一、物流地產基金是什么意思

物流地產基金(jin)，是指以倉(cang)儲物流資(zi)產為最終投資(zi)標(biao)的的私募股權投資(zi)基金(jin)。

物流地產基(ji)金(jin)的(de)(de)交(jiao)易模(mo)式(shi)往往為(wei)基(ji)金(jin)通過直接或間接的(de)(de)方式(shi)收購(gou)持有物流資產(chan)的(de)(de)項目公司股(gu)權，并委托專業的(de)(de)管理(li)人對資產(chan)進行開發、改造或運營，在資產(chan)運營一段時間后，通過出(chu)售資產(chan)、股(gu)權轉讓或REITs等方式(shi)完成退出(chu)，進而(er)獲得(de)收益(yi)。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)基(ji)金(jin)系以(yi)物(wu)(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)為投資(zi)對象的(de)(de)投資(zi)基(ji)金(jin)。而物(wu)(wu)(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)則(ze)是以(yi)企業(ye)物(wu)(wu)(wu)(wu)流(liu)需求(qiu)為導向(xiang)開發的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)流(liu)設施(shi)的(de)(de)不動產(chan)載體，屬于工業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)一種，在普(pu)通地(di)產(chan)服(fu)務(wu)的(de)(de)基(ji)礎上，融(rong)入物(wu)(wu)(wu)(wu)流(liu)服(fu)務(wu)。

一般(ban)而言，物流(liu)地(di)產可能包括物流(liu)園區(qu)、物流(liu)倉(cang)庫等(deng)設施。因此，不(bu)同(tong)于(yu)一般(ban)酒(jiu)店、寫字(zi)樓等(deng)商業(ye)地(di)產的獨立性(xing)，只要單體(ti)項目位置佳、資產管理優質就有(you)提(ti)升租(zu)金的很大空間、就可能取得(de)理想(xiang)的投資回報，物流(liu)地(di)產的投資往往需要以點連線(xian)帶面，形成整體(ti)化布(bu)局，才能實現(xian)規模效應(ying)，有(you)效提(ti)升物流(liu)效率，從而提(ti)高收益回報。

由于(yu)物(wu)流(liu)地(di)(di)產基(ji)金規模(mo)龐大(da)(da)，物(wu)流(liu)地(di)(di)產體系布(bu)局(ju)時間較久。對于(yu)物(wu)流(liu)地(di)(di)產的投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)而言，沒(mei)有可(ke)預期(qi)的穩(wen)定資(zi)(zi)(zi)金來源，難(nan)以進行大(da)(da)規模(mo)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)布(bu)局(ju)，因(yin)此往(wang)往(wang)需(xu)要提前(qian)開(kai)始募資(zi)(zi)(zi)，并根據(ju)募資(zi)(zi)(zi)情況調整投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)布(bu)局(ju)。且由于(yu)物(wu)流(liu)地(di)(di)產基(ji)金往(wang)往(wang)規模(mo)龐大(da)(da)，很難(nan)在(zai)短期(qi)內(nei)迅速完成投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參(can)考基金(jin)參(can)與物(wu)流(liu)地產(chan)運作的各(ge)種模式，目前(qian)市(shi)場上(shang)一(yi)種比較成熟的模式是，基金(jin)設(she)立(li)主(zhu)導方既(ji)從事(shi)物(wu)流(liu)倉儲設(she)施的開(kai)發，又從事(shi)物(wu)流(liu)倉儲設(she)施的運營，同時還對物(wu)流(liu)地產(chan)基金(jin)進行管(guan)(guan)理(li)，即能(neng)夠集物(wu)業(ye)開(kai)發、物(wu)業(ye)運營及基金(jin)管(guan)(guan)理(li)三種核心(xin)功能(neng)于一(yi)身。

相應地，該主導方(fang)內(nei)部也需要(yao)設立不(bu)同(tong)的職(zhi)能部門（或(huo)相應的集團內(nei)事(shi)業部）各司其職(zhi)，以匹配前述不(bu)同(tong)功能，通常至少包括負責募資(zi)、投資(zi)的基(ji)金(jin)管理端和負責物業開發(fa)、運營的資(zi)產(chan)管理端，不(bu)同(tong)機構視其內(nei)部運作方(fang)式(shi)和組(zu)織架構不(bu)同(tong)作具體(ti)設置和調整(zheng)。以下從各職(zhi)能分工的角(jiao)度出(chu)發(fa)，對(dui)物流地產(chan)基(ji)金(jin)的運作模(mo)式(shi)進行簡要(yao)說明：

1、物(wu)業開發部門負責根據市場或者(zhe)特定客戶的需求通過公開市場受讓土地、開發物(wu)流倉儲設施(shi)。

2、待(dai)項目(mu)完工之后，物(wu)(wu)(wu)業(ye)開(kai)發(fa)部(bu)門(men)將項目(mu)移交(jiao)給物(wu)(wu)(wu)業(ye)運(yun)營部(bu)門(men)，物(wu)(wu)(wu)業(ye)運(yun)營部(bu)門(men)對項目(mu)進行招(zhao)租及提供其他(ta)資產(chan)管(guan)理(li)服務，當(dang)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)出租率和租金回報率達到一定比例之后，再(zai)由基金管(guan)理(li)部(bu)門(men)安(an)排其管(guan)理(li)的(de)物(wu)(wu)(wu)流地產(chan)基金收購已經能夠(gou)穩定運(yun)營的(de)成熟物(wu)(wu)(wu)業(ye)資產(chan)。

3、物流地產項目被基金收(shou)購(gou)之后，仍由物業運(yun)營部門進行專業管理，提(ti)(ti)升物流地產的(de)品質，進而提(ti)(ti)高物流地產基金的(de)投(tou)資回報；而通過收(shou)購(gou)，物業開發部門得以快速回籠資金，將(jiang)所獲(huo)得的(de)收(shou)購(gou)對價繼(ji)續用于新的(de)物流地產項目的(de)開發，提(ti)(ti)高資金周轉率。

三者相協調，上述運作模式可以使得(de)(de)物流(liu)地產的(de)開(kai)發、運營和收(shou)購形(xing)成有機循環，從而(er)得(de)(de)以迅速擴張。