一、物流地產基金是什么意思

物流(liu)地產基金(jin)，是(shi)指以倉儲物流(liu)資(zi)(zi)產為最終投資(zi)(zi)標的的私募股權投資(zi)(zi)基金(jin)。

物流地產基(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)交易模(mo)式(shi)往(wang)往(wang)為基(ji)金(jin)(jin)通過直接或間接的(de)(de)方式(shi)收購持有物(wu)流資產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)項(xiang)目(mu)公司股(gu)權，并委托專(zhuan)業(ye)的(de)(de)管理人對資產(chan)(chan)(chan)進(jin)行(xing)開(kai)發、改造或運營，在資產(chan)(chan)(chan)運營一段時間后(hou)，通過出(chu)售資產(chan)(chan)(chan)、股(gu)權轉讓(rang)或REITs等方式(shi)完成退出(chu)，進(jin)而獲得收益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)地產(chan)(chan)基(ji)金系以物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)地產(chan)(chan)為投資(zi)對象的(de)(de)投資(zi)基(ji)金。而(er)物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)地產(chan)(chan)則(ze)是以企業物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)需求為導向(xiang)開發的(de)(de)物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)設施的(de)(de)不動產(chan)(chan)載(zai)體，屬(shu)于工業地產(chan)(chan)的(de)(de)一種，在普通地產(chan)(chan)服(fu)務的(de)(de)基(ji)礎上，融入物(wu)(wu)流(liu)(liu)(liu)(liu)服(fu)務。

一(yi)般(ban)而(er)言，物(wu)流(liu)地(di)產可能包括物(wu)流(liu)園區、物(wu)流(liu)倉庫(ku)等設施。因此，不同于一(yi)般(ban)酒店、寫字樓等商(shang)業地(di)產的(de)獨立性，只要單體項目位置佳、資(zi)產管理優(you)質(zhi)就(jiu)有提(ti)升租金的(de)很大空間(jian)、就(jiu)可能取得理想的(de)投資(zi)回報，物(wu)流(liu)地(di)產的(de)投資(zi)往往需(xu)要以點(dian)連(lian)線帶(dai)面，形成整體化布(bu)局(ju)，才能實現規模效(xiao)應，有效(xiao)提(ti)升物(wu)流(liu)效(xiao)率(lv)，從而(er)提(ti)高收(shou)益回報。

由(you)于(yu)物(wu)流地產(chan)基金(jin)規(gui)模龐大，物(wu)流地產(chan)體系(xi)布(bu)局時間較(jiao)久(jiu)。對于(yu)物(wu)流地產(chan)的(de)投資(zi)(zi)人而言，沒有可(ke)預(yu)期的(de)穩定資(zi)(zi)金(jin)來源，難以進行大規(gui)模投資(zi)(zi)布(bu)局，因此往往需要提前開始募資(zi)(zi)，并根(gen)據募資(zi)(zi)情況調整投資(zi)(zi)布(bu)局。且由(you)于(yu)物(wu)流地產(chan)基金(jin)往往規(gui)模龐大，很(hen)難在(zai)短期內迅速完成投資(zi)(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參(can)考(kao)基金(jin)參(can)與(yu)物(wu)流(liu)地(di)產運作的各種(zhong)模式，目(mu)前(qian)市(shi)場(chang)上(shang)一種(zhong)比較(jiao)成熟(shu)的模式是，基金(jin)設立(li)主(zhu)導方既從事物(wu)流(liu)倉(cang)儲設施(shi)的開(kai)發，又從事物(wu)流(liu)倉(cang)儲設施(shi)的運營(ying)，同時還對物(wu)流(liu)地(di)產基金(jin)進行管理，即能(neng)夠集物(wu)業開(kai)發、物(wu)業運營(ying)及基金(jin)管理三種(zhong)核心功能(neng)于一身。

相(xiang)應地，該(gai)主導方內部(bu)也需要設立(li)不(bu)同的(de)職能(neng)部(bu)門（或相(xiang)應的(de)集團內事(shi)業(ye)部(bu)）各司其職，以匹配(pei)前述不(bu)同功能(neng)，通(tong)常至(zhi)少包括負責(ze)募(mu)資、投資的(de)基金(jin)管(guan)理端和(he)負責(ze)物業(ye)開(kai)發、運(yun)營的(de)資產管(guan)理端，不(bu)同機構視其內部(bu)運(yun)作(zuo)方式和(he)組織架構不(bu)同作(zuo)具體設置和(he)調整。以下(xia)從各職能(neng)分工的(de)角度(du)出發，對(dui)物流(liu)地產基金(jin)的(de)運(yun)作(zuo)模式進行簡要說明：

1、物業開發部門負責根據(ju)市場或者特定客戶的需求通過公開市場受讓土(tu)地、開發物流倉儲設施。

2、待(dai)項(xiang)目(mu)完工之(zhi)(zhi)后(hou)，物(wu)業(ye)開發部(bu)門(men)(men)將項(xiang)目(mu)移交給(gei)物(wu)業(ye)運營(ying)部(bu)門(men)(men)，物(wu)業(ye)運營(ying)部(bu)門(men)(men)對項(xiang)目(mu)進行招租及提供其(qi)他(ta)資產管(guan)理(li)服(fu)務，當物(wu)業(ye)的出(chu)租率(lv)和租金(jin)回報率(lv)達(da)到一定比例之(zhi)(zhi)后(hou)，再由基(ji)金(jin)管(guan)理(li)部(bu)門(men)(men)安排(pai)其(qi)管(guan)理(li)的物(wu)流地(di)產基(ji)金(jin)收購已經能夠穩定運營(ying)的成熟物(wu)業(ye)資產。

3、物流地產項(xiang)目(mu)被基金(jin)收購(gou)之后，仍(reng)由物業運營部(bu)門(men)進行專業管理，提(ti)升物流(liu)地(di)產的品(pin)質，進而提(ti)高(gao)物流(liu)地(di)產基金(jin)的投資(zi)(zi)回報；而通過收購(gou)，物業開(kai)發(fa)部(bu)門(men)得以快(kuai)速回籠資(zi)(zi)金(jin)，將所(suo)獲(huo)得的收購(gou)對價(jia)繼續用(yong)于(yu)新的物流(liu)地(di)產項(xiang)目(mu)的開(kai)發(fa)，提(ti)高(gao)資(zi)(zi)金(jin)周轉率。

三者相協(xie)調，上述運(yun)作模式可以使得(de)物流地產的開(kai)發、運(yun)營和收購形成有機(ji)循環，從而得(de)以迅速擴張。