【物業(ye)管理法律關(guan)系】開發(fa)商、業(ye)主和物業(ye)管理公司三者(zhe)之間(jian)關(guan)系

物業管理中有著哪些法律關系

要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1 、發展商早期在物業管理中的作用

發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)將(jiang)物(wu)業(ye)(ye)建成，并經(jing)政府有(you)(you)(you)關部門綜合驗收合格后(hou)，經(jing)過房(fang)產(chan)交(jiao)(jiao)易將(jiang)產(chan)權(quan)(quan)轉移給新(xin)(xin)的(de)(de)房(fang)屋產(chan)權(quan)(quan)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)人(ren)。這(zhe)里的(de)(de)法律關系的(de)(de)變化是(shi)發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)由原來擁有(you)(you)(you)土地(di)使用權(quan)(quan)和房(fang)屋所(suo)(suo)有(you)(you)(you)權(quan)(quan)到轉移給了(le)(le)新(xin)(xin)的(de)(de)產(chan)權(quan)(quan)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)人(ren)。對于一處新(xin)(xin)的(de)(de)住(zhu)宅區，包括公(gong)寓或別墅，發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)在竣(jun)工前(qian)，一般(ban)是(shi)先期委(wei)托物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)公(gong)司(si)介入(ru)新(xin)(xin)建物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)管理(li)(li)工作。有(you)(you)(you)時發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)也自己充當物(wu)業(ye)(ye)管理(li)(li)的(de)(de)角色。不論發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)是(shi)自己來管理(li)(li)物(wu)業(ye)(ye)或是(shi)委(wei)托其他(ta)管理(li)(li)公(gong)司(si)來管理(li)(li)新(xin)(xin)建的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)，都是(shi)在為新(xin)(xin)的(de)(de)房(fang)屋產(chan)權(quan)(quan)所(suo)(suo)有(you)(you)(you)人(ren)或使用人(ren)提供服務(wu)。對于新(xin)(xin)建物(wu)業(ye)(ye)來說，由于發生了(le)(le)產(chan)權(quan)(quan)交(jiao)(jiao)易行(xing)為，發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)的(de)(de)角色變了(le)(le)，位(wei)置也變了(le)(le)。發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)由原先對物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)擁有(you)(you)(you)，變為部分(fen)對物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)擁有(you)(you)(you)或完全不擁有(you)(you)(you)。

發(fa)展商先(xian)期委(wei)托(tuo)(tuo)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)管(guan)理(li)(li)(li)新(xin)建(jian)物業(ye)(ye)(ye)或(huo)自己自行管(guan)理(li)(li)(li)物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)行為(wei)只(zhi)能是(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)種臨時(shi)的(de)(de)安排(pai)，因為(wei)在(zai)新(xin)建(jian)物業(ye)(ye)(ye)初期，廣大新(xin)的(de)(de)產權(quan)所(suo)有人(ren)或(huo)是(shi)(shi)沒(mei)有到位，或(huo)是(shi)(shi)即使到位，由于各(ge)種各(ge)樣的(de)(de)原因，尚無(wu)(wu)能力選擇(ze)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)。發(fa)展商只(zhi)是(shi)(shi)臨時(shi)代理(li)(li)(li)已有的(de)(de)新(xin)的(de)(de)房屋產權(quan)所(suo)有人(ren)委(wei)托(tuo)(tuo)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)進行管(guan)理(li)(li)(li)。這一(yi)(yi)(yi)時(shi)期物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)的(de)(de)費用(yong)一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)由發(fa)展商支付(fu)或(huo)預先(xian)墊付(fu)，因為(wei)這一(yi)(yi)(yi)時(shi)期物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)在(zai)這一(yi)(yi)(yi)新(xin)的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)中尚無(wu)(wu)收益。由于交(jiao)易行為(wei)和物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)的(de)(de)介入(ru)，發(fa)展商對(dui)新(xin)建(jian)物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)作用(yong)逐漸(jian)退居二線(xian)。如發(fa)展商直接聘(pin)請(qing)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)，發(fa)展商應(ying)當與物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)簽訂(ding)臨時(shi)委(wei)托(tuo)(tuo)管(guan)理(li)(li)(li)合同，合同期限一(yi)(yi)(yi)般(ban)(ban)訂(ding)為(wei)一(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)較為(wei)合適。因為(wei)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)管(guan)理(li)(li)(li)委(wei)員(yuan)會成立后，有可能在(zai)一(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)后重新(xin)選聘(pin)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)(si)(si)。

2、房屋產權所有人(業主 )

由于購買了物(wu)(wu)(wu)業(ye)，購房人成了新(xin)建(jian)(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)產權(quan)(quan)所(suo)有人，合(he)法地擁有所(suo)購物(wu)(wu)(wu)業(ye)。房屋產權(quan)(quan)所(suo)有人對物(wu)(wu)(wu)業(ye)擁有所(suo)有權(quan)(quan)與使用(yong)權(quan)(quan)。由于發(fa)展商在銷售物(wu)(wu)(wu)業(ye)之前，已臨時(shi)(shi)安排物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)公司對所(suo)購物(wu)(wu)(wu)業(ye)進行(xing)管理(li)，購房人在此時(shi)(shi)只能(neng)暫時(shi)(shi)放棄自(zi)己(ji)選擇物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)公司的(de)權(quan)(quan)利，認同發(fa)展商的(de)安排。當(dang)新(xin)建(jian)(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)入住(zhu)率達到50%或50%以(yi)上時，發展商應會同物業管理(li)公司召開房屋產(chan)權所(suo)有人(ren)大會(或稱業主(zhu)大會)。

3、房屋產權所有人大會(業主大會 )

房屋產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有人(ren)大(da)(da)會(hui)(hui)是一個(ge)非(fei)常重要的(de)會(hui)(hui)議，由發展(zhan)商、物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司和房地產(chan)管理(li)(li)(li)部門(men)負責(ze)召(zhao)集此會(hui)(hui)議。因為產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有人(ren)來自不(bu)同(tong)蝗地方，互不(bu)相識，不(bu)可能有效地組織起來召(zhao)開此大(da)(da)會(hui)(hui)，所(suo)(suo)以召(zhao)集、組織業(ye)主大(da)(da)會(hui)(hui)的(de)責(ze)任就落(luo)在發展(zhan)商或(huo)物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司戶上(shang)。發展(zhan)商在與物(wu)業(ye)管理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司的(de)委(wei)托管理(li)(li)(li)合同(tong)中(zhong)就應明確規定，當入住率達(da)到50%時，物業管(guan)理公司有責任牽頭組(zu)織召開業主大會。

業主大(da)會最重的使命之一(yi)便是選舉(ju)出自己的代表機構(gou)——物(wu)業(ye)業(ye)管(guan)理委員會(hui)。物(wu)業(ye)管(guan)理委員會(hui)是新建物(wu)業(ye)或物(wu)業(ye)群(qun)中常設(she)的(de)最高(gao)權力機(ji)構。業(ye)主大會(hui)每年至少召開一(yi)次。住宅區業(ye)主大會(hui)對議題進行表決(jue)時，每一(yi)戶為一(yi)票。業(ye)主可將自(zi)己(ji)(ji)的(de)權利(li)讓渡給選(xuan)出的(de)代表，由他們代表自(zi)己(ji)(ji)去(qu)行使權利(li)，維護(hu)自(zi)己(ji)(ji)的(de)合法權益(yi)。

業主大會主要行使以下職權：

(一(yi))選舉(ju)、罷免物業管理委員會的(de)組成人員；

(二(er))監督管(guan)委會的日常(chang)工作；

(三(san))聽取和審查管(guan)委會(hui)的(de)工作(zuo)報告；

(四(si))對住宅區(qu)或(huo)物(wu)業(寫字樓(lou)、商廈)內有關業主重大利益的(de)事項做出決策；

(五)修改業主公約；

(六)改變(bian)或撤銷物業管理委員會的有關決(jue)定。

(七)批準管委會(hui)章程。

4 、物業管理委員會的性質及法律地位

物業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)是(shi)住宅區(qu)、寫字樓(lou)或(huo)商廈等物業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)中的(de)常設(she)最(zui)高(gao)權力(li)機(ji)構(gou)，管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)的(de)成員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)景要(yao)由房屋產權所(suo)(suo)有人選出的(de)代表構(gou)居(ju)，代表廣大(da)業主(zhu)(zhu)的(de)權益(yi)。同時管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)也應當吸收當地居(ju)民(min)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)和派出所(suo)(suo)的(de)代表參加。既(ji)然物業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)是(shi)帥業主(zhu)(zhu)大(da)會(hui)(hui)選舉出的(de)代表組(zu)成，代表廣大(da)業主(zhu)(zhu)的(de)權益(yi)，是(shi)物業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)中常設(she)的(de)最(zui)高(gao)權力(li)機(ji)構(gou)，那(nei)么管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)就應該是(shi)一(yi)個長期的(de)、穩定(ding)的(de)組(zu)織(zhi)，一(yi)個松散、虛(xu)設(she)的(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)會(hui)(hui)不可能起到應該起到的(de)作用。所(suo)(suo)以(yi)建議管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)成立(li)后(hou)應該到房屋管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)機(ji)構(gou)備案，并(bing)到民(min)政部門社(she)團法人機(ji)構(gou)辦理(li)(li)(li)登記，以(yi)確定(ding)其性質(zhi)與法律地位(wei)。物業管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)的(de)主(zhu)(zhu)要(yao)職責如(ru)下：

(一(yi))管理委(wei)員會負責制定(ding)管委(wei)會章程(cheng)；

(二)負責今后召集并(bing)主持業主大會；

(三)負責考察(cha)、選擇、招(zhao)聘(pin)物業管理公司；

(四)與新的(de)或(huo)原來的(de)物業管理公司重簽(qian)訂委托管理合同；

(五)管(guan)委會有權(quan)審議住宅區物業管(guan)理服務費的收(shou)費標準；

(六(liu))保管、監(jian)督和決定物(wu)業維修基(ji)金和公用設(she)施專用基(ji)金(啟(qi)動基金)的使(shi)用；

(七)審議管理公司上年(nian)的(de)財務(wu)收支善(shan)和(he)來年(nian)的(de)財務(wu)預(yu)算；

(八)審議管理(li)公司制訂的年度管理(li)計劃、配套(tao)工(gong)程和重(zhong)大維修工(gong)程項目(鍋爐(lu)、配電設備、電梯、中央空(kong)調、供暖(nuan)等(deng))；

(九)監督物業(ye)管理(li)公司的管理(li)工作(zuo)；

(十(shi))審(shen)議新的(de)物業管理公約及各種(zhong)管理規(gui)章制(zhi)度(du)等等。

物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委(wei)(wei)員會(hui)與(yu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司之(zhi)間是(shi)聘用關(guan)系。物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委(wei)(wei)員會(hui)是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的主人、所有人，物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司是(shi)為之(zhi)提供服務的。物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委(wei)(wei)員會(hui)一般應設(she)常務工(gong)作人員一至兩名(ming)，費用一般應從(cong)管(guan)理(li)啟動基金(jin)里撥付(fu)。

5 、物業管理公司

物(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司(si)是(shi)(shi)一種(zhong)信托代理(li)機構，屬中介組織(zhi)。它是(shi)(shi)執行(xing)(xing)信托職能的(de)(de)(de)服務性企業(ye)。物(wu)業(ye)管(guan)理(li)這個行(xing)(xing)業(ye)在房地產領(ling)域(yu)里(li)有著非常重要的(de)(de)(de)位置(zhi)。開發和拆遷都是(shi)(shi)一時(shi)性的(de)(de)(de)工作(zuo)，幾個月或(huo)幾年(nian)就可以完成，而物(wu)業(ye)管(guan)理(li)卻是(shi)(shi)延(yan)續(xu)性的(de)(de)(de)，可延(yan)續(xu)幾十年(nian)。搞物(wu)業(ye)管(guan)理(li)應眼光放遠(yuan)，急功近利是(shi)(shi)不會搞好的(de)(de)(de)。

物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)是依據委(wei)托(tuo)(tuo)管(guan)理(li)(li)(li)合同在新建住宅(zhai)區(qu)或物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)中履行管(guan)理(li)(li)(li)職(zhi)責的。一般(ban)情況下，委(wei)托(tuo)(tuo)管(guan)理(li)(li)(li)合同首先是由(you)發展商代表廣(guang)大(da)業(ye)(ye)(ye)(ye)主與(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)簽(qian)訂。等召開業(ye)(ye)(ye)(ye)主大(da)會，業(ye)(ye)(ye)(ye)主物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)委(wei)員(yuan)會成立后(hou)，再由(you)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)委(wei)員(yuan)會代表全(quan)體業(ye)(ye)(ye)(ye)主正式與(yu)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)公司(si)續簽(qian)委(wei)托(tuo)(tuo)管(guan)理(li)(li)(li)合同。

有(you)的情況下，發展(zhan)商并(bing)沒有(you)選聘物(wu)業管(guan)理(li)(li)(li)(li)公(gong)司，而由自己(ji)本身(shen)來承擔(dan)起管(guan)理(li)(li)(li)(li)者的重任。如(ru)果是(shi)發展(zhan)商自己(ji)充當(dang)管(guan)理(li)(li)(li)(li)者的話，也要經(jing)過房地局的批準，并(bing)禽《物(wu)業管(guan)理(li)(li)(li)(li)資質合格證書(shu)》。即使是(shi)發展(zhan)商作為(wei)管(guan)理(li)(li)(li)(li)者，當(dang)管(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)員(yuan)會成立后，也需要由管(guan)理(li)(li)(li)(li)委(wei)員(yuan)會與其簽(qian)訂委(wei)托(tuo)管(guan)理(li)(li)(li)(li)合同。