一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那(nei)么 工業地產的開發模式(shi)有哪(na)些呢？

1、工業園區開發模式

在政府主導的(de)(de)前(qian)提下進行，通(tong)過(guo)創造相(xiang)(xiang)關產(chan)(chan)業支持政策、稅(shui)收優惠等條件營(ying)造園區(qu)與其他(ta)工(gong)業地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)(mu)所(suo)具備(bei)的(de)(de)獨特優勢，然(ran)后通(tong)過(guo)招商引(yin)資、土地(di)(di)出讓等方式引(yin)進符(fu)合相(xiang)(xiang)關條件的(de)(de)工(gong)業發(fa)展項目(mu)(mu)。工(gong)業園區(qu)開(kai)發(fa)模式是(shi)目(mu)(mu)前(qian)中國各級地(di)(di)方政府最常使用的(de)(de)工(gong)業地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)模式，也(ye)是(shi)我(wo)國目(mu)(mu)前(qian)工(gong)業地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)主要載體。

但是其也存在(zai)一定的缺(que)(que)陷(xian)，比如(ru)不(bu)熟悉(xi)工業(ye)地產的運作方法，項目前期缺(que)(que)乏科(ke)學(xue)合理的定位與策(ce)劃等(deng)不(bu)足導致其在(zai)工業(ye)園的整體運作中(zhong)不(bu)夠專業(ye)化，致使大部(bu)分工業(ye)園區閑置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該(gai)種(zhong)模式是主體企業進(jin)行的(de)(de)(de)工(gong)業地產(chan)開發某個產(chan)業領(ling)域(yu)具(ju)有強大的(de)(de)(de)綜合實力的(de)(de)(de)企業，營(ying)建一個相對獨(du)立的(de)(de)(de)工(gong)業園區；在(zai)自身企業入駐且(qie)占主導(dao)的(de)(de)(de)前提下，借(jie)助企業在(zai)產(chan)業中的(de)(de)(de)強大的(de)(de)(de)凝聚力與號召力，通(tong)過土地出(chu)讓、項目租售(shou)等方式引進(jin)其他同類企業的(de)(de)(de)聚集，實現整個產(chan)業鏈的(de)(de)(de)打造及完善主體企業引導(dao)模式。

3、工業地產商模式

房(fang)(fang)(fang)地(di)產投資(zi)(zi)開發企業(ye)在(zai)工(gong)業(ye)園(yuan)區(qu)內或其(qi)他地(di)方(fang)獲取工(gong)業(ye)土地(di)項(xiang)(xiang)目，在(zai)進(jin)行項(xiang)(xiang)目的(de)道路(lu)、綠化等基礎設施(shi)建(jian)設乃至(zhi)廠房(fang)(fang)(fang)、倉庫、研發等房(fang)(fang)(fang)產項(xiang)(xiang)目的(de)營(ying)建(jian)，然(ran)后以(yi)租賃(lin)、轉(zhuan)讓或合資(zi)(zi)、合作經營(ying)的(de)方(fang)式(shi)進(jin)行項(xiang)(xiang)目相關設施(shi)的(de)經營(ying)、管理(li)。

4、綜合運作模式

綜合運作模式(shi)(shi)是(shi)指對上述(shu)的工業(ye)園(yuan)區開(kai)發(fa)模式(shi)(shi)、主(zhu)體(ti)企業(ye)引導模式(shi)(shi)和工業(ye)地產(chan)商模式(shi)(shi)進行混合運用的工業(ye)地產(chan)開(kai)發(fa)模式(shi)(shi)。

就我國目前來說，工(gong)業(ye)地(di)(di)產(chan)的開(kai)(kai)發(fa)模式(shi)(shi)主要(yao)以(yi)工(gong)業(ye)園區(qu)開(kai)(kai)發(fa)和工(gong)業(ye)地(di)(di)產(chan)商模式(shi)(shi)為主，特(te)別是工(gong)業(ye)園區(qu)的開(kai)(kai)發(fa)模式(shi)(shi)，在我國工(gong)業(ye)及工(gong)業(ye)地(di)(di)產(chan)的發(fa)展過(guo)程中(zhong)起到了積(ji)極的作(zuo)用。針對園區(qu)開(kai)(kai)發(fa)類企(qi)業(ye)，其管(guan)理(li)體(ti)制主要(yao)有：一是以(yi)政(zheng)(zheng)府為損益主體(ti)的管(guan)理(li)模式(shi)(shi)。政(zheng)(zheng)府作(zuo)為土(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)的主體(ti)，并承(cheng)擔最(zui)終(zhong)的損益；二是以(yi)開(kai)(kai)發(fa)企(qi)業(ye)為損益主體(ti)的管(guan)理(li)模式(shi)(shi)。政(zheng)(zheng)府委托或者授權開(kai)(kai)發(fa)公(gong)司從事開(kai)(kai)發(fa)區(qu)內的土(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)和市政(zheng)(zheng)道路建設業(ye)務，開(kai)(kai)發(fa)公(gong)司作(zuo)為土(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)的主體(ti)，并由開(kai)(kai)發(fa)公(gong)司承(cheng)擔最(zui)終(zhong)的損益。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規劃(hua)(hua)是工(gong)業地(di)產開發的重要(yao)階(jie)段，涉(she)及項(xiang)目(mu)定位(wei)、市(shi)場分(fen)析(xi)和(he)規劃(hua)(hua)設計(ji)(ji)等(deng)(deng)內容(rong)。在項(xiang)目(mu)定位(wei)中，需(xu)考(kao)慮工(gong)業用地(di)的位(wei)置(zhi)、需(xu)求(qiu)量(liang)和(he)市(shi)場空間等(deng)(deng)因素，從(cong)而確定項(xiang)目(mu)的總(zong)體方(fang)向。市(shi)場分(fen)析(xi)則通過調研(yan)和(he)分(fen)析(xi)市(shi)場需(xu)求(qiu)、供給以及潛在競爭對手等(deng)(deng)情況，以便制(zhi)定相應的開發策略。規劃(hua)(hua)設計(ji)(ji)是基(ji)于市(shi)場需(xu)求(qiu)和(he)政府要(yao)求(qiu)，在總(zong)體規劃(hua)(hua)、詳細規劃(hua)(hua)和(he)建筑(zhu)設計(ji)(ji)等(deng)(deng)層(ceng)面上進行，旨(zhi)在確保項(xiang)目(mu)的可行性和(he)可持續(xu)發展。

2、土地購置階段

土(tu)地(di)購置(zhi)是工(gong)業地(di)產開發的核心環(huan)節，其(qi)目(mu)標(biao)是通過購買或租賃(lin)土(tu)地(di)以滿足(zu)項目(mu)需求。首先，需進(jin)(jin)行土(tu)地(di)調查和評估(gu)，以了解土(tu)地(di)的使用性質、法律規(gui)定和市場(chang)價格等情況。然后(hou)(hou)，在(zai)與(yu)土(tu)地(di)所有者或相關政(zheng)府部門進(jin)(jin)行談(tan)判后(hou)(hou)，選(xuan)擇適合項目(mu)需求的土(tu)地(di)，并簽訂相應的土(tu)地(di)轉讓或租賃(lin)合同。最后(hou)(hou)，進(jin)(jin)行土(tu)地(di)登(deng)記和過戶手(shou)續，確保土(tu)地(di)的合法性和項目(mu)能夠(gou)正常運行。

3、前期準備階段

前期準備是(shi)工(gong)業地產開發(fa)(fa)的關(guan)鍵階段，包括(kuo)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)籌(chou)(chou)(chou)備、融資(zi)和(he)(he)審(shen)批等(deng)工(gong)作。項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)籌(chou)(chou)(chou)備涉及(ji)人員配置、技術研發(fa)(fa)和(he)(he)市場營銷等(deng)方面，以(yi)確(que)保(bao)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)能夠順利進行。融資(zi)是(shi)為了籌(chou)(chou)(chou)集項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)所需的資(zi)金，可(ke)通(tong)過(guo)自籌(chou)(chou)(chou)資(zi)金、銀(yin)行貸款(kuan)、股權融資(zi)和(he)(he)政(zheng)府(fu)(fu)補(bu)貼(tie)等(deng)方式進行。審(shen)批是(shi)指向(xiang)相關(guan)政(zheng)府(fu)(fu)部(bu)門提交(jiao)申(shen)請(qing)，獲得項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開發(fa)(fa)許可(ke)證(zheng)和(he)(he)建(jian)設用(yong)地規劃許可(ke)證(zheng)等(deng)必要文件，以(yi)保(bao)證(zheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的合(he)法性和(he)(he)規范性。

4、項目建設階段

在(zai)項(xiang)目(mu)建(jian)設(she)(she)(she)階段(duan)，需進(jin)行設(she)(she)(she)計(ji)、招(zhao)標和(he)(he)施(shi)(shi)工(gong)等工(gong)作。設(she)(she)(she)計(ji)是(shi)(shi)根據項(xiang)目(mu)需求和(he)(he)規(gui)劃設(she)(she)(she)計(ji)方案(an)，制(zhi)定詳細的建(jian)設(she)(she)(she)方案(an)和(he)(he)施(shi)(shi)工(gong)圖(tu)紙，為施(shi)(shi)工(gong)提(ti)供(gong)依據。招(zhao)標是(shi)(shi)為了選擇施(shi)(shi)工(gong)單位(wei)和(he)(he)供(gong)應商，可通過(guo)公開(kai)招(zhao)標、競爭性談判和(he)(he)邀請招(zhao)標等方式進(jin)行，并簽訂(ding)相應的承包(bao)合同。施(shi)(shi)工(gong)是(shi)(shi)將設(she)(she)(she)計(ji)方案(an)轉化為實際工(gong)程，包(bao)括土方開(kai)挖、基礎設(she)(she)(she)施(shi)(shi)建(jian)設(she)(she)(she)和(he)(he)主(zhu)體(ti)建(jian)筑等工(gong)作，以確(que)保項(xiang)目(mu)按時按質完成。

5、運營階段

項(xiang)目建設(she)完成后，進(jin)入運(yun)營階段，需進(jin)行客戶招(zhao)商和設(she)施運(yun)營等(deng)工作。客戶招(zhao)商是為了(le)吸引(yin)企(qi)業(ye)進(jin)駐項(xiang)目，通過(guo)宣傳和營銷等(deng)手段吸引(yin)租(zu)戶和買家，確保項(xiang)目的(de)租(zu)金收益和資金回報。設(she)施運(yun)營是指(zhi)對項(xiang)目的(de)設(she)施和服(fu)務進(jin)行管理和維護(hu)，包(bao)括(kuo)物業(ye)管理、安保服(fu)務和環(huan)境治(zhi)理等(deng)工作，以提供一個良好的(de)經營環(huan)境和運(yun)營服(fu)務。

總(zong)之，工業地產開發(fa)涉及(ji)多個階段和(he)(he)環(huan)節，需要(yao)充(chong)分的規劃和(he)(he)準備，并(bing)且(qie)需要(yao)協(xie)調(diao)各方的合(he)作，統(tong)籌推(tui)進。只有在(zai)規范的流(liu)程(cheng)下進行，才能(neng)確保項(xiang)目的成功開發(fa)和(he)(he)運營。