一、物流地產商是做什么的

物流(liu)(liu)(liu)地(di)產是根據客(ke)戶的(de)需求，選擇合(he)適(shi)的(de)地(di)點，建設(she)、運營與管理(li)專(zhuan)用物流(liu)(liu)(liu)設(she)施(shi)，而(er)且采用本地(di)與全球的(de)專(zhuan)業技能開發(fa)物流(liu)(liu)(liu)配送(song)設(she)施(shi)，與客(ke)戶建立(li)密切的(de)合(he)作關系，為其(qi)在合(he)適(shi)的(de)時間與合(he)適(shi)的(de)地(di)點，提供合(he)適(shi)的(de)現代物流(liu)(liu)(liu)設(she)施(shi)和(he)專(zhuan)業的(de)物業管理(li)服務。

物流地產商則是提供物流地產相關的設計、建造和物(wu)(wu)業管理服(fu)務的企業，它的本質(zhi)是房地產(chan)開發商或工(gong)業地產(chan)開發商，不(bu)過物(wu)(wu)流地產(chan)商不(bu)僅提供現代化的物(wu)(wu)流倉儲設施，更為物(wu)(wu)流的整個(ge)價值(zhi)鏈提供服(fu)務。

二、物流地產商的開發運營模式有哪些

物(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)作(zuo)為(wei)專業化的現代經營性物(wu)流(liu)(liu)(liu)設(she)施載體(ti)，對于提高客戶企業的物(wu)流(liu)(liu)(liu)運作(zuo)效率至關重要，物(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)商對物(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)產(chan)的開發運營主(zhu)要有(you)五種模式：

1、物流企業主導型運營模式

物(wu)(wu)流(liu)(liu)企(qi)(qi)(qi)業(ye)是物(wu)(wu)流(liu)(liu)企(qi)(qi)(qi)業(ye)主導的運營模(mo)式的主體，物(wu)(wu)流(liu)(liu)企(qi)(qi)(qi)業(ye)按物(wu)(wu)流(liu)(liu)市場需求，結合自身物(wu)(wu)流(liu)(liu)業(ye)務發展的需要(yao)，由物(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產開發商進行物(wu)(wu)流(liu)(liu)設施的投資建設。

具體活動主(zhu)要(yao)有規(gui)劃、選址、設計(ji)、開(kai)發建設等，物流地產設施的擁有權屬(shu)物流企業(ye)所(suo)有，項目建成后，部分留(liu)作自用，以滿足自身發展需要(yao)，其余(yu)部分則轉租給其他企業(ye)。

該(gai)模式的(de)(de)優點在于由(you)于物(wu)流(liu)(liu)企(qi)業(ye)比較熟悉客戶(hu)所需的(de)(de)物(wu)業(ye)管理服務和物(wu)流(liu)(liu)設(she)施(shi)，可能會使得物(wu)業(ye)的(de)(de)折舊(jiu)費(fei)用享(xiang)受到政(zheng)府稅收減免(mian)的(de)(de)優惠，從而在很大程度上節省(sheng)租(zu)金，降低稅費(fei)；

缺(que)點在于(yu)物(wu)流(liu)企業(ye)在運營的(de)初期，由(you)于(yu)為客戶單獨提供(gong)優(you)質且(qie)高效(xiao)(xiao)的(de)定制化物(wu)流(liu)設施的(de)設計(ji)、建(jian)設與咨詢服務的(de)難度較大(da)，資金方面(mian)的(de)管(guan)理水平(ping)及專業(ye)能力(li)較差(cha)，存(cun)在很大(da)的(de)資金風險(xian)，導致運營成本増加，管(guan)理效(xiao)(xiao)率較低(di)。

2、物流地產商主導型運營模式

物流(liu)地產(chan)企業(ye)根據客(ke)戶(hu)的物流(liu)設施需(xu)求(qiu)，購買、改(gai)造既有的物流(liu)設施，或按客(ke)戶(hu)要求(qiu)進行(xing)選(xuan)址、拿(na)地、規劃、設計、開發建(jian)(jian)設并完(wan)成相關物流(liu)設施，產(chan)業(ye)企業(ye)自行(xing)決定自用(yong)還是出租給客(ke)戶(hu)，并通過專業(ye)團隊提供(gong)資(zi)助建(jian)(jian)設的物流(liu)設施及物業(ye)管理(li)服務，該模式(shi)在物流(liu)倉(cang)庫等(deng)場(chang)景下應(ying)用(yong)廣泛。

投(tou)資(zi)收益的(de)來(lai)源主要(yao)由地產增值、物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)費、物(wu)(wu)(wu)流設施設備租金(jin)、物(wu)(wu)(wu)流設施相(xiang)關的(de)咨詢服務(wu)等(deng)，該模(mo)式的(de)優勢(shi)是可以(yi)有效發(fa)揮(hui)房地產企(qi)業(ye)(ye)的(de)資(zi)金(jin)實力、房地產運(yun)作(zuo)能(neng)力以(yi)及物(wu)(wu)(wu)流設施設計(ji)能(neng)力，在(zai)短時間內(nei)進行資(zi)金(jin)管(guan)理，降(jiang)低(di)物(wu)(wu)(wu)流成本，有效幫(bang)助(zhu)客戶(hu)將大額資(zi)金(jin)投(tou)入在(zai)核心業(ye)(ye)務(wu)，不給企(qi)業(ye)(ye)帶來(lai)資(zi)金(jin)壓力，提高(gao)物(wu)(wu)(wu)流企(qi)業(ye)(ye)競爭(zheng)力，降(jiang)低(di)財(cai)務(wu)風險；

不足之處是(shi)相(xiang)對于較小(xiao)規模的(de)(de)企業(ye)來說，因物流設施標準較高，設備先進(jin)，可能會(hui)有過高的(de)(de)租(zu)金成本。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地產商(shang)、物(wu)流(liu)商(shang)通過簽署合作協(xie)議等，共同出資設(she)立物(wu)流(liu)地產的項目公司，并合作經營(ying)。

該(gai)模式(shi)既能展示(shi)地產(chan)商拿地、建設(she)(she)的優勢，也(ye)可以發揮物(wu)(wu)流(liu)(liu)商在物(wu)(wu)流(liu)(liu)效率(lv)及(ji)運營管理方面的優點，根據(ju)客(ke)戶的物(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施需求提供物(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)(she)施的租賃、咨(zi)詢、物(wu)(wu)業(ye)管理等(deng)服務，再根據(ju)協議約定(ding)進行項目收益分配與風險承擔。

該模式的優點在(zai)(zai)于地(di)產(chan)建設中的各(ge)種風險共同承(cheng)擔，地(di)產(chan)商可以發揮地(di)產(chan)企業優勢(shi)，而物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)企業可以發擴(kuo)物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)企業在(zai)(zai)設施選址、物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)網(wang)絡、物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)運營、物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)服務等方(fang)面優勢(shi)，雙方(fang)優勢(shi)互補合作共臝；

而不足在于可能面臨的信用風(feng)險(xian)、利益分配和風(feng)險(xian)分擔等問題，如何更好解決(jue)雙方在合作過程中是(shi)否有利益矛盾是(shi)重(zhong)點。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三(san)方牽(qian)頭，作(zuo)為(wei)地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)和物(wu)流(liu)企業(ye)(ye)的橋(qiao)梁，并進行物(wu)流(liu)商與地(di)(di)產(chan)商的資源整合，開展合作(zuo)型(xing)的經營模(mo)式，同時(shi)審查房地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)和物(wu)流(liu)企業(ye)(ye)的實力、資格等，實現聯合。

建成(cheng)后的(de)物(wu)業(ye)由第(di)三方負責(ze)招商、管理工作，同時第(di)三方也要身纏(chan)開發建設及運營收益，且由第(di)三方按協議(yi)約定進行分配，第(di)三方一般為政(zheng)府或中介(jie)組織。

該(gai)模式(shi)的優點在于擁有獨立第三方進行(xing)審(shen)查，從而(er)源頭(tou)解決了(le)雙方的信用(yong)風險(xian)、避(bi)免后期在該(gai)處可能產生的矛(mao)盾；而(er)缺(que)點在于，該(gai)模式(shi)對第三方要求(qiu)較高，需要高行(xing)業自律性。

5、基金型運營模式

該模式與傳統(tong)的(de)(de)運(yun)營(ying)模式不同之處在于引(yin)入了基(ji)(ji)(ji)金(jin)公司，基(ji)(ji)(ji)金(jin)公司由物(wu)流(liu)地(di)產企業與其他投資者(zhe)共(gong)同成(cheng)立。物(wu)流(liu)地(di)產企業將其持有的(de)(de)物(wu)流(liu)資產轉讓給基(ji)(ji)(ji)金(jin)，再(zai)通過(guo)基(ji)(ji)(ji)金(jin)公司這個渠道發行的(de)(de)基(ji)(ji)(ji)金(jin)持有物(wu)流(liu)資產，由物(wu)流(liu)地(di)產商控制物(wu)流(liu)資產轉為(wei)基(ji)(ji)(ji)金(jin)控制物(wu)流(liu)資產。主要的(de)(de)業務為(wei)：物(wu)流(liu)地(di)產開發業務、物(wu)流(liu)地(di)產運(yun)營(ying)管(guan)理業務、基(ji)(ji)(ji)金(jin)管(guan)理業務。

金(jin)融優勢是該模(mo)式的(de)亮點。開發(fa)拿地、基礎建(jian)設、物流設施的(de)配備，都對于資金(jin)有(you)大(da)量需求，基金(jin)公司(si)可以(yi)通過自(zi)身優勢的(de)發(fa)揮，降(jiang)低資金(jin)使(shi)用成本，間接為客戶降(jiang)低物流費用，解決了傳(chuan)統(tong)經營(ying)模(mo)式下資金(jin)占用時間長，投(tou)資回報期(qi)長，融資壓力高等問題(ti)。

缺點在于前期建設以及后期項目(mu)運(yun)營(ying)方面，都可能(neng)出現因(yin)不熟悉客戶而失去客戶信(xin)任的情況。

三、不同物流地產開發運營模式比較分析

物流地產運(yun)營模式(shi)的選擇與企業是(shi)否(fou)能(neng)夠(gou)快(kuai)速發(fa)展息(xi)息(xi)相關，企業核心競(jing)爭力之(zhi)一(yi)就是(shi)合(he)適(shi)的運(yun)營模式(shi)，不同的運(yun)營模式(shi)各有各的優點，下面為(wei)大家比較(jiao)分析一(yi)下：

1、從資金(jin)(jin)(jin)占(zhan)用角度(du)來看，基金(jin)(jin)(jin)運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式表(biao)(biao)現最優，資金(jin)(jin)(jin)使用成本(ben)低(di)，資金(jin)(jin)(jin)壓力小，其余模(mo)(mo)式均占(zhan)用大量(liang)流動(dong)資金(jin)(jin)(jin)，可能會因此而導致原本(ben)運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式的優勢消(xiao)失，且基金(jin)(jin)(jin)模(mo)(mo)式下，公(gong)司財務數據表(biao)(biao)現更(geng)為出色。

2、從對(dui)于經(jing)營管理工(gong)作(zuo)(zuo)的(de)能(neng)力(li)要(yao)求來看，需要(yao)合作(zuo)(zuo)的(de)運營模(mo)式(shi)對(dui)于管理能(neng)力(li)的(de)要(yao)求高，即(ji)物流(liu)商(shang)與地產商(shang)、電商(shang)合作(zuo)(zuo)的(de)模(mo)式(shi)需要(yao)花費(fei)更多的(de)精(jing)力(li)在于管理工(gong)作(zuo)(zuo)方(fang)(fang)面，因為屬(shu)于合作(zuo)(zuo)方(fang)(fang)式(shi)，可能(neng)會(hui)存在信息不對(dui)稱(cheng)，溝通(tong)成(cheng)本較(jiao)大，道德(de)風(feng)險等問(wen)題。

3、其(qi)余(yu)模(mo)式下，各方發(fa)揮(hui)自身專(zhuan)業能(neng)力優勢即可，合作(zuo)相關的(de)管(guan)理工(gong)(gong)作(zuo)相對較(jiao)少，對合作(zuo)相關的(de)工(gong)(gong)作(zuo)強度要求相對較(jiao)低。

4、從專(zhuan)業能(neng)(neng)力(li)發(fa)揮的(de)(de)角(jiao)度來看，除第(di)三方牽頭型運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式外(wai)，其余(yu)模(mo)(mo)式均(jun)可使得自身專(zhuan)業能(neng)(neng)力(li)正常發(fa)揮甚(shen)至超長發(fa)揮。在(zai)第(di)三方牽頭型運(yun)營(ying)模(mo)(mo)式下(xia)(xia)，特別(bie)是由各(ge)地政府牽頭進行規劃、開發(fa)，再委托專(zhuan)門經營(ying)管(guan)理機構運(yun)作的(de)(de)物(wu)流(liu)園區，普遍不(bu)能(neng)(neng)發(fa)揮物(wu)流(liu)中(zhong)心的(de)(de)專(zhuan)業職能(neng)(neng)。因為在(zai)該(gai)模(mo)(mo)式下(xia)(xia)，主要是通過(guo)為入(ru)駐(zhu)企業提供服務而(er)取得收益，與物(wu)流(liu)業務的(de)(de)拓(tuo)展(zhan)無關(guan)，若后(hou)期想要投資(zi)其他(ta)項目，可能(neng)(neng)會因不(bu)夠專(zhuan)業而(er)使得投入(ru)打了水漂。