寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租(zu)(zu)賃的(de)絕大部分費(fei)用（租(zu)(zu)金、管理費(fei)、發(fa)票稅、公攤(tan)費(fei)用）。

2、了(le)解具體(ti)地理位置和周圍交通(tong)食(shi)宿情況(kuang)。

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3、了解租(zu)金(jin)、實(shi)(shi)際(ji)面積(ji)(ji)。寫(xie)字樓報價(jia)(jia)常常以“元/平方米/日”為(wei)(wei)單位(wei)的，租(zu)寫(xie)字樓的價(jia)(jia)格很多時候分為(wei)(wei)“包(bao)(bao)(bao)票”與(yu)“實(shi)(shi)收”，“包(bao)(bao)(bao)票”即是租(zu)金(jin)內已經(jing)包(bao)(bao)(bao)含租(zu)賃稅發票，“實(shi)(shi)收”則是不含。必須按照實(shi)(shi)際(ji)租(zu)賃的面積(ji)(ji)來計算租(zu)金(jin)。要(yao)計算房(fang)產面積(ji)(ji)，首先要(yao)弄(nong)清楚(chu)開發商在銷售合(he)同上(shang)所注明的面積(ji)(ji)名稱，一般分為(wei)(wei)：建筑面積(ji)(ji)、公攤面積(ji)(ji)、產權面積(ji)(ji)、套內面積(ji)(ji)以及使用(yong)面積(ji)(ji)等。

4、明確物(wu)業(ye)管(guan)理費用(yong)、內容以及支付方式。一(yi)般情況下，物(wu)業(ye)管(guan)理費應(ying)包含公共部位(wei)和(he)外墻的(de)保潔、公共設施（如電(dian)梯等(deng)）的(de)維護保修、公共部位(wei)水和(he)電(dian)、工(gong)作時間(jian)的(de)中央空(kong)調費以及保安管(guan)理費等(deng)。特別的(de)，物(wu)業(ye)管(guan)理費中包含的(de)中央空(kong)調服務一(yi)般僅(jin)僅(jin)在工(gong)作時間(jian)提供(gong)，即為工(gong)作日的(de)早上9點(dian)到晚(wan)上18點(dian)。如果在非工(gong)作時間(jian)需(xu)要提供(gong)中央空(kong)調的(de)話，得與(yu)物(wu)業(ye)公司另(ling)行協商、另(ling)行付費。這點(dian)對于IT公司等(deng)工(gong)作時間(jian)與(yu)日常工(gong)作時間(jian)不同的(de)公司而(er)言(yan)，顯得比較(jiao)重要。

5、其他(ta)須(xu)注(zhu)意的(de)問(wen)(wen)題(ti)(ti)有(you)：停車費(fei)分為三種：每小(xiao)時計(ji)算(suan)、上班時間(jian)包月(yue)計(ji)算(suan)、24小(xiao)時包月(yue)計(ji)算(suan)，合(he)同中須(xu)明確出(chu)租(zu)人(ren)是(shi)(shi)否提供車位供租(zu)戶使用(yong)，是(shi)(shi)否收取費(fei)用(yong)；電話(hua)容量(liang)問(wen)(wen)題(ti)(ti)，有(you)一(yi)些老的(de)寫(xie)字樓可(ke)能會有(you)電話(hua)容量(liang)的(de)限(xian)制，對于(yu)電話(hua)容量(liang)要(yao)求較大的(de)企業，應當(dang)事先(xian)確認該問(wen)(wen)題(ti)(ti)；租(zu)賃稅(shui)(shui)費(fei)負擔問(wen)(wen)題(ti)(ti)，一(yi)般(ban)租(zu)賃產(chan)生的(de)稅(shui)(shui)費(fei)應由出(chu)租(zu)人(ren)承擔，并(bing)由出(chu)租(zu)人(ren)交付租(zu)戶租(zu)金(jin)發票。是(shi)(shi)否需要(yao)寫(xie)字樓單元內帶裝修，有(you)無朝(chao)向要(yao)求，對樓層(ceng)的(de)層(ceng)數是(shi)(shi)否有(you)數字忌諱？是(shi)(shi)否拒絕或者(zhe)希望有(you)同行在同一(yi)棟大廈(sha)里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂合同。

1、出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方(fang)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)房屋的(de)合(he)法(fa)性，例如產權(quan)(quan)證明(ming)(ming)（或經營(ying)權(quan)(quan)證明(ming)(ming)），出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)許(xu)可證明(ming)(ming)，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方(fang)的(de)營(ying)業(ye)執照和(he)法(fa)人(ren)(ren)或法(fa)人(ren)(ren)授權(quan)(quan)證明(ming)(ming)。如系轉租(zu)(zu)(zu)，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方(fang)應提供(gong)其租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合(he)同(tong)和(he)權(quan)(quan)利(li)人(ren)(ren)同(tong)意(yi)轉租(zu)(zu)(zu)的(de)書面(mian)證明(ming)(ming)。

2、租金、物業費、水電等相關費用的支(zhi)付標(biao)準及付款方式，應在合同中明確承(cheng)租(zu)(zu)房(fang)屋所產生的所有費用，并確定(ding)承(cheng)擔方。簽(qian)訂(ding)合同時一(yi)般是繳納兩個月(yue)的租(zu)(zu)金(jin)+兩個月(yue)的管(guan)理費+首個月(yue)的租(zu)(zu)金(jin)的費用。

3、注意約定免租(zu)期(qi)。交付的(de)(de)寫字樓一(yi)般是毛坯，也(ye)有(you)一(yi)些(xie)會有(you)簡(jian)單裝(zhuang)修，但絕大多數租(zu)戶會重新裝(zhuang)修，出(chu)租(zu)方(fang)往(wang)往(wang)會給(gei)租(zu)戶一(yi)個免租(zu)期(qi)，作(zuo)為租(zu)戶的(de)(de)裝(zhuang)修時間。是否有(you)免租(zu)期(qi)及免租(zu)期(qi)的(de)(de)長短由雙方(fang)自行(xing)約定，只(zhi)有(you)寫入(ru)合(he)同才能得到法律的(de)(de)保護。

4、租賃(lin)期的遞(di)增：一般租期超過一年以上的租賃(lin)期都會有不同程度的遞(di)增，一般是從第(di)二年或者(zhe)第(di)三(san)年開(kai)始(shi)月租金開(kai)始(shi)遞(di)增5%-8%，有個別的大廈連管(guan)理費也一起(qi)遞(di)增。

5、租(zu)賃合同的(de)簽(qian)訂一(yi)般(ban)會簽(qian)兩份：一(yi)份是房(fang)管局的(de)標準備(bei)案用的(de)，比較籠(long)統，一(yi)般(ban)寫(xie)清楚租(zu)金、年限雙方蓋章(zhang)簽(qian)字(zi)就可以了。另(ling)一(yi)份是詳(xiang)細的(de)補充協議。

6、定(ding)金(jin)交付使用，有很多情況不(bu)允許(xu)您直接簽(qian)訂合同(tong)，下定(ding)金(jin)則(ze)是(shi)最(zui)好的折衷(zhong)方法，一般(ban)定(ding)金(jin)下了以(yi)后，業主反(fan)悔的話需要雙倍返(fan)還的。

合同應包括：

1、注重(zhong)對承租(zu)單元、租(zu)期、起(qi)租(zu)日(ri)、月租(zu)金(jin)、停車位等的約定(ding)(ding)。租(zu)賃稅(shui)費的承擔應約定(ding)(ding)清(qing)楚，合同中的租(zu)金(jin)價格是否含稅(shui)。注意約定(ding)(ding)免租(zu)期。

2、寫字(zi)樓具體情況具體位(wei)置。

3、用途--如辦(ban)公等(deng)。

4、租賃期限。

5、租(zu)金(jin)及(ji)支(zhi)付(fu)(fu)(fu)方式、押(ya)(ya)(ya)金(jin)付(fu)(fu)(fu)款(kuan)方式及(ji)押(ya)(ya)(ya)金(jin)退還(huan)條款(kuan)。由出(chu)租(zu)人(ren)和承租(zu)人(ren)協(xie)商確定，在租(zu)賃期限(xian)內，出(chu)租(zu)人(ren)不得擅自(zi)提高房租(zu)。租(zu)金(jin)的付(fu)(fu)(fu)款(kuan)方式大致有按年付(fu)(fu)(fu)、按半年付(fu)(fu)(fu)、按季付(fu)(fu)(fu)。需要在合同中(zhong)強調：租(zu)期結束時，業主(zhu)應(ying)該退還(huan)租(zu)戶押(ya)(ya)(ya)金(jin)的具(ju)體時間及(ji)因押(ya)(ya)(ya)金(jin)退還(huan)滯(zhi)后而(er)產生的滯(zhi)納金(jin)等。

6、退租后的(de)交房(fang)狀況。現狀交房(fang)還(huan)是原狀交付。對于(yu)租戶而言，爭取在合同(tong)中約定(ding)，退租后房(fang)屋按(an)退租時的(de)現狀交付。

7、租(zu)賃合同的變(bian)(bian)更(geng)和終止(zhi)。如果(guo)在租(zu)賃過程中出(chu)租(zu)人(ren)和承租(zu)人(ren)認為有必要改(gai)變(bian)(bian)合同的上(shang)述各項條款，如租(zu)賃期限、租(zu)金等(deng)，雙方可以通過協商對合同進行變(bian)(bian)更(geng)。

8、違約(yue)責(ze)任(ren)在簽訂合(he)同時，雙方就要(yao)想到可(ke)能產生的(de)違反合(he)同的(de)行為(wei)，并(bing)在合(he)同中(zhong)規(gui)定(ding)相應的(de)懲罰辦法。對出現質(zhi)量問題(ti)后的(de)解決(jue)方案(an)要(yao)明(ming)確約(yue)定(ding)。還可(ke)以約(yue)定(ding)房屋及附屬設備(bei)的(de)保質(zhi)期(qi)。