售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷售(shou)員接待客(ke)戶(hu)(hu)→確(que)認(ren)客(ke)戶(hu)(hu)受讓(rang)的(de)意向(xiang)單(dan)位→填(tian)寫《置(zhi)業計(ji)劃(hua)表》準確(que)計(ji)算該單(dan)位的(de)受讓(rang)價(jia)格及(ji)付款方式(shi)→準確(que)計(ji)算該單(dan)位各種相應稅費(fei)→指(zhi)引客(ke)戶(hu)(hu)瀏(liu)覽(lan)并講解公示的(de)各類文件及(ji)證書→確(que)認(ren)客(ke)戶(hu)(hu)受讓(rang)姓名(ming)或單(dan)位→銷售(shou)員再次(ci)核對房號(hao)及(ji)價(jia)格。

該圖片由注冊用戶"房產大亨"提供，版權聲明反饋

2.銷控流程

銷(xiao)(xiao)(xiao)售員攜同客戶至銷(xiao)(xiao)(xiao)售經(jing)(jing)理處進行(xing)房(fang)屋銷(xiao)(xiao)(xiao)控→銷(xiao)(xiao)(xiao)售經(jing)(jing)理核對客戶身份證明或營業執(zhi)照確定受讓(rang)人姓名或單位(wei)→查閱(yue)《房(fang)號(hao)銷(xiao)(xiao)(xiao)控登記表》確認(ren)(ren)受讓(rang)房(fang)號(hao)為待受讓(rang)狀(zhuang)態(tai)→填(tian)寫《轉讓(rang)銷(xiao)(xiao)(xiao)控單》商(shang)營銷(xiao)(xiao)(xiao)經(jing)(jing)理雙方簽字確認(ren)(ren)）→填(tian)寫《房(fang)號(hao)銷(xiao)(xiao)(xiao)控登記表》→完成(cheng)銷(xiao)(xiao)(xiao)控。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)售員(yuan)(yuan)(yuan)攜同(tong)客戶(hu)至財務室交(jiao)納定(ding)金(jin)→財務人員(yuan)(yuan)(yuan)根(gen)據(ju)(ju)《轉讓銷(xiao)控單(dan)》核對(dui)受(shou)讓人身(shen)份(fen)證明或營業執照→收(shou)取公司規定(ding)的足額(e)定(ding)金(jin)→根(gen)據(ju)(ju)收(shou)取定(ding)金(jin)數(shu)額(e)開出定(ding)金(jin)收(shou)據(ju)(ju)→客戶(hu)核對(dui)收(shou)據(ju)(ju)上(shang)的房號、姓名或單(dan)位→財務人員(yuan)(yuan)(yuan)將收(shou)據(ju)(ju)交(jiao)于客戶(hu)→財務人員(yuan)(yuan)(yuan)《轉讓銷(xiao)控單(dan)》移交(jiao)營銷(xiao)部開發商銷(xiao)售助理存(cun)檔保(bao)存(cun)。

4.房源確定單簽署流程

客戶(hu)交納足定后，銷售(shou)員根據客戶(hu)情況準(zhun)確(que)填寫《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)情況確(que)認(ren)(ren)表》《轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)承諾書》（境(jing)外人士適用）→營銷部開發商(shang)銷售(shou)助理(li)(li)根據《房(fang)屋(wu)(wu)受讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)情況確(que)認(ren)(ren)表》、定金收(shou)據，打印《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補(bu)(bu)充(chong)協(xie)議(yi)(yi)》→銷售(shou)員填寫《銷售(shou)文(wen)件領(ling)(ling)取單》領(ling)(ling)取《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補(bu)(bu)充(chong)協(xie)議(yi)(yi)》→項(xiang)目(mu)經理(li)(li)審(shen)核《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補(bu)(bu)充(chong)協(xie)議(yi)(yi)》無誤(wu)后在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)情況確(que)認(ren)(ren)表》轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)書審(shen)核欄簽名確(que)認(ren)(ren)→客戶(hu)在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補(bu)(bu)充(chong)協(xie)議(yi)(yi)》簽名確(que)認(ren)(ren)→開發商(shang)銷售(shou)助理(li)(li)在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉(zhuan)讓(rang)(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及其《補(bu)(bu)充(chong)協(xie)議(yi)(yi)》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準(zhun)備(bei)投資(zi)寫字樓之(zhi)前，應(ying)該首先(xian)計(ji)算該盤的年(nian)回報(bao)率，合適則具有投資(zi)價(jia)值。根據國際專業(ye)理財公(gong)司的計(ji)算原(yuan)則，衡(heng)量(liang)一幢物(wu)業(ye)價(jia)格合理與否的基本公(gong)式為“年(nian)收益×15年(nian)＝房產購買價(jia)”。若物(wu)業(ye)年(nian)收益×15年(nian)大于購房款(kuan)，則表明該項目尚(shang)具投資(zi)價(jia)值。

2.選擇區位

由于房產的(de)增(zeng)值主(zhu)要來源于(yu)土地(di)的(de)增(zeng)值，而(er)城(cheng)市(shi)主(zhu)中心(xin)區土地(di)的(de)稀(xi)缺性更(geng)強，因此增(zeng)值空間很(hen)大。同時，主(zhu)中心(xin)區的(de)區位(wei)成長性顯(xian)而(er)易見，區位(wei)資(zi)源優勢得天(tian)獨厚，通常是(shi)(shi)人流(liu)、物流(liu)、信息(xi)流(liu)、資(zi)金流(liu)匯聚之處。所以(yi)說，是(shi)(shi)否位(wei)于(yu)城(cheng)市(shi)的(de)主(zhu)中心(xin)區，是(shi)(shi)衡(heng)量一幢寫字樓(lou)的(de)檔次和(he)是(shi)(shi)否具有投資(zi)價(jia)值的(de)首選要素。

3.注重檔次形象

個人投資(zi)(zi)寫(xie)字樓(lou)時，要(yao)瞄準客(ke)(ke)戶群(qun)來(lai)投資(zi)(zi)。作為(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)，選擇(ze)寫(xie)字樓(lou)辦(ban)公的(de)(de)首(shou)要(yao)目的(de)(de)，往往是(shi)為(wei)了(le)提升企(qi)業(ye)(ye)(ye)形(xing)(xing)象(xiang)，不少企(qi)業(ye)(ye)(ye)將寫(xie)字樓(lou)的(de)(de)檔次(ci)形(xing)(xing)象(xiang)放在僅次(ci)于區位的(de)(de)重要(yao)因素(su)之一。如果投資(zi)(zi)，建(jian)議選擇(ze)那(nei)些最(zui)小(xiao)的(de)(de)租客(ke)(ke)也需要(yao)大約(yue)500-1000平方米(mi)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)寫(xie)字樓(lou)，因為(wei)這(zhe)表明入駐(zhu)這(zhe)個物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)公司水(shui)平相差(cha)不大，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)檔次(ci)高，今后可(ke)(ke)能(neng)有較(jiao)為(wei)穩定(ding)的(de)(de)回報。當然，這(zhe)同時也要(yao)求(qiu)投資(zi)(zi)者有很(hen)高的(de)(de)支付(fu)能(neng)力。如果投資(zi)(zi)那(nei)些切成小(xiao)塊面(mian)(mian)積(ji)(ji)進(jin)行(xing)出售的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)，應注意，雖(sui)然總價可(ke)(ke)能(neng)會便宜，但由于小(xiao)業(ye)(ye)(ye)主太多，將影響(xiang)到該物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理水(shui)平和回報能(neng)力。

4.關注品質

因為對于實際使用的(de)(de)企業來(lai)說，寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)品質至關(guan)重要，如交(jiao)通(tong)的(de)(de)便利程(cheng)度、停車場的(de)(de)設計(ji)是(shi)(shi)否(fou)合理、物業建筑(zhu)立面(mian)、建筑(zhu)品質、大(da)堂的(de)(de)品位和布(bu)置(zhi)、電梯質量與配置(zhi)狀況、結構布(bu)局(ju)是(shi)(shi)否(fou)適用、采光通(tong)風是(shi)(shi)否(fou)良好等等，因此，投(tou)資(zi)者(zhe)也需要對上述內(nei)容逐(zhu)一比較，并現場觀(guan)察、實地(di)感受。如果某個寫(xie)字(zi)樓(lou)地(di)處(chu)偏遠交(jiao)通(tong)不便，或(huo)交(jiao)通(tong)擁擠(ji)，那肯(ken)定不適合投(tou)資(zi)。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某(mou)個寫字樓周邊全是高層建(jian)筑物，其視線必然(ran)被(bei)擋，就談不上什么自然(ran)景(jing)觀了。人(ren)(ren)工作到(dao)一定時(shi)候，勢必疲(pi)憊(bei)。樓層里(li)(li)設(she)置的(de)公共小花園(yuan)(yuan)及小花園(yuan)(yuan)里(li)(li)的(de)植被(bei)綠化，可(ke)以達到(dao)放松身心(xin)的(de)目的(de)。而(er)寫字樓外(wai)的(de)自然(ran)景(jing)觀，則可(ke)以讓(rang)人(ren)(ren)憑欄遠(yuan)眺心(xin)曠神(shen)怡，以利于休(xiu)息養神(shen)。

6.選擇好的物業公司

作為投(tou)資型物(wu)(wu)(wu)業，寫(xie)字(zi)樓(lou)增值(zhi)、保值(zhi)是(shi)通(tong)過物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理(li)服務來(lai)實現(xian)的(de)(de)，物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理(li)公司(si)(si)直(zhi)接決定某個寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)用水、用電、垃圾清運、空調供應、車位管(guan)理(li)等(deng)方方面面的(de)(de)問題(ti)。沒有公司(si)(si)喜歡在(zai)垃圾滿地的(de)(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)里辦公。因此選擇投(tou)資某個寫(xie)字(zi)樓(lou)時(shi)，調查物(wu)(wu)(wu)管(guan)公司(si)(si)情況亦不(bu)容(rong)忽(hu)視(shi)。最好選擇國(guo)際(ji)性(xing)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)管(guan)公司(si)(si)。香(xiang)港的(de)(de)許多寫(xie)字(zi)樓(lou)都是(shi)通(tong)過品牌物(wu)(wu)(wu)業在(zai)資產運營管(guan)理(li)實現(xian)后期價值(zhi)的(de)(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后，如(ru)有租(zu)(zu)客(ke)求租(zu)(zu)，首先(xian)，買賣(mai)雙(shuang)方簽署租(zu)(zu)賃(lin)合同；其次，將(jiang)租(zu)(zu)賃(lin)合同原件(jian)、出租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的(de)身份證(zheng)明(ming)、公司營(ying)業(ye)執(zhi)照(復(fu)印件(jian))、產權證(zheng)原件(jian)出示(shi)給房(fang)屋(wu)所在地(di)街道(dao)并做登記申(shen)請；最(zui)后，將(jiang)租(zu)(zu)賃(lin)合同原件(jian)，出租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的(de)身份證(zheng)明(ming)，公司營(ying)業(ye)執(zhi)照(復(fu)印件(jian))交(jiao)至所在區房(fang)地(di)產交(jiao)易中心，辦理租(zu)(zu)賃(lin)登記，并按規定繳付款項(xiang)。