一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的(de)(de)初始階段——拿地(di)，這是(shi)物(wu)流地(di)產的(de)(de)第一步，也是(shi)最難的(de)(de)第一步，土地(di)是(shi)稀缺資源(yuan)、尤(you)其是(shi)物(wu)流地(di)產商(shang)布局的(de)(de)一線城市(shi)、節點(dian)城市(shi)。在工業(ye)物(wu)流用地(di)指標(biao)趨于收緊的(de)(de)情況(kuang)下(xia)(xia)，物(wu)流地(di)產商(shang)主要通(tong)過以下(xia)(xia)兩種方式拿地(di)：

1、在政府招拍下獲得土地

有國企(qi)背(bei)景的(de)或者資金實(shi)力(li)雄厚物流地產(chan)商在這(zhe)一拿(na)地方(fang)面占有較大的(de)優勢(shi)，政府所(suo)倡(chang)導發展(zhan)的(de)產(chan)業，很可能(neng)拿(na)到零地價的(de)優惠(hui)方(fang)式。而且在滿足(zu)政府招商引資的(de)指(zhi)標下，也會有很大的(de)優惠(hui)方(fang)案(an)。

所以，這就需(xu)要物(wu)流地產商對(dui)項(xiang)目(mu)(mu)進行包裝(zhuang)，在前期做(zuo)好(hao)準備工作，詳(xiang)細了解當地政府的政策(ce)制(zhi)度、目(mu)(mu)前的指標要求、城(cheng)市(shi)發展方向。而對(dui)于(yu)財政收入較(jiao)低的開發區，可以和一些納稅(shui)大戶合作，一起成立項(xiang)目(mu)(mu)公司，將稅(shui)源落地為(wei)砝(fa)碼可以快遞(di)取得土地。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根據我國法律規定，土(tu)地(di)(di)(di)禁止買(mai)賣(mai)，但是可以將有(you)(you)土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)信息發到土(tu)地(di)(di)(di)流轉平臺，借助互聯網進(jin)(jin)(jin)(jin)行土(tu)地(di)(di)(di)流轉，但是城鄉規劃法里對于(yu)工業(ye)用(yong)地(di)(di)(di)轉讓有(you)(you)著(zhu)比較苛刻(ke)的(de)(de)規定，所以轉讓購(gou)買(mai)二手(shou)土(tu)地(di)(di)(di)而言(yan)，很少通過(guo)正式(shi)轉讓手(shou)續和(he)協議進(jin)(jin)(jin)(jin)行土(tu)地(di)(di)(di)所有(you)(you)全(quan)的(de)(de)變更(geng)，所以大(da)多(duo)采(cai)用(yong)購(gou)買(mai)土(tu)地(di)(di)(di)名(ming)下所有(you)(you)權(quan)企(qi)業(ye)的(de)(de)名(ming)義進(jin)(jin)(jin)(jin)行；將企(qi)業(ye)股份(fen)進(jin)(jin)(jin)(jin)行溢價置換和(he)購(gou)買(mai)從(cong)而達到購(gou)買(mai)土(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)目的(de)(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物流地產商來(lai)說，拿(na)地的首(shou)要選擇(ze)便(bian)是(shi)省(sheng)(sheng)會城(cheng)市(shi)(shi)和一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)，但如今這些城(cheng)市(shi)(shi)的拿(na)地難(nan)度是(shi)很高(gao)的，現在(zai)(zai)省(sheng)(sheng)會城(cheng)市(shi)(shi)和一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)出讓工業土地在(zai)(zai)慢慢縮小(xiao)，主要原因是(shi)：

1、物流(liu)地(di)產稅收(shou)貢獻小，其租金(jin)的(de)(de)營(ying)業(ye)稅主(zhu)要為(wei)物流(liu)地(di)產的(de)(de)稅收(shou)貢獻。而同(tong)樣(yang)面積制(zhi)造(zao)業(ye)企業(ye)所(suo)繳納的(de)(de)增值稅和所(suo)得(de)稅要遠遠大于營(ying)業(ye)稅，在稅收(shou)上的(de)(de)貢獻比較大。

2、省會城(cheng)市和一線城(cheng)市的城(cheng)市化率較高(gao)，相對來說，城(cheng)市工業用地非(fei)常少。

3、現今主(zhu)要宣(xuan)傳的現代(dai)物(wu)流(liu)園區，機械化程度比較高，所(suo)需要的人員較少，就業率低，對當地就業幫助(zhu)少。

出于物(wu)流園區建造(zao)周(zhou)期、城(cheng)市規劃、就(jiu)業解決、財稅征收方面的(de)考慮(lv)，現在物(wu)流地產商拿地越(yue)來越(yue)難了。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企業來說(shuo)，除了一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)外(wai)，拿地還(huan)可以考(kao)慮(lv)一(yi)線(xian)周(zhou)邊衛星城(cheng)市(shi)(shi)。

一線城市(shi)土(tu)地(di)資源緊張，成本高昂，拿地(di)困難重(zhong)重(zhong)，目前國內一級(ji)物流(liu)中心(xin)是上海、深(shen)圳(zhen)、天津、北京、廣州(zhou)(zhou)，二級(ji)物流(liu)中心(xin)是成都、重(zhong)慶、武(wu)漢、南京等(deng)地(di)，三級(ji)物流(liu)中心(xin)是長沙(sha)、鄭州(zhou)(zhou)、合肥、濟南等(deng)地(di)，三級(ji)物流(liu)中心(xin)呈金字塔型。

金字塔尖一(yi)線(xian)(xian)(xian)大(da)城(cheng)市(shi)周邊(bian)的衛星城(cheng)是(shi)物流地產拿地的最佳選(xuan)擇(ze)，衛星城(cheng)接受一(yi)線(xian)(xian)(xian)外溢(yi)需求、交通便捷、距離一(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)近，立足(zu)衛星城(cheng)服(fu)務(wu)一(yi)線(xian)(xian)(xian)，如廊坊可輻射(she)(she)京津冀圈(quan)、佛山東(dong)莞輻射(she)(she)珠三角。此外交通便利(li)的二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)也(ye)是(shi)優(you)質(zhi)選(xuan)擇(ze)，本身二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)擁有消費群體(ti)，加上交通發(fa)達，立足(zu)二線(xian)(xian)(xian)也(ye)能服(fu)務(wu)一(yi)線(xian)(xian)(xian)。