1、調查商鋪的產權

承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在(zai)房地產交易中心進行(xing)產權調(diao)查，確認以下幾(ji)個重(zhong)大信息：

1）房屋的(de)(de)用途(tu)和土地(di)用途(tu)，必須確保房屋的(de)(de)類型為商業(ye)用房性質(zhi)、土地(di)用途(tu)是非住宅性質(zhi)方可承租作(zuo)為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營(ying)業(ye)執照以(yi)及非法使用房屋的(de)(de)風險。

2）房(fang)屋權利人(ren)，以確保與房(fang)屋權利人(ren)或者其他由權利人(ren)簽署(shu)租(zu)賃合同。

3）房屋(wu)是(shi)否已(yi)經存(cun)有(you)租(zu)賃(lin)登記(ji)信(xin)息，若已(yi)經存(cun)有(you)租(zu)賃(lin)登記(ji)信(xin)息的，導致(zhi)新(xin)租(zu)賃(lin)合同無法(fa)辦(ban)理登記(ji)手續，從而導致(zhi)新(xin)承租(zu)人(ren)的租(zu)賃(lin)關系無法(fa)對抗第三人(ren)，也會影響新(xin)承租(zu)人(ren)順(shun)利辦(ban)出(chu)營業執(zhi)照(zhao)。

如果承租人無法查清，可以(yi)委托律(lv)師到相關(guan)部門進行調查。

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2、免租裝修期

商鋪租(zu)(zu)(zu)(zu)賃中，免租(zu)(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)期(qi)經常(chang)會出(chu)現在(zai)(zai)合(he)同(tong)之中，主要是由于承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)在(zai)(zai)交房后需(xu)要對房屋進行(xing)裝修(xiu)，實際(ji)不能(neng)辦公、營業，此(ci)種情形(xing)下(xia)(xia)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)同(tong)意不收取承租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)裝修(xiu)期(qi)間的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)。但“免租(zu)(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)期(qi)”非法(fa)律(lv)明確(que)規(gui)定(ding)的(de)概(gai)念，因此(ci)，在(zai)(zai)簽訂(ding)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃合(he)同(tong)時一(yi)定(ding)要明確(que)約定(ding)免租(zu)(zu)(zu)(zu)裝修(xiu)期(qi)起止時間，免除支付(fu)的(de)具體(ti)費用(yong)，一(yi)般情形(xing)下(xia)(xia)，只免除租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)，實際(ji)使(shi)用(yong)房屋產生的(de)水(shui)費、電(dian)費等還需(xu)按合(he)同(tong)約定(ding)承擔。

3、租賃保證金

俗稱(cheng)“押(ya)金(jin)”，主要(yao)用(yong)于抵充(chong)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)當(dang)承(cheng)擔但未繳(jiao)付(fu)的費(fei)(fei)用(yong)。因為商鋪適(shi)應(ying)(ying)的電(dian)費(fei)(fei)、電(dian)話(hua)費(fei)(fei)、物業管理(li)費(fei)(fei)等費(fei)(fei)用(yong)比(bi)較高，因此(ci)(ci)建(jian)議押(ya)金(jin)應(ying)(ying)當(dang)適(shi)當(dang)高一(yi)些，以(yi)(yi)免不(bu)夠(gou)(gou)抵充(chong)上述(shu)費(fei)(fei)用(yong)，另外，還(huan)需要(yao)特別注意的是(shi)，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)在承(cheng)租(zu)(zu)過程中，不(bu)斷地拖付(fu)相(xiang)(xiang)關費(fei)(fei)用(yong)，押(ya)金(jin)抵扣不(bu)夠(gou)(gou)的情況下怎么辦?可以(yi)(yi)在合(he)同應(ying)(ying)當(dang)約(yue)定補足“押(ya)金(jin)”的方案(an)，即每(mei)次出租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)用(yong)“押(ya)金(jin)”抵扣相(xiang)(xiang)關費(fei)(fei)用(yong)后，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)當(dang)在合(he)理(li)期限(xian)內(nei)補足支付(fu)“押(ya)金(jin)”，如果經出租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)通知后一(yi)定時(shi)間內(nei)補足的話(hua)，則出租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)可以(yi)(yi)單(dan)方解(jie)約(yue)，并追究(jiu)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)相(xiang)(xiang)應(ying)(ying)的違約(yue)責(ze)任。若(ruo)合(he)同中有此(ci)(ci)約(yue)定，則可以(yi)(yi)有效(xiao)整治承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)“老賴(lai)”行為。

4、稅費承擔

按(an)照法(fa)律(lv)、法(fa)規、規章及(ji)其他規范性文件(jian)規定，出(chu)(chu)租(zu)(zu)或轉租(zu)(zu)商(shang)鋪的，出(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)或轉租(zu)(zu)人(ren)應當(dang)承擔以下(xia)稅費(fei)：

1）出租：

營(ying)業(ye)稅及附加租(zu)金(jin)*5.55%

房產稅租(zu)金*12%

個人所(suo)得稅所(suo)得部分*20%（所(suo)得部分為租金扣除維修費用(yong)，維修費用(yong)每(mei)次(ci)不(bu)超過800元）

印花稅(shui)租(zu)金(jin)（總額(e)）0.1%（在(zai)第一次(ci)繳(jiao)稅(shui)時(shi)一次(ci)性繳(jiao)納，按(an)租(zu)期內所(suo)有總租(zu)金(jin)計算。）

土地使用稅按房屋地段每(mei)平方(fang)米(mi)征收，具體以代征機關(guan)實際征收為準。

2）轉租：

營(ying)業稅及(ji)附加轉租收(shou)入*5.55%

印花稅(shui)印花稅(shui)轉租租金（總額）0.1%

在實踐中，商鋪(pu)租(zu)賃稅(shui)費德繳(jiao)納比較(jiao)多(duo)樣，上述標準(zhun)只是法(fa)定征收標準(zhun)，不(bu)同區域或許存有不(bu)同的征收方法(fa)，具體可在簽訂商鋪(pu)合同前(qian)咨詢實際代征網點(dian)工作人員。

雖然(ran)上述稅(shui)(shui)費德繳納主體(ti)為出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)或轉租(zu)(zu)(zu)人(ren)，但租(zu)(zu)(zu)賃合同中可(ke)以約(yue)定具(ju)體(ti)稅(shui)(shui)金(jin)數額的(de)承(cheng)(cheng)擔(dan)人(ren)，此時，無(wu)論出(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)和承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)都應當清楚(chu)商鋪租(zu)(zu)(zu)賃的(de)稅(shui)(shui)費金(jin)額比較高，應當慎重考慮長(chang)期稅(shui)(shui)費調整增加的(de)費用后，再行約(yue)定具(ju)體(ti)承(cheng)(cheng)擔(dan)人(ren)，不(bu)要被某些代征網點短期內較低的(de)稅(shui)(shui)率所迷(mi)惑。

簽定合同時要注意的重要內容

5、營業執照

承租商(shang)鋪的目(mu)的在于開展商(shang)業(ye)(ye)經意(yi)活動，而(er)商(shang)業(ye)(ye)經營(ying)活動首(shou)要(yao)條件就是(shi)必須合法取得(de)營(ying)業(ye)(ye)執(zhi)照，因此，在簽訂商(shang)鋪租賃(lin)合同(tong)時，許多條款都要(yao)圍繞著(zhu)營(ying)業(ye)(ye)執(zhi)照的辦理來(lai)設置(zhi)，主要(yao)涉及以下幾(ji)個方面(mian)：

1）原(yuan)有(you)租賃登記信息沒有(you)注(zhu)銷，從(cong)而導(dao)致新租賃合同無法(fa)辦理租賃登記，從(cong)而導(dao)致無法(fa)及(ji)時辦理營業執(zhi)照；

2）商(shang)鋪(pu)上(shang)原本(ben)已經注(zhu)冊了營(ying)業執照(zhao)，而(er)該(gai)營(ying)業登記信息沒有注(zhu)銷或(huo)者(zhe)遷移，從而(er)導致(zhi)在(zai)同一個商(shang)鋪(pu)上(shang)無法再(zai)次注(zhu)冊新的(de)營(ying)業執照(zhao)；

3）房屋類型(xing)不(bu)是商業用房，從而無法進行商業經營活動(dong)，而導致無法注冊營業執(zhi)照；

4）涉及特種經營(ying)行(xing)業(ye)（娛樂、餐(can)飲等(deng)）的(de)，還需要經過(guo)公安(an)、消防、衛生、環(huan)境等(deng)部門檢查合格，取得治安(an)許可證(zheng)、衛生許可證(zheng)等(deng)證(zheng)件后(hou)，方(fang)可取得營(ying)業(ye)執照；

5）因出租(zu)人(ren)材料缺(que)失而導致無法(fa)注冊營業(ye)執(zhi)照。

對于(yu)上述(shu)第1、2、3、5條情形，可在合(he)同中(zhong)設(she)定(ding)為出租(zu)(zu)人義務，并給予出租(zu)(zu)人合(he)理寬限期(qi)，超(chao)過一定(ding)期(qi)限還無法解(jie)除妨礙(ai)的(de)，應當承(cheng)(cheng)擔(dan)相應的(de)違約責任(ren)；上述(shu)第4條情形，可設(she)定(ding)為無責任(ren)解(jie)約情形，以保障承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)人萬一無法辦出營業執照時(shi)可以無責任(ren)解(jie)除合(he)同。

6、裝修的處置

商鋪(pu)租(zu)賃中，往(wang)往(wang)需要花費大(da)額(e)資金用(yong)于鋪(pu)面裝修，為了(le)確保裝修能(neng)夠順(shun)利進行，以及保障(zhang)裝修利益，在(zai)合同中應(ying)當注意幾個問題：

1）明確(que)(que)約定出(chu)租人(ren)是(shi)否(fou)同(tong)意(yi)承租人(ren)對商鋪進行裝修(xiu)，以及裝修(xiu)圖紙或方案(an)是(shi)否(fou)需(xu)要(yao)取得出(chu)租人(ren)同(tong)意(yi)等，若有(you)特別的(de)改建(jian)、搭建(jian)的(de)，應當明確(que)(que)約定清楚，對于(yu)廣告、店招位置也(ye)可約定清楚。

2）解(jie)除合(he)同的(de)違(wei)(wei)約(yue)責任，不(bu)(bu)僅僅考慮違(wei)(wei)約(yue)金部(bu)分，因為(wei)違(wei)(wei)約(yue)金常(chang)(chang)常(chang)(chang)會(hui)約(yue)定(ding)等同于(yu)押金，數額不(bu)(bu)高，往往不(bu)(bu)及承租人的(de)裝修損(sun)失，因此，應當約(yue)定(ding)在此情形下，出租人除承擔(dan)違(wei)(wei)約(yue)金外，還需要承擔(dan)承租人所遭受的(de)裝修損(sun)失費用。

3）明確(que)租賃期滿時，裝修、添附的(de)處置方式(shi)。

7、水、電、電話線等

因商(shang)鋪(pu)(pu)經營的特殊(shu)性，對于水、電、電話線(xian)均可能特殊(shu)需要，這些(xie)公共(gong)資(zi)源的供應又會受到各種因素影響，建議承租(zu)商(shang)鋪(pu)(pu)前(qian)，應當(dang)先行考察是(shi)否滿(man)(man)足(zu)使用需求，若不滿(man)(man)足(zu)的，確(que)定(ding)如何辦(ban)理(li)(li)擴容(rong)或(huo)增(zeng)(zeng)量(liang)，以及辦(ban)理(li)(li)擴容(rong)或(huo)增(zeng)(zeng)量(liang)所需費用，并在合在同(tong)明(ming)確(que)約定(ding)相關內容(rong)，以及無法(fa)滿(man)(man)足(zu)正常(chang)進(jin)行需求的情形下(xia)，承租(zu)人人免責(ze)解除合同(tong)的權(quan)利。

簽定合同之后的疑慮

8、租賃登記

租賃合同(tong)登記(ji)備(bei)案，屬于(yu)合同(tong)備(bei)案登記(ji)性質(zhi)，此登記(ji)的效力主要包括以下內(nei)容(rong)：

1）登記與否不影響(xiang)合(he)同(tong)本身(shen)的生(sheng)(sheng)效，即(ji)使沒有辦理(li)備案等記，合(he)同(tong)依然(ran)在生(sheng)(sheng)效條(tiao)件(jian)滿(man)足時就生(sheng)(sheng)效；

2）經登記(ji)的案(an)件(jian)，具有(you)對抗第三人的法律效力，比(bi)如，若出租(zu)(zu)(zu)人將房屋(wu)出租(zu)(zu)(zu)給兩個(ge)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人的，其(qi)中一個(ge)合同辦理了租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登記(ji)，另一個(ge)沒有(you)辦理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登記(ji)，則(ze)房屋(wu)應當租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)給辦理租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登記(ji)的承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人，出租(zu)(zu)(zu)人并向沒有(you)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登記(ji)的承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)人承(cheng)(cheng)擔(dan)違約(yue)責任。

因此(ci)，建議及時赴該商鋪所在(zai)地房地產交易(yi)中心辦理(li)租(zu)賃備(bei)案(an)登記(ji)。另外，大多數工商部(bu)門在(zai)辦理(li)營業執照(zhao)時，均(jun)要求租(zu)賃合同經過租(zu)賃備(bei)案(an)登記(ji)。

9 、轉租問題

商(shang)鋪市場中經常(chang)會遇見(jian)許多“二房東”“三房東”情形，這(zhe)其(qi)中就存(cun)在(zai)轉租(zu)(zu)(zu)的問(wen)題。俗稱的“轉租(zu)(zu)(zu)”其(qi)實涵蓋了(le)法律(lv)規(gui)定(ding)的兩種變更方式“轉租(zu)(zu)(zu)”和“承租(zu)(zu)(zu)權(quan)轉讓”，依法律(lv)規(gui)定(ding)，“轉租(zu)(zu)(zu)”是指(zhi)上手租(zu)(zu)(zu)賃(lin)關系不(bu)解(jie)除，本手在(zai)此建立(li)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)關系，而“承租(zu)(zu)(zu)權(quan)轉讓”是指(zhi)上手租(zu)(zu)(zu)賃(lin)關系，新(xin)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)直接替代原(yuan)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)與出租(zu)(zu)(zu)人(ren)（業主）建立(li)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)關系。在(zai)這(zhe)兩種形式下，需(xu)要(yao)注(zhu)意以下問(wen)題：

1）轉租(zu)必(bi)須取得出租(zu)人書面同(tong)(tong)意(yi)，同(tong)(tong)樣承租(zu)權轉讓(rang)中，解除原租(zu)賃(lin)合同(tong)(tong)和重潛心(xin)租(zu)賃(lin)合同(tong)(tong)，也需(xu)要征得出租(zu)人同(tong)(tong)意(yi)。

2）原(yuan)承(cheng)租人(ren)(ren)往(wang)往(wang)向新(xin)承(cheng)租人(ren)(ren)主(zhu)張(zhang)一筆(bi)(bi)補(bu)償(chang)(chang)費，主(zhu)要補(bu)償(chang)(chang)裝修(xiu)損(sun)失(shi)等(deng)，此(ci)(ci)筆(bi)(bi)費用(yong)不屬于法(fa)(fa)定(ding)承(cheng)租人(ren)(ren)應承(cheng)擔(dan)費用(yong)，但法(fa)(fa)律(lv)亦沒(mei)有明確禁止，因此(ci)(ci)，只要雙方當時協商同意的，亦會(hui)受到法(fa)(fa)律(lv)保護。建(jian)議承(cheng)租人(ren)(ren)在(zai)支(zhi)付此(ci)(ci)筆(bi)(bi)費用(yong)時，應當考(kao)慮分批次與轉租或承(cheng)租權(quan)轉讓錯作(zuo)(zuo)環(huan)節結合(he)起來支(zhi)付，以此(ci)(ci)降低資金(jin)風(feng)險，并可考(kao)慮將營(ying)業執照辦理成功作(zuo)(zuo)為該筆(bi)(bi)費用(yong)退還(huan)或解(jie)除情形。

鑒于(yu)商鋪租賃合同(tong)牽(qian)涉問題(ti)較多(duo)，涉及合同(tong)金額較大，建議(yi)對此類合同(tong)應(ying)謹慎簽訂(ding)，必要時，聘(pin)請(qing)專業人士把關，以免合同(tong)履行(xing)過程中出現糾(jiu)紛引起訴訟，更是得不償失。

10、買賣與租賃

許多(duo)承租(zu)人經常擔(dan)(dan)心承租(zu)商鋪之后，業主(zhu)將商鋪出售(shou)了怎么辦，其實，承租(zu)人完全(quan)無須擔(dan)(dan)心此種風(feng)險，因為法律對于承租(zu)人賦予(yu)了兩重(zhong)特殊保護(hu)：

1）出租(zu)人(ren)在出售(shou)時，承(cheng)租(zu)人(ren)享有同等條(tiao)件之下的優先購(gou)買(mai)權，即若(ruo)承(cheng)租(zu)人(ren)在等同于(yu)其他購(gou)買(mai)人(ren)的條(tiao)件下主張購(gou)買(mai)該(gai)(gai)商鋪的，則業主必(bi)須將該(gai)(gai)商鋪出售(shou)給(gei)承(cheng)租(zu)人(ren)，以此保障(zhang)了承(cheng)租(zu)人(ren)的使用利益。

2）即使承(cheng)租(zu)人不想(xiang)購買承(cheng)租(zu)商鋪(pu)的(de)，業(ye)(ye)主出(chu)售后，新的(de)業(ye)(ye)主也應(ying)(ying)當履行租(zu)賃合(he)同，否(fou)則，新業(ye)(ye)主應(ying)(ying)當承(cheng)當租(zu)賃合(he)同中的(de)違約責任。

11、其他注意事項

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的(de)(de)房(fang)屋準備開設酒店，必將導(dao)致人力、財力的(de)(de)損失(shi)。在(zai)無法(fa)確(que)定的(de)(de)情形下，承租(zu)人可以在(zai)租(zu)賃(lin)合同中特(te)別約定相關事宜(yi)作(zuo)為解約條件(jian)，以此(ci)避免遭(zao)受不必要的(de)(de)違約責任(ren)。