容積(ji)(ji)率，是指一個(ge)小區(qu)的(de)總建筑面積(ji)(ji)與用地(di)面積(ji)(ji)的(de)比率。對(dui)于(yu)發展商來說，容積(ji)(ji)率決定地(di)價成(cheng)本(ben)在房屋中占的(de)比例(li)，而對(dui)于(yu)住(zhu)戶來說，容積(ji)(ji)率直接涉及到居(ju)住(zhu)的(de)舒(shu)適度。一個(ge)良(liang)好的(de)居(ju)住(zhu)小區(qu)，高層住(zhu)宅(zhai)容積(ji)(ji)率應不(bu)超過(guo)5，多層住(zhu)宅(zhai)應不(bu)超過(guo)2，綠地(di)率應不(bu)低于(yu)30%。但由于(yu)受土地(di)成(cheng)本(ben)的(de)限制，并(bing)不(bu)是所有項目(mu)都能做得到。

一、簡介

容積(ji)(ji)(ji)率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)毛(mao)密度。項目用地范圍(wei)內地上總建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)（但必須是正負0標高(gao)以上的建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)）與項目總用地面(mian)積(ji)(ji)(ji)的比值。

容(rong)積(ji)(ji)率(lv)是(shi)衡量建(jian)設用(yong)地使用(yong)強度的(de)一(yi)項重要指標。容(rong)積(ji)(ji)率(lv)的(de)值(zhi)(zhi)是(shi)無量綱(gang)的(de)比值(zhi)(zhi)，通常以地塊(kuai)面(mian)積(ji)(ji)為1，地塊(kuai)內地上建(jian)筑物(wu)的(de)總建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)對(dui)地塊(kuai)面(mian)積(ji)(ji)的(de)倍數，即(ji)為容(rong)積(ji)(ji)率(lv)的(de)值(zhi)(zhi)。

容積(ji)率(lv)是(shi)指(zhi)項目規劃建設用地范圍內全部建筑(zhu)面(mian)積(ji)與規劃建設用地面(mian)積(ji)之比。附屬建筑(zhu)物(wu)也計算在內，但應注(zhu)明(ming)不計算面(mian)積(ji)的(de)(de)附屬建筑(zhu)物(wu)除外。值得注(zhu)意的(de)(de)是(shi)，容積(ji)率(lv)越(yue)低(di)，居民的(de)(de)舒適度(du)越(yue)高，反(fan)之則舒適度(du)越(yue)低(di)。

一般(ban)情況下指某一基(ji)地(di)(di)(di)范圍內，地(di)(di)(di)面(mian)以(yi)上各類建(jian)筑的(de)(de)建(jian)筑面(mian)積總和與基(ji)地(di)(di)(di)面(mian)積的(de)(de)比值(zhi)。可以(yi)根據(ju)規劃和管理需要(yao)對地(di)(di)(di)下建(jian)筑面(mian)積計算地(di)(di)(di)下容積率。其實(shi)，一直以(yi)來都是地(di)(di)(di)方政府(fu)自行規定的(de)(de)，關于地(di)(di)(di)下室是否算容積率[2]，地(di)(di)(di)下商(shang)業建(jian)筑（商(shang)業用(yong)房）算不(bu)算容積率都做了很(hen)好的(de)(de)探(tan)索。不(bu)算容積率是考慮到節約用(yong)地(di)(di)(di)，鼓(gu)勵開發(fa)地(di)(di)(di)下空間，計入(ru)容積率是規范房地(di)(di)(di)產市場，防止(zhi)不(bu)良房地(di)(di)(di)產開發(fa)商(shang)有(you)漏(lou)洞可鉆。

二、計算公式

容積率=地上總建筑面(mian)積÷可建設(she)用地面(mian)積

上面 這(zhe)個公式的出(chu)處有：北京市規(gui)劃委員會關于發布《容積率指標計算規(gui)則》的通知（市規(gui)發〔2006〕851號，2006年7月10日）

但在(zai)工(gong)業(ye)上(shang)，根據GB50489-2009《化(hua)工(gong)企業(ye)總圖運輸(shu)設計規范(fan)》，

容積率=（廠(chang)區(qu)建筑(zhu)面積+構筑(zhu)物面積）÷廠(chang)區(qu)占地面積

當建(jian)筑(zhu)物層高超(chao)過8米，在計(ji)算(suan)容積(ji)率(lv)時該層建(jian)筑(zhu)面積(ji)加(jia)倍計(ji)算(suan)(? 容積(ji)率(lv)各(ge)個地區或城市(shi)有(you)各(ge)自相關規定)。

容(rong)積率越(yue)(yue)高，居民的舒適度(du)越(yue)(yue)低，反之則舒適度(du)越(yue)(yue)高。

綠(lv)地(di)率(lv)也是(shi)(shi)如此。綠(lv)地(di)率(lv)較(jiao)高，容積率(lv)較(jiao)低(di)，建筑密度(du)一般(ban)也就(jiu)較(jiao)低(di)，發展商可用于回收資金的面積就(jiu)越少，而住戶就(jiu)越舒服(fu)。容積率(lv)和綠(lv)地(di)率(lv)這(zhe)兩(liang)個(ge)比率(lv)決定了這(zhe)個(ge)項目是(shi)(shi)從人的居(ju)住需(xu)求角(jiao)度(du)，還(huan)是(shi)(shi)從純粹(cui)賺錢的角(jiao)度(du)來(lai)設計一個(ge)社區。

綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)率(lv)(lv)：項目規(gui)劃(hua)建設用地(di)范圍內的(de)綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)面(mian)積與規(gui)劃(hua)建設用地(di)面(mian)積之比(bi)。但綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)率(lv)(lv)只是開發商宣傳樓盤綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)時用的(de)概念(nian)，并沒有法律和法規(gui)依據。法律法規(gui)中明確規(gui)定的(de)衡量樓盤綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)狀況的(de)國家(jia)標準是綠(lv)(lv)(lv)地(di)率(lv)(lv)，其(qi)計算(suan)要比(bi)綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)率(lv)(lv)嚴(yan)格很(hen)多。

計算公式：

綠地率=綠地面積(ji)(ji)/土地面積(ji)(ji)

綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)率通常以(yi)下限(xian)控(kong)制。這里的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)包括(kuo)公共綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)、宅旁(pang)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)、公共服務設施所屬綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)（道路紅線(xian)內(nei)的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)），不包括(kuo)屋頂(ding)、曬臺的人(ren)工綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)。公共綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)內(nei)占地(di)(di)(di)(di)面積不大于百分之一的雕塑、水池(chi)、亭榭等綠(lv)(lv)(lv)化小品(pin)建筑可(ke)視為綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)(di)。

“容積(ji)率”是項目總建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)與總占地(di)面(mian)積(ji)之(zhi)比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總占地10萬平方米，總建筑(zhu)面積(ji)(ji)10萬平方米，容(rong)積(ji)(ji)率為(wei)1

總(zong)占地10萬平方米，總(zong)建筑面積(ji)15萬平方米，容積(ji)率為1.5

總(zong)占地(di)10萬(wan)平方(fang)米，總(zong)建筑面(mian)積(ji)8萬(wan)平方(fang)米，容積(ji)率(lv)為(wei)0.8

容(rong)積率越(yue)小(xiao)，居住密(mi)度(du)越(yue)小(xiao)，相對舒服。容(rong)積率越(yue)大則相反。

容積(ji)率超(chao)過5就不建議購(gou)買了

三、相關規定

容積率一般(ban)是由政府規定(ding)的。

現行城市(shi)規劃(hua)法規體系下(xia)編(bian)制的各類居住(zhu)用地的控制性詳細規劃(hua)，一般而言，容(rong)積率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為(wei)0.4~0.7,

6層以下多層住宅(zhai)為0.8~1.2,

11層小高層住(zhu)宅為1.5~2.0,

18層高(gao)層住宅為1.8~2.5,

19層以上(shang)住(zhu)宅(zhai)為2.4~4.5,

住(zhu)宅小(xiao)區容積(ji)率小(xiao)于1.0的，為(wei)非普通住(zhu)宅。

四、建筑特點

(一)容積(ji)(ji)率(lv)表(biao)(biao)達的(de)是具(ju)體(ti)“宗(zong)地(di)(di)(di)(di)”內單位土(tu)地(di)(di)(di)(di)面積(ji)(ji)上(shang)允(yun)許的(de)建(jian)筑容量。宗(zong)地(di)(di)(di)(di)是地(di)(di)(di)(di)籍管(guan)理(li)的(de)基本單元，是地(di)(di)(di)(di)球表(biao)(biao)面一塊有(you)確定(ding)邊界、有(you)確定(ding)權屬的(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)，其面積(ji)(ji)不包(bao)括(kuo)公(gong)(gong)用的(de)道(dao)路、公(gong)(gong)共(gong)綠地(di)(di)(di)(di)、大型市政及公(gong)(gong)共(gong)設施(shi)用地(di)(di)(di)(di)等。容積(ji)(ji)率(lv)只有(you)在指“宗(zong)地(di)(di)(di)(di)”容積(ji)(ji)率(lv)的(de)情況下，才能反映土(tu)地(di)(di)(di)(di)的(de)具(ju)體(ti)利(li)用強度，宗(zong)地(di)(di)(di)(di)間(jian)才具(ju)有(you)可比(bi)性。

(二(er))容(rong)積率(R)、建筑(zhu)密(mi)度(C)與(yu)(yu)層數(H)之(zhi)間(jian)有一(yi)定關(guan)系。建筑(zhu)密(mi)度是指在具體“宗地(di)”內建筑(zhu)物(wu)基底面(mian)積與(yu)(yu)宗地(di)面(mian)積之(zhi)比。當宗地(di)內各房(fang)(fang)屋(wu)的(de)層數相(xiang)同，且對單個房(fang)(fang)屋(wu)來說各層建筑(zhu)面(mian)積相(xiang)等時，三者之(zhi)間(jian)的(de)關(guan)系可表示(shi)為(wei)：R=C·H，此(ci)種情(qing)況下，建筑(zhu)層數與(yu)(yu)容(rong)積率成正比例關(guan)系。

(三)容(rong)積率可以更(geng)加準確(que)地(di)衡量地(di)價水平。人們購買土地(di)使(shi)用權的目的是為了對土地(di)進(jin)行開(kai)發，建設房屋(wu)。

房屋(wu)(wu)的單方開(kai)發成(cheng)本=房屋(wu)(wu)單方造價(jia)+樓面(mian)地(di)價(jia)+稅+費

樓(lou)面(mian)地(di)(di)價=宗(zong)地(di)(di)總價/宗(zong)地(di)(di)內允許總建筑面(mian)積(ji)=土地(di)(di)單價/容(rong)積(ji)率

規劃建筑面(mian)積=土(tu)地面(mian)積×容(rong)積率

容積(ji)率=地(di)上建筑總面(mian)積(ji)÷規劃用地(di)面(mian)積(ji)

因此，樓(lou)面地價比單位地價更(geng)能準確(que)地反映(ying)地價的高低。

(四)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)存在客觀(guan)上的(de)(de)最(zui)合(he)理值。在一般(ban)情況下，提高容(rong)(rong)積(ji)率(lv)可(ke)以提高土地的(de)(de)利用(yong)效益，但(dan)建筑容(rong)(rong)量(liang)的(de)(de)增(zeng)大(da)，會帶來建筑環(huan)境的(de)(de)劣化，降低(di)使用(yong)的(de)(de)舒適度。為做(zuo)到經(jing)濟效益、社會效益與環(huan)境效益相協調，城市規(gui)劃中(zhong)的(de)(de)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)存在客觀(guan)上的(de)(de)最(zui)合(he)理值。[6]

五、計算規則

具(ju)體(ti)的(de)計(ji)算規(gui)(gui)則(ze)應(ying)根據《建(jian)筑(zhu)工程(cheng)建(jian)筑(zhu)面積計(ji)算規(gui)(gui)范》（GB/T50353-2005）和當地相(xiang)關(guan)部門的(de)文件計(ji)算，以下舉例(li)北京市規(gui)(gui)劃委員會關(guan)于(yu)發布《容(rong)積率指標計(ji)算規(gui)(gui)則(ze)》的(de)通知(市規(gui)(gui)發〔2006〕851號(hao),2006年7月(yue)10日)

1、容積(ji)(ji)(ji)率系指一定地塊內，地上(shang)總建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)值與(yu)總建(jian)設(she)(she)用地面(mian)積(ji)(ji)(ji)的商。地上(shang)總建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)值為建(jian)設(she)(she)用地內各(ge)棟建(jian)筑(zhu)物地上(shang)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)值之和；地下(xia)(xia)有經營性面(mian)積(ji)(ji)(ji)的，其經營面(mian)積(ji)(ji)(ji)不(bu)納(na)入計(ji)(ji)算(suan)容積(ji)(ji)(ji)率的建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)。一般情況(kuang)下(xia)(xia)，建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)值按照《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)規(gui)范》（GB/T50353-2005）的規(gui)定執行(xing)；遇(yu)有特(te)殊情況(kuang)，按照本規(gui)則下(xia)(xia)列規(gui)定執行(xing)。

2、當(dang)住(zhu)宅建筑(zhu)標準層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)高大于4.9米(mi) (2.7米(mi)+2.2米(mi))時，不(bu)論(lun)層(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑(zhu)面積(ji)的計(ji)算(suan)值按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)水(shui)平投影面積(ji)的2倍計(ji)算(suan)；當(dang)住(zhu)宅建筑(zhu)層(ceng)(ceng)高大于7.6米(mi)（2.7米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不(bu)論(lun)層(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑(zhu)面積(ji)的計(ji)算(suan)值按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)水(shui)平投影面積(ji)的3倍計(ji)算(suan)。

3、當辦(ban)公建(jian)筑標準層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高大于(yu)5.5米(mi)(mi)(mi)(mi)(3.3米(mi)(mi)(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi)(mi)(mi))時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑面積(ji)(ji)的(de)計(ji)算值(zhi)按該層(ceng)(ceng)(ceng)水平投(tou)影面積(ji)(ji)的(de)2倍(bei)計(ji)算；當辦(ban)公建(jian)筑層(ceng)(ceng)(ceng)高大于(yu)8.8米(mi)(mi)(mi)(mi)（3.3米(mi)(mi)(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)(mi)(mi)）時，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑面積(ji)(ji)的(de)計(ji)算值(zhi)按該層(ceng)(ceng)(ceng)水平投(tou)影面積(ji)(ji)的(de)3倍(bei)計(ji)算。

4、當(dang)普(pu)通(tong)商(shang)業建筑(zhu)(zhu)標準層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于6.1米(mi) (3.9米(mi)+2.2米(mi))時，不(bu)論(lun)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面(mian)積的計(ji)(ji)算(suan)值(zhi)按(an)該層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投影面(mian)積的2倍計(ji)(ji)算(suan)；當(dang)普(pu)通(tong)商(shang)業建筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大于10米(mi)（3.9米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不(bu)論(lun)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)，建筑(zhu)(zhu)面(mian)積的計(ji)(ji)算(suan)值(zhi)按(an)該層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投影面(mian)積的3倍計(ji)(ji)算(suan)。

5、計算(suan)含(han)陽臺(tai)建筑的容(rong)積(ji)率指(zhi)標(biao)時，陽臺(tai)部分(fen)建筑面積(ji)的計算(suan)值(zhi)按照其(qi)水平投影面積(ji)計算(suan)。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如(ru)建筑室外地坪標(biao)高不(bu)一(yi)致時，以周邊最近的城市道路(lu)標(biao)高為準加(jia)上0.2米作(zuo)為室外地坪，之(zhi)后(hou)再按上述規定核(he)準。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博(bo)物館和展覽館類建(jian)筑暫不按本規則計(ji)算(suan)容積率，其建(jian)筑面(mian)積的計(ji)算(suan)值按照《建(jian)筑工程建(jian)筑面(mian)積計(ji)算(suan)規范》（GB/T50353-2005）的規定執行(xing)。

8、設計單位應在總平面圖上分別注明(ming)建筑(zhu)面積和建筑(zhu)面積計算值。

9、本規則規定的數(shu)值(zhi)均含本數(shu)。

10、對(dui)本規(gui)則執行(xing)過程中遇到的其它情況，我委將及時(shi)予以補充和修正。

11、本規(gui)則自(zi)發布之日起執行(xing)。

六、對地價的影響

影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)因(yin)素很(hen)多，雖然各因(yin)素影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)途徑各不(bu)相(xiang)同，但其作(zuo)用機(ji)制可抽象概括為兩個(ge)方(fang)面：一是(shi)通過影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)收益(yi)(yi)來影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)，二是(shi)通過影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)(gong)求關系影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)。收益(yi)(yi)機(ji)制很(hen)大(da)(da)程(cheng)度(du)上(shang)決定了土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)(gong)給(gei)的(de)經(jing)濟剩余量，市場(chang)供(gong)(gong)求關系使(shi)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)相(xiang)對經(jing)濟剩余量產(chan)生波動(dong)，決定了土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)(gong)給(gei)的(de)經(jing)濟剩余量的(de)分(fen)配，使(shi)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)變化趨于復雜化。容積(ji)(ji)率對地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)規律，同時(shi)受收益(yi)(yi)機(ji)制和(he)市場(chang)供(gong)(gong)求關系的(de)作(zuo)用，總(zong)體(ti)說來，區位條(tiao)件愈(yu)(yu)(yu)優越，地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)水平愈(yu)(yu)(yu)高，供(gong)(gong)求矛盾(dun)愈(yu)(yu)(yu)突出，土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)規劃(hua)控制愈(yu)(yu)(yu)嚴格(ge)，容積(ji)(ji)率對地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)的(de)影(ying)(ying)(ying)(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)程(cheng)度(du)愈(yu)(yu)(yu)大(da)(da)。具(ju)體(ti)表(biao)現在以下幾個(ge)方(fang)面：

影響一

遵循“報酬遞(di)(di)增(zeng)(zeng)遞(di)(di)減規律”。在一(yi)定的(de)(de)技術經濟條件(jian)下(xia)(xia)(xia)(xia)，土(tu)地(di)純收益(yi)會隨(sui)著土(tu)地(di)投(tou)資的(de)(de)增(zeng)(zeng)加(jia)(jia)(jia)(jia)而出現(xian)由(you)遞(di)(di)增(zeng)(zeng)到(dao)(dao)(dao)(dao)遞(di)(di)減的(de)(de)特點。作為城市建設(she)用地(di)，容(rong)積(ji)(ji)率(lv)對(dui)地(di)價(jia)(jia)(jia)影(ying)響的(de)(de)報酬遞(di)(di)增(zeng)(zeng)遞(di)(di)減規律表現(xian)在：在建筑密度一(yi)定時(shi)(shi)，容(rong)積(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)增(zeng)(zeng)加(jia)(jia)(jia)(jia)，主要引起房屋層數的(de)(de)增(zeng)(zeng)多，隨(sui)房屋層數的(de)(de)增(zeng)(zeng)多，開(kai)始(shi)(shi)時(shi)(shi)由(you)于(yu)(yu)基(ji)礎工程費(fei)及地(di)基(ji)處理費(fei)的(de)(de)分攤，單(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)降(jiang)低；當層數達(da)到(dao)(dao)(dao)(dao)一(yi)定值時(shi)(shi)，就需要加(jia)(jia)(jia)(jia)固基(ji)礎、增(zeng)(zeng)加(jia)(jia)(jia)(jia)電梯、加(jia)(jia)(jia)(jia)強抗震等，單(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)由(you)下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)轉為上升，而單(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)則由(you)于(yu)(yu)建筑容(rong)量(liang)的(de)(de)增(zeng)(zeng)大(da)造(zao)成(cheng)的(de)(de)建筑環境(jing)質量(liang)下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)而呈遞(di)(di)減趨(qu)勢。當單(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)單(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)時(shi)(shi)，土(tu)地(di)收益(yi)達(da)到(dao)(dao)(dao)(dao)最(zui)大(da)，土(tu)地(di)價(jia)(jia)(jia)格也達(da)到(dao)(dao)(dao)(dao)最(zui)高(gao)，此時(shi)(shi)的(de)(de)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)為最(zui)經濟容(rong)積(ji)(ji)率(lv)。若繼續增(zeng)(zeng)大(da)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)會因單(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)低于(yu)(yu)單(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)而使土(tu)地(di)投(tou)資收益(yi)開(kai)始(shi)(shi)下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)，地(di)價(jia)(jia)(jia)也隨(sui)之(zhi)開(kai)始(shi)(shi)下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)。如(圖一(yi))，MC為單(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)，MR為單(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)，某一(yi)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)L時(shi)(shi)的(de)(de)地(di)價(jia)(jia)(jia)是該容(rong)積(ji)(ji)率(lv)下(xia)(xia)(xia)(xia)的(de)(de)總收益(yi)(DCGF面(mian)積(ji)(ji))減掉投(tou)資者資本、勞力的(de)(de)正常利潤，剩余部(bu)分即為地(di)價(jia)(jia)(jia)。當容(rong)積(ji)(ji)率(lv)等于(yu)(yu)M時(shi)(shi)，單(dan)方(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)單(dan)方(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)，土(tu)地(di)開(kai)發(fa)的(de)(de)邊際收益(yi)為0，總收益(yi)(DCNF面(mian)積(ji)(ji))達(da)到(dao)(dao)(dao)(dao)最(zui)大(da)，地(di)價(jia)(jia)(jia)達(da)到(dao)(dao)(dao)(dao)最(zui)高(gao)，M為最(zui)佳容(rong)積(ji)(ji)率(lv)。超過這個(ge)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)，地(di)價(jia)(jia)(jia)開(kai)始(shi)(shi)向反方(fang)(fang)向變化(hua)，隨(sui)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)提(ti)高(gao)而下(xia)(xia)(xia)(xia)降(jiang)。

影響二

容積(ji)率對地價(jia)的作用程度與(yu)城(cheng)市規模成(cheng)正相(xiang)關關系。

首先，城市(shi)規模(mo)大，土地(di)(di)集約(yue)化利(li)用(yong)程(cheng)度高(gao)，地(di)(di)價(jia)總(zong)體水(shui)(shui)平高(gao)，樓(lou)面地(di)(di)價(jia)占(zhan)房(fang)(fang)屋單(dan)方(fang)(fang)(fang)開(kai)發成本(ben)比例高(gao)，通(tong)過降(jiang)(jiang)低(di)(di)樓(lou)面地(di)(di)價(jia)來(lai)降(jiang)(jiang)低(di)(di)房(fang)(fang)屋單(dan)方(fang)(fang)(fang)開(kai)發成本(ben)效(xiao)果(guo)明顯，而小城市(shi)土地(di)(di)集約(yue)化利(li)用(yong)程(cheng)度低(di)(di)，地(di)(di)價(jia)總(zong)體水(shui)(shui)平低(di)(di)，房(fang)(fang)屋開(kai)發單(dan)方(fang)(fang)(fang)成本(ben)主要受(shou)房(fang)(fang)屋單(dan)方(fang)(fang)(fang)造價(jia)影響，通(tong)過降(jiang)(jiang)低(di)(di)樓(lou)面地(di)(di)價(jia)降(jiang)(jiang)低(di)(di)房(fang)(fang)屋開(kai)發單(dan)方(fang)(fang)(fang)成本(ben)效(xiao)果(guo)不明顯，而且房(fang)(fang)屋層(ceng)數(shu)(shu)達到一定數(shu)(shu)值后若繼續增(zeng)加(jia)層(ceng)數(shu)(shu)會(hui)增(zeng)加(jia)單(dan)方(fang)(fang)(fang)工程(cheng)造價(jia)；

另(ling)外(wai)，大(da)城(cheng)市(shi)有(you)比(bi)較系統的(de)(de)城(cheng)市(shi)規(gui)劃資料(liao)，土(tu)地開(kai)發(fa)(fa)受規(gui)劃控制(zhi)比(bi)較嚴，而(er)小城(cheng)市(shi)規(gui)劃控制(zhi)一般不嚴格，容積(ji)率(lv)的(de)(de)確(que)定往(wang)往(wang)具(ju)有(you)隨意性，許(xu)多(duo)地方沒有(you)容積(ji)率(lv)這個指標限制(zhi)，或有(you)，但控制(zhi)不嚴，而(er)且有(you)的(de)(de)地方政府(fu)為樹城(cheng)市(shi)形象，往(wang)往(wang)鼓勵建筑物向空(kong)中發(fa)(fa)展，愈高(gao)愈好，容積(ji)率(lv)在這些(xie)小城(cheng)鎮缺乏實際操作意義。

所(suo)以(yi)，城市規模愈大(da)，容積率對地(di)價的影響愈明顯，地(di)價隨容積率的變化幅度愈大(da)。

影響三

容積率(lv)(lv)對(dui)(dui)同一城市(shi)(shi)不同區位地(di)價的(de)作(zuo)用程(cheng)度(du)不同。城市(shi)(shi)中心(xin)區位條件優(you)越，土(tu)(tu)地(di)利用集(ji)約程(cheng)度(du)、土(tu)(tu)地(di)利用效益(yi)、土(tu)(tu)地(di)需(xu)求量(liang)、土(tu)(tu)地(di)稀缺(que)程(cheng)度(du)、規劃控制(zhi)程(cheng)度(du)均高于其它區域，特別是城市(shi)(shi)邊(bian)緣區，投資者(zhe)的(de)激烈競爭(zheng)使地(di)價隨(sui)容積率(lv)(lv)變化的(de)幅度(du)保(bao)持或(huo)接近土(tu)(tu)地(di)收益(yi)機(ji)制(zhi)作(zuo)用下的(de)地(di)價隨(sui)容積率(lv)(lv)的(de)變化規律；而在(zai)其他地(di)區則隨(sui)著土(tu)(tu)地(di)利用收益(yi)、土(tu)(tu)地(di)需(xu)求量(liang)及其稀缺(que)程(cheng)度(du)降低，容積率(lv)(lv)對(dui)(dui)地(di)價的(de)作(zuo)用程(cheng)度(du)隨(sui)之下降。因此，容積率(lv)(lv)對(dui)(dui)地(di)價的(de)影(ying)響程(cheng)度(du)在(zai)同一城市(shi)(shi)表現為(wei)從中心(xin)向(xiang)外圍逐漸減弱。

影響四

容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)對(dui)不(bu)同類(lei)型用(yong)地(di)(di)(di)(di)地(di)(di)(di)(di)價的(de)作用(yong)程度(du)不(bu)同。商(shang)業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)區(qu)位條(tiao)件反應最敏(min)(min)感(gan)，只(zhi)能布(bu)局在(zai)少(shao)量區(qu)位條(tiao)件優(you)越的(de)沿(yan)路(lu)區(qu)域，土地(di)(di)(di)(di)稀缺程度(du)、供求矛盾比住宅、工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)突(tu)出，容(rong)易形成賣(mai)方市場，眾多(duo)(duo)用(yong)地(di)(di)(di)(di)者的(de)競爭促使容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)增加產(chan)生的(de)經(jing)濟剩余主要以地(di)(di)(di)(di)價形式表(biao)現出來，歸土地(di)(di)(di)(di)所有者所有；住宅用(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)區(qu)位條(tiao)件反應的(de)敏(min)(min)感(gan)程度(du)比商(shang)業(ye)用(yong)途弱，但(dan)比工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)強(qiang)；工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)一般分布(bu)在(zai)城市外圍(wei)，不(bu)但(dan)受區(qu)位條(tiao)件影響(xiang)最不(bu)敏(min)(min)感(gan)，而且受工藝(yi)流程的(de)制約(yue)，在(zai)很多(duo)(duo)情況(kuang)下(xia)沒有容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)的(de)限制。因此，在(zai)同一城市中，容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)對(dui)不(bu)同類(lei)型地(di)(di)(di)(di)價的(de)影響(xiang)程度(du)由強(qiang)到弱依次為商(shang)業(ye)、住宅、工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)容積率的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)項目意味著小(xiao)(xiao)區(qu)內房子建得多，而高(gao)密(mi)度(du)的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)必定會(hui)帶來高(gao)密(mi)度(du)的(de)(de)居住(zhu)人口，最(zui)終導致小(xiao)(xiao)區(qu)中業主的(de)(de)生活舒(shu)適(shi)度(du)下降。另外(wai)，高(gao)密(mi)度(du)的(de)(de)居住(zhu)人口還會(hui)對小(xiao)(xiao)區(qu)內的(de)(de)健身(shen)場所(suo)、兒童活動區(qu)域、娛樂中心(xin)以(yi)及(ji)樓宇內的(de)(de)電梯、消防通道形成(cheng)比較大的(de)(de)壓(ya)力(li)。頻繁的(de)(de)的(de)(de)使(shi)用(yong)會(hui)加劇(ju)這些設施(shi)的(de)(de)老化，所(suo)以(yi)在(zai)購買高(gao)密(mi)度(du)小(xiao)(xiao)區(qu)時應該(gai)對此提(ti)出更(geng)高(gao)的(de)(de)要求。

內部規劃問題

由于高(gao)容(rong)積(ji)率住宅對土地使用率的(de)(de)(de)過分追求，小(xiao)區(qu)內(nei)(nei)的(de)(de)(de)樓層會比較高(gao)、綠地的(de)(de)(de)比例也會相應的(de)(de)(de)減(jian)少(shao)，從而影響(xiang)居住區(qu)內(nei)(nei)的(de)(de)(de)生活環境與(yu)品(pin)質(zhi)。另(ling)外，樓間距過近、小(xiao)區(qu)內(nei)(nei)道路狹窄(zhai)、停車位置不足也是(shi)高(gao)容(rong)積(ji)率小(xiao)區(qu)經常遇到的(de)(de)(de)問題。如何合理地解決這些(xie)問題不但(dan)是(shi)擺在(zai)開發商案頭的(de)(de)(de)重要(yao)工作，也是(shi)使購房(fang)者(zhe)提高(gao)對小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)認(ren)可(ke)度的(de)(de)(de)重要(yao)方(fang)面。

安防問題

由于居住(zhu)密度(du)(du)(du)大，所以出(chu)入的(de)人會較多(duo)，外來人員混入其中的(de)難(nan)度(du)(du)(du)也會相(xiang)應地降(jiang)低(di)很(hen)多(duo)。這就(jiu)(jiu)對高容積(ji)率(lv)住(zhu)宅的(de)安(an)(an)(an)防(fang)系統提出(chu)了更高的(de)要求。所以高容積(ji)率(lv)的(de)住(zhu)宅安(an)(an)(an)防(fang)系統一定要跟上(當(dang)然這不(bu)是(shi)說低(di)容積(ji)率(lv)的(de)小區安(an)(an)(an)防(fang)就(jiu)(jiu)不(bu)重要)，不(bu)僅要加(jia)大監控設備的(de)密度(du)(du)(du)，而且也需要更多(duo)的(de)巡邏人員來保證住(zhu)戶(hu)的(de)安(an)(an)(an)全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)處理(li)了一批違(wei)(wei)法(fa)違(wei)(wei)規問題。從(cong)(cong)2009年(nian)5月起(qi)，各(ge)地(di)開始組織自查(cha)自糾(jiu)，對2007年(nian)1月1日至2009年(nian)3月31日期間領取規劃(hua)許(xu)可(ke)的(de)房地(di)產開發項(xiang)(xiang)目(mu)進行梳理(li)清查(cha)，對發現的(de)違(wei)(wei)法(fa)違(wei)(wei)規問題及時(shi)依法(fa)處理(li)。截(jie)至2009年(nian)12月31日，除西(xi)(xi)(xi)藏(zang)外，全國30個(ge)省(區、市(shi))共(gong)自查(cha)房地(di)產項(xiang)(xiang)目(mu)73139個(ge)(用地(di)面積(ji)(ji)(ji)447557公頃(qing))，其(qi)中存在變更規劃(hua)、調(diao)整容積(ji)(ji)(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)目(mu)8235個(ge)，占(zhan)自查(cha)項(xiang)(xiang)目(mu)總數的(de)11.26%；發現違(wei)(wei)規變更規劃(hua)、調(diao)整容積(ji)(ji)(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)目(mu)1988個(ge)(用地(di)面積(ji)(ji)(ji)5474公頃(qing)),占(zhan)自查(cha)項(xiang)(xiang)目(mu)總數的(de)2.72%，占(zhan)變更規劃(hua)、調(diao)整容積(ji)(ji)(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)目(mu)數的(de)24.14%；通過自查(cha)自糾(jiu)共(gong)補交土地(di)出讓金等124.06億元，罰款6.51億元，撤銷規劃(hua)許(xu)可(ke)57項(xiang)(xiang)。從(cong)(cong)兩部專項(xiang)(xiang)治理(li)辦(ban)公室掌(zhang)握的(de)情(qing)況看(kan)，北京(jing)、遼寧、江蘇、浙江、安徽(hui)、江西(xi)(xi)(xi)、山東、湖北、湖南、廣(guang)東、廣(guang)西(xi)(xi)(xi)、四川(chuan)、貴(gui)州(zhou)、云南、陜西(xi)(xi)(xi)、青海等省(區、市(shi))行動(dong)迅(xun)速，基礎(chu)性工(gong)作相對扎實，情(qing)況上報及時(shi)、詳細。

加大查辦力度

嚴肅查(cha)(cha)(cha)處(chu)了一批(pi)違(wei)(wei)紀(ji)違(wei)(wei)法(fa)(fa)案(an)(an)(an)件(jian)。各地(di)(di)(di)(di)注(zhu)意加(jia)大辦案(an)(an)(an)力度，認真調查(cha)(cha)(cha)核實群眾(zhong)(zhong)舉報(bao)的問題和線索，嚴肅查(cha)(cha)(cha)處(chu)了一批(pi)違(wei)(wei)紀(ji)違(wei)(wei)法(fa)(fa)案(an)(an)(an)件(jian)。截至2009年12月(yue)31日(ri)，各省(sheng)(sheng)(區、市(shi)(shi))容(rong)積率(lv)問題專項治理工作(zuo)機構(gou)共(gong)受理群眾(zhong)(zhong)舉報(bao)888件(jian)，查(cha)(cha)(cha)實241件(jian)，給(gei)予黨政紀(ji)處(chu)分178人(ren)，其中縣(xian)(xian)(xian)(xian)處(chu)級(ji)干部(bu)45人(ren)，地(di)(di)(di)(di)廳(ting)級(ji)干部(bu)9人(ren)；移(yi)送司法(fa)(fa)機關69人(ren)，其中縣(xian)(xian)(xian)(xian)處(chu)級(ji)干部(bu)19人(ren)，地(di)(di)(di)(di)廳(ting)級(ji)干部(bu)3人(ren)。從(cong)各地(di)(di)(di)(di)案(an)(an)(an)件(jian)查(cha)(cha)(cha)辦情(qing)況看,以下(xia)四類(lei)問題比較突出(chu)(chu)：一是公職(zhi)人(ren)員(yuan)利(li)(li)用(yong)(yong)規(gui)(gui)劃(hua)審批(pi)權，搞權錢交(jiao)(jiao)易，索賄(hui)受賄(hui)；二是地(di)(di)(di)(di)方(fang)政府(fu)和城(cheng)(cheng)鄉規(gui)(gui)劃(hua)主管(guan)部(bu)門(men)從(cong)地(di)(di)(di)(di)方(fang)、部(bu)門(men)利(li)(li)益出(chu)(chu)發，違(wei)(wei)反法(fa)(fa)定(ding)權限(xian)和程(cheng)(cheng)序，擅(shan)自批(pi)準變更規(gui)(gui)劃(hua)、調整(zheng)容(rong)積率(lv)，隨意減(jian)免(mian)土地(di)(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)(rang)金及配套規(gui)(gui)費(fei)；三(san)是房(fang)地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發商(shang)未經批(pi)準，擅(shan)自違(wei)(wei)反規(gui)(gui)劃(hua)許可進行開(kai)發建(jian)(jian)設，政府(fu)主管(guan)部(bu)門(men)失職(zhi)瀆職(zhi)，監管(guan)不力甚至放棄監管(guan)；四是房(fang)地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發商(shang)利(li)(li)用(yong)(yong)偽造公文、私刻(ke)公章等(deng)不法(fa)(fa)手段(duan)，騙取變更規(gui)(gui)劃(hua)、調整(zheng)容(rong)積率(lv)的規(gui)(gui)劃(hua)許可。各地(di)(di)(di)(di)嚴肅查(cha)(cha)(cha)處(chu)了一批(pi)典型案(an)(an)(an)件(jian)，發揮了查(cha)(cha)(cha)案(an)(an)(an)的震(zhen)懾(she)和教(jiao)育作(zuo)用(yong)(yong)。湖北省(sheng)(sheng)查(cha)(cha)(cha)處(chu)了麻城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發領域腐敗窩案(an)(an)(an)，麻城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)委(wei)書(shu)(shu)記(ji)鄧新生(sheng)、原(yuan)(yuan)主管(guan)城(cheng)(cheng)建(jian)(jian)的副(fu)市(shi)(shi)長(chang)徐圣賢、建(jian)(jian)設局原(yuan)(yuan)局長(chang)夏桂(gui)松等(deng)公職(zhi)人(ren)員(yuan)在土地(di)(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)(rang)、規(gui)(gui)劃(hua)審批(pi)、規(gui)(gui)費(fei)減(jian)免(mian)過程(cheng)(cheng)中收受房(fang)地(di)(di)(di)(di)產商(shang)賄(hui)賂。浙江省(sheng)(sheng)查(cha)(cha)(cha)處(chu)了平(ping)陽(yang)縣(xian)(xian)(xian)(xian)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產領域腐敗窩案(an)(an)(an)，原(yuan)(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)(xian)(xian)(xian)委(wei)副(fu)書(shu)(shu)記(ji)、縣(xian)(xian)(xian)(xian)長(chang)黃(huang)安波，原(yuan)(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)(xian)(xian)(xian)委(wei)常(chang)委(wei)、常(chang)務副(fu)縣(xian)(xian)(xian)(xian)長(chang)徐定(ding)錦等(deng)4名縣(xian)(xian)(xian)(xian)處(chu)級(ji)干部(bu)，利(li)(li)用(yong)(yong)職(zhi)務之(zhi)便(bian)(bian)，為有關企業在增(zeng)加(jia)容(rong)積率(lv)、免(mian)交(jiao)(jiao)土地(di)(di)(di)(di)出(chu)(chu)讓(rang)(rang)金等(deng)方(fang)面謀取利(li)(li)益，非法(fa)(fa)收取他人(ren)財物。海南省(sheng)(sheng)查(cha)(cha)(cha)處(chu)了三(san)亞市(shi)(shi)政府(fu)原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)長(chang)助理曾清(qing)泉(quan)違(wei)(wei)紀(ji)違(wei)(wei)法(fa)(fa)案(an)(an)(an)，曾清(qing)泉(quan)在擔任三(san)亞市(shi)(shi)規(gui)(gui)劃(hua)局局長(chang)和市(shi)(shi)長(chang)助理期間，利(li)(li)用(yong)(yong)職(zhi)務之(zhi)便(bian)(bian)，在規(gui)(gui)劃(hua)審批(pi)、調整(zheng)容(rong)積率(lv)等(deng)方(fang)面，為他人(ren)謀取利(li)(li)益，索取、收受他人(ren)巨額財物。

長效機制建設

建(jian)立健全了(le)(le)一(yi)批法(fa)(fa)規(gui)(gui)制(zhi)(zhi)(zhi)度。一(yi)些(xie)地(di)方通過(guo)專項(xiang)(xiang)治理查找問(wen)題，有力推進(jin)了(le)(le)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)工作(zuo)的(de)(de)制(zhi)(zhi)(zhi)度建(jian)設。各地(di)相繼(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)出臺了(le)(le)一(yi)批政(zheng)策(ce)(ce)性(xing)(xing)文件。北(bei)京、河北(bei)、安徽(hui)、福建(jian)、江西、山東、陜西等省、市(shi)(shi)(shi)對(dui)建(jian)設用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)調整(zheng)的(de)(de)條件和(he)程(cheng)序作(zuo)出了(le)(le)明確規(gui)(gui)定(ding)。北(bei)京市(shi)(shi)(shi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)委、市(shi)(shi)(shi)監察(cha)局(ju)共(gong)同制(zhi)(zhi)(zhi)定(ding)了(le)(le)《關于落實住房和(he)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部(bu)、監察(cha)部(bu)〈關于加強(qiang)建(jian)設用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)管理和(he)監督(du)檢查的(de)(de)通知〉的(de)(de)意見》，將建(jian)設用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)指標的(de)(de)調整(zheng)程(cheng)序具體細化為書面申請、集(ji)體研(yan)究、技(ji)術論(lun)證、部(bu)門聯審、專家評議、公(gong)(gong)(gong)眾參與(yu)、請示上報(bao)、人(ren)大備案等八大環(huan)節(jie)。河北(bei)省以(yi)(yi)省人(ren)民(min)政(zheng)府令形式下發了(le)(le)《河北(bei)省城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)控制(zhi)(zhi)(zhi)性(xing)(xing)詳細規(gui)(gui)劃(hua)(hua)管理辦法(fa)(fa)(試行)》，對(dui)修改控詳規(gui)(gui)以(yi)(yi)及變更(geng)建(jian)筑容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)、建(jian)筑密度等開(kai)(kai)發強(qiang)度控制(zhi)(zhi)(zhi)性(xing)(xing)內容(rong)(rong)的(de)(de)程(cheng)序作(zuo)了(le)(le)限(xian)制(zhi)(zhi)(zhi)性(xing)(xing)規(gui)(gui)范，并設定(ding)了(le)(le)法(fa)(fa)律責任(ren)。長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)以(yi)(yi)清查項(xiang)(xiang)目、查處(chu)案件為切入點(dian)相繼(ji)出臺了(le)(le)《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)經營性(xing)(xing)用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)指標調整(zheng)辦法(fa)(fa)》、《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)建(jian)設項(xiang)(xiang)目容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)計算原則》、《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)關于違(wei)規(gui)(gui)調整(zheng)建(jian)設用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)責任(ren)追究辦法(fa)(fa)》等一(yi)系列政(zheng)策(ce)(ce)性(xing)(xing)文件。各地(di)還就推進(jin)城(cheng)(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)工作(zuo)政(zheng)務公(gong)(gong)(gong)開(kai)(kai)進(jin)行了(le)(le)積(ji)(ji)極探(tan)索，普(pu)遍建(jian)立起(qi)了(le)(le)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)批前和(he)批后公(gong)(gong)(gong)示、建(jian)設項(xiang)(xiang)目公(gong)(gong)(gong)示、建(jian)設項(xiang)(xiang)目批前和(he)批后公(gong)(gong)(gong)示、違(wei)法(fa)(fa)查處(chu)公(gong)(gong)(gong)示，以(yi)(yi)及社會(hui)監督(du)員等制(zhi)(zhi)(zhi)度。

九、存在問題

地方不積極

少數地方對容積(ji)率專項治理(li)工作(zuo)的(de)重要性(xing)認識(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)夠，仍然處于(yu)被動應付狀態，工作(zuo)進展緩慢，工作(zuo)成效不(bu)(bu)(bu)(bu)大。有(you)的(de)自(zi)查自(zi)糾不(bu)(bu)(bu)(bu)深入不(bu)(bu)(bu)(bu)扎實(shi)，基礎性(xing)工作(zuo)薄弱，從各地上報的(de)情況(kuang)看，還(huan)存在著“零(ling)問題”、“零(ling)案(an)件”的(de)情況(kuang)；有(you)的(de)上報情況(kuang)不(bu)(bu)(bu)(bu)及時，數據不(bu)(bu)(bu)(bu)完整，存在缺項、漏項的(de)情況(kuang)。另外，一(yi)些地方對清(qing)理(li)相(xiang)關地方性(xing)法(fa)規(gui)(gui)和規(gui)(gui)范(fan)性(xing)文件重視不(bu)(bu)(bu)(bu)夠，一(yi)些明顯與《城鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)法(fa)》規(gui)(gui)定不(bu)(bu)(bu)(bu)一(yi)致(zhi)的(de)規(gui)(gui)范(fan)性(xing)文件沒有(you)得(de)到及時清(qing)理(li)糾正(zheng)。

查辦力度低

當前，群眾投訴(su)反映違(wei)規變更規劃、調整容積率問題的(de)(de)舉報(bao)量依然居高不下(xia)，但一些地(di)方開展(zhan)監督檢(jian)查的(de)(de)措施(shi)不夠(gou)有力(li)，查辦(ban)(ban)(ban)案(an)件(jian)(jian)的(de)(de)力(li)量投入不足，部(bu)(bu)門間(jian)協調機制不健全。少數省(區、市)對(dui)(dui)(dui)兩(liang)部(bu)(bu)轉(zhuan)(zhuan)辦(ban)(ban)(ban)案(an)件(jian)(jian)不夠(gou)重視、不夠(gou)嚴肅，有的(de)(de)對(dui)(dui)(dui)兩(liang)部(bu)(bu)要結果的(de)(de)案(an)件(jian)(jian)不予回(hui)復或(huo)回(hui)復時間(jian)超期過長；有的(de)(de)對(dui)(dui)(dui)轉(zhuan)(zhuan)辦(ban)(ban)(ban)案(an)件(jian)(jian)不直接進行(xing)調查處(chu)理(li)(li)，轉(zhuan)(zhuan)交投訴(su)涉及(ji)的(de)(de)地(di)市城鄉(xiang)規劃部(bu)(bu)門調查處(chu)理(li)(li)，甚至(zhi)回(hui)函直接轉(zhuan)(zhuan)呈下(xia)級報(bao)告，對(dui)(dui)(dui)需核實的(de)(de)問題，不下(xia)判斷、結論，不提整改意見(jian)措施(shi)。2009年，兩(liang)部(bu)(bu)專項治理(li)(li)辦(ban)(ban)(ban)公(gong)室共向(xiang)各地(di)專項治理(li)(li)辦(ban)(ban)(ban)公(gong)室發轉(zhuan)(zhuan)辦(ban)(ban)(ban)函83件(jian)(jian)，其中要求按(an)期回(hui)復結果的(de)(de)有51件(jian)(jian)；截(jie)至(zhi)2010年2月12日，已收到回(hui)復42件(jian)(jian)，9件(jian)(jian)尚未(wei)回(hui)復。

程序不規范

各地(di)對(dui)于(yu)變(bian)更(geng)規劃(hua)、調整容積率的(de)(de)做法和(he)程序有(you)不同規定(ding)，少數地(di)區(qu)存在(zai)以政府會議(yi)紀(ji)要(yao)等形式決(jue)定(ding)規劃(hua)設計條件(jian)調整的(de)(de)現象，需要(yao)按照《城鄉(xiang)規劃(hua)法》，對(dui)相(xiang)關地(di)方性(xing)規章(zhang)制(zhi)度進行梳理，進一(yi)(yi)步規范規劃(hua)變(bian)更(geng)和(he)容積率調整的(de)(de)具體條件(jian)和(he)操(cao)作程序。另(ling)外，一(yi)(yi)些城市控規覆(fu)蓋面小，土地(di)出讓(rang)、規劃(hua)審批缺乏控規依據(ju)，規劃(hua)條件(jian)審批隨意性(xing)大。

十、治理工作安排

2010年3月(yue)4日，中(zhong)央治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)程建設領(ling)域突出(chu)問題工(gong)作(zuo)領(ling)導(dao)(dao)小組召開(kai)第二次會(hui)(hui)議，對專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)進行了研究部署。會(hui)(hui)上(shang)，中(zhong)央書記(ji)處書記(ji)、中(zhong)央紀委副書記(ji)何勇(yong)作(zuo)了重(zhong)要講話，對深入開(kai)展房地(di)產(chan)開(kai)發領(ling)域違(wei)規(gui)(gui)變更規(gui)(gui)劃、調整容積率問題專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)提(ti)出(chu)了更高(gao)(gao)的(de)要求(qiu)。各地(di)區和有關部門要認(ren)真學習領(ling)會(hui)(hui)何勇(yong)同志(zhi)的(de)重(zhong)要講話精神，進一步提(ti)高(gao)(gao)思想認(ren)識，按照中(zhong)央專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)領(ling)導(dao)(dao)小組的(de)部署要求(qiu)，切實把(ba)容積率專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)作(zuo)為工(gong)程建設領(ling)域突出(chu)問題專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)的(de)重(zhong)要任(ren)務(wu)，加強組織(zhi)領(ling)導(dao)(dao)，明確工(gong)作(zuo)責任(ren)，加大治(zhi)(zhi)理(li)力度，以求(qiu)真務(wu)實的(de)工(gong)作(zuo)作(zuo)風深入推進容積率專(zhuan)項(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)作(zuo)，不(bu)斷(duan)取得新(xin)的(de)成(cheng)效。

經住房城(cheng)鄉建設部、監察部研究，2010年，容積率(lv)問題(ti)專(zhuan)項治理要結合工(gong)程(cheng)建設領域突出問題(ti)專(zhuan)項治理規范(fan)城(cheng)鄉規劃管理工(gong)作，重點抓好(hao)以(yi)下幾項工(gong)作：

(一)對調整容(rong)積率指(zhi)標(biao)、改變土地用途的(de)房地產開發項(xiang)目進行清理檢(jian)查。重(zhong)點對2009年4月1日(ri)(ri)至(zhi)12月31日(ri)(ri)領取規劃許(xu)可的(de)房地產項(xiang)目進行清理檢(jian)查。對檢(jian)查發現(xian)的(de)違(wei)法(fa)違(wei)規問(wen)題(ti)，要依法(fa)處理到位。

(二)嚴(yan)(yan)肅查(cha)處(chu)違紀違法(fa)案(an)件。進一(yi)(yi)步完善部門間溝通協調(diao)機制，拓寬案(an)件線索來源渠道(dao)，加大案(an)件查(cha)辦力度，嚴(yan)(yan)肅查(cha)處(chu)國(guo)家(jia)機關工作人員在建(jian)(jian)設用地(di)規劃變更(geng)、容積率調(diao)整等城鄉(xiang)(xiang)規劃工作中玩忽職(zhi)守、權錢交易(yi)等違紀違法(fa)行為，嚴(yan)(yan)肅查(cha)處(chu)城鄉(xiang)(xiang)規劃管理中損害群眾(zhong)合法(fa)權益的問(wen)題。住房城鄉(xiang)(xiang)建(jian)(jian)設部、監(jian)察部將對重(zhong)點(dian)案(an)件進行掛牌督辦，適(shi)時向(xiang)社會通報一(yi)(yi)批查(cha)結(jie)的典型案(an)件。

(三)完(wan)善(shan)城(cheng)鄉規(gui)劃(hua)管(guan)理及監(jian)督檢查制度。一是繼續組織各地對(dui)相關規(gui)范性(xing)文件進(jin)行(xing)清理。二(er)是制定完(wan)善(shan)控制性(xing)詳(xiang)細(xi)規(gui)劃(hua)編制、修改(gai)(gai)管(guan)理制度，修訂出臺《違反城(cheng)鄉規(gui)劃(hua)規(gui)定行(xing)為處分辦法》等(deng)制度規(gui)定。三是完(wan)善(shan)規(gui)劃(hua)編制、修改(gai)(gai)、審批公開、公示和(he)征求公眾意見等(deng)制度。

(四)加(jia)強綜合指導和監督(du)(du)檢查(cha)。各省(區(qu)(qu)、市(shi))容積率問題(ti)專項(xiang)治理(li)(li)(li)工(gong)(gong)作機構要加(jia)強監督(du)(du)檢查(cha)，督(du)(du)促(cu)各級抓好工(gong)(gong)作落實。第(di)二季度，住房城鄉建設部、監察部組織對部分(fen)地(di)區(qu)(qu)專項(xiang)治理(li)(li)(li)工(gong)(gong)作開(kai)展以(yi)來的情況進行抽查(cha)，重點檢查(cha)“零問題(ti)”、“零案件”的地(di)區(qu)(qu)和群(qun)眾投(tou)訴(su)舉報較多的地(di)區(qu)(qu)，督(du)(du)促(cu)整改到(dao)位、處理(li)(li)(li)到(dao)位。第(di)三(san)季度，兩部將總結(jie)通(tong)報各地(di)專項(xiang)治理(li)(li)(li)工(gong)(gong)作開(kai)展情況。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策原文：除獨立式住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)筑(zhu)（別墅）和需(xu)要(yao)大空間的商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)以外，住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)筑(zhu)層高(gao)大于(yu)3.0米(mi)、公(gong)(gong)寓（包括(kuo)酒店式公(gong)(gong)寓）和辦公(gong)(gong)建(jian)筑(zhu)層高(gao)大于(yu)4.8米(mi)、商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)層高(gao)大于(yu)6.0米(mi)的，計算容(rong)積(ji)(ji)率(lv)指標時(shi)，該層建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)均按該層實(shi)際建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)的1.5倍(bei)計算；其中(zhong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)、公(gong)(gong)寓建(jian)筑(zhu)的起居廳(ting)，辦公(gong)(gong)、商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)的門廳(ting)、大堂、中(zhong)庭、內廊(lang)、采光(guang)廳(ting)、大型會議室等公(gong)(gong)共部分(fen)仍(reng)按其實(shi)際建(jian)筑(zhu)面積(ji)(ji)計算容(rong)積(ji)(ji)率(lv)。

政(zheng)策解讀：這是南京規(gui)劃部門首次(ci)明(ming)確了“層高控制(zhi)對應容(rong)積(ji)率(lv)計(ji)算(suan)”的關系。以前的容(rong)積(ji)率(lv)計(ji)算(suan)并(bing)無這方(fang)面的規(gui)定，此舉收緊容(rong)積(ji)率(lv)計(ji)算(suan)指標， 堵(du)開發商“偷”面積(ji)的行(xing)為(wei)。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文：本規定(ding)所稱酒店(dian)式(shi)(shi)公寓是(shi)指具有(you)居(ju)(ju)住功能，但不(bu)同(tong)于(yu)一般(ban)住宅平面和功能的建筑形式(shi)(shi)。 酒店(dian)式(shi)(shi)公寓除布置在(zai)酒店(dian)式(shi)(shi)公寓用(yong)地(di)上外，可在(zai)商業辦公用(yong)地(di)或(huo)居(ju)(ju)住用(yong)地(di)上兼容建設。

政策解讀：“酒店式公寓(yu)”第一(yi)次被官方正名(ming)。以往“酒店式公寓(yu)”只是(shi)房地產(chan)業界的(de)通俗稱(cheng)謂，規(gui)劃(hua)、房產(chan)等(deng)部門并無一(yi)個官方的(de)定義。這(zhe)是(shi)南京規(gui)劃(hua)部門對‘酒店式公寓(yu)’這(zhe)一(yi)新(xin)興的(de)建筑(zhu)形態首次進行規(gui)范(fan)，以便統一(yi)管理，促使良性發展。