一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的(de)(de)(de)初始(shi)階段——拿地(di)，這(zhe)是(shi)物流地(di)產的(de)(de)(de)第(di)一步(bu)，也是(shi)最難的(de)(de)(de)第(di)一步(bu)，土地(di)是(shi)稀缺資源、尤其是(shi)物流地(di)產商布局(ju)的(de)(de)(de)一線城(cheng)市(shi)、節點(dian)城(cheng)市(shi)。在工業(ye)物流用地(di)指標(biao)趨于(yu)收(shou)緊(jin)的(de)(de)(de)情況下(xia)，物流地(di)產商主要通過(guo)以下(xia)兩種方式(shi)拿地(di)：

1、在政府招拍下獲得土地

有(you)國企(qi)背景的(de)或(huo)者資(zi)金(jin)實力(li)雄厚物流地(di)產商在(zai)這一拿地(di)方面(mian)占(zhan)有(you)較大的(de)優勢，政府所倡(chang)導發展的(de)產業，很(hen)可能拿到零地(di)價的(de)優惠方式。而且在(zai)滿(man)足(zu)政府招商引資(zi)的(de)指標下，也會有(you)很(hen)大的(de)優惠方案。

所以(yi)，這就需要物流地產(chan)商對項目進行包裝，在前期做好準備(bei)工作，詳(xiang)細了(le)解當地政(zheng)府的政(zheng)策制度、目前的指標要求(qiu)、城市發展方向。而對于財(cai)政(zheng)收入較(jiao)低(di)的開發區，可以(yi)和一些納稅大戶合(he)作，一起成立項目公(gong)司，將稅源(yuan)落地為砝碼可以(yi)快遞取得土地。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根(gen)據我國(guo)法律規定(ding)，土(tu)(tu)地(di)禁止買賣，但是(shi)可以(yi)將有土(tu)(tu)地(di)使用權的(de)(de)土(tu)(tu)地(di)信息發(fa)到土(tu)(tu)地(di)流(liu)轉平臺(tai)，借助互聯(lian)網進(jin)行土(tu)(tu)地(di)流(liu)轉，但是(shi)城鄉規劃(hua)法里對于工(gong)業用地(di)轉讓有著比較苛刻的(de)(de)規定(ding)，所以(yi)轉讓購(gou)(gou)買二手土(tu)(tu)地(di)而言，很(hen)少(shao)通(tong)過正式轉讓手續和協議進(jin)行土(tu)(tu)地(di)所有全的(de)(de)變更，所以(yi)大多(duo)采用購(gou)(gou)買土(tu)(tu)地(di)名下所有權企業的(de)(de)名義(yi)進(jin)行；將企業股份進(jin)行溢價置換和購(gou)(gou)買從而達到購(gou)(gou)買土(tu)(tu)地(di)的(de)(de)目的(de)(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對(dui)于(yu)物流地(di)產商來說(shuo)，拿地(di)的(de)首要(yao)選擇便是省會城市(shi)和一(yi)線(xian)城市(shi)，但如今這些(xie)城市(shi)的(de)拿地(di)難度是很高的(de)，現在省會城市(shi)和一(yi)線(xian)城市(shi)出讓工業土地(di)在慢(man)慢(man)縮小，主要(yao)原(yuan)因是：

1、物流地(di)產(chan)稅(shui)收(shou)貢獻(xian)小，其租金的營(ying)業稅(shui)主要為物流地(di)產(chan)的稅(shui)收(shou)貢獻(xian)。而同(tong)樣面積(ji)制(zhi)造(zao)業企業所繳納的增值稅(shui)和所得稅(shui)要遠(yuan)遠(yuan)大于營(ying)業稅(shui)，在稅(shui)收(shou)上(shang)的貢獻(xian)比較(jiao)大。

2、省會(hui)城市(shi)和一線(xian)城市(shi)的城市(shi)化率較高，相對(dui)來說，城市(shi)工業用(yong)地(di)非常少。

3、現今主要宣傳(chuan)的現代物流園區，機械化程度比較高，所需(xu)要的人員(yuan)較少，就(jiu)業率低，對當地(di)就(jiu)業幫助少。

出于物流園區建(jian)造周(zhou)期、城市規(gui)劃(hua)、就業解決、財稅征收(shou)方面的考(kao)慮，現在物流地產商拿(na)地越來越難了(le)。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企(qi)業來說，除了一線(xian)城市外，拿地還可以考慮一線(xian)周(zhou)邊衛星城市。

一線(xian)城市土地資源緊張，成(cheng)本高昂，拿(na)地困(kun)難(nan)重(zhong)重(zhong)，目(mu)前國內一級物流(liu)中心(xin)是上海、深圳、天津(jin)、北京、廣州，二級物流(liu)中心(xin)是成(cheng)都、重(zhong)慶、武(wu)漢、南(nan)京等地，三(san)級物流(liu)中心(xin)是長沙(sha)、鄭州、合肥(fei)、濟南(nan)等地，三(san)級物流(liu)中心(xin)呈金字塔(ta)型。

金字塔(ta)尖一(yi)線(xian)(xian)大(da)城(cheng)市周邊(bian)的(de)衛(wei)星(xing)城(cheng)是(shi)物流地(di)產拿地(di)的(de)最(zui)佳選擇，衛(wei)星(xing)城(cheng)接受一(yi)線(xian)(xian)外(wai)溢需求(qiu)、交(jiao)通(tong)(tong)便捷、距離一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市近(jin)，立足衛(wei)星(xing)城(cheng)服(fu)務一(yi)線(xian)(xian)，如廊坊可輻射(she)京津(jin)冀圈、佛(fo)山東莞輻射(she)珠三(san)角。此(ci)外(wai)交(jiao)通(tong)(tong)便利的(de)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市也(ye)是(shi)優質選擇，本(ben)身(shen)二(er)線(xian)(xian)城(cheng)市擁有消費群(qun)體，加上(shang)交(jiao)通(tong)(tong)發達，立足二(er)線(xian)(xian)也(ye)能服(fu)務一(yi)線(xian)(xian)。