一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核(he)心可以分為三個模塊：開發、運營及(ji)金融工(gong)具：

1、地產開發

地(di)(di)產(chan)開發是物(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)業(ye)(ye)務(wu)的基礎環(huan)節(jie)，分為自建(jian)以及定制(zhi)化兩種服務(wu)。自建(jian)服務(wu)，即由物(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)商(shang)自行(xing)開發建(jian)設標準化、通用型的物(wu)流(liu)設施，再(zai)將其出(chu)租給客(ke)戶(hu)(hu)使用，并提(ti)供(gong)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)服務(wu)，是物(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)最主要的運作(zuo)模(mo)式(shi)。定制(zhi)化服務(wu)，即物(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)商(shang)根據(ju)客(ke)戶(hu)(hu)的要求(qiu)，為客(ke)戶(hu)(hu)選擇合適的地(di)(di)點，在設施規模(mo)、合同(tong)條(tiao)款等方(fang)面滿足客(ke)戶(hu)(hu)定制(zhi)化要求(qiu)，提(ti)供(gong)便捷、高性價比的物(wu)流(liu)設施與(yu)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)服務(wu)。

2、地產運營管理業務

地(di)產(chan)(chan)運(yun)營管理(li)業(ye)務(wu)負(fu)責將地(di)產(chan)(chan)開發業(ye)務(wu)部(bu)門開發建成的(de)物流(liu)地(di)產(chan)(chan)出租(zu)給(gei)客戶(hu)(hu)使用(yong)，從而(er)(er)取得租(zu)賃收入。物流(liu)地(di)產(chan)(chan)商往(wang)往(wang)會提(ti)(ti)供收購(gou)與回租(zu)服務(wu)，操(cao)作(zuo)過程為(wei)：地(di)產(chan)(chan)公(gong)司(si)將客戶(hu)(hu)目前擁有(you)的(de)物流(liu)設(she)施(shi)購(gou)買回來(lai)，將其(qi)設(she)計規(gui)劃后，根據長期業(ye)務(wu)關系簽(qian)訂(ding)租(zu)約(yue)再回租(zu)給(gei)客戶(hu)(hu)，讓客戶(hu)(hu)繼(ji)續(xu)使用(yong)這些現代化物流(liu)設(she)施(shi)。這種模式下，客戶(hu)(hu)（物流(liu)公(gong)司(si)）可以削減(jian)對固定資產(chan)(chan)的(de)投入，而(er)(er)將其(qi)主要(yao)精力投放在核心業(ye)務(wu)上，可提(ti)(ti)高資產(chan)(chan)回報率(lv)，降低負(fu)債率(lv)。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助物流地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)進行(xing)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)運(yun)作(zuo)(zuo)是國際(ji)上(shang)的(de)(de)一(yi)貫模式，基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)部(bu)門負責(ze)組織(zhi)投(tou)資(zi)者募集(ji)資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)、收(shou)(shou)(shou)購地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)、設立(li)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)，由物流地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)商作(zuo)(zuo)為(wei)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)經理(li)(li)管(guan)理(li)(li)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)以及基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)旗下的(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，獲取基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)管(guan)理(li)(li)費(fei)收(shou)(shou)(shou)入和(he)(he)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)分紅收(shou)(shou)(shou)益(yi)。區別(bie)于傳統物流地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)依靠收(shou)(shou)(shou)取租金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)來收(shou)(shou)(shou)回(hui)投(tou)入，地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)可將新建成(cheng)的(de)(de)物業資(zi)產(chan)(chan)(chan)置入基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)平臺(tai)，提前(qian)兌現(xian)開發的(de)(de)收(shou)(shou)(shou)益(yi)，加速了資(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)(de)回(hui)籠(long)，實現(xian)了高周轉、高杠桿(gan)和(he)(he)高回(hui)報的(de)(de)輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)運(yun)營模式。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地(di)產領域熱鬧非凡，不過要想在競爭激(ji)烈的(de)市場上存活下來，有核心(xin)(xin)競爭力是(shi)很重要的(de)，總結起來，物流地(di)產行業的(de)三項核心(xin)(xin)競爭力是(shi)：

1、拿地能力

拿(na)地(di)能(neng)力(li)包括(kuo)兩方面(mian)，一是選(xuan)址，即能(neng)不能(neng)拿(na)到(dao)距離交通樞(shu)紐、發貨(huo)端（工業制造業聚(ju)集地(di)）或是收(shou)貨(huo)端（消費(fei)品聚(ju)集地(di)等）附近(jin)的地(di)塊，地(di)塊在(zai)配套(tao)基礎設施(shi)、供(gong)水(shui)供(gong)電、土地(di)外形等方面(mian)也(ye)需要標。

另一方面是要(yao)有合適(shi)的拿地成本以保(bao)(bao)證未(wei)來的收(shou)益率、適(shi)當的地方政策保(bao)(bao)證穩定經營(ying)。

2、運營管理團隊

現(xian)代(dai)物流(liu)地產設施服(fu)務的(de)客戶(hu)，典型(xing)的(de)如第三方(fang)物流(liu)服(fu)務、電商等企業，在配(pei)送速(su)度、倉儲效率、貨物保管完好度方(fang)面要求較高，更重要的(de)是，倉儲是這些類型(xing)企業壓縮(suo)成本(ben)的(de)重要環節，故(gu)而對降(jiang)本(ben)和增效需(xu)求強烈。

由于物流地產商通常與客戶(hu)深度合作，同時作為(wei)倉庫的出(chu)租方和運(yun)營方，因此物流地(di)產運(yun)營團隊的能力就顯(xian)得至關重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流地產(chan)是重資(zi)(zi)產(chan)的行業(ye)，初始階段的拿地與建設都將(jiang)產(chan)生大規(gui)模的資(zi)(zi)本(ben)開支，需要盡(jin)可能低(di)的融資(zi)(zi)成本(ben)與杠桿加持用(yong)于提升收(shou)益率并加速資(zi)(zi)金流轉速度。