一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行貸(dai)(dai)款是(shi)最常規的地產融(rong)資渠道。產業地產多是(shi)偏遠(yuan)的工(gong)業用(yong)地，在銀(yin)行貸(dai)(dai)款抵(di)押方面幾乎沒(mei)有太(tai)多價值(zhi)，銀(yin)行也很難(nan)對此進行估值(zhi)和冒險(xian)貸(dai)(dai)款。

同時(shi)，產業園區的實際資(zi)金需求與銀(yin)(yin)行各類資(zi)金在(zai)期限上(shang)存在(zai)一定的錯配，且銀(yin)(yin)行對(dui)項(xiang)目資(zi)本(ben)金比例(li)要(yao)求較高(gao)并需提供擔保，融資(zi)成本(ben)較高(gao)；銀(yin)(yin)行對(dui)園區貸款(kuan)(kuan)也是基于未(wei)來有(you)現金流(liu)的進行貸款(kuan)(kuan)，且貸款(kuan)(kuan)要(yao)經過風險(xian)評估、貸款(kuan)(kuan)審批等一系列流(liu)程(cheng)，對(dui)貸款(kuan)(kuan)的還款(kuan)(kuan)來源、現金流(liu)等有(you)相關要(yao)求。而現在(zai)很多產業園區早期只(zhi)能產生(sheng)(sheng)較少(shao)的現金流(liu)或者(zhe)不產生(sheng)(sheng)現金流(liu)，難(nan)(nan)以(yi)覆蓋貸款(kuan)(kuan)本(ben)息(xi)，就難(nan)(nan)以(yi)獲(huo)得(de)銀(yin)(yin)行貸款(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也就是產(chan)業(ye)基(ji)金融資(zi)(zi)，近(jin)年(nian)來，產(chan)業(ye)基(ji)金得到(dao)長足發展。部分私募基(ji)金投資(zi)(zi)者已經(jing)變得更(geng)加理性(xing)和(he)成熟，往(wang)(wang)往(wang)(wang)能夠(gou)承受8-10年(nian)的(de)投資(zi)(zi)回報(bao)期，這已經(jing)契合了產(chan)業(ye)地產(chan)的(de)特(te)性(xing)。

近年來(lai)，密集的(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)私(si)募基金涌現，與(yu)市場(chang)資金的(de)供給量(liang)大(da)(da)有(you)(you)關聯，尤其是從(cong)傳統(tong)地(di)產(chan)(chan)(chan)領域擠壓(ya)而出(chu)、具有(you)(you)強烈避險需求的(de)大(da)(da)量(liang)資金，以(yi)及(ji)看好(hao)國內產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)前景(jing)的(de)海外資本，成為產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)基金的(de)踴躍(yue)參與(yu)者。

當下在中(zhong)國產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)領域，能夠比較順暢(chang)利用基金形式(shi)進行融資的，首推物(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)，這個從普洛斯頻(pin)繁的物(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)基金案(an)例當中(zhong)已經體現得(de)非(fei)常充分。此外，針對綜合性產(chan)(chan)業(ye)園區(qu)開發類的基金也開始逐漸成熟起來。

3、夾層融資

夾(jia)層融(rong)資(zi)是(shi)(shi)指在風險(xian)和回報方面介于優(you)先債務(wu)和股本融(rong)資(zi)之(zhi)間的(de)一(yi)種融(rong)資(zi)形式。是(shi)(shi)一(yi)種無擔保的(de)長期(qi)債務(wu)，表(biao)面上看起(qi)來是(shi)(shi)股權轉(zhuan)讓，但實際約定未來回購(gou)，并以差價作為利息(xi)或支付約定利息(xi)。在很多情況(kuang)下起(qi)到“過橋”融(rong)資(zi)的(de)作用，一(yi)般期(qi)限是(shi)(shi)一(yi)到兩年。例如，做房地產夾(jia)層融(rong)資(zi)，從企業拿(na)到土地到取得(de)開發貸之(zhi)間的(de)資(zi)金需求由夾(jia)層融(rong)資(zi)來滿(man)足。

這種融資方式，股債間可(ke)以靈(ling)(ling)活(huo)變換，可(ke)謂“進可(ke)攻(gong)退可(ke)守”。產(chan)業地產(chan)領(ling)導者華夏幸福基業，就非(fei)常擅長這種靈(ling)(ling)活(huo)機動的融資形(xing)式。

4、債權融資

也可(ke)以稱為“債權轉讓式融(rong)資”。這(zhe)是一種(zhong)較為常見的融(rong)資形式，即將自(zi)己享有的債權以一定現金(jin)(jin)作(zuo)價賣給第三方(fang)，相(xiang)當于以一定的成本提前回收了這(zhe)部分(fen)現金(jin)(jin)，加快了債權盤活(huo)和資金(jin)(jin)周轉速度，很多(duo)處于快速擴(kuo)張期(qi)的公司都會傾向(xiang)于采取這(zhe)種(zhong)融(rong)資方(fang)式。

5、債務重組

這是一種巧妙(miao)的融(rong)(rong)資方式，債務快到期(qi)了(le)，就來(lai)個(ge)乾坤(kun)大挪移，將這筆債務轉讓給別家，相(xiang)當于延長了(le)還款日期(qi)，或者說(shuo)就是又借到一筆新的融(rong)(rong)資。

6、永續債

銀根緊縮的(de)環境下，被稱為(wei)“債券里的(de)股票”的(de)永續債開始(shi)活(huo)躍，受到企(qi)業追捧。由于(yu)永續債不設還款期限(xian)，同(tong)時可不計入(ru)公司債務，企(qi)業可在進行高額融資(zi)的(de)同(tong)時規避負債率(lv)被拉高的(de)風(feng)險；對于(yu)投資(zi)者(zhe)來說，利息較高的(de)永續債可為(wei)其提(ti)供長期而穩定的(de)現金收益，堪稱雙贏。

7、園區PPP

園區PPP是基于產業園區這種(zhong)公共服務(wu)產品的政企合伙模(mo)式，其本(ben)質仍然(ran)是一(yi)種(zhong)融資手段(duan)。

PPP模式(shi)是(shi)公共基礎(chu)設(she)施建設(she)中發展起(qi)來的一(yi)種(zhong)(zhong)優(you)化的項目融資與(yu)(yu)實施模式(shi)，這是(shi)一(yi)種(zhong)(zhong)以各參與(yu)(yu)方的“雙(shuang)贏”或“多贏”為合作理念(nian)的現代融資模式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售后回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)是將(jiang)自制或外購的資產出售，然后向(xiang)買方(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)使(shi)用。回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)是承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人將(jiang)其所擁(yong)有的物品出售給出租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人，再從出租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人手里將(jiang)該物品重新租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)，此種租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃形式(shi)稱為回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)。采用這(zhe)種租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃方(fang)(fang)式(shi)可使(shi)承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人迅(xun)速回(hui)收購買物品的資金，加速資金周轉。

9、REITs

即(ji)房(fang)地(di)(di)產(chan)信托投資基金。房(fang)地(di)(di)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)就是(shi)把(ba)流動性(xing)較低的、非證(zheng)券(quan)形態(tai)的房(fang)地(di)(di)產(chan)投資，直接(jie)轉化(hua)(hua)為(wei)資本市場(chang)上的證(zheng)券(quan)資產(chan)的金融交易(yi)過程(cheng)。房(fang)地(di)(di)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)包(bao)括(kuo)房(fang)地(di)(di)產(chan)項目融資證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)和(he)房(fang)地(di)(di)產(chan)抵押(ya)貸款證(zheng)券(quan)化(hua)(hua)兩種基本形式。

10、互聯網金融

互(hu)聯網(wang)(wang)金融(rong)(rong)是傳(chuan)統金融(rong)(rong)機構與互(hu)聯網(wang)(wang)企(qi)業(ye)利用互(hu)聯網(wang)(wang)技術和(he)信(xin)息通信(xin)技術實(shi)現資金融(rong)(rong)通、支付、投資和(he)信(xin)息中介(jie)服務的(de)新型金融(rong)(rong)業(ye)務模(mo)式，已經日益(yi)成為一種新興的(de)金融(rong)(rong)創新模(mo)式和(he)企(qi)業(ye)融(rong)(rong)資渠道，但由于相關法律法規(gui)不(bu)(bu)健全、監(jian)管存在漏洞、互(hu)聯網(wang)(wang)金融(rong)(rong)企(qi)業(ye)風險控制(zhi)能力(li)較(jiao)弱等原因，近年來也頻發惡意違(wei)約，造成了巨大的(de)風險，國(guo)家正在不(bu)(bu)斷對互(hu)聯網(wang)(wang)金融(rong)(rong)加強監(jian)管。

11、公司債

無論是A股還是在(zai)港股都(dou)有發債(zhai)融資的渠道，A股有企業債(zhai)、公司債(zhai)、短期(qi)融資票據(ju)等(deng)等(deng)，現(xian)在(zai)還新增(zeng)加(jia)了“一帶一路”公司債(zhai)，而(er)在(zai)香港資本市場則(ze)有“點心(xin)債(zhai)”、可轉債(zhai)、優先(xian)票據(ju)等(deng)。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)支(zhi)持證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化(hua)，是(shi)(shi)以一定現(xian)金(jin)流為依托，將其進行(xing)結(jie)構(gou)化(hua)包裝，形成可(ke)以上市交(jiao)(jiao)易(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化(hua)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)過程(cheng)。其整(zheng)個(ge)交(jiao)(jiao)易(yi)過程(cheng)主要(yao)涉及(ji)原始權益所(suo)有(you)(you)人、特殊目的(de)(de)(de)(de)(de)載(zai)體（SPV）、投資(zi)(zi)(zi)者幾方，同時涉及(ji)相(xiang)關中(zhong)介機構(gou)。權益所(suo)有(you)(you)人將資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)（通常為現(xian)金(jin)流）出(chu)售給(gei)(gei)特殊目的(de)(de)(de)(de)(de)載(zai)體，特殊目的(de)(de)(de)(de)(de)載(zai)體經資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)結(jie)構(gou)化(hua)整(zheng)合向投資(zi)(zi)(zi)者發行(xing)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)，收回現(xian)金(jin)付給(gei)(gei)權益所(suo)有(you)(you)人，在(zai)以后的(de)(de)(de)(de)(de)年度以每年的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流支(zhi)撐證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)本息的(de)(de)(de)(de)(de)償(chang)還。在(zai)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)化(hua)業(ye)(ye)務(wu)之中(zhong)，所(suo)出(chu)售的(de)(de)(de)(de)(de)并(bing)不是(shi)(shi)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)某(mou)項(xiang)(xiang)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)，而(er)是(shi)(shi)未來的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)流量，更確切的(de)(de)(de)(de)(de)說是(shi)(shi)企業(ye)(ye)擁有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)(de)收取(qu)某(mou)項(xiang)(xiang)費用(yong)的(de)(de)(de)(de)(de)債權。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiang)目科(ke)學合理的(de)開發周(zhou)期(qi)，考慮(lv)項(xiang)目的(de)實際情況(kuang)，以及自(zi)(zi)有(you)資(zi)(zi)金和市(shi)場(chang)行情狀況(kuang)，根據每(mei)一期(qi)的(de)建(jian)設(she)規模，計算出總的(de)資(zi)(zi)金需(xu)(xu)求量，在分析企業內部(bu)可用(yong)于項(xiang)目建(jian)設(she)的(de)自(zi)(zi)有(you)資(zi)(zi)金后(hou)，再提出該階段(duan)的(de)融資(zi)(zi)需(xu)(xu)求計劃。

在(zai)每一期(qi)的開發計(ji)劃中，對項目的現(xian)金流(liu)量進(jin)(jin)行合理(li)預測(ce)。要區分(fen)出售物(wu)(wu)業與自持物(wu)(wu)業的比例，測(ce)算項目現(xian)金流(liu)量的大小(xiao)，及(ji)對資金需求(qiu)規模和使用期(qi)限的長短，以便于進(jin)(jin)行融資時，確定(ding)是選(xuan)擇采(cai)取債(zhai)(zhai)務融資，還是權(quan)益融資的方(fang)式，如選(xuan)擇債(zhai)(zhai)務融資，則應考慮是短期(qi)性(xing)(xing)或者長期(qi)性(xing)(xing)資金需求(qiu)。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項(xiang)目(mu)的(de)盈利(li)能(neng)(neng)力越強(qiang)，財(cai)務(wu)狀(zhuang)況好，資產變現能(neng)(neng)力強(qiang)，承(cheng)擔財(cai)務(wu)風險的(de)能(neng)(neng)力就(jiu)強(qiang)，且項(xiang)目(mu)未來的(de)投(tou)資利(li)潤率(lv)(lv)高(gao)于債務(wu)融(rong)資成本(ben)，負債越多，項(xiang)目(mu)的(de)凈資產收益率(lv)(lv)就(jiu)越高(gao)，對企(qi)業發展及權益資本(ben)所有(you)(you)者(zhe)就(jiu)越有(you)(you)利(li)，這種情況下(xia)，債務(wu)籌(chou)資是一種不(bu)錯的(de)選擇(ze)。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行(xing)項(xiang)目融(rong)資(zi)(zi)，首(shou)先(xian)要符合國(guo)家的(de)(de)法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規，滿足(zu)合法(fa)(fa)性原(yuan)則(ze)。另外，不同融(rong)資(zi)(zi)方式(shi)有不同的(de)(de)資(zi)(zi)金成本，應(ying)分析和比較各種融(rong)資(zi)(zi)方式(shi)資(zi)(zi)金成本的(de)(de)高(gao)低(di)(di)，盡(jin)量選擇資(zi)(zi)金成本低(di)(di)、融(rong)資(zi)(zi)風險小的(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)方式(shi)。