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驗房不滿意可以退房嗎 新房收房手續及流程詳解

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摘要:收房是購房的重要環節,新房交房要滿足哪些條件?新房交付的一般流程是什么?業主收房時需注意哪些要點?哪些情況可以選擇退房?今天,買購網小編就為大家解答新房收房發相關問題,業主們需重視起來,以防后期引起不必要的糾紛。

新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地(di)產權證(zheng)后,應(ying)以書(shu)面形(xing)式通知(zhi)購房者在(zai)(zai)約(yue)定(ding)(ding)時間內(nei)(nei)對房屋進行驗收(shou)(shou)交接(jie)。開(kai)(kai)發商約(yue)定(ding)(ding)的收(shou)(shou)樓時限一般(ban)在(zai)(zai)收(shou)(shou)樓通知(zhi)書(shu)寄出30天內(nei)(nei),按有關規定(ding)(ding),如購房者在(zai)(zai)約(yue)定(ding)(ding)時間內(nei)(nei)沒有到指定(ding)(ding)地(di)點辦理(li)相關手續,則一般(ban)被視為(wei)開(kai)(kai)發商已實際(ji)將該房交付(fu)買(mai)家使用。

2、驗收

購房者(zhe)應根據購房合同約定的標準對房屋(wu)工程質量及配(pei)套(tao)設(she)施一(yi)一(yi)進行驗(yan)收,并做(zuo)好(hao)記錄,同時,不要(yao)忽視對房屋(wu)產權是否清晰進行核驗(yan)。

驗收(shou)時,開發(fa)商(shang)應主動向購房者出示建設工(gong)程質量檢驗合格單和商(shang)品房房地產權(quan)證。開發(fa)商(shang)不出示的,購房者可以(yi)拒絕驗收(shou),由開發(fa)商(shang)承擔(dan)責(ze)任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根(gen)據《商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅實行住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅質量保證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)(shu)和(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅使(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)(shu)制度(du)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)》等相關法規(gui),商(shang)品(pin)房(fang)(fang)交(jiao)(jiao)付使(shi)用(yong)時(shi),應(ying)(ying)當提(ti)(ti)供(gong)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅質量保證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)(shu)和(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅使(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)(shu)。該法規(gui)規(gui)定(ding),《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅質量保證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》是(shi)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)對銷(xiao)售的(de)(de)(de)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅承擔(dan)質量責(ze)任(ren)的(de)(de)(de)法律文件,可以作為(wei)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)預、出售合同的(de)(de)(de)補充約(yue)定(ding),與合同具有同等效力。開(kai)(kai)發(fa)商(shang)應(ying)(ying)當按《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅質量保證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》的(de)(de)(de)約(yue)定(ding),承擔(dan)保修責(ze)任(ren)。開(kai)(kai)發(fa)商(shang)不提(ti)(ti)供(gong)的(de)(de)(de),購房(fang)(fang)者可以拒簽房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)接書(shu)(shu)。商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅售出后(hou),委(wei)托物業管理公司等單(dan)位(wei)維修的(de)(de)(de),應(ying)(ying)在《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅質量保證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)(shu)》中明(ming)示所委(wei)托的(de)(de)(de)單(dan)位(wei);而《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅使(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)(shu)》應(ying)(ying)當對住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)結構、性(xing)能(neng)和(he)各(ge)部位(wei)(部件)的(de)(de)(de)類型、性(xing)能(neng)、標準等作出說明(ming),并提(ti)(ti)出使(shi)用(yong)注意事項(xiang)。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供,版權聲明反饋

4、簽署房屋交接書

購房者對房屋(wu)(wu)及其產權(quan)進行檢(jian)驗,認為(wei)符(fu)(fu)合(he)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)條件的(de),應(ying)與開發商簽(qian)訂房屋(wu)(wu)交接書;對不符(fu)(fu)合(he)合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de),應(ying)做好記錄,要求開發商簽(qian)字,直至開發商的(de)房屋(wu)(wu)完全(quan)符(fu)(fu)合(he)交房標準(zhun),再簽(qian)署房屋(wu)(wu)交接書。

業主收房時需注意的要點

1、在驗房之前,如(ru)果(guo)開發商要求(qiu)交費(fei)或(huo)者是簽署(shu)文件,那業主一定不(bu)要答應,否則在驗房時業主發現的質量(liang)問(wen)題(ti),就只能自(zi)己付錢解(jie)決了。

2、如果開(kai)發商(shang)提出代辦產權(quan)證,業(ye)主是(shi)可(ke)以拒絕的(de),因為產權(quan)證業(ye)主完全可(ke)以自己辦,如果交(jiao)給(gei)開(kai)發商(shang),那業(ye)主還要給(gei)開(kai)發商(shang)交(jiao)代辦費。

3、必須先(xian)驗(yan)房后收住宅鑰匙

購房(fang)者在沒(mei)有驗收房(fang)屋之前,不能簽署(shu)《住(zhu)宅鑰匙收到書》,領取(qu)住(zhu)宅鑰匙,辦理(li)(li)入住(zhu)手續。因(yin)為根據《關于審(shen)理(li)(li)商(shang)(shang)品房(fang)買賣合同糾紛案(an)件適(shi)用法(fa)(fa)律若(ruo)干問題的解(jie)釋》(下(xia)稱(cheng)商(shang)(shang)品房(fang)買賣司法(fa)(fa)解(jie)釋)的規定(ding),“交(jiao)鑰匙”就算房(fang)屋交(jiao)付使(shi)用。因(yin)此(ci)領取(qu)住(zhu)宅鑰匙以后驗房(fang)發(fa)現問題,開發(fa)商(shang)(shang)只承擔房(fang)屋質量包修(xiu)責任(ren),而沒(mei)有逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)的壓力(li)。

4、驗房中所發現的(de)質量(liang)問題一定要白(bai)紙(zhi)黑字寫在(zai)紙(zhi)面上,不(bu)能聽信(xin)開(kai)(kai)發商的(de)口頭承(cheng)諾,并且在(zai)房屋問題的(de)后(hou)面,還要寫明(ming)開(kai)(kai)發商承(cheng)諾的(de)解決時間,這(zhe)樣業主才不(bu)會在(zai)開(kai)(kai)發商無限期拖(tuo)延之后(hou)毫無辦法。

5、收房(fang)時必須(xu)仔(zi)細查看(kan)的(de)文件。律(lv)師(shi)說,在(zai)正(zheng)常交(jiao)房(fang)過程(cheng)中,業主應(ying)該查看(kan)以下文件:

第(di)一:房產開(kai)發(fa)商必須已經取得《建筑工程竣工備案表(biao)》,這是國家(jia)強制要(yao)求的。

第二:常說(shuo)的"兩書(shu)"---"質量保證(zheng)書(shu)"和"使(shi)用說(shuo)明書(shu)",這是建(jian)設部《商(shang)品(pin)房(fang)銷售管(guan)理(li)辦(ban)法》中要求的,現在交房(fang)時開發商(shang)都應(ying)提供。

第三:開發(fa)商已取(qu)得國家認可(ke)的專(zhuan)業測繪單位對面積的實測數據,看是(shi)否與購(gou)房合同中(zhong)約定的有出入,以便盡早使問(wen)題獲得解決。

驗房不滿意可以退房嗎?

由(you)于(yu)買賣過(guo)程(cheng)中(zhong)的一些不規(gui)范操作以及開發商(shang)在資金、工程(cheng)進度等方(fang)面的問題,導致退房事件時有發生,那么在什(shen)么情(qing)況下,購(gou)房者可以退掉已購(gou)房屋呢?

1、延遲交付房屋

這種情況是(shi)目前買房人(ren)最可能遇(yu)到的一(yi)種情況。到了開(kai)(kai)發商(shang)與購(gou)房人(ren)在合同中(zhong)約定的交房日(ri)后,卻(que)遲(chi)遲(chi)得(de)不到開(kai)(kai)發商(shang)的入(ru)住(zhu)通知。一(yi)般(ban)超過(guo)3個月開(kai)(kai)發商(shang)還不能交房,購(gou)房人(ren)就可以要求(qiu)開(kai)(kai)發商(shang)退房,并要求(qiu)雙倍返還訂金或支付(fu)房款利息。

2、開發商缺“證”,導致合同無效

目(mu)前,開(kai)發(fa)(fa)商(shang)必須證件齊全才能(neng)蓋樓、賣房(fang)。如(ru)果開(kai)發(fa)(fa)商(shang)證件不全,就屬于違法操(cao)作,與買(mai)房(fang)人簽署的合(he)同屬于無效(xiao)合(he)同。由于是無效(xiao)合(he)同,購(gou)房(fang)人應當騰(teng)空房(fang)屋,開(kai)發(fa)(fa)商(shang)應當返(fan)還購(gou)房(fang)人交納的房(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在(zai)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)與(yu)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)簽訂(ding)的合同(tong)(tong)(tong)中,一般都(dou)約定(ding)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)在(zai)變(bian)更(geng)設(she)計(ji)之(zhi)前(qian),必(bi)須經過購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)同(tong)(tong)(tong)意。否則,開發(fa)(fa)(fa)商(shang)構成違約,購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)有權(quan)退房(fang)(fang)。發(fa)(fa)(fa)生開發(fa)(fa)(fa)商(shang)未經購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)同(tong)(tong)(tong)意而擅自變(bian)更(geng)房(fang)(fang)屋戶(hu)型、朝向、面(mian)積(ji)等有關設(she)計(ji)的情況(kuang),購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)可以(yi)依據(ju)合同(tong)(tong)(tong)約定(ding)要求開發(fa)(fa)(fa)商(shang)退房(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合同時,除一(yi)次性付款(kuan)或分期(qi)付款(kuan)外,都有對商(shang)業貸(dai)款(kuan)或公(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)的約定(ding)。如果是公(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan),需要開(kai)發商(shang)出具(ju)相(xiang)關(guan)資料,交(jiao)由公(gong)積(ji)金歸(gui)集(ji)部(bu)門審核(he)。如果開(kai)發商(shang)提供的資料顯示出不具(ju)備(bei)公(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)條(tiao)件,購房人因此而不能取得公(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan),購房人就可(ke)以(yi)要求退(tui)房。

5、拿不到產權證

由于(yu)開(kai)發(fa)商的(de)原因,買房(fang)(fang)人(ren)在合(he)同約定的(de)期限(xian)內(nei)無(wu)法(fa)得到(dao)產權證,如約定此條件(jian)可退房(fang)(fang),買房(fang)(fang)人(ren)就可以(yi)要求退房(fang)(fang)。另外(wai),由于(yu)前幾年(nian)一(yi)些(xie)房(fang)(fang)地產運作不(bu)規(gui)范,一(yi)些(xie)開(kai)發(fa)商拖欠政府(fu)土(tu)地出讓金等問題時有發(fa)生,導致購(gou)買這(zhe)些(xie)樓盤(pan)的(de)購(gou)房(fang)(fang)人(ren)入住(zhu)多年(nian)后無(wu)法(fa)拿到(dao)房(fang)(fang)屋產權證,購(gou)房(fang)(fang)人(ren)也(ye)可以(yi)要求退房(fang)(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前,如果交房時(shi)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)實測(ce)面積(ji)與簽約時(shi)的(de)暫測(ce)面積(ji)的(de)誤差比絕對值在3%以內(含3%),購(gou)房(fang)(fang)人要(yao)求退房(fang)(fang)的(de),法(fa)院(yuan)(yuan)將不予(yu)支持(chi)。而如果(guo)面積(ji)誤差比絕對值超(chao)出3%,購(gou)房(fang)(fang)人要(yao)求退房(fang)(fang)并要(yao)求退賠(pei)利息的(de),法(fa)院(yuan)(yuan)會判決購(gou)房(fang)(fang)人勝(sheng)訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)屋(wu)(wu)質量不合(he)格(ge)是(shi)房(fang)屋(wu)(wu)的“硬傷”。出現這種情(qing)況,首先是(shi)開發商難(nan)以拿到《竣工備案(an)表》,無法(fa)交(jiao)房(fang)。或者是(shi)房(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)付使用后(hou),房(fang)屋(wu)(wu)主體結(jie)構質量經核驗確屬不合(he)格(ge)。據悉(xi),到目前為止,北京(樓盤(pan))法(fa)院還沒有(you)由于房(fang)屋(wu)(wu)質量不合(he)格(ge)而判決退房(fang)的案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高(gao)人(ren)民法院(yuan)剛剛發布的商品房(fang)買賣合(he)同(tong)糾紛(fen)司(si)法解釋(shi),因房(fang)屋質量問(wen)題嚴重(zhong)影響(xiang)(xiang)(xiang)正(zheng)常居(ju)住(zhu)(zhu)使用(yong),購(gou)房(fang)人(ren)要(yao)求退(tui)房(fang)并要(yao)求開(kai)發商賠償損(sun)失的,法院(yuan)也會支(zhi)持。一般認定房(fang)屋質量問(wen)題嚴重(zhong)影響(xiang)(xiang)(xiang)正(zheng)常居(ju)住(zhu)(zhu)使用(yong),主要(yao)是(shi)房(fang)屋入(ru)住(zhu)(zhu)后(hou)由于前期施工原(yuan)因導(dao)致(zhi)房(fang)內(nei)空氣質量差影響(xiang)(xiang)(xiang)室內(nei)居(ju)住(zhu)(zhu)人(ren)的健康、房(fang)內(nei)噪聲影響(xiang)(xiang)(xiang)居(ju)住(zhu)(zhu)等(deng)。

9、開發商把房子抵押

如果開發商(shang)在出售房(fang)屋之前就把所售房(fang)屋抵(di)押(ya),或賣給購房(fang)人后(hou),又把房(fang)子抵(di)押(ya)給他人,購房(fang)人查明后(hou),就可(ke)以要求(qiu)退房(fang)。

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