi)一般不嚴格，容積率的(de)(de)確定往(wang)(wang)往(wang)(wang)具有(you)(you)隨意(yi)性(xing)，許多地方沒有(you)(you)容積率這個指(zhi)標限制(zhi)(zhi)，或有(you)(you)，但控制(zhi)(zhi)不嚴，而且有(you)(you)的(de)(de)地方政府為樹(shu)城(cheng)(cheng)市形(xing)象，往(wang)(wang)往(wang)(wang)鼓勵建筑物(wu)向空中發(fa)(fa)展，愈高愈好，容積率在這些小城(cheng)(cheng)鎮缺(que)乏實際操作意(yi)義(yi)。

所以(yi)，城市規模(mo)愈大，容積率對地價的(de)影(ying)響(xiang)愈明顯(xian)，地價隨容積率的(de)變化幅(fu)度(du)愈大。

影響三

容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)對同(tong)(tong)一(yi)城(cheng)(cheng)市不同(tong)(tong)區(qu)位地(di)價(jia)的作用(yong)(yong)程(cheng)度(du)(du)不同(tong)(tong)。城(cheng)(cheng)市中心(xin)區(qu)位條件(jian)優(you)越，土(tu)地(di)利用(yong)(yong)集約程(cheng)度(du)(du)、土(tu)地(di)利用(yong)(yong)效益、土(tu)地(di)需求(qiu)量、土(tu)地(di)稀缺程(cheng)度(du)(du)、規劃控制(zhi)程(cheng)度(du)(du)均高于其它區(qu)域，特別是城(cheng)(cheng)市邊緣區(qu)，投資(zi)者的激(ji)烈競爭使地(di)價(jia)隨(sui)容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)變(bian)化的幅度(du)(du)保持或接近土(tu)地(di)收益機制(zhi)作用(yong)(yong)下(xia)的地(di)價(jia)隨(sui)容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的變(bian)化規律；而(er)在(zai)其他地(di)區(qu)則隨(sui)著土(tu)地(di)利用(yong)(yong)收益、土(tu)地(di)需求(qiu)量及其稀缺程(cheng)度(du)(du)降低，容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)對地(di)價(jia)的作用(yong)(yong)程(cheng)度(du)(du)隨(sui)之下(xia)降。因此，容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)對地(di)價(jia)的影(ying)響程(cheng)度(du)(du)在(zai)同(tong)(tong)一(yi)城(cheng)(cheng)市表現為從中心(xin)向外圍逐漸減弱。

影響四

容(rong)積率對(dui)不(bu)同(tong)類型(xing)用(yong)地(di)(di)(di)地(di)(di)(di)價(jia)的作(zuo)用(yong)程(cheng)度(du)不(bu)同(tong)。商業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)對(dui)區(qu)(qu)位條(tiao)件(jian)反應(ying)最敏(min)感，只能布局在少量區(qu)(qu)位條(tiao)件(jian)優(you)越的沿路區(qu)(qu)域(yu)，土地(di)(di)(di)稀缺程(cheng)度(du)、供求(qiu)矛盾比住宅、工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)突出，容(rong)易形成(cheng)賣方(fang)市(shi)場，眾多用(yong)地(di)(di)(di)者(zhe)的競爭促使容(rong)積率增加產生的經濟剩余主要以(yi)地(di)(di)(di)價(jia)形式表現出來(lai)，歸土地(di)(di)(di)所(suo)有者(zhe)所(suo)有；住宅用(yong)地(di)(di)(di)對(dui)區(qu)(qu)位條(tiao)件(jian)反應(ying)的敏(min)感程(cheng)度(du)比商業(ye)用(yong)途弱(ruo)，但比工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)強(qiang)；工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)一般分(fen)布在城市(shi)外圍(wei)，不(bu)但受區(qu)(qu)位條(tiao)件(jian)影響最不(bu)敏(min)感，而且受工藝流程(cheng)的制約(yue)，在很多情況下沒有容(rong)積率的限制。因(yin)此，在同(tong)一城市(shi)中，容(rong)積率對(dui)不(bu)同(tong)類型(xing)地(di)(di)(di)價(jia)的影響程(cheng)度(du)由強(qiang)到弱(ruo)依次為(wei)商業(ye)、住宅、工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)(gao)容積率的(de)(de)住(zhu)宅項目意(yi)味著小(xiao)區內房子建(jian)得多，而(er)高(gao)(gao)密(mi)度的(de)(de)住(zhu)宅必定(ding)會(hui)(hui)帶來高(gao)(gao)密(mi)度的(de)(de)居(ju)住(zhu)人口，最終導致(zhi)小(xiao)區中(zhong)業主的(de)(de)生活舒適度下(xia)降。另(ling)外，高(gao)(gao)密(mi)度的(de)(de)居(ju)住(zhu)人口還會(hui)(hui)對小(xiao)區內的(de)(de)健身場所(suo)、兒(er)童(tong)活動區域、娛樂中(zhong)心以及(ji)樓(lou)宇內的(de)(de)電(dian)梯、消防通道形成比較(jiao)大的(de)(de)壓力。頻(pin)繁的(de)(de)的(de)(de)使用會(hui)(hui)加劇這些設施的(de)(de)老化，所(suo)以在購買高(gao)(gao)密(mi)度小(xiao)區時應(ying)該對此提(ti)出更高(gao)(gao)的(de)(de)要求。

內部規劃問題

由于高(gao)容積率(lv)住(zhu)宅對土(tu)地(di)使用率(lv)的(de)過(guo)分追求，小(xiao)區內的(de)樓(lou)層會比較高(gao)、綠地(di)的(de)比例(li)也會相(xiang)應的(de)減少，從而影響(xiang)居(ju)住(zhu)區內的(de)生活環境與品質(zhi)。另外，樓(lou)間(jian)距過(guo)近、小(xiao)區內道路狹(xia)窄、停車位置不(bu)足也是高(gao)容積率(lv)小(xiao)區經(jing)常遇到的(de)問(wen)題。如何合理地(di)解決這些問(wen)題不(bu)但是擺在開發商案頭的(de)重要工作，也是使購房者(zhe)提高(gao)對小(xiao)區的(de)認(ren)可度的(de)重要方面。

安防問題

由(you)于(yu)居住(zhu)密度(du)大，所以出入(ru)的(de)(de)人(ren)會(hui)較多，外(wai)來(lai)人(ren)員混入(ru)其中(zhong)的(de)(de)難度(du)也會(hui)相應地降(jiang)低很多。這就對高(gao)(gao)容(rong)積(ji)率住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)安(an)防(fang)系統提出了更高(gao)(gao)的(de)(de)要(yao)求。所以高(gao)(gao)容(rong)積(ji)率的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)安(an)防(fang)系統一定要(yao)跟上(當然這不(bu)是(shi)說(shuo)低容(rong)積(ji)率的(de)(de)小(xiao)區(qu)安(an)防(fang)就不(bu)重(zhong)要(yao))，不(bu)僅要(yao)加大監(jian)控設備(bei)的(de)(de)密度(du)，而(er)且也需要(yao)更多的(de)(de)巡(xun)邏人(ren)員來(lai)保證住(zhu)戶的(de)(de)安(an)全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)處理(li)了一批違法(fa)違規(gui)(gui)(gui)問(wen)題(ti)。從2009年(nian)(nian)(nian)5月(yue)起，各地(di)(di)開(kai)始組織自(zi)查(cha)(cha)(cha)自(zi)糾，對2007年(nian)(nian)(nian)1月(yue)1日至2009年(nian)(nian)(nian)3月(yue)31日期間領取(qu)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)許(xu)(xu)可的房(fang)(fang)地(di)(di)產開(kai)發項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目進(jin)行(xing)梳理(li)清查(cha)(cha)(cha)，對發現的違法(fa)違規(gui)(gui)(gui)問(wen)題(ti)及(ji)時依法(fa)處理(li)。截(jie)至2009年(nian)(nian)(nian)12月(yue)31日，除西(xi)(xi)藏外(wai)，全國30個(ge)省(區、市(shi)(shi))共自(zi)查(cha)(cha)(cha)房(fang)(fang)地(di)(di)產項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目73139個(ge)(用地(di)(di)面積447557公頃(qing))，其中(zhong)存在變(bian)更(geng)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容積率項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目8235個(ge)，占自(zi)查(cha)(cha)(cha)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目總數(shu)的11.26%；發現違規(gui)(gui)(gui)變(bian)更(geng)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容積率項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目1988個(ge)(用地(di)(di)面積5474公頃(qing)),占自(zi)查(cha)(cha)(cha)項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目總數(shu)的2.72%，占變(bian)更(geng)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容積率項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)目數(shu)的24.14%；通過自(zi)查(cha)(cha)(cha)自(zi)糾共補交土地(di)(di)出讓(rang)金等124.06億元，罰款6.51億元，撤銷規(gui)(gui)(gui)劃(hua)許(xu)(xu)可57項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)。從兩部專項(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)治(zhi)理(li)辦公室掌握的情況看，北京(jing)、遼寧(ning)、江蘇(su)、浙(zhe)江、安徽、江西(xi)(xi)、山(shan)東(dong)、湖北、湖南、廣東(dong)、廣西(xi)(xi)、四川(chuan)、貴(gui)州、云南、陜(shan)西(xi)(xi)、青海等省(區、市(shi)(shi))行(xing)動迅速，基礎性工作相對扎實，情況上報及(ji)時、詳細。

加大查辦力度

嚴肅(su)查(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)一(yi)批(pi)違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)案(an)件(jian)。各(ge)地(di)(di)注意(yi)加大辦案(an)力(li)度，認真調查(cha)核(he)實群眾舉報(bao)的(de)(de)問題和(he)線索(suo)，嚴肅(su)查(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)一(yi)批(pi)違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)案(an)件(jian)。截(jie)至(zhi)2009年12月31日，各(ge)省(區、市(shi)(shi))容積(ji)(ji)率(lv)(lv)問題專項治理工作(zuo)機構共受(shou)理群眾舉報(bao)888件(jian)，查(cha)實241件(jian)，給予黨(dang)政(zheng)紀(ji)處(chu)(chu)分178人(ren)(ren)(ren)，其(qi)中(zhong)縣(xian)處(chu)(chu)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)(bu)45人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)廳(ting)(ting)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)(bu)9人(ren)(ren)(ren)；移送司(si)法(fa)機關(guan)69人(ren)(ren)(ren)，其(qi)中(zhong)縣(xian)處(chu)(chu)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)(bu)19人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)廳(ting)(ting)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)(bu)3人(ren)(ren)(ren)。從(cong)各(ge)地(di)(di)案(an)件(jian)查(cha)辦情況看,以下(xia)四(si)類問題比較突出(chu)：一(yi)是公(gong)(gong)職人(ren)(ren)(ren)員利(li)(li)用規(gui)(gui)(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)權(quan)，搞權(quan)錢(qian)交易(yi)，索(suo)賄(hui)受(shou)賄(hui)；二(er)是地(di)(di)方(fang)政(zheng)府和(he)城鄉規(gui)(gui)(gui)劃(hua)主管(guan)部(bu)(bu)(bu)(bu)門從(cong)地(di)(di)方(fang)、部(bu)(bu)(bu)(bu)門利(li)(li)益(yi)出(chu)發(fa)，違(wei)反法(fa)定(ding)(ding)權(quan)限和(he)程(cheng)序，擅(shan)自批(pi)準變更(geng)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調整容積(ji)(ji)率(lv)(lv)，隨(sui)意(yi)減免土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)及配套規(gui)(gui)(gui)費；三是房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)未經批(pi)準，擅(shan)自違(wei)反規(gui)(gui)(gui)劃(hua)許可(ke)進行開(kai)發(fa)建(jian)設(she)，政(zheng)府主管(guan)部(bu)(bu)(bu)(bu)門失職瀆(du)職，監管(guan)不力(li)甚至(zhi)放棄監管(guan)；四(si)是房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)利(li)(li)用偽造公(gong)(gong)文、私刻(ke)公(gong)(gong)章等不法(fa)手段，騙取(qu)變更(geng)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調整容積(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)(de)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)許可(ke)。各(ge)地(di)(di)嚴肅(su)查(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)一(yi)批(pi)典型案(an)件(jian)，發(fa)揮了(le)(le)查(cha)案(an)的(de)(de)震懾和(he)教育(yu)作(zuo)用。湖北省查(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)麻(ma)城市(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)領域腐(fu)敗窩案(an)，麻(ma)城市(shi)(shi)原(yuan)市(shi)(shi)委(wei)(wei)書記(ji)鄧新生(sheng)、原(yuan)主管(guan)城建(jian)的(de)(de)副市(shi)(shi)長(chang)(chang)(chang)徐圣(sheng)賢、建(jian)設(she)局(ju)(ju)原(yuan)局(ju)(ju)長(chang)(chang)(chang)夏桂松等公(gong)(gong)職人(ren)(ren)(ren)員在土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)、規(gui)(gui)(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)、規(gui)(gui)(gui)費減免過程(cheng)中(zhong)收(shou)(shou)受(shou)房(fang)地(di)(di)產(chan)商(shang)(shang)賄(hui)賂。浙江省查(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)平(ping)陽縣(xian)房(fang)地(di)(di)產(chan)領域腐(fu)敗窩案(an)，原(yuan)平(ping)陽縣(xian)委(wei)(wei)副書記(ji)、縣(xian)長(chang)(chang)(chang)黃安波，原(yuan)平(ping)陽縣(xian)委(wei)(wei)常(chang)委(wei)(wei)、常(chang)務(wu)副縣(xian)長(chang)(chang)(chang)徐定(ding)(ding)錦等4名縣(xian)處(chu)(chu)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)(bu)(bu)，利(li)(li)用職務(wu)之(zhi)便(bian)，為有關(guan)企業(ye)在增加容積(ji)(ji)率(lv)(lv)、免交土(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)等方(fang)面謀(mou)取(qu)利(li)(li)益(yi)，非法(fa)收(shou)(shou)取(qu)他(ta)(ta)人(ren)(ren)(ren)財物。海南(nan)省查(cha)處(chu)(chu)了(le)(le)三亞市(shi)(shi)政(zheng)府原(yuan)市(shi)(shi)長(chang)(chang)(chang)助(zhu)理曾清泉(quan)違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)案(an)，曾清泉(quan)在擔任三亞市(shi)(shi)規(gui)(gui)(gui)劃(hua)局(ju)(ju)局(ju)(ju)長(chang)(chang)(chang)和(he)市(shi)(shi)長(chang)(chang)(chang)助(zhu)理期間，利(li)(li)用職務(wu)之(zhi)便(bian)，在規(gui)(gui)(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)、調整容積(ji)(ji)率(lv)(lv)等方(fang)面，為他(ta)(ta)人(ren)(ren)(ren)謀(mou)取(qu)利(li)(li)益(yi)，索(suo)取(qu)、收(shou)(shou)受(shou)他(ta)(ta)人(ren)(ren)(ren)巨(ju)額(e)財物。

長效機制建設

建(jian)(jian)(jian)(jian)立(li)健全了(le)(le)一批法(fa)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)制(zhi)(zhi)度。一些地(di)(di)方通(tong)過(guo)專項治理(li)(li)查(cha)找問(wen)題，有力推進了(le)(le)城(cheng)(cheng)鄉規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)工作(zuo)的(de)制(zhi)(zhi)度建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)。各(ge)地(di)(di)相(xiang)繼制(zhi)(zhi)定(ding)出臺了(le)(le)一批政(zheng)策性(xing)文件。北京(jing)、河(he)北、安徽、福建(jian)(jian)(jian)(jian)、江西(xi)、山東、陜西(xi)等(deng)省(sheng)(sheng)、市(shi)(shi)對(dui)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)調(diao)(diao)整的(de)條件和(he)(he)(he)程序(xu)(xu)作(zuo)出了(le)(le)明確(que)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)定(ding)。北京(jing)市(shi)(shi)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)委、市(shi)(shi)監察局(ju)共同制(zhi)(zhi)定(ding)了(le)(le)《關(guan)于落實住房(fang)和(he)(he)(he)城(cheng)(cheng)鄉建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)部(bu)、監察部(bu)〈關(guan)于加(jia)強建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)管(guan)理(li)(li)和(he)(he)(he)監督檢查(cha)的(de)通(tong)知〉的(de)意見》，將(jiang)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)指標(biao)(biao)的(de)調(diao)(diao)整程序(xu)(xu)具(ju)體細(xi)化為(wei)書(shu)面申(shen)請(qing)、集體研究、技術論(lun)證、部(bu)門聯審、專家(jia)評議、公眾(zhong)參與、請(qing)示上報、人大備案(an)等(deng)八大環(huan)節。河(he)北省(sheng)(sheng)以(yi)省(sheng)(sheng)人民政(zheng)府令形(xing)式下發了(le)(le)《河(he)北省(sheng)(sheng)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)控(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)詳(xiang)細(xi)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)管(guan)理(li)(li)辦法(fa)(試(shi)行)》，對(dui)修改控(kong)詳(xiang)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)以(yi)及變更建(jian)(jian)(jian)(jian)筑容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)、建(jian)(jian)(jian)(jian)筑密度等(deng)開發強度控(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)內容(rong)的(de)程序(xu)(xu)作(zuo)了(le)(le)限(xian)制(zhi)(zhi)性(xing)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)范，并設(she)(she)(she)定(ding)了(le)(le)法(fa)律(lv)責任。長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)以(yi)清查(cha)項目、查(cha)處(chu)案(an)件為(wei)切入點相(xiang)繼出臺了(le)(le)《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)經營性(xing)用地(di)(di)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)指標(biao)(biao)調(diao)(diao)整辦法(fa)》、《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)計算原(yuan)則》、《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)關(guan)于違(wei)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)調(diao)(diao)整建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用地(di)(di)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)責任追究辦法(fa)》等(deng)一系列政(zheng)策性(xing)文件。各(ge)地(di)(di)還就推進城(cheng)(cheng)鄉規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)工作(zuo)政(zheng)務公開進行了(le)(le)積(ji)(ji)極探(tan)索(suo)，普遍建(jian)(jian)(jian)(jian)立(li)起(qi)了(le)(le)規(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)批前和(he)(he)(he)批后(hou)公示、建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目公示、建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目批前和(he)(he)(he)批后(hou)公示、違(wei)法(fa)查(cha)處(chu)公示，以(yi)及社會監督員等(deng)制(zhi)(zhi)度。

九、存在問題

地方不積極

少數地(di)(di)方(fang)對(dui)容積(ji)率專項(xiang)(xiang)治理(li)工(gong)(gong)作的(de)重要性(xing)(xing)認識不夠(gou)，仍然處于(yu)被(bei)動應付狀態，工(gong)(gong)作進展緩慢，工(gong)(gong)作成效不大(da)。有的(de)自查自糾不深入不扎實，基礎性(xing)(xing)工(gong)(gong)作薄弱，從各地(di)(di)上(shang)(shang)報(bao)的(de)情(qing)況(kuang)看(kan)，還存在著“零(ling)問題”、“零(ling)案件(jian)”的(de)情(qing)況(kuang)；有的(de)上(shang)(shang)報(bao)情(qing)況(kuang)不及(ji)(ji)時，數據(ju)不完整，存在缺(que)項(xiang)(xiang)、漏項(xiang)(xiang)的(de)情(qing)況(kuang)。另外，一些(xie)地(di)(di)方(fang)對(dui)清理(li)相關地(di)(di)方(fang)性(xing)(xing)法(fa)(fa)規和規范性(xing)(xing)文件(jian)重視不夠(gou)，一些(xie)明顯與(yu)《城鄉規劃法(fa)(fa)》規定不一致的(de)規范性(xing)(xing)文件(jian)沒(mei)有得(de)到(dao)及(ji)(ji)時清理(li)糾正。

查辦力度低

當前，群(qun)眾投(tou)訴反映違(wei)規(gui)(gui)變更規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)(diao)整容(rong)積(ji)率問題(ti)的舉(ju)報(bao)量依然居高(gao)不(bu)(bu)下(xia)，但一(yi)些地方(fang)開展監(jian)督(du)檢查(cha)的措施(shi)不(bu)(bu)夠(gou)(gou)有(you)力，查(cha)辦(ban)案(an)件(jian)的力量投(tou)入不(bu)(bu)足，部(bu)門間協(xie)調(diao)(diao)機(ji)制不(bu)(bu)健(jian)全。少數省(區、市)對兩部(bu)轉辦(ban)案(an)件(jian)不(bu)(bu)夠(gou)(gou)重視、不(bu)(bu)夠(gou)(gou)嚴(yan)肅，有(you)的對兩部(bu)要結果(guo)的案(an)件(jian)不(bu)(bu)予回(hui)(hui)復(fu)(fu)或(huo)回(hui)(hui)復(fu)(fu)時間超期過長；有(you)的對轉辦(ban)案(an)件(jian)不(bu)(bu)直接進行調(diao)(diao)查(cha)處(chu)理(li)(li)(li)，轉交投(tou)訴涉及(ji)的地市城鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)部(bu)門調(diao)(diao)查(cha)處(chu)理(li)(li)(li)，甚至(zhi)(zhi)回(hui)(hui)函(han)直接轉呈下(xia)級報(bao)告(gao)，對需核實(shi)的問題(ti)，不(bu)(bu)下(xia)判斷、結論，不(bu)(bu)提(ti)整改意見措施(shi)。2009年，兩部(bu)專(zhuan)項治理(li)(li)(li)辦(ban)公室共向各地專(zhuan)項治理(li)(li)(li)辦(ban)公室發(fa)轉辦(ban)函(han)83件(jian)，其中要求按期回(hui)(hui)復(fu)(fu)結果(guo)的有(you)51件(jian)；截(jie)至(zhi)(zhi)2010年2月12日，已收到(dao)回(hui)(hui)復(fu)(fu)42件(jian)，9件(jian)尚未回(hui)(hui)復(fu)(fu)。

程序不規范

各地(di)(di)對(dui)于變(bian)更規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)、調整容(rong)(rong)積率(lv)的做法(fa)和(he)程(cheng)序有不同規(gui)(gui)定，少數地(di)(di)區存在以政府會(hui)議紀(ji)要(yao)等形式決(jue)定規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計條件(jian)調整的現象，需(xu)要(yao)按(an)照《城(cheng)鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)法(fa)》，對(dui)相關地(di)(di)方性(xing)規(gui)(gui)章制度進行梳理，進一步規(gui)(gui)范規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)變(bian)更和(he)容(rong)(rong)積率(lv)調整的具(ju)體(ti)條件(jian)和(he)操作程(cheng)序。另外，一些城(cheng)市控規(gui)(gui)覆蓋面小，土地(di)(di)出讓、規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)審批(pi)缺(que)乏(fa)控規(gui)(gui)依據，規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)條件(jian)審批(pi)隨意性(xing)大。

十、治理工作安排

2010年(nian)3月4日(ri)，中央治(zhi)(zhi)(zhi)理工(gong)(gong)程(cheng)建(jian)設領域突(tu)(tu)出(chu)問(wen)(wen)(wen)題(ti)工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領導(dao)小組召(zhao)開第二次(ci)會(hui)議，對專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)進(jin)行了(le)研究部署。會(hui)上，中央書(shu)記(ji)(ji)處書(shu)記(ji)(ji)、中央紀委(wei)副(fu)書(shu)記(ji)(ji)何勇作(zuo)(zuo)(zuo)了(le)重(zhong)要講(jiang)話，對深入(ru)開展房(fang)地(di)產開發領域違規(gui)變更(geng)規(gui)劃、調(diao)整容(rong)積(ji)率(lv)(lv)問(wen)(wen)(wen)題(ti)專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理提出(chu)了(le)更(geng)高的要求。各地(di)區和有關部門(men)要認(ren)真學習領會(hui)何勇同(tong)志(zhi)的重(zhong)要講(jiang)話精神，進(jin)一(yi)步提高思想認(ren)識(shi)，按照(zhao)中央專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領導(dao)小組的部署要求，切實把容(rong)積(ji)率(lv)(lv)專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理作(zuo)(zuo)(zuo)為工(gong)(gong)程(cheng)建(jian)設領域突(tu)(tu)出(chu)問(wen)(wen)(wen)題(ti)專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理的重(zhong)要任務，加(jia)強組織領導(dao)，明(ming)確工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)責任，加(jia)大治(zhi)(zhi)(zhi)理力度，以求真務實的工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)(zuo)風深入(ru)推進(jin)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)專(zhuan)項治(zhi)(zhi)(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)，不斷取得新的成效(xiao)。

經住(zhu)房城鄉(xiang)建設部(bu)、監察部(bu)研究，2010年，容(rong)積率問題專項(xiang)治理要結合(he)工程建設領域(yu)突出問題專項(xiang)治理規(gui)范城鄉(xiang)規(gui)劃管理工作，重點抓(zhua)好以(yi)下幾項(xiang)工作：

(一)對調(diao)整容積(ji)率(lv)指標、改變土地用途的(de)(de)房(fang)地產(chan)開發項目(mu)進(jin)行清理(li)(li)檢(jian)查(cha)。重點對2009年4月1日至12月31日領取(qu)規(gui)劃(hua)許可的(de)(de)房(fang)地產(chan)項目(mu)進(jin)行清理(li)(li)檢(jian)查(cha)。對檢(jian)查(cha)發現(xian)的(de)(de)違(wei)法違(wei)規(gui)問題，要依法處理(li)(li)到位(wei)。

(二)嚴(yan)肅查(cha)處(chu)違紀(ji)違法案(an)件(jian)(jian)。進一步完善(shan)部門(men)間溝通協調(diao)機(ji)制，拓寬(kuan)案(an)件(jian)(jian)線索來源渠道，加大案(an)件(jian)(jian)查(cha)辦(ban)力(li)度，嚴(yan)肅查(cha)處(chu)國家機(ji)關工作人員在建設用地規(gui)(gui)劃(hua)變更(geng)、容(rong)積率調(diao)整(zheng)等(deng)城(cheng)鄉規(gui)(gui)劃(hua)工作中(zhong)玩忽(hu)職(zhi)守、權錢交易等(deng)違紀(ji)違法行為(wei)，嚴(yan)肅查(cha)處(chu)城(cheng)鄉規(gui)(gui)劃(hua)管理中(zhong)損害群(qun)眾合法權益的問(wen)題。住(zhu)房城(cheng)鄉建設部、監察部將對重點案(an)件(jian)(jian)進行掛牌督辦(ban)，適時(shi)向社會通報一批(pi)查(cha)結的典型案(an)件(jian)(jian)。

(三(san))完善(shan)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃管(guan)理及監督檢查制(zhi)度。一是(shi)繼續組織各(ge)地對相(xiang)關規(gui)范性文件進行清理。二是(shi)制(zhi)定(ding)(ding)完善(shan)控制(zhi)性詳細規(gui)劃編制(zhi)、修(xiu)改管(guan)理制(zhi)度，修(xiu)訂出臺《違反城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃規(gui)定(ding)(ding)行為(wei)處分辦法(fa)》等(deng)制(zhi)度規(gui)定(ding)(ding)。三(san)是(shi)完善(shan)規(gui)劃編制(zhi)、修(xiu)改、審批(pi)公開、公示(shi)和(he)征求公眾意見等(deng)制(zhi)度。

(四)加強綜合指導和監督(du)檢查(cha)。各省(sheng)(區(qu)、市)容積(ji)率(lv)問題(ti)專(zhuan)項治(zhi)理工作機構要加強監督(du)檢查(cha)，督(du)促各級抓好工作落實。第(di)二季(ji)度，住房城鄉建設部、監察部組織對部分地(di)區(qu)專(zhuan)項治(zhi)理工作開(kai)展(zhan)以來的情(qing)況進行抽查(cha)，重(zhong)點(dian)檢查(cha)“零問題(ti)”、“零案(an)件”的地(di)區(qu)和群眾投(tou)訴舉報(bao)較(jiao)多的地(di)區(qu)，督(du)促整改到位(wei)、處理到位(wei)。第(di)三(san)季(ji)度，兩部將(jiang)總結通(tong)報(bao)各地(di)專(zhuan)項治(zhi)理工作開(kai)展(zhan)情(qing)況。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政(zheng)策(ce)原文：除(chu)獨立式住宅(zhai)(zhai)建(jian)筑(zhu)(zhu)（別墅(shu)）和(he)需要大(da)(da)(da)空(kong)間(jian)的商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)(zhu)以(yi)外(wai)，住宅(zhai)(zhai)建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)高(gao)大(da)(da)(da)于3.0米(mi)、公(gong)(gong)(gong)寓（包括酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)寓）和(he)辦(ban)公(gong)(gong)(gong)建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)高(gao)大(da)(da)(da)于4.8米(mi)、商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)高(gao)大(da)(da)(da)于6.0米(mi)的，計算容積(ji)率指標時(shi)，該(gai)層(ceng)(ceng)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)均(jun)按(an)(an)該(gai)層(ceng)(ceng)實(shi)際建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)的1.5倍計算；其中住宅(zhai)(zhai)、公(gong)(gong)(gong)寓建(jian)筑(zhu)(zhu)的起居廳，辦(ban)公(gong)(gong)(gong)、商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)(zhu)的門(men)廳、大(da)(da)(da)堂、中庭、內(nei)廊、采光廳、大(da)(da)(da)型會議(yi)室等(deng)公(gong)(gong)(gong)共(gong)部(bu)分仍按(an)(an)其實(shi)際建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計算容積(ji)率。

政(zheng)策解讀：這(zhe)是(shi)南京規劃部門首次明確了“層高控(kong)制對應容(rong)積(ji)率計(ji)算(suan)(suan)”的關系。以前的容(rong)積(ji)率計(ji)算(suan)(suan)并無這(zhe)方面(mian)的規定，此舉收(shou)緊容(rong)積(ji)率計(ji)算(suan)(suan)指標(biao)， 堵開發(fa)商“偷(tou)”面(mian)積(ji)的行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原(yuan)文(wen)：本規定所稱酒店式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓是指具(ju)有居住(zhu)功(gong)能，但不同于一般住(zhu)宅平(ping)面和功(gong)能的建筑形式(shi)(shi)(shi)。 酒店式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓除布置在(zai)酒店式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓用(yong)(yong)地上外，可在(zai)商(shang)業(ye)辦公(gong)用(yong)(yong)地或(huo)居住(zhu)用(yong)(yong)地上兼容建設。

政(zheng)策解(jie)讀：“酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓(yu)”第(di)一(yi)(yi)次被(bei)官(guan)方正名。以(yi)往(wang)“酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓(yu)”只(zhi)是(shi)房(fang)地產(chan)業界的通(tong)俗稱謂，規劃、房(fang)產(chan)等(deng)部門并無一(yi)(yi)個(ge)官(guan)方的定義。這是(shi)南京規劃部門對‘酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓(yu)’這一(yi)(yi)新(xin)興的建筑(zhu)形態首次進行規范，以(yi)便統一(yi)(yi)管理(li)，促(cu)使良性發(fa)展。