一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么 工業地產的開(kai)發模式(shi)有哪些呢？

1、工業園區開發模式

在(zai)政(zheng)府(fu)(fu)主(zhu)導的(de)(de)前提下進(jin)行，通(tong)(tong)過(guo)創造(zao)相(xiang)關產業支持政(zheng)策、稅(shui)收優(you)惠等條件營造(zao)園區與其他工(gong)(gong)業地產項(xiang)目所具備的(de)(de)獨特優(you)勢，然后通(tong)(tong)過(guo)招商引(yin)資、土地出(chu)讓(rang)等方(fang)式引(yin)進(jin)符合相(xiang)關條件的(de)(de)工(gong)(gong)業發(fa)(fa)展項(xiang)目。工(gong)(gong)業園區開(kai)發(fa)(fa)模式是目前中國(guo)各級地方(fang)政(zheng)府(fu)(fu)最常(chang)使用的(de)(de)工(gong)(gong)業地產開(kai)發(fa)(fa)模式，也是我國(guo)目前工(gong)(gong)業地產市場的(de)(de)主(zhu)要載體(ti)。

但是其(qi)也存在(zai)一(yi)定(ding)的缺陷，比如不(bu)熟悉工(gong)業地(di)產的運(yun)作(zuo)(zuo)方(fang)法，項目前(qian)期缺乏科學合理的定(ding)位與(yu)(yu)策劃等不(bu)足(zu)導致其(qi)在(zai)工(gong)業園的整體運(yun)作(zuo)(zuo)中不(bu)夠專(zhuan)業化，致使大部(bu)分工(gong)業園區閑置與(yu)(yu)擱(ge)荒。

2、主體企業引導模式

該種模(mo)式是主體企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)進(jin)行的(de)(de)工業(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)開發某個產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)領域具有強大的(de)(de)綜(zong)合(he)實力的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，營(ying)建一個相對獨(du)立(li)的(de)(de)工業(ye)(ye)(ye)(ye)園區；在自身企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)入駐且(qie)占(zhan)主導(dao)的(de)(de)前提下，借(jie)助企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)在產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)中(zhong)的(de)(de)強大的(de)(de)凝(ning)聚力與(yu)號召力，通過土地出讓、項目租售等方(fang)式引(yin)進(jin)其(qi)他同類(lei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)聚集，實現整個產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)打造及完善主體企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)引(yin)導(dao)模(mo)式。

3、工業地產商模式

房地產投資開(kai)發企業在(zai)工(gong)業園區內或(huo)其(qi)他地方獲(huo)取工(gong)業土地項(xiang)目，在(zai)進(jin)(jin)行項(xiang)目的道(dao)路、綠化等(deng)(deng)基礎設施建設乃(nai)至廠(chang)房、倉庫、研(yan)發等(deng)(deng)房產項(xiang)目的營(ying)建，然(ran)后(hou)以租賃(lin)、轉讓或(huo)合資、合作經(jing)營(ying)的方式進(jin)(jin)行項(xiang)目相(xiang)關設施的經(jing)營(ying)、管理。

4、綜合運作模式

綜合(he)運(yun)(yun)作(zuo)模式(shi)是(shi)指對上述的工業園(yuan)區開發(fa)模式(shi)、主體企業引導模式(shi)和工業地(di)產商模式(shi)進行混合(he)運(yun)(yun)用(yong)的工業地(di)產開發(fa)模式(shi)。

就我(wo)國目前(qian)來(lai)說，工(gong)(gong)業地(di)產(chan)的(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)主(zhu)要以工(gong)(gong)業園(yuan)區(qu)開(kai)發(fa)(fa)和工(gong)(gong)業地(di)產(chan)商模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)為(wei)主(zhu)，特別(bie)是工(gong)(gong)業園(yuan)區(qu)的(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)，在我(wo)國工(gong)(gong)業及工(gong)(gong)業地(di)產(chan)的(de)(de)發(fa)(fa)展過程中起到了(le)積極的(de)(de)作(zuo)用。針對(dui)園(yuan)區(qu)開(kai)發(fa)(fa)類企業，其管(guan)理(li)(li)體(ti)制主(zhu)要有：一是以政(zheng)府為(wei)損(sun)益(yi)(yi)主(zhu)體(ti)的(de)(de)管(guan)理(li)(li)模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)。政(zheng)府作(zuo)為(wei)土地(di)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)主(zhu)體(ti)，并(bing)承擔最(zui)終的(de)(de)損(sun)益(yi)(yi)；二是以開(kai)發(fa)(fa)企業為(wei)損(sun)益(yi)(yi)主(zhu)體(ti)的(de)(de)管(guan)理(li)(li)模(mo)(mo)(mo)式(shi)(shi)。政(zheng)府委托或(huo)者(zhe)授權開(kai)發(fa)(fa)公司(si)從事開(kai)發(fa)(fa)區(qu)內的(de)(de)土地(di)開(kai)發(fa)(fa)和市政(zheng)道路建設(she)業務，開(kai)發(fa)(fa)公司(si)作(zuo)為(wei)土地(di)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)主(zhu)體(ti)，并(bing)由開(kai)發(fa)(fa)公司(si)承擔最(zui)終的(de)(de)損(sun)益(yi)(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)是工業地產開發(fa)的(de)重要階段，涉(she)及項(xiang)目(mu)定位、市(shi)(shi)場分(fen)析和規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)設(she)(she)計(ji)等(deng)內容。在項(xiang)目(mu)定位中，需考慮(lv)工業用地的(de)位置、需求(qiu)量和市(shi)(shi)場空間等(deng)因素，從而確定項(xiang)目(mu)的(de)總體方向。市(shi)(shi)場分(fen)析則通過調研(yan)和分(fen)析市(shi)(shi)場需求(qiu)、供給(gei)以(yi)及潛(qian)在競爭對(dui)手(shou)等(deng)情況(kuang)，以(yi)便制定相(xiang)應的(de)開發(fa)策略。規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)設(she)(she)計(ji)是基于市(shi)(shi)場需求(qiu)和政府要求(qiu)，在總體規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、詳(xiang)細規(gui)(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)(hua)和建筑設(she)(she)計(ji)等(deng)層面上進(jin)行(xing)，旨在確保項(xiang)目(mu)的(de)可(ke)(ke)行(xing)性(xing)和可(ke)(ke)持續發(fa)展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)地(di)購置(zhi)是(shi)工業(ye)地(di)產開發的(de)核心(xin)環節，其(qi)目標(biao)是(shi)通過(guo)購買(mai)或租(zu)賃(lin)土(tu)(tu)地(di)以(yi)滿(man)足項目需(xu)求(qiu)。首先(xian)，需(xu)進(jin)(jin)行(xing)(xing)土(tu)(tu)地(di)調查和(he)(he)評估(gu)，以(yi)了解土(tu)(tu)地(di)的(de)使用性質、法(fa)律規定(ding)和(he)(he)市場價格等情況。然后，在(zai)與(yu)土(tu)(tu)地(di)所有者或相(xiang)關政府部門進(jin)(jin)行(xing)(xing)談判后，選擇(ze)適合(he)(he)項目需(xu)求(qiu)的(de)土(tu)(tu)地(di)，并簽訂相(xiang)應的(de)土(tu)(tu)地(di)轉讓或租(zu)賃(lin)合(he)(he)同。最后，進(jin)(jin)行(xing)(xing)土(tu)(tu)地(di)登記和(he)(he)過(guo)戶手續，確保土(tu)(tu)地(di)的(de)合(he)(he)法(fa)性和(he)(he)項目能夠(gou)正常(chang)運行(xing)(xing)。

3、前期準備階段

前期準(zhun)備(bei)是工業地(di)產開(kai)(kai)發的(de)關鍵階段，包(bao)括項(xiang)目(mu)籌備(bei)、融(rong)資(zi)(zi)和(he)(he)審批等工作。項(xiang)目(mu)籌備(bei)涉及(ji)人員配(pei)置、技術研發和(he)(he)市場營銷等方面，以(yi)(yi)確保(bao)項(xiang)目(mu)能夠順利進行。融(rong)資(zi)(zi)是為了籌集項(xiang)目(mu)所需的(de)資(zi)(zi)金，可通過自(zi)籌資(zi)(zi)金、銀行貸款、股權融(rong)資(zi)(zi)和(he)(he)政府補貼等方式進行。審批是指向(xiang)相關政府部門(men)提交申請，獲得項(xiang)目(mu)開(kai)(kai)發許(xu)可證(zheng)和(he)(he)建設用地(di)規劃許(xu)可證(zheng)等必(bi)要文件，以(yi)(yi)保(bao)證(zheng)項(xiang)目(mu)的(de)合法性和(he)(he)規范性。

4、項目建設階段

在項目建(jian)設(she)階段，需(xu)進行(xing)設(she)計、招(zhao)(zhao)標(biao)和(he)施工(gong)等工(gong)作。設(she)計是(shi)(shi)根據項目需(xu)求和(he)規劃設(she)計方案(an)，制定詳(xiang)細的(de)建(jian)設(she)方案(an)和(he)施工(gong)圖(tu)紙(zhi)，為(wei)施工(gong)提(ti)供依據。招(zhao)(zhao)標(biao)是(shi)(shi)為(wei)了(le)選擇(ze)施工(gong)單位(wei)和(he)供應(ying)(ying)商，可通過公開招(zhao)(zhao)標(biao)、競爭(zheng)性談(tan)判和(he)邀請招(zhao)(zhao)標(biao)等方式進行(xing)，并(bing)簽訂相應(ying)(ying)的(de)承包合同。施工(gong)是(shi)(shi)將設(she)計方案(an)轉化為(wei)實際(ji)工(gong)程，包括土方開挖、基礎設(she)施建(jian)設(she)和(he)主體建(jian)筑等工(gong)作，以確(que)保項目按時按質完(wan)成。

5、運營階段

項目建(jian)設(she)完成后，進入(ru)運營階段，需進行(xing)客戶(hu)招商和(he)(he)設(she)施運營等工作。客戶(hu)招商是為了吸(xi)引(yin)企業進駐項目，通過宣傳和(he)(he)營銷等手段吸(xi)引(yin)租戶(hu)和(he)(he)買家，確保項目的(de)租金(jin)收益(yi)和(he)(he)資金(jin)回(hui)報(bao)。設(she)施運營是指對(dui)項目的(de)設(she)施和(he)(he)服務進行(xing)管理和(he)(he)維(wei)護，包括(kuo)物業管理、安保服務和(he)(he)環境治理等工作，以提供一個(ge)良好(hao)的(de)經營環境和(he)(he)運營服務。

總之，工(gong)業(ye)地產開發涉及多個階段和(he)環節，需(xu)要充(chong)分的(de)(de)規劃和(he)準備，并且需(xu)要協調各方的(de)(de)合作，統籌(chou)推進。只(zhi)有在規范(fan)的(de)(de)流程(cheng)下進行，才能確(que)保(bao)項目的(de)(de)成功(gong)開發和(he)運營。