土地評估方法有哪些

1、市場比較法

市場(chang)(chang)比(bi)(bi)較法(fa)是(shi)土地(di)估(gu)(gu)(gu)價中最基本(ben)、最常(chang)用(yong)的(de)估(gu)(gu)(gu)價方法(fa)之一，也是(shi)國際上通用(yong)的(de)基本(ben)估(gu)(gu)(gu)價方法(fa)。市場(chang)(chang)比(bi)(bi)較法(fa)是(shi)根據市場(chang)(chang)替代原理，將(jiang)待估(gu)(gu)(gu)土地(di)與具(ju)有替代性的(de)，且在近(jin)期市場(chang)(chang)上交易的(de)類似土地(di)進(jin)行比(bi)(bi)較，并對類似土地(di)的(de)成交價格(ge)作適當(dang)修正，以此估(gu)(gu)(gu)算帶估(gu)(gu)(gu)土地(di)客觀合理價格(ge)的(de)方法(fa)。

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2、收益還原法

收(shou)益(yi)還原(yuan)法(fa)(fa)又稱(cheng)收(shou)益(yi)法(fa)(fa)、收(shou)益(yi)資本化法(fa)(fa)、地(di)租資本化法(fa)(fa)等。是將待估(gu)土地(di)未來(lai)正(zheng)常年純收(shou)益(yi)，以(yi)一定的土地(di)還原(yuan)利率還原(yuan)，以(yi)此估(gu)算帶估(gu)土地(di)價(jia)格的方法(fa)(fa)。

3、成本逼近法

成本(ben)逼(bi)近(jin)法是以(yi)開(kai)發土地(di)所耗費的(de)(de)各項客觀費用之和(he)(he)為主(zhu)要依據，在加上一定的(de)(de)利潤(run)、利息、應繳(jiao)納的(de)(de)稅金(jin)和(he)(he)土地(di)增值收(shou)益來確定土地(di)的(de)(de)價格(ge)的(de)(de)方法。

基本公式：地(di)(di)(di)價=土(tu)地(di)(di)(di)取得費(fei)(fei)+土(tu)地(di)(di)(di)開發費(fei)(fei)+稅費(fei)(fei)+利潤+土(tu)地(di)(di)(di)增值收益=土(tu)地(di)(di)(di)成(cheng)本價格+土(tu)地(di)(di)(di)增值收益

4、剩余法

剩余(yu)(yu)法又稱假(jia)設開(kai)發法，是在預(yu)計開(kai)發完成后(hou)不動產正(zheng)(zheng)常(chang)交易價格(ge)的(de)基(ji)礎上(shang)，扣除預(yu)計的(de)正(zheng)(zheng)常(chang)開(kai)發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以(yi)價格(ge)余(yu)(yu)額來估算帶估土地(di)價格(ge)的(de)方法。

基(ji)本公式：土地價(jia)格=房屋于其總(zong)售價(jia)-建(jian)筑(zhu)費(fei)用-專業費(fei)用-利息(xi)-銷售費(fei)用-稅費(fei)-開發(fa)商利潤

5、基準地價系數修正法

基(ji)準地價系數(shu)修(xiu)正(zheng)法是通過待估(gu)(gu)宗地地價影響因(yin)素的(de)分析，對各城鎮已公布的(de)同類用途同級土地基(ji)準地價進行修(xiu)正(zheng)，估(gu)(gu)算待估(gu)(gu)宗地客(ke)觀價格方法。

土地評估費用收費標準

1、一般宗地(di)的(de)評估采取差額(e)定率累進計費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)，宗地(di)價(jia)格總(zong)額(e)不(bu)同，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)不(bu)同，而且價(jia)格總(zong)額(e)越高，費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)率就越低，比如(ru)土地(di)價(jia)格總(zong)額(e)在100萬以(yi)下的(de)，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)是(shi)4%，100萬到200萬的(de)部(bu)分(fen)，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為(wei)(wei)3%；200-1000萬的(de)部(bu)分(fen)，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為(wei)(wei)按2‰；2000萬的(de)部(bu)分(fen)，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為(wei)(wei)按1.5‰；32000-5000萬的(de)部(bu)分(fen)，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為(wei)(wei)按0.8‰；10000萬元的(de)部(bu)分(fen)，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為(wei)(wei)0.4‰；10000萬元以(yi)上的(de)部(bu)分(fen)，收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)標(biao)準(zhun)(zhun)為(wei)(wei)按0.1‰。

2、分檔(dang)計(ji)算各檔(dang)收費之后，各檔(dang)的收費額進(jin)行累加(jia)，便是最終的收費總額。