一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地產(chan)相比，產(chan)業(ye)地產(chan)的(de)客戶群體更(geng)窄，客戶決策(ce)更(geng)謹慎，對產(chan)品與(yu)服務要求更(geng)高，因此，產(chan)業(ye)地產(chan)開發運營(ying)更(geng)為困難、復雜(za)以及風險(xian)。那(nei)么產(chan)業(ye)地產(chan)開發風險(xian)有哪些呢？

產業地產開發的風險主要包括以(yi)下(xia)幾個方面(mian)：

1、政策風險：產(chan)業地產(chan)開(kai)發受到國家及(ji)地方政(zheng)策的影響較大，包括產(chan)業政(zheng)策、土地政(zheng)策、稅收政(zheng)策等(deng)。如果對政(zheng)策的變化把(ba)握不(bu)準確(que)，可(ke)能導(dao)致項目開(kai)發出現問題。

2、市場風險：市場需求的變化、競爭的加劇以及產業(ye)的發(fa)展(zhan)趨勢，都可能(neng)影響到產業(ye)地產的開發(fa)和運營。

3、資金風險： 產業地產開(kai)發需要大量的(de)資金投(tou)入，如果資金籌措出現(xian)問題，可能影響項目的(de)進(jin)度和效益。

4、技術風險：產業地產開發涉及到許(xu)多復(fu)雜(za)的(de)技(ji)術(shu)問題，如建筑(zhu)設計(ji)、施工、產業運(yun)營等，如果技(ji)術(shu)上處(chu)理不當(dang)，可能導致(zhi)項目的(de)失敗。

5、經營風險：產業地產的運(yun)營需(xu)要(yao)專(zhuan)業的管理團(tuan)隊，如果(guo)管理不(bu)善，可能影響項(xiang)目(mu)的收益(yi)。

6、法律風險：產業地產開發過程中可能涉及到(dao)許多法律問題，如土地使用權、合同履行等，如果處理不(bu)當，可能引發法律糾(jiu)紛。

7、環境風險：產業地產開發(fa)可能(neng)對周邊環境產生(sheng)影響，如噪音、污染(ran)等，如果環保措施(shi)不到位，可能(neng)引發(fa)社(she)會問題(ti)。

8、合作風險：產(chan)業(ye)地產(chan)開發往往涉(she)及到(dao)多(duo)個(ge)利益相關方(fang)，如果合作不(bu)當，可(ke)能(neng)影響項(xiang)目的推進。

因此，在進(jin)行產(chan)業(ye)地產(chan)開發(fa)時，需要充分(fen)考慮各種風險(xian)因素(su)，制定合理的風險(xian)應對(dui)策略，以確保項目(mu)的成(cheng)功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)公司(si)決(jue)策(ce)層面，進入產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)領域應首先(xian)解決(jue)開發(fa)(fa)模(mo)式問(wen)題。當前，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)主要(yao)有標準(zhun)化(hua)(hua)(hua)開發(fa)(fa)、專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)(hua)開發(fa)(fa)和(he)個性化(hua)(hua)(hua)開發(fa)(fa)三(san)種開發(fa)(fa)模(mo)式。其中(zhong)標準(zhun)化(hua)(hua)(hua)開發(fa)(fa)以聯東(dong)U谷(gu)為代表，其研發(fa)(fa)了產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)綜合(he)體和(he)總體綜合(he)體兩(liang)類產(chan)(chan)品，在(zai)全國(guo)范圍內進行標準(zhun)化(hua)(hua)(hua)復制；專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)(hua)開發(fa)(fa)以海憑國(guo)際、中(zhong)汽(qi)零、中(zhong)國(guo)電子信息集團(tuan)等(deng)(deng)從(cong)制造領域轉(zhuan)型的產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)開發(fa)(fa)商為代表，由于該(gai)類開發(fa)(fa)商對產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)領域比(bi)較了解，因此，在(zai)符合(he)其要(yao)求(qiu)的區(qu)域開發(fa)(fa)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園區(qu)，如醫療器械產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園、汽(qi)車零部(bu)件產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園、電子信息產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)園等(deng)(deng)；個性化(hua)(hua)(hua)開發(fa)(fa)是針(zhen)對特定(ding)的地塊進行專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)分(fen)析，從(cong)而確定(ding)該(gai)項目(mu)的產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)品等(deng)(deng)方面，目(mu)前大(da)部(bu)分(fen)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)項目(mu)均屬于個性化(hua)(hua)(hua)開發(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業地(di)產(chan)拿地(di)階段(duan)必須進行戰(zhan)(zhan)略(lve)研(yan)(yan)判(pan)，以(yi)便企業進行投資決策(ce)。戰(zhan)(zhan)略(lve)研(yan)(yan)判(pan)重點(dian)評估(gu)項目(mu)(mu)開(kai)發對(dui)地(di)方經(jing)濟的(de)(de)價值(zhi)(zhi)，以(yi)及項目(mu)(mu)本身所創造的(de)(de)商(shang)業價值(zhi)(zhi)。在戰(zhan)(zhan)略(lve)研(yan)(yan)判(pan)的(de)(de)基礎上對(dui)項目(mu)(mu)進行概(gai)念包裝，提升項目(mu)(mu)戰(zhan)(zhan)略(lve)價值(zhi)(zhi)，可更好(hao)地(di)向地(di)方政府索取政策(ce)支持。“一帶一路、長江經(jing)濟帶、京津冀協同發展”三(san)大戰(zhan)(zhan)略(lve)，對(dui)區域經(jing)濟發展帶來深遠影響。全國大交通格局變化，城市群發展和(he)區域一體化，改變著(zhu)城市功能定位(wei)，產(chan)業地(di)產(chan)項目(mu)(mu)也需要在更大的(de)(de)地(di)理(li)經(jing)濟范圍中尋找新的(de)(de)機(ji)遇。

（3）商業模式

重點解(jie)決(jue)項(xiang)目(mu)主體的(de)角(jiao)(jiao)色定位與盈利渠(qu)道(dao)的(de)問題，掙什(shen)么錢？掙誰的(de)錢？如(ru)何(he)掙錢？商(shang)(shang)業模(mo)式創新的(de)關鍵在于，如(ru)何(he)顛覆簡單的(de)產品“租(zu)售”模(mo)式？產業地(di)產的(de)項(xiang)目(mu)主體可充當開發商(shang)(shang)、投資(zi)商(shang)(shang)、服務商(shang)(shang)三重角(jiao)(jiao)色，盈利渠(qu)道(dao)也存在土地(di)、物業、投資(zi)、服務、資(zi)本化等(deng)多種方式，項(xiang)目(mu)主體應根據周(zhou)邊競爭(zheng)、自身資(zi)源等(deng)情況(kuang)，合理定位自己的(de)角(jiao)(jiao)色，明確盈利渠(qu)道(dao)，創新商(shang)(shang)業模(mo)式。

（4）產業定位

產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)是產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)內容，也是產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)核心，經(jing)過多年(nian)的(de)發(fa)展(zhan)，產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內容也經(jing)歷了(le)由混雜到(dao)專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)過程(cheng)，未(wei)來產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)競爭不僅僅是物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價格水平的(de)競爭，更是基于特定(ding)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)鏈(lian)的(de)專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化競爭。分析園區面臨的(de)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)（結構性(xing)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)、改善性(xing)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)、創(chuang)新性(xing)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)），判(pan)斷產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展(zhan)邏輯(ji)(ji)(ji)（成本驅動邏輯(ji)(ji)(ji)、市場驅動邏輯(ji)(ji)(ji)、投資驅動邏輯(ji)(ji)(ji)），明確產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)體系對于產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)開發(fa)運營至關重要。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)載體(ti)，也是回收(shou)投資、實現(xian)收(shou)益的(de)標(biao)的(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)定位(wei)首先體(ti)現(xian)在如何選擇(ze)園區的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)線，標(biao)準廠房？高(gao)(gao)層(ceng)辦公？獨棟總部(bu)？等(deng)(deng)等(deng)(deng)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)選擇(ze)跟(gen)區域經濟、自身實力、周邊(bian)競爭等(deng)(deng)諸多因素有關，選擇(ze)什么樣的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)，意(yi)味(wei)著你將走什么樣的(de)道路；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)定位(wei)其次體(ti)現(xian)在怎(zen)樣提供符(fu)合(he)甚至(zhi)超出用戶(hu)預期的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)。企業(ye)(ye)(ye)對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)要求十分高(gao)(gao)，專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化、個性化強(qiang)，不同的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)對(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)柱間距、消防(fang)、層(ceng)高(gao)(gao)等(deng)(deng)要求可能差別很大，這就給園區開發產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)提出了比(bi)較大的(de)問題(ti)(ti)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)設計一旦有偏差，租售都可能出現(xian)大問題(ti)(ti)。

（6）市場定位

重點解決(jue)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)是(shi)(shi)誰？客(ke)(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)在哪里？的(de)問題(ti)。市場定位需(xu)要(yao)建立在大量的(de)企(qi)業(ye)調(diao)研的(de)基礎之上(shang)，是(shi)(shi)來(lai)自(zi)區域產品需(xu)求，來(lai)自(zi)本地產業(ye)升級，還是(shi)(shi)來(lai)自(zi)周邊(bian)(bian)產業(ye)外(wai)(wai)溢，要(yao)對各類潛在客(ke)(ke)(ke)群(qun)進行系統的(de)分析。一般而言，一個產業(ye)地產項目70%的(de)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)均(jun)來(lai)自(zi)于(yu)本地或周邊(bian)(bian)區域，30%的(de)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)來(lai)自(zi)于(yu)外(wai)(wai)部區域。

（7）空間規劃

筆者建(jian)議(yi)也堅持將(jiang)產業地產策劃(hua)(hua)與(yu)概念規劃(hua)(hua)結(jie)合起來做，將(jiang)產品、公(gong)共(gong)平臺等載體(ti)落實到空間(jian)層(ceng)面(mian)，制定產物結(jie)合的概念規劃(hua)(hua)方(fang)案，系統性的解決(jue)園區的土地利(li)用、物業配比、指(zhi)標體(ti)系、道路(lu)交(jiao)通、綠化(hua)景觀燈一(yi)系列問題，一(yi)方(fang)面(mian)便于(yu)園區營銷(xiao)宣傳，另一(yi)方(fang)面(mian)便于(yu)指(zhi)導后期(qi)園區的開發(fa)建(jian)設。

（8）運營策略

從營銷推廣、產(chan)業(ye)招商、產(chan)業(ye)投資、服(fu)務(wu)(wu)體(ti)(ti)系、組(zu)織架構、配套(tao)政策等方(fang)面制(zhi)定園(yuan)(yuan)區(qu)的(de)(de)運營策略，并制(zhi)定近期的(de)(de)行動計劃(hua)。要研究(jiu)新的(de)(de)客戶群(qun)體(ti)(ti)和服(fu)務(wu)(wu)需求，面對新的(de)(de)客群(qun)特征繪制(zhi)產(chan)業(ye)地產(chan)的(de)(de)作(zuo)戰地圖(tu)。服(fu)務(wu)(wu)模式創新的(de)(de)關鍵在于，如(ru)何找準入園(yuan)(yuan)企業(ye)的(de)(de)“痛(tong)點(dian)”投其所好(hao)？專業(ye)服(fu)務(wu)(wu)“讓(rang)位”市場服(fu)務(wu)(wu)主體(ti)(ti)，開放服(fu)務(wu)(wu)端口(kou)，吸納主體(ti)(ti)入園(yuan)(yuan)、能力入園(yuan)(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物一(yi)體”發展思(si)路(lu)

即產(chan)(chan)業(ye)-物(wu)(wu)(wu)業(ye)綜合(he)開(kai)發思(si)路(lu)，變(bian)孤立(li)的房產(chan)(chan)開(kai)發為綜合(he)的產(chan)(chan)物(wu)(wu)(wu)協同開(kai)發。通過(guo)(guo)物(wu)(wu)(wu)業(ye)建設打造硬(ying)環(huan)境(jing)和硬(ying)載體，但(dan)必須(xu)要學(xue)會從產(chan)(chan)業(ye)這個(ge)核心層面賺到載體的錢，產(chan)(chan)業(ye)導入“人”，而“人”是物(wu)(wu)(wu)業(ye)真正(zheng)的需求者，為人的各(ge)(ge)種需求提供(gong)各(ge)(ge)類服務，將成為物(wu)(wu)(wu)業(ye)“盤(pan)活”的主(zhu)體內容，當物(wu)(wu)(wu)業(ye)可(ke)以(yi)實現持續(xu)的收益，通過(guo)(guo)資產(chan)(chan)證券化便可(ke)以(yi)實現產(chan)(chan)物(wu)(wu)(wu)開(kai)發的更高階“盤(pan)活”。

（2）“招培一體(ti)”發展思路

變“被動(dong)招商引資”為(wei)“主動(dong)產(chan)業(ye)(ye)培育(yu)(yu)”，在傳統招商基礎(chu)上，通過(guo)產(chan)業(ye)(ye)基金(jin)、產(chan)業(ye)(ye)孵(fu)化服(fu)務、創投資源引入，建(jian)立產(chan)業(ye)(ye)孵(fu)化培育(yu)(yu)優(you)勢，促進產(chan)業(ye)(ye)集聚(ju)發(fa)展(zhan)，形成(cheng)完(wan)整產(chan)業(ye)(ye)鏈條。“招培一體”，雙向出擊，解決產(chan)業(ye)(ye)難題。

（3）“政(zheng)策+資(zi)本+產業”三位(wei)一體思路

以(yi)產(chan)(chan)(chan)業為核心，尋求政(zheng)策支持，尋求資(zi)(zi)本(ben)(ben)合(he)作。首先(xian)向(xiang)政(zheng)府要政(zheng)策和資(zi)(zi)源支持，降低(di)園(yuan)(yuan)區(qu)開發運營和產(chan)(chan)(chan)業培育的成本(ben)(ben)。整合(he)產(chan)(chan)(chan)業基(ji)金(jin)(jin)公司、投(tou)(tou)資(zi)(zi)管理(li)公司等各(ge)種(zhong)資(zi)(zi)源，以(yi)創投(tou)(tou)基(ji)金(jin)(jin)、產(chan)(chan)(chan)業投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)(jin)、產(chan)(chan)(chan)業并購基(ji)金(jin)(jin)、技術并購基(ji)金(jin)(jin)等多種(zhong)資(zi)(zi)本(ben)(ben)形式(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)形成園(yuan)(yuan)區(qu)產(chan)(chan)(chan)業集(ji)聚(ju)。同時，通過服務體(ti)系、配套體(ti)系建設實現要素共享、規模效益(yi)，促進(jin)產(chan)(chan)(chan)業集(ji)聚(ju)發展，通過政(zheng)策驅(qu)動(dong)(dong)—資(zi)(zi)本(ben)(ben)驅(qu)動(dong)(dong)—產(chan)(chan)(chan)業驅(qu)動(dong)(dong)推動(dong)(dong)園(yuan)(yuan)區(qu)走上良性發展軌道(dao)。