一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的(de)投資回報(bao)率非(fei)常可(ke)觀，受到諸多(duo)資本的(de)青(qing)睞。

據(ju)了解，一線城市的物流地產(chan)投資回(hui)報率在(zai)6%-8%左右，遠高于商業地產(chan)的4%-5%和(he)住(zhu)宅地產(chan)在(zai)2%-3%的投資回(hui)報率；從租(zu)金(jin)增(zeng)長(chang)率來看，一線城市的物流地產(chan)每年(nian)有(you)幾個點的百分比增(zeng)長(chang)的。

物(wu)(wu)流地(di)產行業之所以有這么(me)高(gao)的投資回報率，主要是(shi)供(gong)不應(ying)求(qiu)，中國的物(wu)(wu)流倉儲面積和外(wai)國差距很(hen)大(da)，而且97%都是(shi)普通倉儲設施，高(gao)端物(wu)(wu)流地(di)產項目占比太低(di)(di)，隨著城市(shi)化、產業升級等(deng)要求(qiu)，再加上普通倉庫(ku)因附加值低(di)(di)可能還面臨拆遷，因此(ci)未來(lai)供(gong)應(ying)可能更緊缺(que)。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓投資回報率高，那么投資成本(ben)要低，而投資回報得高，把物流地(di)產仔細一分解，能(neng)得到以下四個(ge)衡量標準(zhun)——更(geng)高的價（租(zu)(zu)金(jin)）、更(geng)大(da)的量（出租(zu)(zu)率）、更(geng)低的土地(di)成本(ben)和資金(jin)成本(ben)：

1、價/租金

倉(cang)(cang)庫出(chu)租市場上有形(xing)形(xing)色色的倉(cang)(cang)庫，租金也根據地理位置(zhi)、實用面積、主體結構(gou)、裝卸貨設施裝置(zhi)等因素而(er)差(cha)異很(hen)大，但總(zong)的來說(shuo)，可(ke)以(yi)分(fen)成兩類——傳統(tong)的普(pu)通倉(cang)(cang)儲(chu)和高端現代倉(cang)(cang)儲(chu)。

考慮到拿地越來(lai)越困難，成本也(ye)高，投資做物流(liu)地產(chan)的(de)往(wang)往(wang)都是(shi)(shi)用于建設高端現代(dai)(dai)倉(cang)儲設施，以獲(huo)取租(zu)(zu)(zu)金的(de)最大(da)價(jia)值。現代(dai)(dai)集約(yue)物流(liu)倉(cang)儲的(de)租(zu)(zu)(zu)金之所以能夠定(ding)價(jia)更(geng)高，并(bing)不是(shi)(shi)投入更(geng)大(da)、造得更(geng)高端就(jiu)(jiu)(jiu)行(xing)的(de)，如果不適用就(jiu)(jiu)(jiu)找不夠租(zu)(zu)(zu)客，導致(zhi)有價(jia)無(wu)市或(huo)者(zhe)空置率太高，就(jiu)(jiu)(jiu)無(wu)法(fa)獲(huo)得高收入，因此，現代(dai)(dai)集約(yue)物流(liu)倉(cang)儲在功能上(shang)也(ye)比傳統倉(cang)庫更(geng)多元，能夠滿(man)足不同租(zu)(zu)(zu)客的(de)潛(qian)在需(xu)求。

2、量/出租率

倉(cang)儲物流(liu)(liu)園區(qu)出(chu)租率要高(gao)，除(chu)了備(bei)有必需的基礎設施，通過地產資(zi)源把相(xiang)應的配(pei)套服務及設備(bei)、資(zi)源整合、以帶動人(ren)流(liu)(liu)、物流(liu)(liu)、信息流(liu)(liu)、資(zi)金流(liu)(liu)的全面(mian)匯集(ji)，提高(gao)供(gong)應鏈效率，提升出(chu)租率、最終(zhong)實現資(zi)源價值的最大(da)化。

硬件和軟件更完(wan)備的倉儲物(wu)流(liu)園區，能為客戶(hu)提供除了(le)倉庫租賃(lin)外(wai)的其(qi)他服(fu)務(wu)(wu)項(xiang)目，例如物(wu)流(liu)設備租賃(lin)、辦(ban)公(gong)區域共享、食堂開放、裝(zhuang)卸服(fu)務(wu)(wu)、加工(gong)、包裝(zhuang)甚(shen)至(zhi)金(jin)融服(fu)務(wu)(wu)的提供，自然也就(jiu)有了(le)這(zhe)些項(xiang)目的收入來源。

3、土地價格

物(wu)流地(di)(di)產企(qi)業獲取土地(di)(di)的能力與拿地(di)(di)價(jia)格(ge)從成本(ben)端決定(ding)投資(zi)回(hui)報率，目前我(wo)國優質(zhi)倉儲布局以長三(san)角、珠(zhu)三(san)角及渤海灣等(deng)三(san)大都(dou)市圈為(wei)主，在現今都(dou)市圈供地(di)(di)趨緊下物(wu)流用(yong)地(di)(di)日益(yi)稀缺，物(wu)流地(di)(di)產商逐(zhu)漸將目光轉移至以存量(liang)(liang)資(zi)源(yuan)為(wei)基(ji)礎(chu)的如二手土地(di)(di)、存量(liang)(liang)工(gong)業用(yong)地(di)(di)等(deng)上。當然，本(ben)土房企(qi)在土地(di)(di)資(zi)源(yuan)上的優勢也是讓物(wu)流地(di)(di)產的地(di)(di)價(jia)能更有(you)優勢的因素。

傳統(tong)的房地(di)產商除了(le)拿地(di)有優勢、搞(gao)建筑內行而會直接主導開發物(wu)流地(di)產項目外，跟物(wu)流公司合(he)作(zuo)或者(zhe)與(yu)第三方中(zhong)介(jie)聯(lian)合(he)投資運營(ying)物(wu)流地(di)產，都(dou)是有模式可循的。

4、資金價格

自有資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)本低，但開發(fa)物(wu)流(liu)園(yuan)區(qu)等(deng)地(di)(di)產項目(mu)由(you)于(yu)建設(she)投資(zi)(zi)成(cheng)本高且周期長(chang)，物(wu)流(liu)地(di)(di)產商若(ruo)只(zhi)能(neng)通過租金(jin)上升以及(ji)土地(di)(di)溢價來逐步收回資(zi)(zi)金(jin)，周期較長(chang)下會造成(cheng)負(fu)債壓力攀升，最后算起來實際使(shi)用的(de)資(zi)(zi)金(jin)成(cheng)本反而高，弄不好(hao)還有資(zi)(zi)金(jin)鏈斷裂的(de)風險(xian)。因此往往是自有資(zi)(zi)金(jin)加外部資(zi)(zi)金(jin)一(yi)起來更(geng)精彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去融資、找到“便宜的(de)”錢來用，而通常是(shi)物流地產企業與(yu)外(wai)部(bu)資金設立合資子公司或(huo)(huo)開發基(ji)金進行項目(mu)開發，以(yi)減少占用自(zi)有(you)(you)資金，有(you)(you)利于前期的(de)迅速擴張。而在物業建成后的(de)運營期，企業可以(yi)選擇出售基(ji)金份額(e)獲得流動(dong)資金繼續(xu)擴張新項目(mu)，或(huo)(huo)者繼續(xu)持有(you)(you)部(bu)分(fen)份額(e)，以(yi)獲得基(ji)金運營管理(li)的(de)持續(xu)分(fen)紅(hong)收益。