售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷(xiao)售(shou)員接待(dai)客(ke)(ke)戶(hu)→確(que)認客(ke)(ke)戶(hu)受(shou)讓的(de)(de)意向單(dan)位→填寫《置(zhi)業(ye)計劃表》準確(que)計算(suan)該單(dan)位的(de)(de)受(shou)讓價(jia)格及付款方式→準確(que)計算(suan)該單(dan)位各(ge)種相應(ying)稅費→指引客(ke)(ke)戶(hu)瀏覽并講解公示的(de)(de)各(ge)類文件及證書(shu)→確(que)認客(ke)(ke)戶(hu)受(shou)讓姓名或(huo)單(dan)位→銷(xiao)售(shou)員再次(ci)核對房(fang)號及價(jia)格。

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2.銷控流程

銷(xiao)(xiao)售員攜同客(ke)戶(hu)至銷(xiao)(xiao)售經(jing)理處(chu)進行房屋銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)→銷(xiao)(xiao)售經(jing)理核(he)對客(ke)戶(hu)身份證明或營(ying)業執照確定受(shou)讓人姓名或單位→查閱《房號(hao)銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)登(deng)(deng)記表》確認受(shou)讓房號(hao)為待受(shou)讓狀態→填(tian)寫(xie)《轉讓銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)單》商(shang)營(ying)銷(xiao)(xiao)經(jing)理雙方簽字(zi)確認）→填(tian)寫(xie)《房號(hao)銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)登(deng)(deng)記表》→完(wan)成銷(xiao)(xiao)控(kong)(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)售(shou)員(yuan)攜同客戶至財務(wu)室交(jiao)納定金(jin)→財務(wu)人(ren)員(yuan)根據《轉讓(rang)銷(xiao)控單》核對(dui)受讓(rang)人(ren)身份證(zheng)明或營業執(zhi)照(zhao)→收(shou)取(qu)公司規定的足(zu)額定金(jin)→根據收(shou)取(qu)定金(jin)數額開(kai)出定金(jin)收(shou)據→客戶核對(dui)收(shou)據上(shang)的房號(hao)、姓名或單位→財務(wu)人(ren)員(yuan)將收(shou)據交(jiao)于(yu)客戶→財務(wu)人(ren)員(yuan)《轉讓(rang)銷(xiao)控單》移交(jiao)營銷(xiao)部開(kai)發商銷(xiao)售(shou)助(zhu)理存檔(dang)保存。

4.房源確定單簽署流程

客(ke)(ke)戶(hu)交(jiao)納足定(ding)后，銷售(shou)員根據(ju)客(ke)(ke)戶(hu)情(qing)況準(zhun)確(que)(que)填寫《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)(xing)情(qing)況確(que)(que)認表》《轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)承(cheng)諾書(shu)》（境外人士適用）→營銷部開(kai)發商銷售(shou)助理(li)根據(ju)《房(fang)(fang)屋(wu)受(shou)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)(xing)情(qing)況確(que)(que)認表》、定(ding)金收據(ju)，打(da)印《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充(chong)協議(yi)(yi)》→銷售(shou)員填寫《銷售(shou)文件領取單(dan)》領取《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充(chong)協議(yi)(yi)》→項(xiang)目經(jing)理(li)審核(he)《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充(chong)協議(yi)(yi)》無誤后在《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)執行(xing)(xing)情(qing)況確(que)(que)認表》轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)書(shu)審核(he)欄簽名確(que)(que)認→客(ke)(ke)戶(hu)在《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充(chong)協議(yi)(yi)》簽名確(que)(que)認→開(kai)發商銷售(shou)助理(li)在《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)合(he)(he)同(tong)(tong)》及(ji)其(qi)(qi)《補充(chong)協議(yi)(yi)》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準備(bei)投(tou)資寫字樓之(zhi)前，應該(gai)首先計(ji)算該(gai)盤的年(nian)回(hui)報(bao)率，合適則(ze)具有投(tou)資價(jia)值(zhi)。根據國際專業(ye)理財(cai)公(gong)司的計(ji)算原(yuan)則(ze)，衡量一(yi)幢物業(ye)價(jia)格(ge)合理與否的基(ji)本公(gong)式為“年(nian)收(shou)益×15年(nian)＝房(fang)產購(gou)(gou)買(mai)價(jia)”。若物業(ye)年(nian)收(shou)益×15年(nian)大于(yu)購(gou)(gou)房(fang)款，則(ze)表明該(gai)項(xiang)目尚具投(tou)資價(jia)值(zhi)。

2.選擇區位

由于房產的(de)(de)增值(zhi)主要來源于土地的(de)(de)增值(zhi)，而(er)城市(shi)主中(zhong)心(xin)區(qu)(qu)土地的(de)(de)稀缺性更(geng)強，因此增值(zhi)空間(jian)很(hen)大。同時，主中(zhong)心(xin)區(qu)(qu)的(de)(de)區(qu)(qu)位成長性顯而(er)易見，區(qu)(qu)位資(zi)源優勢得天獨厚，通常是人流(liu)、物(wu)流(liu)、信(xin)息流(liu)、資(zi)金流(liu)匯聚之處。所以(yi)說，是否位于城市(shi)的(de)(de)主中(zhong)心(xin)區(qu)(qu)，是衡量(liang)一幢寫字樓的(de)(de)檔次(ci)和是否具有投資(zi)價值(zhi)的(de)(de)首選要素。

3.注重檔次形象

個人投(tou)資寫(xie)字樓(lou)(lou)時(shi)，要瞄準客戶群來投(tou)資。作為(wei)(wei)企業(ye)(ye)，選(xuan)擇寫(xie)字樓(lou)(lou)辦公(gong)的(de)首(shou)要目的(de)，往(wang)往(wang)是為(wei)(wei)了(le)提升企業(ye)(ye)形(xing)象(xiang)，不(bu)少企業(ye)(ye)將(jiang)(jiang)寫(xie)字樓(lou)(lou)的(de)檔次形(xing)象(xiang)放在(zai)僅(jin)次于(yu)區位的(de)重要因素之(zhi)一。如(ru)果投(tou)資，建議選(xuan)擇那些(xie)(xie)最小(xiao)的(de)租客也(ye)需要大(da)約500-1000平方米建筑面(mian)積的(de)寫(xie)字樓(lou)(lou)，因為(wei)(wei)這表明入駐(zhu)這個物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)公(gong)司(si)水平相差不(bu)大(da)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)檔次高(gao)，今后可(ke)能(neng)有較為(wei)(wei)穩定的(de)回報。當然(ran)，這同時(shi)也(ye)要求投(tou)資者有很高(gao)的(de)支付能(neng)力。如(ru)果投(tou)資那些(xie)(xie)切(qie)成(cheng)小(xiao)塊面(mian)積進行出(chu)售的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)，應(ying)注意，雖然(ran)總價可(ke)能(neng)會便宜，但由于(yu)小(xiao)業(ye)(ye)主太多(duo)，將(jiang)(jiang)影響到(dao)該物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理水平和(he)回報能(neng)力。

4.關注品質

因(yin)(yin)為(wei)對于實際使用(yong)的(de)(de)企業來說，寫字樓的(de)(de)品(pin)質(zhi)至關(guan)重(zhong)要，如交通(tong)的(de)(de)便(bian)利(li)程度、停(ting)車場(chang)的(de)(de)設(she)計是(shi)否(fou)合理、物(wu)業建筑(zhu)立面(mian)、建筑(zhu)品(pin)質(zhi)、大堂(tang)的(de)(de)品(pin)位(wei)和布置、電(dian)梯質(zhi)量與配(pei)置狀(zhuang)況、結構(gou)布局(ju)是(shi)否(fou)適(shi)用(yong)、采光通(tong)風是(shi)否(fou)良好等等，因(yin)(yin)此，投資者也需(xu)要對上(shang)述內(nei)容逐(zhu)一比較，并(bing)現場(chang)觀(guan)察、實地感受(shou)。如果某個寫字樓地處偏遠交通(tong)不便(bian)，或交通(tong)擁擠，那肯定不適(shi)合投資。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個寫字樓(lou)(lou)周邊全是高層建(jian)筑物，其視(shi)線必然(ran)被(bei)擋，就談(tan)不上(shang)什么自然(ran)景觀(guan)了。人工作到一定時候，勢必疲(pi)憊。樓(lou)(lou)層里(li)設置(zhi)的(de)公共小花園及小花園里(li)的(de)植(zhi)被(bei)綠化，可以達(da)到放松(song)身心的(de)目的(de)。而寫字樓(lou)(lou)外的(de)自然(ran)景觀(guan)，則可以讓人憑欄(lan)遠眺心曠神怡(yi)，以利(li)于休息養神。

6.選擇好的物業公司

作為投資型物業(ye)，寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)增值、保值是通過(guo)物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)服務來(lai)實(shi)現的(de)(de)(de)，物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司直(zhi)接決定某個寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)用水、用電、垃圾(ji)(ji)清運(yun)、空(kong)調供應、車位管(guan)(guan)(guan)理(li)等方(fang)方(fang)面面的(de)(de)(de)問(wen)題。沒有公(gong)司喜歡在(zai)(zai)垃圾(ji)(ji)滿(man)地的(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)里辦公(gong)。因此選擇投資某個寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)時，調查物管(guan)(guan)(guan)公(gong)司情(qing)況亦不容(rong)忽視。最好選擇國際(ji)性的(de)(de)(de)物管(guan)(guan)(guan)公(gong)司。香港的(de)(de)(de)許(xu)多寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)都是通過(guo)品(pin)牌物業(ye)在(zai)(zai)資產運(yun)營管(guan)(guan)(guan)理(li)實(shi)現后期價值的(de)(de)(de)。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后(hou)，如有租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)求租(zu)(zu)(zu)(zu)，首先，買賣雙方簽署(shu)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)；其(qi)次，將(jiang)(jiang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)原件(jian)、出租(zu)(zu)(zu)(zu)和承租(zu)(zu)(zu)(zu)人的(de)身份(fen)證(zheng)明(ming)、公(gong)司營業(ye)執照(復印(yin)件(jian))、產權證(zheng)原件(jian)出示給房屋所在地街道并做(zuo)登記申請；最(zui)后(hou)，將(jiang)(jiang)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)合(he)同(tong)原件(jian)，出租(zu)(zu)(zu)(zu)和承租(zu)(zu)(zu)(zu)人的(de)身份(fen)證(zheng)明(ming)，公(gong)司營業(ye)執照(復印(yin)件(jian))交至(zhi)所在區(qu)房地產交易中心，辦理(li)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)登記，并按規定繳付款(kuan)項。