一、買辦公室好嗎

從企業未來發展來講，隨著公司(si)規(gui)模(mo)的(de)(de)(de)不(bu)斷擴大(da)，辦公環(huan)境的(de)(de)(de)需求也(ye)會(hui)隨著發生變化。如果(guo)租(zu)賃(lin)的(de)(de)(de)話(hua)，公司(si)一旦面(mian)臨(lin)擴大(da)的(de)(de)(de)需求就(jiu)要面(mian)臨(lin)大(da)規(gui)模(mo)搬遷的(de)(de)(de)問題，然(ran)而頻繁(fan)的(de)(de)(de)搬遷對(dui)于員工和(he)(he)客(ke)戶來說，都會(hui)產生不(bu)安全(quan)感和(he)(he)不(bu)穩定的(de)(de)(de)因素(su)，在(zai)相當(dang)程(cheng)度上(shang)影響(xiang)了(le)企業品牌(pai)形象。

二、辦公室產權年限

《中(zhong)華人(ren)民共(gong)和國城鎮國有土地(di)使(shi)用權出(chu)讓(rang)和轉讓(rang)暫行條(tiao)例》第十二條(tiao)規(gui)定土地(di)使(shi)用權出(chu)讓(rang)最高年限按下列(lie)用途確定：

（一）居住用(yong)地七十年(nian)。

（二）工業用地五十年(nian)。

（三）教育、科(ke)技、文化、衛生、體育用地五十(shi)年。

（四(si)）商業、旅游(you)、娛(yu)樂用(yong)地四(si)十年。

（五）綜(zong)合或者其他用地五十年。

該圖片由注冊用戶"房產大亨"提供，版權聲明反饋

三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申請歸還出售(shou)方的銀(yin)行貸款(kuan)。

2、領取抵(di)押(ya)注銷(xiao)文件。

3、辦理抵(di)押注銷登記(ji)。

4、辦理退保手(shou)續。

5、出售方向規劃和土(tu)地管理局申請(qing)補繳土(tu)地出讓金及附相關資料。

6、房地產測繪管(guan)理(li)辦公室出具分(fen)攤土(tu)地面積的查閱單。

7、對房屋(wu)所(suo)分攤的土(tu)地(di)進行評(ping)估（評(ping)估費由政府承(cheng)擔）。

8、出售(shou)方(fang)與規劃和土(tu)地管理簽署《上(shang)海市國有土(tu)地出讓(rang)合同》。

9、到出售方的(de)開戶銀(yin)行憑《非(fei)稅收(shou)入一般(ban)繳(jiao)款(kuan)書（收(shou)據）》繳(jiao)納(na)土(tu)地出讓(rang)金。

10、到工商局開具《工商行政管理注冊號(hao)變化(hua)證明》（由(you)于公司注冊號(hao)變化(hua)）。

11、申請并繳納契(qi)稅。

12、辦理房屋(wu)轉移登(deng)記申請，繳納(na)每套(tao)房屋(wu)的交易(yi)手(shou)續費，取得二份收件(jian)收據。

13、取得產權(quan)證(zheng)及剩余房屋(wu)的新產權(quan)證(zheng)。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房(fang)地產(chan)買賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行(xing)評(ping)(ping)估，出具評(ping)(ping)估報告。

16、將評估報(bao)告交不動產交易中心的核價(jia)公司審核。

17、向交易中心檔案室調取原購(gou)房合同及契稅單。

18、向開發(fa)商調取原購房發(fa)票。

19、出售方開(kai)具增(zeng)值稅(shui)發(fa)票（若沒(mei)有開(kai)票資格，向所(suo)在稅(shui)務所(suo)申請）。

20、交易中(zhong)心的稅務部(bu)門(men)出具《土地增值稅納稅聯系單》。

21、由出(chu)售方所在地(di)的稅(shui)務所核定土地(di)增值稅(shui)（土地(di)增值稅(shui)納稅(shui)申報表）。

22、納稅完畢(bi)后，稅務所當場出(chu)具《土地增值稅完稅聯系單(dan)》及(ji)稅收完稅證明。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅(shui)及(ji)附加5、65%，買受方繳納契稅3%，印花(hua)稅0、05%。

24、辦理(li)房屋(wu)轉移登記申請，繳(jiao)納交(jiao)易手續費等，取(qu)得收件收據(ju)。

25、買受方憑收件收據領取不動產權證。

26、買受方憑(ping)產權證辦(ban)理抵押，獲得(de)銀行流動資金貸款(kuan)，并支(zhi)付給出售方。

27、出售方交(jiao)房給買(mai)受方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國家的產業(ye)(ye)(ye)、行業(ye)(ye)(ye)政策，不屬于高污染(ran)、高耗(hao)能的小企業(ye)(ye)(ye)。

2、企業在各家(jia)商業銀行(xing)信譽狀況良(liang)好，沒有(you)不(bu)良(liang)信用記錄。

3、具有(you)工商行(xing)政(zheng)管理部門核準登(deng)記(ji)，且年檢合格的營業(ye)執照，持有(you)人民銀行(xing)核發并正常年檢的貸款卡。

4、有必要的(de)組織機構、經(jing)營(ying)(ying)管理制(zhi)度和財務管理制(zhi)度，有固定依據和經(jing)營(ying)(ying)場(chang)所(suo)，合法(fa)經(jing)營(ying)(ying)，產品(pin)有市場(chang)、有效益。

5、具(ju)備(bei)履行合同、償還債(zhai)務的能(neng)力，還款意愿(yuan)良(liang)好，無不(bu)良(liang)信用記(ji)錄，信貸資(zi)產風險分類為正常類或非財(cai)務因素影響(xiang)的關(guan)注類。

6、企業(ye)經(jing)營者或實際控制(zhi)人從(cong)業(ye)經(jing)歷在3年以上，素質良好(hao)、無不良個(ge)人信(xin)用記(ji)錄。

7、企業經營情況穩定(ding)，成立年限原則上在(zai)2年(nian)（含(han)）以上，至少有一個及以上會計年(nian)度財務報告，且連續2年銷售收(shou)入增(zeng)長、毛利潤(run)為正值。

8、符合(he)建(jian)立(li)與小企業業務(wu)相關的行業信貸政策(ce)。

9、能(neng)遵守國家(jia)金融法規政策及銀(yin)行有關規定。

10、在申請(qing)行開(kai)立基本結(jie)算賬戶或一般結(jie)算賬戶。

（二）企業貸款流程

1、借(jie)款人提(ti)(ti)出貸(dai)款申請，提(ti)(ti)交相關材料。

2、經審批同意的(de)，借(jie)(jie)款人和擔保(bao)人與銀行簽訂借(jie)(jie)款合(he)同和擔保(bao)合(he)同。

3、銀(yin)行落實貸(dai)款條件后，按規定程(cheng)序(xu)辦理放款手續，將貸(dai)款資(zi)金劃入借(jie)款人在銀(yin)行開立的賬(zhang)戶。

4、借款人按期歸還貸款本(ben)息。

5、貸款結清，按規定(ding)辦(ban)理(li)撤押手續(xu)。

企業(ye)貸款視企業(ye)具體經(jing)營情(qing)況(kuang)而定(ding)。

貸款額度10-200萬貸款(kuan)時間(jian)1-3年(nian)貸款利息月利率(lv)5厘左右。

貸款要(yao)求必須是注冊于中國的中小企業,且經營狀況良好,無(wu)不良信(xin)譽記錄。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里的(de)(de)(de)區位資(zi)源(yuan)有兩(liang)方(fang)(fang)面(mian)，一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)是(shi)(shi)地理(li)(li)位置，無論購買什(shen)么(me)樓(lou)盤，大(da)家第一(yi)(yi)眼(yan)看重的(de)(de)(de)永遠是(shi)(shi)位置在哪？寫(xie)字(zi)間也一(yi)(yi)樣，地理(li)(li)位置很重要，房產增(zeng)值(zhi)(zhi)主要來(lai)源(yuan)于土地的(de)(de)(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)，交通便(bian)利的(de)(de)(de)市中心(xin)由于土地的(de)(de)(de)稀(xi)缺性，所以(yi)增(zeng)值(zhi)(zhi)空間更(geng)大(da)一(yi)(yi)些。因此，是(shi)(shi)否(fou)位于城市的(de)(de)(de)主中心(xin)區，是(shi)(shi)衡量(liang)一(yi)(yi)幢寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)(de)檔次和是(shi)(shi)否(fou)具有投資(zi)價值(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)首選要素之(zhi)一(yi)(yi)。另(ling)一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)，資(zi)源(yuan)集(ji)中度(du)(du)、周邊(bian)設施(shi)配(pei)套度(du)(du)是(shi)(shi)否(fou)完善(shan)。即周邊(bian)是(shi)(shi)否(fou)是(shi)(shi)人流(liu)(liu)、物流(liu)(liu)、資(zi)金(jin)流(liu)(liu)、信(xin)息流(liu)(liu)匯聚之(zhi)地；寫(xie)字(zi)間作為“生產資料”，商業辦(ban)公(gong)配套設(she)施齊(qi)全，才能(neng)商機勃發，更具有投(tou)資或(huo)辦(ban)公(gong)價(jia)值(zhi)。

2、設計、外觀

作為(wei)企業，辦公地點不僅僅是“生產價(jia)值”的(de)場所(suo)(suo)，同時也承載著一個企(qi)業(ye)對(dui)外形象展(zhan)示的(de)職能。一般只(zhi)要條件允許，企(qi)業(ye)會選擇一棟(dong)設(she)計(ji)新穎合理的(de)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)，來提升企(qi)業(ye)的(de)形象。所(suo)(suo)以，寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)的(de)外觀設(she)計(ji)、內部空間結(jie)構設(she)計(ji)、走廊、大廳(ting)、衛生間、景觀區(qu)等設(she)計(ji)是否有品位，采光(guang)通風、電(dian)梯的(de)質量與配(pei)置、裝修的(de)品質等因素也會影響企(qi)業(ye)的(de)使(shi)用價(jia)值以及(ji)投資價(jia)值。

3、使用方便

對(dui)于(yu)實際(ji)使用的(de)(de)(de)企(qi)業來講(jiang)，寫字樓(lou)入住(zhu)后，辦(ban)公使用是(shi)否(fou)方便(bian)，是(shi)衡量這棟寫字樓(lou)能否(fou)增值的(de)(de)(de)一項重(zhong)要標準。這里(li)的(de)(de)(de)方便(bian)指的(de)(de)(de)是(shi)交(jiao)(jiao)通(tong)是(shi)否(fou)便(bian)利，停車是(shi)否(fou)方便(bian)，乘(cheng)坐電(dian)梯是(shi)否(fou)需要漫(man)長的(de)(de)(de)等(deng)(deng)待(dai)。交(jiao)(jiao)通(tong)擁堵的(de)(de)(de)地域或者位置(zhi)偏遠交(jiao)(jiao)通(tong)不(bu)便(bian)的(de)(de)(de)寫字樓(lou)一般不(bu)適合投資(zi)；同(tong)時，過長的(de)(de)(de)等(deng)(deng)待(dai)時間成(cheng)本也會讓人產生厭煩的(de)(de)(de)情緒，只有使用者感到方便(bian)快捷，身心愉悅，企(qi)業才能在此(ci)長久發展，也會形(xing)成(cheng)口碑，只有企(qi)業爭相進駐，投資(zi)者的(de)(de)(de)收益才會最(zui)大化。

4、物業不可忽視

作為投(tou)資(zi)(zi)辦公(gong)產業(ye)(ye)(ye)(ye)，寫字(zi)間的(de)(de)增值、保(bao)值，離不開物業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)管理(li)(li)與(yu)服務。物業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)司直接決定寫字(zi)樓的(de)(de)用水、用電(dian)、供(gong)暖、安(an)保(bao)、衛生清(qing)潔、空調(diao)供(gong)應、車(che)位管理(li)(li)、電(dian)梯維護(hu)保(bao)養(yang)、整體服務形象等(deng)問(wen)題。這(zhe)些環節(jie)有(you)一(yi)個出現(xian)問(wen)題，都會影響辦公(gong)企業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)體驗感受，試想沒有(you)任(ren)何(he)一(yi)個企業(ye)(ye)(ye)(ye)喜歡在垃圾滿地、時常停水停電(dian)、冬天冷夏天熱(re)的(de)(de)環境下辦公(gong)吧。所(suo)以，投(tou)資(zi)(zi)者在選擇投(tou)資(zi)(zi)時一(yi)定要擦(ca)亮(liang)眼睛，選擇物業(ye)(ye)(ye)(ye)檔次高的(de)(de)項目(mu)，以后有(you)可能會產生較(jiao)為穩定的(de)(de)收益。

5、軟性配套

除了硬件配套要拿得(de)出手(shou)外，軟性(xing)配套也很重要。這里的(de)(de)軟性(xing)配套應著(zhu)重看信息(xi)化配置(zhi)和智(zhi)能化配置(zhi)。通信網絡(luo)是(shi)辦(ban)公(gong)的(de)(de)基礎，而同時(shi)(shi)，隨著(zhu)科(ke)技(ji)的(de)(de)發展，通風、采(cai)光、門禁、監控(kong)等最新智(zhi)能產(chan)品(pin)與技(ji)術不斷涌現，智(zhi)能化系統的(de)(de)應用在越來越普遍，新建的(de)(de)寫字間一般會考(kao)慮到(dao)將(jiang)最新的(de)(de)信息(xi)化、智(zhi)能化系統引入(ru)到(dao)自身的(de)(de)產(chan)品(pin)中，方便企業辦(ban)公(gong)的(de)(de)同時(shi)(shi)，更節能，處理問題也更及時(shi)(shi)。無論投資(zi)或辦(ban)公(gong)，擁有這樣系統的(de)(de)寫字間都(dou)是(shi)值得(de)關注的(de)(de)。

6、自用型客戶比例

投資(zi)(zi)寫(xie)字樓不(bu)但(dan)(dan)要看你的(de)(de)(de)客(ke)戶群體是(shi)誰(shui)，即(ji)租(zu)給(gei)誰(shui)；還要看你的(de)(de)(de)競爭對手是(shi)誰(shui)？如(ru)果(guo)投資(zi)(zi)可以切成很小塊(kuai)出售的(de)(de)(de)物業時，你就要當(dang)心了，雖(sui)然投資(zi)(zi)門(men)檻(jian)較(jiao)低，總價(jia)不(bu)高，但(dan)(dan)是(shi)進(jin)駐的(de)(de)(de)物業公司檔次低，小業主過多，流動性大(da)，不(bu)但(dan)(dan)會影響物業的(de)(de)(de)管理水平(ping)(ping)，經濟(ji)水平(ping)(ping)不(bu)好時，小業主還會惡意競爭地競相壓(ya)價(jia)，影響你的(de)(de)(de)收益。如(ru)果(guo)開發商堅持整層或半層銷(xiao)售，則(ze)在很大(da)程度(du)上提升進(jin)駐門(men)檻(jian)，提升自用(yong)型客(ke)戶的(de)(de)(de)比(bi)例，同時，入住(zhu)的(de)(de)(de)客(ke)戶一(yi)般也(ye)較(jiao)有實力(li)，如(ru)果(guo)這棟(dong)寫(xie)字間60%以(yi)上(shang)客戶都是自用型(xing)的，對(dui)投資者(zhe)招(zhao)租以(yi)及租金方面來(lai)講都是具有利(li)好推動作用的。

7、投資比較

投資項目比(bi)較方面，甲級(ji)(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)與乙(yi)(yi)級(ji)(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)之間(jian)相(xiang)比(bi)，甲級(ji)(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)雖(sui)然價(jia)格要(yao)高一些，但是，甲級(ji)(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)物業管理(li)以(yi)及(ji)設計配套更完(wan)善，提(ti)升(sheng)企業的(de)形(xing)象(xiang)，所(suo)以(yi)租(zu)金一般會不(bu)斷(duan)上漲。雖(sui)然乙(yi)(yi)級(ji)(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)總價(jia)低，隨著(zhu)更多寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)項目不(bu)斷(duan)涌現，管理(li)、形(xing)象(xiang)有(you)所(suo)差距的(de)乙(yi)(yi)級(ji)(ji)(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)由于(yu)招租(zu)困難(nan)，特(te)別是招不(bu)到有(you)實力的(de)企業，勢必導致(zhi)租(zu)金也很難(nan)有(you)所(suo)提(ti)升(sheng)。

8、投資回報率

當然，投(tou)資(zi)者在投(tou)資(zi)時，還(huan)要充分考(kao)慮到自己的(de)資(zi)金實力。依據(ju)一般的(de)計算方法，投(tou)資(zi)回(hui)報率(lv)=月租金×12(個月)／售(shou)價(jia)。例如，現有一處寫字間，面積約100平方米，售(shou)價約為18000元／平方米，依據此處寫字(zi)樓周邊的物業剖析得知，月租金約為9000元，盤(pan)算得知，這處寫字間的投資回(hui)報率為6%，投資(zi)者需根據自(zi)己(ji)的(de)資(zi)金情況，來選擇(ze)投資(zi)項目。根據國際(ji)專業理(li)財(cai)公司的(de)計算原則(ze)，15年(nian)內收回投資總(zong)價表明該項目(mu)具有可投資價值。