寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃的絕大部分費(fei)用（租金、管(guan)理(li)費(fei)、發票稅、公攤(tan)費(fei)用）。

2、了(le)解具(ju)體地理位(wei)置和(he)周圍交通食宿情況(kuang)。

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3、了解租(zu)(zu)金、實際面(mian)(mian)積(ji)。寫(xie)字(zi)(zi)樓報(bao)價常常以(yi)“元/平方米/日(ri)”為單位的，租(zu)(zu)寫(xie)字(zi)(zi)樓的價格很(hen)多(duo)時候分(fen)為“包(bao)(bao)票”與“實收”，“包(bao)(bao)票”即是(shi)租(zu)(zu)金內已經包(bao)(bao)含(han)租(zu)(zu)賃稅發票，“實收”則是(shi)不(bu)含(han)。必須按照實際租(zu)(zu)賃的面(mian)(mian)積(ji)來(lai)計(ji)算租(zu)(zu)金。要(yao)計(ji)算房(fang)產(chan)面(mian)(mian)積(ji)，首先要(yao)弄清(qing)楚開發商在(zai)銷售合同(tong)上所注明的面(mian)(mian)積(ji)名稱，一般(ban)分(fen)為：建筑面(mian)(mian)積(ji)、公攤面(mian)(mian)積(ji)、產(chan)權面(mian)(mian)積(ji)、套內面(mian)(mian)積(ji)以(yi)及使用面(mian)(mian)積(ji)等。

4、明確物(wu)業(ye)管(guan)理費(fei)(fei)(fei)用、內容以及支付方(fang)式(shi)。一般(ban)情(qing)況下，物(wu)業(ye)管(guan)理費(fei)(fei)(fei)應(ying)包含(han)公(gong)共(gong)部位(wei)和外墻的(de)(de)保潔、公(gong)共(gong)設施(shi)（如電梯(ti)等(deng)(deng)）的(de)(de)維護保修(xiu)、公(gong)共(gong)部位(wei)水和電、工(gong)作(zuo)(zuo)時間的(de)(de)中(zhong)央(yang)空調費(fei)(fei)(fei)以及保安管(guan)理費(fei)(fei)(fei)等(deng)(deng)。特(te)別的(de)(de)，物(wu)業(ye)管(guan)理費(fei)(fei)(fei)中(zhong)包含(han)的(de)(de)中(zhong)央(yang)空調服務(wu)一般(ban)僅僅在工(gong)作(zuo)(zuo)時間提供(gong)，即為工(gong)作(zuo)(zuo)日的(de)(de)早上(shang)(shang)9點到晚上(shang)(shang)18點。如果在非工(gong)作(zuo)(zuo)時間需要(yao)提供(gong)中(zhong)央(yang)空調的(de)(de)話(hua)，得與物(wu)業(ye)公(gong)司另行協商、另行付費(fei)(fei)(fei)。這點對于IT公(gong)司等(deng)(deng)工(gong)作(zuo)(zuo)時間與日常工(gong)作(zuo)(zuo)時間不同的(de)(de)公(gong)司而言(yan)，顯得比較重要(yao)。

5、其他須注意的(de)問(wen)(wen)題(ti)有(you)(you)：停車費(fei)分為(wei)三種：每小(xiao)時(shi)計算、上班(ban)時(shi)間包月(yue)計算、24小(xiao)時(shi)包月(yue)計算，合同(tong)中須明(ming)確(que)出租(zu)(zu)(zu)人是否(fou)提供車位供租(zu)(zu)(zu)戶(hu)使用，是否(fou)收取費(fei)用；電話容(rong)量問(wen)(wen)題(ti)，有(you)(you)一些老的(de)寫(xie)字樓(lou)可能會有(you)(you)電話容(rong)量的(de)限制(zhi)，對于電話容(rong)量要求較大的(de)企業，應當(dang)事先確(que)認該問(wen)(wen)題(ti)；租(zu)(zu)(zu)賃稅費(fei)負(fu)擔(dan)問(wen)(wen)題(ti)，一般租(zu)(zu)(zu)賃產生的(de)稅費(fei)應由(you)出租(zu)(zu)(zu)人承(cheng)擔(dan)，并由(you)出租(zu)(zu)(zu)人交付租(zu)(zu)(zu)戶(hu)租(zu)(zu)(zu)金(jin)發(fa)票。是否(fou)需要寫(xie)字樓(lou)單元內帶裝修，有(you)(you)無朝(chao)向(xiang)要求，對樓(lou)層(ceng)的(de)層(ceng)數(shu)(shu)是否(fou)有(you)(you)數(shu)(shu)字忌諱(hui)？是否(fou)拒絕或(huo)者希望有(you)(you)同(tong)行在同(tong)一棟(dong)大廈里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂合同。

1、出租(zu)方(fang)出租(zu)房屋的合(he)法性，例如(ru)產權(quan)(quan)證(zheng)明（或經(jing)營權(quan)(quan)證(zheng)明），出租(zu)許可(ke)證(zheng)明，出租(zu)方(fang)的營業(ye)執照(zhao)和法人(ren)或法人(ren)授權(quan)(quan)證(zheng)明。如(ru)系轉(zhuan)租(zu)，出租(zu)方(fang)應提供(gong)其租(zu)賃合(he)同和權(quan)(quan)利人(ren)同意轉(zhuan)租(zu)的書(shu)面證(zheng)明。

2、租金、物業費(fei)、水電等(deng)相關費(fei)用(yong)的(de)(de)支付(fu)標準及付(fu)款方(fang)式，應在合同(tong)中明確(que)承租(zu)房屋所產生的(de)(de)所有費(fei)用(yong)，并確(que)定承擔(dan)方(fang)。簽(qian)訂合同(tong)時一(yi)般(ban)是繳納兩個(ge)月(yue)的(de)(de)租(zu)金(jin)+兩個(ge)月(yue)的(de)(de)管理(li)費(fei)+首(shou)個(ge)月(yue)的(de)(de)租(zu)金(jin)的(de)(de)費(fei)用(yong)。

3、注意約(yue)定(ding)免(mian)(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)期。交付的(de)寫字樓一般是毛坯，也(ye)有(you)(you)一些(xie)會有(you)(you)簡(jian)單(dan)裝(zhuang)修，但(dan)絕大多數租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)會重新(xin)裝(zhuang)修，出租(zu)(zu)(zu)(zu)方往往會給租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)一個免(mian)(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)期，作為租(zu)(zu)(zu)(zu)戶(hu)的(de)裝(zhuang)修時間。是否有(you)(you)免(mian)(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)期及(ji)免(mian)(mian)租(zu)(zu)(zu)(zu)期的(de)長短由雙(shuang)方自行約(yue)定(ding)，只有(you)(you)寫入合(he)同才能得到(dao)法律的(de)保護。

4、租賃期(qi)的(de)(de)遞增：一(yi)般(ban)租期(qi)超過一(yi)年(nian)以上的(de)(de)租賃期(qi)都會有不(bu)同程度的(de)(de)遞增，一(yi)般(ban)是從第二年(nian)或(huo)者第三年(nian)開(kai)始月租金開(kai)始遞增5%-8%，有個別的(de)(de)大廈連(lian)管(guan)理(li)費也一(yi)起遞增。

5、租(zu)賃合同的簽(qian)訂一(yi)般(ban)會簽(qian)兩份：一(yi)份是房管局(ju)的標準(zhun)備案用的，比(bi)較籠統，一(yi)般(ban)寫清楚租(zu)金、年限(xian)雙方蓋(gai)章簽(qian)字就可以了(le)。另一(yi)份是詳細的補充協議。

6、定金(jin)(jin)交付使用，有很(hen)多情況不允許您直接簽訂合同，下定金(jin)(jin)則是最好(hao)的折衷方(fang)法，一般定金(jin)(jin)下了以后，業主(zhu)反悔(hui)的話需(xu)要雙(shuang)倍返還的。

合同應包括：

1、注重(zhong)對承租(zu)單元、租(zu)期(qi)、起租(zu)日(ri)、月(yue)租(zu)金(jin)、停(ting)車位等(deng)的約(yue)定(ding)。租(zu)賃稅(shui)費的承擔應約(yue)定(ding)清楚(chu)，合同中(zhong)的租(zu)金(jin)價格(ge)是(shi)否(fou)含(han)稅(shui)。注意約(yue)定(ding)免(mian)租(zu)期(qi)。

2、寫字(zi)樓具(ju)體(ti)情(qing)況具(ju)體(ti)位(wei)置(zhi)。

3、用途--如辦(ban)公等。

4、租賃期限。

5、租(zu)金(jin)及(ji)支付(fu)(fu)方(fang)式(shi)、押金(jin)付(fu)(fu)款方(fang)式(shi)及(ji)押金(jin)退還(huan)條款。由(you)出租(zu)人和承租(zu)人協商確定(ding)，在(zai)(zai)租(zu)賃期限(xian)內，出租(zu)人不得擅自提(ti)高(gao)房租(zu)。租(zu)金(jin)的(de)(de)付(fu)(fu)款方(fang)式(shi)大(da)致有按年(nian)付(fu)(fu)、按半年(nian)付(fu)(fu)、按季付(fu)(fu)。需要在(zai)(zai)合(he)同中強(qiang)調(diao)：租(zu)期結束時(shi)，業主應(ying)該退還(huan)租(zu)戶押金(jin)的(de)(de)具體時(shi)間(jian)及(ji)因押金(jin)退還(huan)滯后而產(chan)生的(de)(de)滯納(na)金(jin)等。

6、退租后(hou)的交房狀(zhuang)(zhuang)況。現(xian)狀(zhuang)(zhuang)交房還是原狀(zhuang)(zhuang)交付(fu)。對于(yu)租(zu)戶而(er)言，爭取在合同中約定(ding)，退(tui)租(zu)后(hou)房屋按退(tui)租(zu)時的現(xian)狀(zhuang)(zhuang)交付(fu)。

7、租賃合(he)同(tong)(tong)的變(bian)(bian)更和(he)(he)終(zhong)止。如果在租賃過程中出租人(ren)和(he)(he)承(cheng)租人(ren)認為(wei)有必(bi)要改變(bian)(bian)合(he)同(tong)(tong)的上(shang)述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以(yi)通(tong)過協商對(dui)合(he)同(tong)(tong)進(jin)行變(bian)(bian)更。

8、違約(yue)責任在(zai)簽(qian)訂(ding)合同時，雙方就要(yao)想到可能產生的違反合同的行為，并在(zai)合同中規定(ding)相應的懲罰辦(ban)法。對出現(xian)質量問(wen)題后(hou)的解決方案要(yao)明確(que)約(yue)定(ding)。還可以約(yue)定(ding)房(fang)屋(wu)及附屬設備的保質期(qi)。