容積(ji)(ji)率(lv)(lv)，是指一個小區的(de)總建(jian)筑面積(ji)(ji)與用地面積(ji)(ji)的(de)比(bi)率(lv)(lv)。對(dui)于發展商來說，容積(ji)(ji)率(lv)(lv)決(jue)定地價成本在房屋中占的(de)比(bi)例，而對(dui)于住(zhu)(zhu)戶(hu)來說，容積(ji)(ji)率(lv)(lv)直接涉及到(dao)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)的(de)舒適(shi)度。一個良好的(de)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)小區，高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅容積(ji)(ji)率(lv)(lv)應不超(chao)過5，多層(ceng)住(zhu)(zhu)宅應不超(chao)過2，綠地率(lv)(lv)應不低于30%。但(dan)由于受土地成本的(de)限制，并(bing)不是所有項目都能做得(de)到(dao)。

一、簡介

容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑(zhu)(zhu)面(mian)積毛密度。項目用地范圍內地上總建筑(zhu)(zhu)面(mian)積（但(dan)必須是正負0標高(gao)以上的建筑(zhu)(zhu)面(mian)積）與項目總用地面(mian)積的比值。

容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)是(shi)衡(heng)量建(jian)設用地使用強度(du)的(de)(de)一(yi)項重要指標。容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)值(zhi)(zhi)(zhi)是(shi)無量綱的(de)(de)比值(zhi)(zhi)(zhi)，通常以地塊(kuai)面積(ji)(ji)(ji)為1，地塊(kuai)內地上建(jian)筑物的(de)(de)總建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)對地塊(kuai)面積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)倍數，即為容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)值(zhi)(zhi)(zhi)。

容積(ji)(ji)率是指項目規劃建(jian)設用(yong)地(di)范(fan)圍(wei)內全部建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)與規劃建(jian)設用(yong)地(di)面(mian)積(ji)(ji)之比。附(fu)屬(shu)建(jian)筑(zhu)(zhu)物也計算在內，但應注明不計算面(mian)積(ji)(ji)的附(fu)屬(shu)建(jian)筑(zhu)(zhu)物除外。值得注意的是，容積(ji)(ji)率越(yue)低(di)，居民的舒適度(du)越(yue)高(gao)，反(fan)之則舒適度(du)越(yue)低(di)。

一般情(qing)況下指某一基地范(fan)圍內，地面(mian)(mian)以(yi)上(shang)各(ge)類建(jian)筑(zhu)(zhu)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)總和(he)(he)與基地面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)比值。可(ke)以(yi)根據規(gui)劃和(he)(he)管(guan)理需要(yao)對地下建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算地下容(rong)積(ji)率(lv)。其實，一直以(yi)來(lai)都是(shi)地方政府自行規(gui)定的(de)(de)，關于地下室是(shi)否算容(rong)積(ji)率(lv)[2]，地下商(shang)業建(jian)筑(zhu)(zhu)（商(shang)業用房(fang)）算不(bu)算容(rong)積(ji)率(lv)都做(zuo)了很好的(de)(de)探(tan)索。不(bu)算容(rong)積(ji)率(lv)是(shi)考慮到節約(yue)用地，鼓勵開(kai)發地下空間，計入(ru)容(rong)積(ji)率(lv)是(shi)規(gui)范(fan)房(fang)地產市場，防止不(bu)良(liang)房(fang)地產開(kai)發商(shang)有漏洞可(ke)鉆。

二、計算公式

容積(ji)率=地上總建筑面積(ji)÷可建設(she)用地面積(ji)

上面 這個(ge)公式的出(chu)處(chu)有：北京市(shi)規劃委員(yuan)會關于(yu)發布《容積率指(zhi)標(biao)計算規則(ze)》的通知(zhi)（市(shi)規發〔2006〕851號，2006年7月(yue)10日）

但在工(gong)業(ye)上，根據GB50489-2009《化(hua)工(gong)企(qi)業(ye)總圖運輸設計規范》，

容積率=（廠區建筑(zhu)(zhu)面(mian)積+構筑(zhu)(zhu)物面(mian)積）÷廠區占地面(mian)積

當建筑(zhu)物層高超過8米，在計(ji)算(suan)容積率時該(gai)層建筑(zhu)面積加(jia)倍計(ji)算(suan)(? 容積率各個地(di)區(qu)或城市(shi)有各自(zi)相關(guan)規(gui)定)。

容積率(lv)越高，居民(min)的(de)舒適度越低，反之(zhi)則舒適度越高。

綠(lv)地率(lv)(lv)也是(shi)如此(ci)。綠(lv)地率(lv)(lv)較(jiao)(jiao)高，容積(ji)率(lv)(lv)較(jiao)(jiao)低，建筑密度(du)一般也就(jiu)較(jiao)(jiao)低，發展商可用于回(hui)收資(zi)金的面(mian)積(ji)就(jiu)越少，而住戶就(jiu)越舒服。容積(ji)率(lv)(lv)和(he)綠(lv)地率(lv)(lv)這兩個比率(lv)(lv)決(jue)定了這個項目是(shi)從(cong)人的居住需求角(jiao)度(du)，還是(shi)從(cong)純粹賺錢的角(jiao)度(du)來設計一個社區。

綠化(hua)(hua)率(lv)：項(xiang)目規(gui)(gui)劃(hua)(hua)建設用(yong)地范圍內的綠化(hua)(hua)面積與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)建設用(yong)地面積之比。但綠化(hua)(hua)率(lv)只是(shi)開發(fa)商宣(xuan)傳樓盤綠化(hua)(hua)時用(yong)的概(gai)念(nian)，并沒有(you)法(fa)律和法(fa)規(gui)(gui)依據(ju)。法(fa)律法(fa)規(gui)(gui)中明確規(gui)(gui)定(ding)的衡量(liang)樓盤綠化(hua)(hua)狀況的國家標(biao)準是(shi)綠地率(lv)，其計算要比綠化(hua)(hua)率(lv)嚴格很多。

計算公式：

綠地(di)率=綠地(di)面積/土地(di)面積

綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)率(lv)通常以下限控(kong)制。這(zhe)里的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)包(bao)括公(gong)共綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、宅旁綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、公(gong)共服務設施所屬綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)（道路紅(hong)線(xian)內(nei)的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)），不包(bao)括屋(wu)頂(ding)、曬臺的人工綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。公(gong)共綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)內(nei)占地(di)(di)(di)面積不大于百分之(zhi)一(yi)的雕塑、水池、亭榭等綠(lv)(lv)(lv)化小品建筑可視為綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。

“容積率”是項目總建(jian)筑(zhu)面積與總占地面積之比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總(zong)(zong)占地10萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，總(zong)(zong)建筑面積10萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米(mi)，容積率為1

總(zong)占地10萬(wan)平方(fang)(fang)米，總(zong)建筑(zhu)面(mian)積(ji)15萬(wan)平方(fang)(fang)米，容(rong)積(ji)率為1.5

總占地10萬平方米(mi)，總建筑面積(ji)(ji)8萬平方米(mi)，容積(ji)(ji)率為(wei)0.8

容積(ji)率越(yue)小，居住密(mi)度越(yue)小，相對(dui)舒服。容積(ji)率越(yue)大則相反。

容積率超過(guo)5就(jiu)不建議(yi)購(gou)買了

三、相關規定

容(rong)積(ji)率一(yi)般是由(you)政府規(gui)定的(de)。

現行城市規(gui)(gui)(gui)劃(hua)法規(gui)(gui)(gui)體系下編制的各類(lei)居住用地的控制性詳細規(gui)(gui)(gui)劃(hua)，一般而(er)言，容(rong)積率分為(wei)

獨立別墅為0.2~0.5,

聯(lian)排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住(zhu)宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅(zhai)為(wei)1.5~2.0,

18層(ceng)高層(ceng)住宅(zhai)為1.8~2.5,

19層以上住宅(zhai)為2.4~4.5,

住(zhu)宅小區容積(ji)率小于1.0的，為非普通住(zhu)宅。

四、建筑特點

(一)容積(ji)(ji)(ji)率表達的是(shi)具(ju)體(ti)“宗地(di)(di)”內(nei)單(dan)位土地(di)(di)面積(ji)(ji)(ji)上允許(xu)的建筑容量。宗地(di)(di)是(shi)地(di)(di)籍管理的基本單(dan)元(yuan)，是(shi)地(di)(di)球表面一塊有確(que)定邊界、有確(que)定權(quan)屬(shu)的土地(di)(di)，其面積(ji)(ji)(ji)不包(bao)括公(gong)(gong)用的道路、公(gong)(gong)共綠(lv)地(di)(di)、大(da)型市政及公(gong)(gong)共設施用地(di)(di)等。容積(ji)(ji)(ji)率只有在指“宗地(di)(di)”容積(ji)(ji)(ji)率的情況下，才(cai)能反映土地(di)(di)的具(ju)體(ti)利(li)用強(qiang)度，宗地(di)(di)間(jian)才(cai)具(ju)有可比性。

(二(er))容積(ji)率(R)、建(jian)筑密度(C)與層數(shu)(H)之間有一定(ding)關系(xi)。建(jian)筑密度是(shi)指在具體“宗(zong)地(di)”內建(jian)筑物基底面(mian)積(ji)與宗(zong)地(di)面(mian)積(ji)之比(bi)。當宗(zong)地(di)內各房(fang)屋的層數(shu)相(xiang)同，且對單個房(fang)屋來說各層建(jian)筑面(mian)積(ji)相(xiang)等時(shi)，三者之間的關系(xi)可表示為：R=C·H，此種情況下，建(jian)筑層數(shu)與容積(ji)率成(cheng)正(zheng)比(bi)例關系(xi)。

(三)容(rong)積(ji)率可以更加準確地衡(heng)量(liang)地價水平。人們購買土(tu)地使(shi)用權的目的是為了對土(tu)地進行開發，建設(she)房(fang)屋。

房屋(wu)的(de)單(dan)方(fang)開發成本=房屋(wu)單(dan)方(fang)造價+樓面地價+稅+費

樓面地(di)價=宗地(di)總(zong)價/宗地(di)內允(yun)許(xu)總(zong)建筑面積(ji)=土地(di)單價/容(rong)積(ji)率(lv)

規劃建筑面積=土地面積×容積率

容積率=地(di)上建筑總面積÷規劃用地(di)面積

因此(ci)，樓面地(di)價比(bi)單位地(di)價更能準確地(di)反映地(di)價的高(gao)低。

(四)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)存在(zai)客觀(guan)上的(de)(de)最合(he)理(li)(li)值。在(zai)一般情況下，提高容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)可以提高土地的(de)(de)利用效益，但建(jian)筑容(rong)(rong)量的(de)(de)增大，會(hui)帶來建(jian)筑環(huan)境的(de)(de)劣化，降(jiang)低使用的(de)(de)舒適度。為做到經濟效益、社(she)會(hui)效益與(yu)環(huan)境效益相(xiang)協調，城市規劃中(zhong)的(de)(de)容(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)存在(zai)客觀(guan)上的(de)(de)最合(he)理(li)(li)值。[6]

五、計算規則

具體的(de)計算規(gui)則應根據《建筑(zhu)工程建筑(zhu)面(mian)積(ji)計算規(gui)范》（GB/T50353-2005）和當地相關部門的(de)文(wen)件計算，以下舉(ju)例北京市(shi)規(gui)劃委員(yuan)會(hui)關于發布《容積(ji)率(lv)指標計算規(gui)則》的(de)通知(zhi)(市(shi)規(gui)發〔2006〕851號,2006年7月10日)

1、容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)系指一(yi)定(ding)(ding)地(di)(di)塊內(nei)，地(di)(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計算(suan)值(zhi)與總建(jian)(jian)設(she)用地(di)(di)面積(ji)(ji)(ji)的(de)商。地(di)(di)上(shang)總建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計算(suan)值(zhi)為建(jian)(jian)設(she)用地(di)(di)內(nei)各棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物地(di)(di)上(shang)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計算(suan)值(zhi)之和(he)；地(di)(di)下(xia)有經(jing)營性面積(ji)(ji)(ji)的(de)，其經(jing)營面積(ji)(ji)(ji)不納入計算(suan)容(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)(ji)。一(yi)般情況下(xia)，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計算(suan)值(zhi)按照(zhao)《建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)工程建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計算(suan)規(gui)范(fan)》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)定(ding)(ding)執(zhi)行；遇有特(te)殊情況，按照(zhao)本(ben)規(gui)則(ze)下(xia)列(lie)規(gui)定(ding)(ding)執(zhi)行。

2、當住(zhu)宅(zhai)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高(gao)大于4.9米(mi) (2.7米(mi)+2.2米(mi))時，不(bu)論層(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有(you)(you)隔層(ceng)，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積的(de)(de)(de)計算(suan)(suan)值按該層(ceng)水平投影(ying)面積的(de)(de)(de)2倍計算(suan)(suan)；當住(zhu)宅(zhai)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)大于7.6米(mi)（2.7米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不(bu)論層(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有(you)(you)隔層(ceng)，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積的(de)(de)(de)計算(suan)(suan)值按該層(ceng)水平投影(ying)面積的(de)(de)(de)3倍計算(suan)(suan)。

3、當辦(ban)(ban)公建筑(zhu)標準層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)高大于(yu)5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有隔(ge)(ge)層(ceng)(ceng)，建筑(zhu)面積的計算(suan)值按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)水平投(tou)(tou)影面積的2倍計算(suan)；當辦(ban)(ban)公建筑(zhu)層(ceng)(ceng)高大于(yu)8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有隔(ge)(ge)層(ceng)(ceng)，建筑(zhu)面積的計算(suan)值按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)水平投(tou)(tou)影面積的3倍計算(suan)。

4、當(dang)普通商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)標準層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)高大于(yu)6.1米(mi) (3.9米(mi)+2.2米(mi))時，不論(lun)層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的計算(suan)值(zhi)按該層(ceng)(ceng)水平(ping)(ping)投(tou)(tou)影面(mian)積(ji)的2倍(bei)計算(suan)；當(dang)普通商(shang)業(ye)建(jian)筑(zhu)層(ceng)(ceng)高大于(yu)10米(mi)（3.9米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不論(lun)層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的計算(suan)值(zhi)按該層(ceng)(ceng)水平(ping)(ping)投(tou)(tou)影面(mian)積(ji)的3倍(bei)計算(suan)。

5、計算(suan)含陽臺(tai)建筑的容積率指標時，陽臺(tai)部分建筑面(mian)積的計算(suan)值按照其水平投(tou)影面(mian)積計算(suan)。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室(shi)外地坪標高不一(yi)致時，以周邊最(zui)近的(de)城市(shi)道路標高為準(zhun)加上0.2米作為室(shi)外地坪，之(zhi)后(hou)再按上述(shu)規定核準(zhun)。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和展覽館類建(jian)(jian)筑暫不按本規(gui)(gui)則(ze)計(ji)(ji)算(suan)(suan)容積(ji)率，其(qi)建(jian)(jian)筑面積(ji)的(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)值(zhi)按照《建(jian)(jian)筑工程建(jian)(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)規(gui)(gui)范》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)(gui)定執行。

8、設計單位應(ying)在總平面圖上分別(bie)注明(ming)建筑(zhu)面積和建筑(zhu)面積計算值。

9、本(ben)規(gui)則規(gui)定(ding)的數(shu)值均含本(ben)數(shu)。

10、對(dui)本(ben)規則執行過程中遇到的其它情況，我委將及(ji)時予以補充(chong)和修正。

11、本規則自發(fa)布(bu)之日起執行。

六、對地價的影響

影響地價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)因素很多，雖然(ran)各因素影響地價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)途徑各不相(xiang)同，但其(qi)作用(yong)機制(zhi)可抽象概括為兩個(ge)方(fang)面(mian)：一是通過影響土(tu)地收益(yi)來(lai)影響地價(jia)(jia)，二是通過影響土(tu)地供(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)影響地價(jia)(jia)。收益(yi)機制(zhi)很大(da)程度上決定(ding)了土(tu)地供(gong)給(gei)的(de)(de)(de)(de)經濟(ji)剩余(yu)量(liang)，市(shi)場供(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)使地價(jia)(jia)相(xiang)對經濟(ji)剩余(yu)量(liang)產生波(bo)動(dong)，決定(ding)了土(tu)地供(gong)給(gei)的(de)(de)(de)(de)經濟(ji)剩余(yu)量(liang)的(de)(de)(de)(de)分配，使地價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)變(bian)化(hua)趨于復雜化(hua)。容(rong)積(ji)率對地價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)影響規(gui)(gui)律(lv)，同時受(shou)收益(yi)機制(zhi)和市(shi)場供(gong)求(qiu)(qiu)關系(xi)的(de)(de)(de)(de)作用(yong)，總(zong)體說來(lai)，區位條(tiao)件愈(yu)(yu)(yu)優越，地價(jia)(jia)水(shui)平愈(yu)(yu)(yu)高，供(gong)求(qiu)(qiu)矛盾(dun)愈(yu)(yu)(yu)突出，土(tu)地規(gui)(gui)劃控(kong)制(zhi)愈(yu)(yu)(yu)嚴格，容(rong)積(ji)率對地價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)影響程度愈(yu)(yu)(yu)大(da)。具體表現在以下(xia)幾個(ge)方(fang)面(mian)：

影響一

遵循“報(bao)酬遞(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)遞(di)(di)(di)減(jian)規律(lv)(lv)”。在一定(ding)的(de)(de)技術經濟條件下(xia)(xia)，土(tu)(tu)地(di)(di)純收益(yi)會隨著土(tu)(tu)地(di)(di)投資的(de)(de)增(zeng)(zeng)加而(er)出現(xian)(xian)由(you)遞(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)到(dao)遞(di)(di)(di)減(jian)的(de)(de)特點。作為(wei)城市建設用(yong)地(di)(di)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)對地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)影響的(de)(de)報(bao)酬遞(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)遞(di)(di)(di)減(jian)規律(lv)(lv)表現(xian)(xian)在：在建筑密(mi)度一定(ding)時，容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)的(de)(de)增(zeng)(zeng)加，主要引起房(fang)屋層(ceng)(ceng)數的(de)(de)增(zeng)(zeng)多，隨房(fang)屋層(ceng)(ceng)數的(de)(de)增(zeng)(zeng)多，開(kai)始時由(you)于(yu)(yu)基(ji)礎(chu)工程費(fei)及(ji)地(di)(di)基(ji)處(chu)理費(fei)的(de)(de)分攤，單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)降(jiang)(jiang)低；當層(ceng)(ceng)數達(da)(da)(da)到(dao)一定(ding)值時，就需(xu)要加固基(ji)礎(chu)、增(zeng)(zeng)加電梯、加強抗震等，單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)由(you)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)轉為(wei)上升(sheng)，而(er)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)則由(you)于(yu)(yu)建筑容(rong)(rong)(rong)量的(de)(de)增(zeng)(zeng)大(da)(da)造(zao)成的(de)(de)建筑環境質量下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)而(er)呈遞(di)(di)(di)減(jian)趨(qu)勢。當單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)時，土(tu)(tu)地(di)(di)收益(yi)達(da)(da)(da)到(dao)最(zui)大(da)(da)，土(tu)(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)格(ge)也達(da)(da)(da)到(dao)最(zui)高(gao)，此(ci)時的(de)(de)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)為(wei)最(zui)經濟容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)。若繼(ji)續增(zeng)(zeng)大(da)(da)容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)會因單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)低于(yu)(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)而(er)使土(tu)(tu)地(di)(di)投資收益(yi)開(kai)始下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)也隨之開(kai)始下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)。如(圖一)，MC為(wei)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)，MR為(wei)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)，某(mou)一容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)L時的(de)(de)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)是該容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)下(xia)(xia)的(de)(de)總收益(yi)(DCGF面(mian)積(ji)(ji))減(jian)掉投資者資本、勞力的(de)(de)正常(chang)利(li)潤，剩余部分即為(wei)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)。當容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)等于(yu)(yu)M時，單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)造(zao)價(jia)(jia)(jia)等于(yu)(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)售價(jia)(jia)(jia)，土(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)發的(de)(de)邊際收益(yi)為(wei)0，總收益(yi)(DCNF面(mian)積(ji)(ji))達(da)(da)(da)到(dao)最(zui)大(da)(da)，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)達(da)(da)(da)到(dao)最(zui)高(gao)，M為(wei)最(zui)佳容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)。超過這(zhe)個容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)，地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)開(kai)始向(xiang)反(fan)方(fang)(fang)(fang)向(xiang)變化，隨容(rong)(rong)(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)提高(gao)而(er)下(xia)(xia)降(jiang)(jiang)。

影響二

容(rong)積率對地價的作(zuo)用程度(du)與城市規模成正相關關系。

首先(xian)，城(cheng)市規模大(da)，土(tu)(tu)地(di)(di)集約化利(li)用程(cheng)度高(gao)，地(di)(di)價(jia)總(zong)體(ti)水(shui)平(ping)高(gao)，樓(lou)面地(di)(di)價(jia)占(zhan)房(fang)屋單(dan)方(fang)開(kai)發(fa)成本(ben)(ben)比例高(gao)，通過降(jiang)低(di)樓(lou)面地(di)(di)價(jia)來降(jiang)低(di)房(fang)屋單(dan)方(fang)開(kai)發(fa)成本(ben)(ben)效果明顯，而小城(cheng)市土(tu)(tu)地(di)(di)集約化利(li)用程(cheng)度低(di)，地(di)(di)價(jia)總(zong)體(ti)水(shui)平(ping)低(di)，房(fang)屋開(kai)發(fa)單(dan)方(fang)成本(ben)(ben)主要受房(fang)屋單(dan)方(fang)造(zao)(zao)價(jia)影響，通過降(jiang)低(di)樓(lou)面地(di)(di)價(jia)降(jiang)低(di)房(fang)屋開(kai)發(fa)單(dan)方(fang)成本(ben)(ben)效果不明顯，而且房(fang)屋層數(shu)(shu)達到一定數(shu)(shu)值后若繼續(xu)增加層數(shu)(shu)會增加單(dan)方(fang)工程(cheng)造(zao)(zao)價(jia)；

另外，大城(cheng)(cheng)市有比較系統的城(cheng)(cheng)市規劃(hua)(hua)資(zi)料，土地開發受(shou)規劃(hua)(hua)控制比較嚴，而小(xiao)城(cheng)(cheng)市規劃(hua)(hua)控制一般不嚴格，容積(ji)率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積(ji)率這個指標(biao)限制，或有，但控制不嚴，而且(qie)有的地方政府為樹城(cheng)(cheng)市形象(xiang)，往往鼓勵建筑物向空中發展，愈高(gao)愈好，容積(ji)率在這些小(xiao)城(cheng)(cheng)鎮缺(que)乏實(shi)際操作意義。

所以，城市規(gui)模愈(yu)大(da)，容積率(lv)對地價的(de)影(ying)響(xiang)愈(yu)明顯，地價隨(sui)容積率(lv)的(de)變化幅度愈(yu)大(da)。

影響三

容積率對同一(yi)城市(shi)不同區(qu)(qu)位地(di)價的作用程(cheng)(cheng)度(du)不同。城市(shi)中(zhong)(zhong)心區(qu)(qu)位條(tiao)件優越(yue)，土(tu)(tu)地(di)利(li)用集(ji)約程(cheng)(cheng)度(du)、土(tu)(tu)地(di)利(li)用效益(yi)(yi)、土(tu)(tu)地(di)需(xu)求量、土(tu)(tu)地(di)稀缺(que)程(cheng)(cheng)度(du)、規劃控(kong)制程(cheng)(cheng)度(du)均高于其它區(qu)(qu)域，特別是(shi)城市(shi)邊緣區(qu)(qu)，投資(zi)者的激烈競爭使地(di)價隨容積率變化的幅度(du)保持或接近土(tu)(tu)地(di)收益(yi)(yi)機(ji)制作用下的地(di)價隨容積率的變化規律；而在(zai)其他地(di)區(qu)(qu)則隨著(zhu)土(tu)(tu)地(di)利(li)用收益(yi)(yi)、土(tu)(tu)地(di)需(xu)求量及其稀缺(que)程(cheng)(cheng)度(du)降低，容積率對地(di)價的作用程(cheng)(cheng)度(du)隨之(zhi)下降。因此(ci)，容積率對地(di)價的影響程(cheng)(cheng)度(du)在(zai)同一(yi)城市(shi)表現為從中(zhong)(zhong)心向(xiang)外(wai)圍逐漸減弱(ruo)。

影響四

容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)對(dui)(dui)不同類型用(yong)地(di)(di)(di)地(di)(di)(di)價的作(zuo)用(yong)程度(du)不同。商(shang)業用(yong)地(di)(di)(di)對(dui)(dui)區位(wei)條(tiao)件反應(ying)最(zui)敏(min)(min)(min)感，只能布(bu)局在(zai)少量區位(wei)條(tiao)件優越(yue)的沿路(lu)區域，土地(di)(di)(di)稀缺程度(du)、供求矛盾比(bi)住宅、工(gong)業用(yong)地(di)(di)(di)突(tu)出(chu)，容(rong)易形成賣方市(shi)場，眾多用(yong)地(di)(di)(di)者(zhe)的競爭促使容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)增加產生的經濟剩余主要以(yi)地(di)(di)(di)價形式表(biao)現出(chu)來，歸土地(di)(di)(di)所有者(zhe)所有；住宅用(yong)地(di)(di)(di)對(dui)(dui)區位(wei)條(tiao)件反應(ying)的敏(min)(min)(min)感程度(du)比(bi)商(shang)業用(yong)途弱，但(dan)比(bi)工(gong)業用(yong)地(di)(di)(di)強(qiang)；工(gong)業用(yong)地(di)(di)(di)一般(ban)分布(bu)在(zai)城(cheng)市(shi)外圍，不但(dan)受區位(wei)條(tiao)件影(ying)響(xiang)最(zui)不敏(min)(min)(min)感，而且受工(gong)藝流程的制(zhi)約(yue)，在(zai)很多情況下沒有容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)的限制(zhi)。因此，在(zai)同一城(cheng)市(shi)中，容(rong)積(ji)(ji)率(lv)(lv)對(dui)(dui)不同類型地(di)(di)(di)價的影(ying)響(xiang)程度(du)由強(qiang)到弱依(yi)次為商(shang)業、住宅、工(gong)業用(yong)地(di)(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高容(rong)積率的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅項目意味著(zhu)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)內房子建(jian)得多，而(er)高密度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅必定會帶來(lai)高密度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)居(ju)住(zhu)(zhu)人口，最(zui)終(zhong)導(dao)致小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)中業主(zhu)的(de)(de)(de)(de)生(sheng)活舒(shu)適度(du)(du)下降。另外，高密度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)居(ju)住(zhu)(zhu)人口還會對小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)內的(de)(de)(de)(de)健(jian)身場所(suo)、兒童活動區(qu)(qu)域、娛(yu)樂中心以(yi)及樓(lou)宇(yu)內的(de)(de)(de)(de)電梯、消(xiao)防通道形成比較大的(de)(de)(de)(de)壓力。頻繁的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)使(shi)用會加(jia)劇這些設施的(de)(de)(de)(de)老化，所(suo)以(yi)在購買(mai)高密度(du)(du)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)時(shi)應(ying)該對此(ci)提(ti)出更高的(de)(de)(de)(de)要求。

內部規劃問題

由于高容積(ji)率住宅對(dui)土地使用率的(de)過(guo)分追求，小(xiao)區內的(de)樓層會(hui)比(bi)較高、綠地的(de)比(bi)例也(ye)(ye)會(hui)相(xiang)應的(de)減少，從而影響居住區內的(de)生(sheng)活環境與(yu)品(pin)質。另外(wai)，樓間(jian)距(ju)過(guo)近、小(xiao)區內道路狹窄(zhai)、停車位置不足也(ye)(ye)是(shi)高容積(ji)率小(xiao)區經常(chang)遇到的(de)問題。如何合(he)理地解決這(zhe)些(xie)問題不但是(shi)擺在開發商案頭的(de)重要(yao)工作，也(ye)(ye)是(shi)使購房者提高對(dui)小(xiao)區的(de)認可度的(de)重要(yao)方(fang)面。

安防問題

由于居(ju)住(zhu)(zhu)密(mi)度(du)大，所以出(chu)入的(de)(de)(de)(de)人會較多，外來人員混入其(qi)中的(de)(de)(de)(de)難(nan)度(du)也(ye)會相應地降低很(hen)多。這(zhe)就對高容積率(lv)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)安防系統(tong)提(ti)出(chu)了更高的(de)(de)(de)(de)要(yao)求。所以高容積率(lv)的(de)(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)安防系統(tong)一(yi)定要(yao)跟(gen)上(shang)(當然(ran)這(zhe)不是說(shuo)低容積率(lv)的(de)(de)(de)(de)小(xiao)區安防就不重要(yao))，不僅要(yao)加大監(jian)控設備的(de)(de)(de)(de)密(mi)度(du)，而(er)且也(ye)需要(yao)更多的(de)(de)(de)(de)巡邏(luo)人員來保(bao)證(zheng)住(zhu)(zhu)戶的(de)(de)(de)(de)安全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依(yi)法處(chu)理(li)了一批違(wei)法違(wei)規(gui)問題(ti)。從2009年(nian)(nian)5月起，各(ge)地開始組織自查自糾(jiu)，對(dui)2007年(nian)(nian)1月1日(ri)(ri)至2009年(nian)(nian)3月31日(ri)(ri)期間領取規(gui)劃(hua)(hua)許可(ke)的(de)房(fang)地產開發(fa)項(xiang)目進行梳理(li)清查，對(dui)發(fa)現(xian)的(de)違(wei)法違(wei)規(gui)問題(ti)及時(shi)依(yi)法處(chu)理(li)。截至2009年(nian)(nian)12月31日(ri)(ri)，除西(xi)藏(zang)外，全(quan)國30個省(sheng)(區、市)共自查房(fang)地產項(xiang)目73139個(用地面積(ji)447557公(gong)頃)，其中存在變更(geng)規(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)整容(rong)積(ji)率(lv)項(xiang)目8235個，占(zhan)自查項(xiang)目總數的(de)11.26%；發(fa)現(xian)違(wei)規(gui)變更(geng)規(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)整容(rong)積(ji)率(lv)項(xiang)目1988個(用地面積(ji)5474公(gong)頃),占(zhan)自查項(xiang)目總數的(de)2.72%，占(zhan)變更(geng)規(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)整容(rong)積(ji)率(lv)項(xiang)目數的(de)24.14%；通(tong)過(guo)自查自糾(jiu)共補(bu)交土地出讓金(jin)等124.06億元，罰款6.51億元，撤銷規(gui)劃(hua)(hua)許可(ke)57項(xiang)。從兩部(bu)專項(xiang)治理(li)辦(ban)公(gong)室(shi)掌(zhang)握的(de)情況(kuang)看，北(bei)京、遼(liao)寧、江(jiang)蘇、浙(zhe)江(jiang)、安徽、江(jiang)西(xi)、山東、湖北(bei)、湖南、廣東、廣西(xi)、四川、貴州(zhou)、云(yun)南、陜西(xi)、青海等省(sheng)(區、市)行動迅速，基礎性工作相對(dui)扎實，情況(kuang)上報及時(shi)、詳細。

加大查辦力度

嚴肅(su)(su)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)一批(pi)(pi)違(wei)紀違(wei)法案件。各地(di)(di)(di)注意加(jia)大辦案力度，認真調查(cha)(cha)核實群眾舉報(bao)的問(wen)題和(he)線(xian)索，嚴肅(su)(su)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)一批(pi)(pi)違(wei)紀違(wei)法案件。截至2009年12月(yue)31日，各省(sheng)(區、市(shi)(shi)(shi))容積率(lv)問(wen)題專項治理(li)工作(zuo)機構共受理(li)群眾舉報(bao)888件，查(cha)(cha)實241件，給(gei)予黨政(zheng)紀處(chu)分178人(ren)(ren)(ren)，其(qi)中縣(xian)處(chu)級干(gan)部(bu)45人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)(di)廳級干(gan)部(bu)9人(ren)(ren)(ren)；移送司法機關(guan)69人(ren)(ren)(ren)，其(qi)中縣(xian)處(chu)級干(gan)部(bu)19人(ren)(ren)(ren)，地(di)(di)(di)廳級干(gan)部(bu)3人(ren)(ren)(ren)。從(cong)各地(di)(di)(di)案件查(cha)(cha)辦情況看,以下四類問(wen)題比(bi)較突出(chu)(chu)(chu)：一是(shi)(shi)公職人(ren)(ren)(ren)員利用(yong)規(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)(pi)權，搞權錢交易(yi)，索賄受賄；二是(shi)(shi)地(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府和(he)城(cheng)鄉規(gui)劃(hua)主管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)(men)從(cong)地(di)(di)(di)方(fang)、部(bu)門(men)(men)利益(yi)出(chu)(chu)(chu)發，違(wei)反法定權限(xian)和(he)程序(xu)，擅自批(pi)(pi)準變更規(gui)劃(hua)、調整(zheng)容積率(lv)，隨意減(jian)免(mian)(mian)土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)(chu)(chu)讓金及配(pei)套規(gui)費；三(san)是(shi)(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發商(shang)未(wei)經(jing)批(pi)(pi)準，擅自違(wei)反規(gui)劃(hua)許可(ke)(ke)進行開(kai)發建(jian)設(she)，政(zheng)府主管(guan)(guan)(guan)部(bu)門(men)(men)失職瀆職，監(jian)管(guan)(guan)(guan)不力甚至放棄(qi)監(jian)管(guan)(guan)(guan)；四是(shi)(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發商(shang)利用(yong)偽造公文、私刻公章等(deng)不法手段，騙取(qu)(qu)(qu)變更規(gui)劃(hua)、調整(zheng)容積率(lv)的規(gui)劃(hua)許可(ke)(ke)。各地(di)(di)(di)嚴肅(su)(su)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)一批(pi)(pi)典型案件，發揮(hui)了(le)(le)查(cha)(cha)案的震懾(she)和(he)教育作(zuo)用(yong)。湖北(bei)省(sheng)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)麻(ma)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)發領域腐敗窩案，麻(ma)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)原(yuan)市(shi)(shi)(shi)委(wei)書記鄧(deng)新生、原(yuan)主管(guan)(guan)(guan)城(cheng)建(jian)的副(fu)市(shi)(shi)(shi)長(chang)(chang)徐圣賢、建(jian)設(she)局(ju)原(yuan)局(ju)長(chang)(chang)夏(xia)桂松等(deng)公職人(ren)(ren)(ren)員在(zai)土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)(chu)(chu)讓、規(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)(pi)、規(gui)費減(jian)免(mian)(mian)過程中收(shou)受房地(di)(di)(di)產(chan)商(shang)賄賂(lu)。浙江省(sheng)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)平(ping)陽(yang)縣(xian)房地(di)(di)(di)產(chan)領域腐敗窩案，原(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)委(wei)副(fu)書記、縣(xian)長(chang)(chang)黃安波，原(yuan)平(ping)陽(yang)縣(xian)委(wei)常委(wei)、常務副(fu)縣(xian)長(chang)(chang)徐定錦等(deng)4名縣(xian)處(chu)級干(gan)部(bu)，利用(yong)職務之(zhi)(zhi)便，為(wei)有(you)關(guan)企業在(zai)增加(jia)容積率(lv)、免(mian)(mian)交土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)(chu)(chu)讓金等(deng)方(fang)面謀取(qu)(qu)(qu)利益(yi)，非法收(shou)取(qu)(qu)(qu)他人(ren)(ren)(ren)財物。海南省(sheng)查(cha)(cha)處(chu)了(le)(le)三(san)亞市(shi)(shi)(shi)政(zheng)府原(yuan)市(shi)(shi)(shi)長(chang)(chang)助(zhu)(zhu)理(li)曾清泉(quan)違(wei)紀違(wei)法案，曾清泉(quan)在(zai)擔任三(san)亞市(shi)(shi)(shi)規(gui)劃(hua)局(ju)局(ju)長(chang)(chang)和(he)市(shi)(shi)(shi)長(chang)(chang)助(zhu)(zhu)理(li)期間，利用(yong)職務之(zhi)(zhi)便，在(zai)規(gui)劃(hua)審(shen)批(pi)(pi)、調整(zheng)容積率(lv)等(deng)方(fang)面，為(wei)他人(ren)(ren)(ren)謀取(qu)(qu)(qu)利益(yi)，索取(qu)(qu)(qu)、收(shou)受他人(ren)(ren)(ren)巨額財物。

長效機制建設

建(jian)立健全了一批(pi)(pi)(pi)(pi)法(fa)(fa)規(gui)制(zhi)度(du)。一些地(di)(di)(di)方通過專(zhuan)項(xiang)(xiang)治理(li)查(cha)找問題，有力推進(jin)了城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)(hua)工作(zuo)的(de)制(zhi)度(du)建(jian)設(she)。各地(di)(di)(di)相繼制(zhi)定(ding)(ding)出(chu)臺了一批(pi)(pi)(pi)(pi)政策(ce)性文件。北京(jing)、河(he)北、安徽、福建(jian)、江西(xi)、山(shan)東、陜西(xi)等省、市(shi)(shi)(shi)(shi)對建(jian)設(she)用地(di)(di)(di)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)調整的(de)條件和程(cheng)序(xu)作(zuo)出(chu)了明確規(gui)定(ding)(ding)。北京(jing)市(shi)(shi)(shi)(shi)規(gui)劃(hua)(hua)委(wei)、市(shi)(shi)(shi)(shi)監(jian)察(cha)局共同(tong)制(zhi)定(ding)(ding)了《關(guan)(guan)于落實住(zhu)房和城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)部(bu)、監(jian)察(cha)部(bu)〈關(guan)(guan)于加強建(jian)設(she)用地(di)(di)(di)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)管(guan)理(li)和監(jian)督(du)檢查(cha)的(de)通知〉的(de)意(yi)見》，將建(jian)設(she)用地(di)(di)(di)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)指(zhi)標的(de)調整程(cheng)序(xu)具(ju)體細化為書面申請(qing)、集體研究(jiu)、技術論證、部(bu)門聯審、專(zhuan)家評議、公眾參與、請(qing)示上(shang)報、人(ren)大備(bei)案(an)等八(ba)大環節。河(he)北省以(yi)(yi)省人(ren)民政府令(ling)形式(shi)下發(fa)了《河(he)北省城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)控制(zhi)性詳(xiang)細規(gui)劃(hua)(hua)管(guan)理(li)辦法(fa)(fa)(試行)》，對修改控詳(xiang)規(gui)以(yi)(yi)及變更建(jian)筑容(rong)積(ji)率(lv)(lv)、建(jian)筑密度(du)等開(kai)發(fa)強度(du)控制(zhi)性內容(rong)的(de)程(cheng)序(xu)作(zuo)了限制(zhi)性規(gui)范，并(bing)設(she)定(ding)(ding)了法(fa)(fa)律責任。長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)以(yi)(yi)清查(cha)項(xiang)(xiang)目(mu)、查(cha)處(chu)案(an)件為切(qie)入點相繼出(chu)臺了《長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)經營性用地(di)(di)(di)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)指(zhi)標調整辦法(fa)(fa)》、《長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)設(she)項(xiang)(xiang)目(mu)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)計算原則》、《長(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)關(guan)(guan)于違(wei)規(gui)調整建(jian)設(she)用地(di)(di)(di)容(rong)積(ji)率(lv)(lv)的(de)責任追究(jiu)辦法(fa)(fa)》等一系(xi)列政策(ce)性文件。各地(di)(di)(di)還就推進(jin)城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃(hua)(hua)工作(zuo)政務公開(kai)進(jin)行了積(ji)極探(tan)索，普遍建(jian)立起了規(gui)劃(hua)(hua)批(pi)(pi)(pi)(pi)前(qian)和批(pi)(pi)(pi)(pi)后(hou)公示、建(jian)設(she)項(xiang)(xiang)目(mu)公示、建(jian)設(she)項(xiang)(xiang)目(mu)批(pi)(pi)(pi)(pi)前(qian)和批(pi)(pi)(pi)(pi)后(hou)公示、違(wei)法(fa)(fa)查(cha)處(chu)公示，以(yi)(yi)及社會監(jian)督(du)員等制(zhi)度(du)。

九、存在問題

地方不積極

少數地(di)方對(dui)容積率專項(xiang)治理工(gong)(gong)(gong)作(zuo)的(de)(de)重要性(xing)(xing)認識不(bu)夠，仍然處于(yu)被(bei)動應付狀態，工(gong)(gong)(gong)作(zuo)進展緩慢，工(gong)(gong)(gong)作(zuo)成效不(bu)大。有(you)(you)的(de)(de)自查自糾不(bu)深入不(bu)扎實(shi)，基礎(chu)性(xing)(xing)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)薄弱，從各地(di)上報的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)看，還存(cun)在(zai)著(zhu)“零問題”、“零案件(jian)”的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)；有(you)(you)的(de)(de)上報情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)不(bu)及(ji)時(shi)，數據(ju)不(bu)完整，存(cun)在(zai)缺項(xiang)、漏項(xiang)的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)。另外，一些地(di)方對(dui)清理相關地(di)方性(xing)(xing)法規和(he)規范性(xing)(xing)文(wen)件(jian)重視不(bu)夠，一些明顯與《城鄉規劃法》規定不(bu)一致的(de)(de)規范性(xing)(xing)文(wen)件(jian)沒(mei)有(you)(you)得(de)到及(ji)時(shi)清理糾正(zheng)。

查辦力度低

當(dang)前，群眾投訴反(fan)映(ying)違規(gui)變(bian)更規(gui)劃、調(diao)(diao)整(zheng)容(rong)積率問題(ti)的舉報(bao)量依然居高不(bu)(bu)下，但一些地(di)方開展監督(du)檢查(cha)的措(cuo)施不(bu)(bu)夠(gou)有力(li)(li)，查(cha)辦(ban)案(an)(an)件(jian)的力(li)(li)量投入不(bu)(bu)足，部門間(jian)協調(diao)(diao)機制不(bu)(bu)健全。少數省(區、市(shi))對兩(liang)部轉(zhuan)辦(ban)案(an)(an)件(jian)不(bu)(bu)夠(gou)重視、不(bu)(bu)夠(gou)嚴肅，有的對兩(liang)部要結(jie)果(guo)的案(an)(an)件(jian)不(bu)(bu)予回(hui)(hui)(hui)(hui)復(fu)或回(hui)(hui)(hui)(hui)復(fu)時間(jian)超期(qi)過長(chang)；有的對轉(zhuan)辦(ban)案(an)(an)件(jian)不(bu)(bu)直接(jie)進行調(diao)(diao)查(cha)處理，轉(zhuan)交投訴涉(she)及(ji)的地(di)市(shi)城鄉規(gui)劃部門調(diao)(diao)查(cha)處理，甚至(zhi)回(hui)(hui)(hui)(hui)函直接(jie)轉(zhuan)呈(cheng)下級(ji)報(bao)告，對需核實的問題(ti)，不(bu)(bu)下判斷、結(jie)論，不(bu)(bu)提整(zheng)改意見措(cuo)施。2009年，兩(liang)部專項治理辦(ban)公(gong)室共(gong)向各地(di)專項治理辦(ban)公(gong)室發轉(zhuan)辦(ban)函83件(jian)，其中(zhong)要求按(an)期(qi)回(hui)(hui)(hui)(hui)復(fu)結(jie)果(guo)的有51件(jian)；截(jie)至(zhi)2010年2月(yue)12日，已(yi)收到回(hui)(hui)(hui)(hui)復(fu)42件(jian)，9件(jian)尚未回(hui)(hui)(hui)(hui)復(fu)。

程序不規范

各地(di)(di)對于變(bian)更(geng)規(gui)(gui)劃、調整容積率(lv)的(de)(de)做法和程序有不(bu)同規(gui)(gui)定，少數(shu)地(di)(di)區存在以政府(fu)會議(yi)紀要(yao)等形(xing)式決(jue)定規(gui)(gui)劃設(she)計條(tiao)(tiao)件(jian)調整的(de)(de)現(xian)象(xiang)，需要(yao)按照《城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃法》，對相關(guan)地(di)(di)方性規(gui)(gui)章制度進(jin)行梳理，進(jin)一(yi)步規(gui)(gui)范規(gui)(gui)劃變(bian)更(geng)和容積率(lv)調整的(de)(de)具體(ti)條(tiao)(tiao)件(jian)和操作程序。另外，一(yi)些城(cheng)市控(kong)規(gui)(gui)覆蓋面小，土(tu)地(di)(di)出讓、規(gui)(gui)劃審批缺(que)乏控(kong)規(gui)(gui)依據，規(gui)(gui)劃條(tiao)(tiao)件(jian)審批隨意性大。

十、治理工作安排

2010年(nian)3月(yue)4日，中(zhong)央治理(li)(li)工(gong)程(cheng)建設領域突出問(wen)題(ti)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領導(dao)小組召(zhao)開第(di)二次會議(yi)，對專(zhuan)項治理(li)(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)進(jin)(jin)行了研究(jiu)部(bu)署。會上，中(zhong)央書記(ji)處書記(ji)、中(zhong)央紀委副(fu)書記(ji)何(he)勇(yong)作(zuo)(zuo)(zuo)了重(zhong)要講話，對深(shen)入(ru)開展房地產(chan)開發領域違(wei)規變更(geng)(geng)規劃、調整容積率(lv)問(wen)題(ti)專(zhuan)項治理(li)(li)提出了更(geng)(geng)高(gao)(gao)的(de)要求。各地區和有關部(bu)門要認真學習領會何(he)勇(yong)同志的(de)重(zhong)要講話精神，進(jin)(jin)一步提高(gao)(gao)思想(xiang)認識，按照中(zhong)央專(zhuan)項治理(li)(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)領導(dao)小組的(de)部(bu)署要求，切實把容積率(lv)專(zhuan)項治理(li)(li)作(zuo)(zuo)(zuo)為工(gong)程(cheng)建設領域突出問(wen)題(ti)專(zhuan)項治理(li)(li)的(de)重(zhong)要任(ren)務，加強組織領導(dao)，明確工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)責任(ren)，加大治理(li)(li)力度(du)，以求真務實的(de)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)(zuo)風深(shen)入(ru)推進(jin)(jin)容積率(lv)專(zhuan)項治理(li)(li)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)，不(bu)斷取得新的(de)成效。

經住房城鄉建(jian)設部、監(jian)察部研究，2010年，容積(ji)率問(wen)題(ti)專項(xiang)治(zhi)理要結(jie)合工(gong)程(cheng)建(jian)設領域突出問(wen)題(ti)專項(xiang)治(zhi)理規范城鄉規劃管理工(gong)作，重(zhong)點抓好(hao)以下幾項(xiang)工(gong)作：

(一)對調整容積率指標、改變土(tu)地用途的(de)(de)房(fang)地產(chan)開發(fa)項目進行清(qing)理(li)檢查。重(zhong)點對2009年4月(yue)1日(ri)至(zhi)12月(yue)31日(ri)領取(qu)規劃許可(ke)的(de)(de)房(fang)地產(chan)項目進行清(qing)理(li)檢查。對檢查發(fa)現的(de)(de)違(wei)(wei)法違(wei)(wei)規問題，要依法處理(li)到位。

(二)嚴肅查(cha)處違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)案(an)(an)件。進一(yi)步(bu)完善部(bu)門間溝通協調機(ji)(ji)制，拓寬案(an)(an)件線(xian)索來源渠道，加大(da)案(an)(an)件查(cha)辦力(li)度(du)，嚴肅查(cha)處國家機(ji)(ji)關(guan)工作人(ren)員(yuan)在建設用(yong)地規(gui)劃(hua)變更、容積(ji)率(lv)調整等(deng)城鄉(xiang)(xiang)規(gui)劃(hua)工作中玩忽職守(shou)、權錢交易(yi)等(deng)違(wei)紀(ji)違(wei)法(fa)行為，嚴肅查(cha)處城鄉(xiang)(xiang)規(gui)劃(hua)管理中損(sun)害群眾合法(fa)權益的問題。住房城鄉(xiang)(xiang)建設部(bu)、監(jian)察部(bu)將(jiang)對重點案(an)(an)件進行掛牌(pai)督(du)辦，適時向社(she)會通報一(yi)批查(cha)結的典型案(an)(an)件。

(三(san))完善(shan)城鄉規劃(hua)管理(li)及監督(du)檢查制(zhi)度(du)(du)。一是(shi)繼續組(zu)織各地對相關規范性文件進行清理(li)。二是(shi)制(zhi)定完善(shan)控制(zhi)性詳(xiang)細規劃(hua)編(bian)制(zhi)、修改管理(li)制(zhi)度(du)(du)，修訂出臺(tai)《違反城鄉規劃(hua)規定行為處分辦法》等制(zhi)度(du)(du)規定。三(san)是(shi)完善(shan)規劃(hua)編(bian)制(zhi)、修改、審(shen)批公開、公示和征求公眾意見(jian)等制(zhi)度(du)(du)。

(四(si))加(jia)強綜合指導和監(jian)督檢(jian)查。各省(區、市)容積率問(wen)題專項(xiang)治(zhi)理工作(zuo)機構要加(jia)強監(jian)督檢(jian)查，督促各級抓好工作(zuo)落實。第(di)二(er)季度，住(zhu)房城鄉(xiang)建設部、監(jian)察部組織對部分地(di)(di)區專項(xiang)治(zhi)理工作(zuo)開展以來(lai)的情況(kuang)進行抽查，重點檢(jian)查“零(ling)問(wen)題”、“零(ling)案件”的地(di)(di)區和群(qun)眾投(tou)訴舉報較多(duo)的地(di)(di)區，督促整改到位(wei)、處(chu)理到位(wei)。第(di)三(san)季度，兩部將總結通報各地(di)(di)專項(xiang)治(zhi)理工作(zuo)開展情況(kuang)。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策原文：除獨(du)立式住(zhu)宅建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)（別墅）和(he)需要大(da)(da)空間的商業(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)以外，住(zhu)宅建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)層高大(da)(da)于3.0米(mi)、公(gong)寓(yu)(yu)（包(bao)括酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)(yu)）和(he)辦公(gong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)層高大(da)(da)于4.8米(mi)、商業(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)層高大(da)(da)于6.0米(mi)的，計(ji)(ji)算容積(ji)率指標時，該(gai)層建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)均按該(gai)層實際建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)的1.5倍計(ji)(ji)算；其中住(zhu)宅、公(gong)寓(yu)(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)的起居廳，辦公(gong)、商業(ye)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)的門廳、大(da)(da)堂、中庭、內廊、采光廳、大(da)(da)型會議室等公(gong)共部分仍按其實際建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計(ji)(ji)算容積(ji)率。

政策解讀：這是(shi)南京規劃(hua)部門(men)首(shou)次明確了(le)“層(ceng)高控(kong)制(zhi)對應容(rong)積率計(ji)算(suan)”的關系。以(yi)前的容(rong)積率計(ji)算(suan)并無這方面的規定，此舉收緊容(rong)積率計(ji)算(suan)指標， 堵開發商“偷”面積的行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原(yuan)文：本(ben)規(gui)定所稱酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓(yu)(yu)是指(zhi)具有居住功(gong)能(neng)，但不同于一般(ban)住宅(zhai)平面和功(gong)能(neng)的(de)建(jian)筑(zhu)形式(shi)。 酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓(yu)(yu)除(chu)布置在酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓(yu)(yu)用地上外，可(ke)在商(shang)業(ye)辦(ban)公用地或居住用地上兼容(rong)建(jian)設。

政策解讀：“酒店式(shi)公(gong)(gong)寓”第(di)一次被官方(fang)正名。以(yi)往“酒店式(shi)公(gong)(gong)寓”只(zhi)是(shi)房地產業界(jie)的(de)通俗稱謂，規劃、房產等部(bu)門并無一個(ge)官方(fang)的(de)定義。這是(shi)南(nan)京規劃部(bu)門對‘酒店式(shi)公(gong)(gong)寓’這一新興的(de)建筑(zhu)形態首(shou)次進行(xing)規范，以(yi)便統(tong)一管(guan)理(li)，促使良性發展。