一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融(rong)資方式(shi)是什么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)是(shi)最常規的地(di)產(chan)(chan)融資渠道。產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)多是(shi)偏遠的工業用(yong)地(di)，在銀(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)抵押方(fang)面幾乎沒有太(tai)多價值(zhi)，銀(yin)行(xing)也很難(nan)對此進行(xing)估值(zhi)和冒險貸(dai)款(kuan)。

同時，產業園區(qu)的(de)(de)(de)實際資(zi)金(jin)(jin)(jin)需求(qiu)與銀行各(ge)類資(zi)金(jin)(jin)(jin)在期限上存在一定的(de)(de)(de)錯配，且銀行對項(xiang)目資(zi)本金(jin)(jin)(jin)比例要(yao)求(qiu)較(jiao)高并需提供擔(dan)保，融資(zi)成本較(jiao)高；銀行對園區(qu)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)也是基于(yu)未來有(you)現金(jin)(jin)(jin)流的(de)(de)(de)進行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，且貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)要(yao)經過風險評估、貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)審批等一系列流程，對貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)還(huan)款(kuan)(kuan)來源(yuan)、現金(jin)(jin)(jin)流等有(you)相(xiang)關要(yao)求(qiu)。而(er)現在很多(duo)產業園區(qu)早期只能產生(sheng)較(jiao)少的(de)(de)(de)現金(jin)(jin)(jin)流或(huo)者不產生(sheng)現金(jin)(jin)(jin)流，難(nan)以覆蓋(gai)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)本息，就難(nan)以獲得銀行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也(ye)就是產業基(ji)金(jin)融資，近年(nian)來，產業基(ji)金(jin)得到(dao)長足發展。部(bu)分(fen)私募基(ji)金(jin)投資者(zhe)已(yi)經變得更加理(li)性和成熟，往往能夠(gou)承(cheng)受8-10年(nian)的(de)投資回報(bao)期，這已(yi)經契合了產業地產的(de)特性。

近年來，密集的(de)產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)私募(mu)基金(jin)涌(yong)現，與市(shi)場資金(jin)的(de)供給量(liang)大有關聯，尤其是從傳統地產(chan)(chan)領(ling)域擠(ji)壓而(er)出、具有強(qiang)烈(lie)避險需求(qiu)的(de)大量(liang)資金(jin)，以及看好國內(nei)產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)前景的(de)海外資本，成為(wei)產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)基金(jin)的(de)踴躍參與者。

當(dang)下在中國產業地產領域，能夠比較(jiao)順暢利(li)用基金形(xing)式(shi)進行融資的，首推(tui)物流(liu)地產，這個從普洛斯頻繁的物流(liu)地產基金案例當(dang)中已(yi)經體現得非(fei)常充分。此外，針對綜(zong)合性產業園區開發類(lei)的基金也開始逐(zhu)漸成熟起(qi)來。

3、夾層融資

夾層融(rong)資(zi)(zi)是(shi)指在風險和(he)回報(bao)方面介于優先債務和(he)股本融(rong)資(zi)(zi)之(zhi)間的(de)一(yi)種融(rong)資(zi)(zi)形式。是(shi)一(yi)種無擔(dan)保的(de)長期(qi)債務，表面上看起來是(shi)股權(quan)轉讓，但實際約定(ding)未來回購，并以差價作為利息或支付約定(ding)利息。在很多(duo)情(qing)況下起到“過橋”融(rong)資(zi)(zi)的(de)作用，一(yi)般期(qi)限是(shi)一(yi)到兩(liang)年(nian)。例如，做(zuo)房地產夾層融(rong)資(zi)(zi)，從企業拿(na)到土地到取得開發貸之(zhi)間的(de)資(zi)(zi)金需(xu)求由夾層融(rong)資(zi)(zi)來滿(man)足(zu)。

這種(zhong)融資(zi)方(fang)式(shi)，股(gu)債(zhai)間可(ke)以靈活(huo)變換，可(ke)謂(wei)“進可(ke)攻退可(ke)守”。產業地產領導者華夏幸福基(ji)業，就(jiu)非常擅(shan)長這種(zhong)靈活(huo)機動的融資(zi)形式(shi)。

4、債權融資

也可以(yi)(yi)稱為“債(zhai)權轉讓式融資”。這是一種較為常(chang)見的融資形(xing)式，即將自己享有(you)的債(zhai)權以(yi)(yi)一定現金作價賣(mai)給(gei)第三方，相當于(yu)以(yi)(yi)一定的成(cheng)本提前回收(shou)了(le)這部分現金，加(jia)快了(le)債(zhai)權盤活和(he)資金周轉速度，很多(duo)處于(yu)快速擴張期的公司(si)都會傾向于(yu)采取(qu)這種融資方式。

5、債務重組

這(zhe)是(shi)(shi)一種(zhong)巧妙的融資方(fang)式，債(zhai)務快到期了，就(jiu)來個乾坤大(da)挪(nuo)移，將這(zhe)筆債(zhai)務轉讓(rang)給別家，相當于延長了還(huan)款日期，或者說就(jiu)是(shi)(shi)又借到一筆新的融資。

6、永續債

銀根緊縮的環境下(xia)，被稱(cheng)為“債(zhai)券里的股票”的永續債(zhai)開始活躍，受到企業(ye)追捧。由于(yu)永續債(zhai)不(bu)設還款期(qi)限(xian)，同時可不(bu)計入公司債(zhai)務，企業(ye)可在(zai)進行高額融資的同時規避負債(zhai)率(lv)被拉高的風險；對(dui)于(yu)投資者來說，利息較高的永續債(zhai)可為其提供長期(qi)而穩(wen)定的現金收益，堪稱(cheng)雙贏。

7、園區PPP

園區(qu)PPP是基于(yu)產業園區(qu)這種(zhong)公共服(fu)務產品的政企合(he)伙模式，其本質(zhi)仍然是一(yi)種(zhong)融(rong)資手段。

PPP模式(shi)(shi)是公共基礎設施建設中(zhong)發展起來的一(yi)種(zhong)優化的項目融資與(yu)(yu)實施模式(shi)(shi)，這是一(yi)種(zhong)以各參與(yu)(yu)方的“雙(shuang)贏”或(huo)“多(duo)贏”為合作(zuo)理念的現(xian)代融資模式(shi)(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后回(hui)(hui)租(zu)(zu)是將自制或外購的資產出售(shou)，然后向買方租(zu)(zu)回(hui)(hui)使(shi)用(yong)。回(hui)(hui)租(zu)(zu)是承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)將其所擁有的物品出售(shou)給出租(zu)(zu)人(ren)(ren)，再從(cong)出租(zu)(zu)人(ren)(ren)手里(li)將該物品重新租(zu)(zu)回(hui)(hui)，此種租(zu)(zu)賃(lin)形式(shi)稱為(wei)回(hui)(hui)租(zu)(zu)。采(cai)用(yong)這種租(zu)(zu)賃(lin)方式(shi)可使(shi)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)迅速(su)回(hui)(hui)收購買物品的資金，加(jia)速(su)資金周轉(zhuan)。

9、REITs

即房(fang)(fang)地(di)產(chan)信托投資(zi)(zi)基(ji)金。房(fang)(fang)地(di)產(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化就是(shi)把流(liu)動性較低(di)的(de)、非證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)形態的(de)房(fang)(fang)地(di)產(chan)投資(zi)(zi)，直接轉(zhuan)化為資(zi)(zi)本市場上(shang)的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)資(zi)(zi)產(chan)的(de)金融交易過程。房(fang)(fang)地(di)產(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化包括房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目融資(zi)(zi)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化和房(fang)(fang)地(di)產(chan)抵押(ya)貸款證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化兩種基(ji)本形式。

10、互聯網金融

互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)是傳統金(jin)融(rong)(rong)機構與互聯(lian)網(wang)企業(ye)(ye)利用互聯(lian)網(wang)技(ji)術和(he)信息(xi)通信技(ji)術實現資金(jin)融(rong)(rong)通、支付、投資和(he)信息(xi)中介服務(wu)的新型金(jin)融(rong)(rong)業(ye)(ye)務(wu)模式，已經日益(yi)成為(wei)一種新興的金(jin)融(rong)(rong)創新模式和(he)企業(ye)(ye)融(rong)(rong)資渠道，但由于相關法律(lv)法規不健全、監管(guan)存(cun)在(zai)(zai)漏(lou)洞、互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)企業(ye)(ye)風(feng)險控制能力較(jiao)弱等(deng)原因，近年(nian)來也(ye)頻發惡意違約，造成了巨大的風(feng)險，國家正在(zai)(zai)不斷對互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)加強監管(guan)。

11、公司債

無論(lun)是A股還(huan)是在港股都有發(fa)債(zhai)融資的渠道，A股有企(qi)業債(zhai)、公司債(zhai)、短期(qi)融資票據等等，現(xian)在還(huan)新增加(jia)了“一帶一路”公司債(zhai)，而在香港資本市場(chang)則有“點心(xin)債(zhai)”、可轉債(zhai)、優(you)先(xian)票據等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)支持證(zheng)(zheng)券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又(you)叫資(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化，是(shi)以(yi)(yi)一定現金流為(wei)依托，將(jiang)其進行(xing)結(jie)(jie)構(gou)(gou)化包裝，形成可以(yi)(yi)上市交(jiao)易的(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)化產(chan)品的(de)(de)(de)過程。其整個交(jiao)易過程主要涉及原(yuan)始(shi)權益所(suo)(suo)有人、特(te)殊目(mu)(mu)的(de)(de)(de)載體(ti)(ti)（SPV）、投(tou)資(zi)者(zhe)幾(ji)方，同時涉及相關中(zhong)介機構(gou)(gou)。權益所(suo)(suo)有人將(jiang)資(zi)產(chan)（通常為(wei)現金流）出(chu)售給特(te)殊目(mu)(mu)的(de)(de)(de)載體(ti)(ti)，特(te)殊目(mu)(mu)的(de)(de)(de)載體(ti)(ti)經資(zi)產(chan)結(jie)(jie)構(gou)(gou)化整合(he)向投(tou)資(zi)者(zhe)發行(xing)證(zheng)(zheng)券(quan)，收回現金付給權益所(suo)(suo)有人，在(zai)以(yi)(yi)后的(de)(de)(de)年(nian)度以(yi)(yi)每年(nian)的(de)(de)(de)現金流支撐證(zheng)(zheng)券(quan)本息的(de)(de)(de)償還。在(zai)企(qi)業的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化業務(wu)之(zhi)中(zhong)，所(suo)(suo)出(chu)售的(de)(de)(de)并不是(shi)企(qi)業的(de)(de)(de)某項(xiang)資(zi)產(chan)，而是(shi)未來的(de)(de)(de)現金流量，更(geng)確切(qie)的(de)(de)(de)說是(shi)企(qi)業擁有的(de)(de)(de)收取某項(xiang)費(fei)用的(de)(de)(de)債(zhai)權。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確(que)定項目科(ke)學(xue)合理的(de)(de)開發(fa)周期，考慮項目的(de)(de)實際(ji)情(qing)況，以(yi)及自(zi)有資金和市場行情(qing)狀況，根據(ju)每一期的(de)(de)建(jian)設規(gui)模，計算出總的(de)(de)資金需求(qiu)量，在分析企業內部可用于(yu)項目建(jian)設的(de)(de)自(zi)有資金后(hou)，再(zai)提出該(gai)階(jie)段的(de)(de)融資需求(qiu)計劃。

在每一(yi)期(qi)(qi)的開發計(ji)劃中，對(dui)項目(mu)的現金(jin)(jin)流量進行合(he)理預測(ce)。要區分(fen)出售物業(ye)與自(zi)持物業(ye)的比(bi)例(li)，測(ce)算項目(mu)現金(jin)(jin)流量的大小，及對(dui)資金(jin)(jin)需求(qiu)規模和使用期(qi)(qi)限(xian)的長(chang)短，以便于進行融(rong)資時(shi)，確(que)定(ding)是選擇采取債務融(rong)資，還是權益(yi)融(rong)資的方式，如選擇債務融(rong)資，則應考(kao)慮是短期(qi)(qi)性(xing)或(huo)者(zhe)長(chang)期(qi)(qi)性(xing)資金(jin)(jin)需求(qiu)。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未(wei)來項(xiang)目的盈利能力越(yue)強，財務(wu)狀況(kuang)好(hao)，資(zi)(zi)產(chan)變現能力強，承擔財務(wu)風險的能力就強，且(qie)項(xiang)目未(wei)來的投資(zi)(zi)利潤率高于債(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)成本(ben)，負(fu)債(zhai)越(yue)多，項(xiang)目的凈資(zi)(zi)產(chan)收益率就越(yue)高，對企業發展及權益資(zi)(zi)本(ben)所(suo)有者就越(yue)有利，這(zhe)種情況(kuang)下，債(zhai)務(wu)籌(chou)資(zi)(zi)是一種不錯的選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項(xiang)目(mu)融(rong)資(zi)(zi)，首先要符合國家的(de)法律法規，滿足合法性原(yuan)則(ze)。另外，不同融(rong)資(zi)(zi)方式有不同的(de)資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)本，應分析和比較各種融(rong)資(zi)(zi)方式資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)本的(de)高(gao)低，盡量(liang)選擇資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)本低、融(rong)資(zi)(zi)風險小的(de)融(rong)資(zi)(zi)方式。