新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地(di)產權證后(hou)，應(ying)以書(shu)面形式通知(zhi)購(gou)房(fang)者在約定時(shi)間內(nei)對房(fang)屋(wu)進(jin)行驗收交接。開發商(shang)約定的收樓時(shi)限一(yi)般(ban)(ban)在收樓通知(zhi)書(shu)寄(ji)出30天(tian)內(nei)，按有(you)關規定，如購(gou)房(fang)者在約定時(shi)間內(nei)沒有(you)到(dao)指定地(di)點辦理相(xiang)關手續，則一(yi)般(ban)(ban)被視為開發商(shang)已實際將該房(fang)交付(fu)買家使用。

2、驗收

購(gou)房者(zhe)應根據購(gou)房合同(tong)約定的標(biao)準(zhun)對房屋工程質(zhi)量及(ji)配套設施一(yi)一(yi)進(jin)行驗收，并做好記錄，同(tong)時，不要忽視對房屋產權是否清晰進(jin)行核驗。

驗(yan)收(shou)(shou)時，開發商應主動向購(gou)房(fang)者出(chu)示(shi)建設工程質量檢(jian)驗(yan)合格單和商品(pin)房(fang)房(fang)地產權證。開發商不出(chu)示(shi)的，購(gou)房(fang)者可以拒絕驗(yan)收(shou)(shou)，由開發商承擔(dan)責(ze)任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)實行住(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)和(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)使(shi)用說明書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)制度的(de)(de)規定》等(deng)相(xiang)關法(fa)規，商(shang)(shang)品房交付使(shi)用時，應(ying)(ying)當(dang)提(ti)供(gong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)和(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)使(shi)用說明書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)。該(gai)法(fa)規規定，《住(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》是開發(fa)商(shang)(shang)對(dui)銷售(shou)(shou)的(de)(de)商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)承擔(dan)質(zhi)量(liang)責(ze)任(ren)(ren)的(de)(de)法(fa)律文(wen)件，可以作(zuo)為商(shang)(shang)品房預、出(chu)售(shou)(shou)合同(tong)的(de)(de)補充約定，與合同(tong)具有同(tong)等(deng)效(xiao)力。開發(fa)商(shang)(shang)應(ying)(ying)當(dang)按《住(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》的(de)(de)約定，承擔(dan)保(bao)修(xiu)責(ze)任(ren)(ren)。開發(fa)商(shang)(shang)不提(ti)供(gong)的(de)(de)，購房者(zhe)可以拒簽房屋交接書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)。商(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)售(shou)(shou)出(chu)后，委(wei)托物業(ye)管理公司等(deng)單(dan)位維修(xiu)的(de)(de)，應(ying)(ying)在《住(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》中明示所委(wei)托的(de)(de)單(dan)位；而(er)《住(zhu)(zhu)宅(zhai)使(shi)用說明書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》應(ying)(ying)當(dang)對(dui)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)結構、性能和(he)各部(bu)(bu)位(部(bu)(bu)件)的(de)(de)類(lei)型、性能、標準等(deng)作(zuo)出(chu)說明，并提(ti)出(chu)使(shi)用注意(yi)事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對(dui)房(fang)屋及其產權進行檢驗，認為符合(he)合(he)同(tong)約(yue)定條(tiao)件的，應(ying)與開發(fa)商(shang)(shang)簽(qian)訂房(fang)屋交接書；對(dui)不(bu)符合(he)合(he)同(tong)約(yue)定的，應(ying)做好(hao)記錄，要求(qiu)開發(fa)商(shang)(shang)簽(qian)字，直至(zhi)開發(fa)商(shang)(shang)的房(fang)屋完全符合(he)交房(fang)標準，再(zai)簽(qian)署房(fang)屋交接書。

業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房之前(qian)，如果(guo)開發商要求(qiu)交(jiao)費(fei)或者是簽署文件，那業主一定不要答應，否則在驗(yan)房時(shi)業主發現的(de)質量問題，就(jiu)只能自己付錢解決了。

2、如果開發(fa)商(shang)提(ti)出(chu)代辦(ban)(ban)產權(quan)證(zheng)，業主(zhu)是可以(yi)拒絕的，因為產權(quan)證(zheng)業主(zhu)完全可以(yi)自己辦(ban)(ban)，如果交(jiao)給開發(fa)商(shang)，那業主(zhu)還(huan)要給開發(fa)商(shang)交(jiao)代辦(ban)(ban)費。

3、必須先驗(yan)房后收住宅(zhai)鑰匙

購房者在(zai)沒有驗(yan)收(shou)房屋(wu)之(zhi)前，不(bu)能簽署《住(zhu)(zhu)宅(zhai)鑰匙(chi)(chi)收(shou)到書》，領取(qu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)鑰匙(chi)(chi)，辦理入住(zhu)(zhu)手續。因(yin)為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛(fen)案(an)件適用法(fa)律若(ruo)干問題的(de)解(jie)釋》(下稱商品房買賣司法(fa)解(jie)釋)的(de)規定，“交鑰匙(chi)(chi)”就算房屋(wu)交付使用。因(yin)此領取(qu)住(zhu)(zhu)宅(zhai)鑰匙(chi)(chi)以后驗(yan)房發(fa)現問題，開發(fa)商只承(cheng)擔房屋(wu)質量包修責任，而沒有逾期交房的(de)壓力。

4、驗房(fang)中所發(fa)現的質(zhi)量問(wen)(wen)題(ti)一定要(yao)白紙(zhi)黑字寫在(zai)紙(zhi)面上，不(bu)能聽信開發(fa)商(shang)的口頭(tou)承(cheng)諾(nuo)，并且在(zai)房(fang)屋問(wen)(wen)題(ti)的后面，還(huan)要(yao)寫明開發(fa)商(shang)承(cheng)諾(nuo)的解(jie)決時間，這樣業主才不(bu)會在(zai)開發(fa)商(shang)無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房時必須仔細查看的文件(jian)。律師說，在正常交房過程中，業主應該查看以下(xia)文件(jian)：

第一(yi)：房產(chan)開發(fa)商(shang)必須已(yi)經(jing)取得《建筑(zhu)工(gong)程竣工(gong)備案表》，這是國家強制要求(qiu)的。

第二：常說的"兩書(shu)"---"質量(liang)保證書(shu)"和(he)"使用(yong)說明書(shu)"，這是建(jian)設(she)部(bu)《商(shang)(shang)品(pin)房銷(xiao)售管(guan)理辦法》中要求的，現(xian)在交房時開發(fa)商(shang)(shang)都應(ying)提供。

第(di)三：開(kai)發商已取得(de)國家認可的(de)專(zhuan)業測繪單位對面(mian)積的(de)實測數據(ju)，看是否與購房合同中約定的(de)有出(chu)入，以便盡早使問題(ti)獲得(de)解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買賣過程中的一些不規范操作以(yi)及開發商在(zai)資金、工(gong)程進度(du)等(deng)方面的問題，導致退房(fang)事(shi)件時有(you)發生(sheng)，那么在(zai)什(shen)么情況下，購房(fang)者(zhe)可(ke)以(yi)退掉已購房(fang)屋呢？

1、延遲交付房屋

這種情(qing)況是目(mu)前買(mai)房人最可能(neng)遇到(dao)的一種情(qing)況。到(dao)了開發(fa)商與購房人在(zai)合同中約(yue)定的交房日后，卻遲遲得不到(dao)開發(fa)商的入住通知(zhi)。一般超過3個(ge)月開發(fa)商還(huan)不能(neng)交房，購房人就可以要求開發(fa)商退房，并要求雙倍(bei)返(fan)還(huan)訂金或(huo)支付房款利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目(mu)前，開發商(shang)(shang)必須證件齊全才能蓋樓、賣(mai)房。如果開發商(shang)(shang)證件不全，就(jiu)屬于(yu)(yu)違法操(cao)作，與買(mai)房人(ren)簽署的合同(tong)(tong)屬于(yu)(yu)無效合同(tong)(tong)。由于(yu)(yu)是無效合同(tong)(tong)，購(gou)房人(ren)應(ying)當騰空房屋，開發商(shang)(shang)應(ying)當返還購(gou)房人(ren)交(jiao)納的房款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購房(fang)(fang)(fang)人(ren)與開發商(shang)(shang)(shang)簽訂的(de)合同(tong)中，一(yi)般都約(yue)定開發商(shang)(shang)(shang)在變更設計(ji)之(zhi)前，必須經過(guo)購房(fang)(fang)(fang)人(ren)同(tong)意。否(fou)則，開發商(shang)(shang)(shang)構成違約(yue)，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)有權退(tui)房(fang)(fang)(fang)。發生開發商(shang)(shang)(shang)未經購房(fang)(fang)(fang)人(ren)同(tong)意而擅自變更房(fang)(fang)(fang)屋戶型(xing)、朝(chao)向(xiang)、面積(ji)等有關設計(ji)的(de)情況，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)可(ke)以(yi)依據合同(tong)約(yue)定要求開發商(shang)(shang)(shang)退(tui)房(fang)(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在(zai)簽訂合(he)同時，除一次性付(fu)款(kuan)或分期付(fu)款(kuan)外，都(dou)有對商業貸(dai)(dai)款(kuan)或公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)的約定。如果是公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)，需要(yao)開發商出具(ju)相關資料，交由公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)歸集部門審(shen)核(he)。如果開發商提(ti)供的資料顯示出不(bu)具(ju)備公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)條(tiao)件，購房(fang)(fang)人因(yin)此而不(bu)能取得公(gong)積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)，購房(fang)(fang)人就可以要(yao)求退房(fang)(fang)。

5、拿不到產權證

由于開發商(shang)的(de)原因，買房(fang)人(ren)(ren)在合同約(yue)定的(de)期限內無(wu)法得到產(chan)權(quan)(quan)證，如約(yue)定此條件可退(tui)房(fang)，買房(fang)人(ren)(ren)就可以要(yao)(yao)求退(tui)房(fang)。另外，由于前(qian)幾年一(yi)些(xie)房(fang)地(di)產(chan)運作不(bu)規(gui)范，一(yi)些(xie)開發商(shang)拖欠政府土地(di)出讓金(jin)等問題時有發生，導致購(gou)買這(zhe)些(xie)樓盤的(de)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)入住多(duo)年后無(wu)法拿到房(fang)屋產(chan)權(quan)(quan)證，購(gou)房(fang)人(ren)(ren)也可以要(yao)(yao)求退(tui)房(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的實測面(mian)積與(yu)簽約時的暫測面(mian)積的誤差(cha)比絕對值(zhi)在3%以內(nei)(含3%)，購房人(ren)(ren)要求退房的，法院將不予支持。而如果面(mian)積誤差(cha)比絕對值(zhi)超出3%，購房人(ren)(ren)要求退房并(bing)要求退賠(pei)利(li)息的，法院會判決購房人(ren)(ren)勝訴。

7、房屋質量不合格

房屋質量(liang)(liang)不合格是房屋的(de)“硬傷”。出現(xian)這種情況，首(shou)先(xian)是開發商(shang)難以拿到《竣工備案(an)表》，無(wu)法(fa)交(jiao)房。或者是房屋交(jiao)付使用后，房屋主體結構質量(liang)(liang)經核驗(yan)確屬(shu)不合格。據(ju)悉，到目前(qian)為(wei)止，北京(樓盤)法(fa)院還沒有由(you)于房屋質量(liang)(liang)不合格而(er)判決退房的(de)案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根(gen)據(ju)最高人(ren)民法院(yuan)剛(gang)剛(gang)發布的(de)商(shang)品房(fang)買賣合同糾紛(fen)司法解釋，因(yin)房(fang)屋質量(liang)問題嚴重影響(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)正常(chang)居(ju)住使用(yong)，購房(fang)人(ren)要求退房(fang)并要求開發商(shang)賠償損失的(de)，法院(yuan)也會支持(chi)。一(yi)般(ban)認(ren)定房(fang)屋質量(liang)問題嚴重影響(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)正常(chang)居(ju)住使用(yong)，主要是(shi)房(fang)屋入住后由于(yu)前期(qi)施工原因(yin)導致房(fang)內(nei)空氣質量(liang)差影響(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)室內(nei)居(ju)住人(ren)的(de)健(jian)康、房(fang)內(nei)噪聲影響(xiang)(xiang)(xiang)(xiang)居(ju)住等。

9、開發商把房子抵押

如果開發商在出售房(fang)屋之前就(jiu)把(ba)所售房(fang)屋抵(di)(di)押，或(huo)賣給購(gou)房(fang)人(ren)后(hou)，又把(ba)房(fang)子抵(di)(di)押給他人(ren)，購(gou)房(fang)人(ren)查明后(hou)，就(jiu)可以要求退房(fang)。