一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心可以分為三個模(mo)塊：開發、運營及(ji)金(jin)融(rong)工具：

1、地產開發

地(di)產(chan)開發(fa)是物(wu)流(liu)地(di)產(chan)業(ye)務的基礎環節，分(fen)為(wei)自建(jian)以及(ji)定(ding)(ding)制化(hua)兩(liang)種服(fu)(fu)務。自建(jian)服(fu)(fu)務，即由物(wu)流(liu)地(di)產(chan)商(shang)自行(xing)開發(fa)建(jian)設標準化(hua)、通用(yong)型(xing)的物(wu)流(liu)設施(shi)，再將其(qi)出租給客(ke)戶(hu)使用(yong)，并提供(gong)物(wu)業(ye)管理(li)服(fu)(fu)務，是物(wu)流(liu)地(di)產(chan)最主(zhu)要(yao)的運作模(mo)式(shi)。定(ding)(ding)制化(hua)服(fu)(fu)務，即物(wu)流(liu)地(di)產(chan)商(shang)根據客(ke)戶(hu)的要(yao)求，為(wei)客(ke)戶(hu)選擇合適的地(di)點(dian)，在設施(shi)規(gui)模(mo)、合同條(tiao)款等方面滿足客(ke)戶(hu)定(ding)(ding)制化(hua)要(yao)求，提供(gong)便捷(jie)、高性價比(bi)的物(wu)流(liu)設施(shi)與物(wu)業(ye)管理(li)服(fu)(fu)務。

2、地產運營管理業務

地(di)(di)產(chan)(chan)運營管理業(ye)(ye)務負責將地(di)(di)產(chan)(chan)開發業(ye)(ye)務部(bu)門開發建(jian)成的物(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)出(chu)租給客戶(hu)(hu)使用，從而取得租賃收(shou)入。物(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)商(shang)往(wang)往(wang)會提(ti)供(gong)收(shou)購與(yu)回租服務，操作過程為：地(di)(di)產(chan)(chan)公司將客戶(hu)(hu)目前擁有的物(wu)流設施購買回來，將其設計規劃(hua)后，根據長期(qi)業(ye)(ye)務關系簽(qian)訂租約再回租給客戶(hu)(hu)，讓客戶(hu)(hu)繼續使用這(zhe)些(xie)現代(dai)化物(wu)流設施。這(zhe)種模式下(xia)，客戶(hu)(hu)（物(wu)流公司）可(ke)以削(xue)減對固定資(zi)產(chan)(chan)的投(tou)入，而將其主要精力(li)投(tou)放在(zai)核心業(ye)(ye)務上(shang)，可(ke)提(ti)高資(zi)產(chan)(chan)回報率，降低負債率。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助物流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)進行輕資(zi)產(chan)(chan)運作是國際上的(de)一貫模式，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)部門(men)負責組織投資(zi)者募集資(zi)金(jin)(jin)(jin)、收(shou)購地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、設立基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)，由物流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)商作為(wei)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)經理(li)(li)管(guan)理(li)(li)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)以及(ji)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)旗(qi)下的(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，獲取基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)費收(shou)入(ru)和基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)分紅收(shou)益。區(qu)別于傳(chuan)統物流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)依靠(kao)收(shou)取租金(jin)(jin)(jin)來收(shou)回(hui)投入(ru)，地(di)(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)可將新建成的(de)物業資(zi)產(chan)(chan)置(zhi)入(ru)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)平臺，提前兌現開發的(de)收(shou)益，加速了資(zi)金(jin)(jin)(jin)的(de)回(hui)籠，實現了高(gao)周轉、高(gao)杠桿和高(gao)回(hui)報的(de)輕資(zi)產(chan)(chan)運營模式。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地(di)產(chan)領域(yu)熱鬧(nao)非凡(fan)，不(bu)過要(yao)想在競爭激烈的(de)市(shi)場上存活下(xia)來(lai)，有(you)核心(xin)競爭力(li)(li)是(shi)(shi)很重要(yao)的(de)，總(zong)結起來(lai)，物流地(di)產(chan)行(xing)業的(de)三項核心(xin)競爭力(li)(li)是(shi)(shi)：

1、拿地能力

拿(na)地(di)能力(li)包括兩方(fang)面(mian)(mian)，一是選址，即能不能拿(na)到距離交通樞紐、發貨端（工(gong)業制造業聚(ju)集地(di)）或是收(shou)貨端（消費(fei)品聚(ju)集地(di)等(deng)）附近的(de)地(di)塊，地(di)塊在配套基(ji)礎設施、供水(shui)供電、土地(di)外形(xing)等(deng)方(fang)面(mian)(mian)也需(xu)要標。

另一方面是要有合適的(de)拿地成本以保證未來的(de)收益率、適當的(de)地方政策保證穩(wen)定經營。

2、運營管理團隊

現代(dai)物流地產設施服務的(de)客戶，典型的(de)如第(di)三方物流服務、電商等(deng)企(qi)業，在配送(song)速度、倉儲效(xiao)率、貨(huo)物保管完好度方面要求較(jiao)高，更(geng)重要的(de)是，倉儲是這些類型企(qi)業壓(ya)縮成本的(de)重要環(huan)節(jie)，故而(er)對(dui)降本和增(zeng)效(xiao)需(xu)求強烈。

由于物流地產商通常與(yu)客戶(hu)深度合作(zuo)，同(tong)時作(zuo)為倉庫(ku)的出租方和運營方，因此物流地產運營團隊的能力(li)就顯得至(zhi)關(guan)重要(yao)。

3、融資成本與杠桿使用

物流(liu)地產(chan)是(shi)重資產(chan)的(de)行業(ye)，初始階(jie)段的(de)拿地與建設都將產(chan)生大規模的(de)資本開支，需要盡可能低的(de)融資成本與杠桿加(jia)持用于提升收益率并加(jia)速(su)資金流(liu)轉(zhuan)速(su)度。