【物(wu)業管(guan)理(li)法(fa)律關系】開發商、業主和(he)物(wu)業管(guan)理(li)公司(si)三(san)者之(zhi)間關系

物業管理中有著哪些法律關系

要想把物業管理工作搞好，首先應當理順物業管理中心的法律關系。只有理順了關系，才能夠知道臬直轄市各方面的關系。物業管理工作中幾個主要方面有：房屋產權所有人或使用人、發展商、物業管理公司和其他與物業管理相關連的行業以及政府有關部門。

1 、發展商早期在物業管理中的作用

發展(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)(shang)(shang)(shang)將物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)建(jian)成，并經(jing)(jing)政府(fu)有(you)(you)關部門綜(zong)合驗收合格(ge)后(hou)，經(jing)(jing)過(guo)房(fang)產(chan)交易將產(chan)權轉移給(gei)新(xin)(xin)的(de)(de)房(fang)屋產(chan)權所有(you)(you)人。這里(li)的(de)(de)法(fa)律關系的(de)(de)變化是發展(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)(shang)(shang)(shang)由(you)原來擁(yong)(yong)有(you)(you)土(tu)地使(shi)(shi)用權和(he)房(fang)屋所有(you)(you)權到轉移給(gei)了新(xin)(xin)的(de)(de)產(chan)權所有(you)(you)人。對(dui)于一(yi)處(chu)新(xin)(xin)的(de)(de)住宅(zhai)區，包括公(gong)寓或(huo)別墅，發展(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)(shang)(shang)(shang)在竣工(gong)(gong)前，一(yi)般是先期委(wei)托(tuo)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司(si)介入(ru)新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)管(guan)理(li)工(gong)(gong)作。有(you)(you)時發展(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)(shang)(shang)(shang)也自己充當物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)角(jiao)色。不(bu)(bu)論發展(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)(shang)(shang)(shang)是自己來管(guan)理(li)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)或(huo)是委(wei)托(tuo)其他(ta)管(guan)理(li)公(gong)司(si)來管(guan)理(li)新(xin)(xin)建(jian)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)，都是在為(wei)新(xin)(xin)的(de)(de)房(fang)屋產(chan)權所有(you)(you)人或(huo)使(shi)(shi)用人提(ti)供服務(wu)。對(dui)于新(xin)(xin)建(jian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)來說(shuo)，由(you)于發生了產(chan)權交易行為(wei)，發展(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)(de)角(jiao)色變了，位置也變了。發展(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)(shang)(shang)(shang)由(you)原先對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)擁(yong)(yong)有(you)(you)，變為(wei)部分對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)擁(yong)(yong)有(you)(you)或(huo)完全不(bu)(bu)擁(yong)(yong)有(you)(you)。

發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)先期(qi)(qi)(qi)委(wei)托物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)新(xin)建(jian)(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)或自己自行(xing)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)(de)行(xing)為(wei)(wei)只能是一(yi)(yi)(yi)種臨時(shi)的(de)(de)安(an)排，因(yin)為(wei)(wei)在(zai)(zai)新(xin)建(jian)(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)初期(qi)(qi)(qi)，廣大新(xin)的(de)(de)產權所有(you)人或是沒有(you)到位，或是即使(shi)到位，由(you)于各(ge)種各(ge)樣的(de)(de)原因(yin)，尚無(wu)能力選擇物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)。發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)只是臨時(shi)代(dai)理(li)(li)(li)已有(you)的(de)(de)新(xin)的(de)(de)房屋(wu)產權所有(you)人委(wei)托物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)進行(xing)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)。這(zhe)一(yi)(yi)(yi)時(shi)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)費(fei)用一(yi)(yi)(yi)般(ban)由(you)發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)支付或預先墊付，因(yin)為(wei)(wei)這(zhe)一(yi)(yi)(yi)時(shi)期(qi)(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)在(zai)(zai)這(zhe)一(yi)(yi)(yi)新(xin)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)中尚無(wu)收(shou)益(yi)。由(you)于交易行(xing)為(wei)(wei)和物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)介入，發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)對新(xin)建(jian)(jian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)的(de)(de)作用逐漸退居二(er)線。如發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)直(zhi)接聘請管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)，發(fa)(fa)展(zhan)商(shang)應(ying)當與物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)簽訂(ding)臨時(shi)委(wei)托管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)合(he)同，合(he)同期(qi)(qi)(qi)限一(yi)(yi)(yi)般(ban)訂(ding)為(wei)(wei)一(yi)(yi)(yi)年(nian)較為(wei)(wei)合(he)適(shi)。因(yin)為(wei)(wei)業(ye)主(zhu)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)委(wei)員(yuan)會(hui)成立后，有(you)可能在(zai)(zai)一(yi)(yi)(yi)年(nian)后重新(xin)選聘物(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)公(gong)(gong)司(si)。

2、房屋產權所有人(業主 )

由(you)于購買(mai)了物業(ye)(ye)，購房(fang)人成了新建物業(ye)(ye)的(de)(de)產(chan)(chan)權(quan)(quan)所(suo)有人，合法(fa)地擁有所(suo)購物業(ye)(ye)。房(fang)屋產(chan)(chan)權(quan)(quan)所(suo)有人對(dui)物業(ye)(ye)擁有所(suo)有權(quan)(quan)與使用權(quan)(quan)。由(you)于發(fa)展商在銷售(shou)物業(ye)(ye)之前，已臨時安(an)排(pai)物業(ye)(ye)管理(li)公司對(dui)所(suo)購物業(ye)(ye)進行管理(li)，購房(fang)人在此(ci)時只能暫時放(fang)棄自己選擇(ze)物業(ye)(ye)管理(li)公司的(de)(de)權(quan)(quan)利(li)，認同發(fa)展商的(de)(de)安(an)排(pai)。當新建物業(ye)(ye)入住率達(da)到(dao)50%或50%以上時(shi)，發(fa)展商應會同物業管理公司召開房屋產(chan)權所(suo)有人(ren)大會(或稱業主大會(hui))。

3、房屋產權所有人大會(業主大會 )

房屋產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有人(ren)大會是一(yi)個非常重要的(de)(de)(de)會議(yi)，由發展(zhan)(zhan)商(shang)、物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司和房地(di)產(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)部門負責召(zhao)集此會議(yi)。因為產(chan)權(quan)所(suo)(suo)有人(ren)來自不(bu)同蝗地(di)方，互不(bu)相識，不(bu)可能(neng)有效地(di)組織(zhi)起來召(zhao)開此大會，所(suo)(suo)以召(zhao)集、組織(zhi)業(ye)主大會的(de)(de)(de)責任就落在(zai)發展(zhan)(zhan)商(shang)或物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司戶(hu)上。發展(zhan)(zhan)商(shang)在(zai)與物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司的(de)(de)(de)委托管(guan)(guan)(guan)理(li)合同中(zhong)就應明確規定，當入(ru)住率達到(dao)50%時，物業管理(li)公司有責任牽頭組織召開業主(zhu)大會。

業主(zhu)大會最重的使命之一便是選(xuan)舉(ju)出自己的代表機(ji)構——物業(ye)(ye)業(ye)(ye)管理委員會。物業(ye)(ye)管理委員會是(shi)新(xin)建物業(ye)(ye)或物業(ye)(ye)群中(zhong)常設(she)的最(zui)高(gao)權力機構(gou)。業(ye)(ye)主大(da)會每(mei)年至少召開一次。住宅區業(ye)(ye)主大(da)會對(dui)議題(ti)進行(xing)表決(jue)時，每(mei)一戶為一票。業(ye)(ye)主可將自(zi)己(ji)的權利讓渡給選出的代(dai)表，由他們(men)代(dai)表自(zi)己(ji)去行(xing)使權利，維護自(zi)己(ji)的合(he)法(fa)權益。

業主大會主要行使以下職權：

(一(yi))選(xuan)舉、罷免(mian)物(wu)業管理委員會的組成人員；

(二)監督(du)管(guan)委(wei)會的日常工作；

(三)聽取(qu)和審查管委會的(de)工作報告；

(四)對住宅區或(huo)物業(寫字樓、商廈)內有關(guan)業主重(zhong)大利益的事項做出決(jue)策；

(五)修改業主公約；

(六)改變或撤銷物業管理委(wei)員會的有(you)關決(jue)定。

(七)批準管委會(hui)章程(cheng)。

4 、物業管理委員會的性質及法律地位

物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)是(shi)住宅區、寫字樓或商廈(sha)等物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理中(zhong)的(de)(de)常設最(zui)高權力機(ji)構(gou)(gou)，管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)的(de)(de)成員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)景要由房(fang)屋產權所(suo)有人(ren)選(xuan)出(chu)的(de)(de)代表(biao)(biao)(biao)(biao)構(gou)(gou)居，代表(biao)(biao)(biao)(biao)廣大(da)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)權益。同(tong)時管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)也應當吸(xi)收當地居民委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)和派出(chu)所(suo)的(de)(de)代表(biao)(biao)(biao)(biao)參加。既然物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)是(shi)帥業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)選(xuan)舉出(chu)的(de)(de)代表(biao)(biao)(biao)(biao)組成，代表(biao)(biao)(biao)(biao)廣大(da)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)權益，是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理中(zhong)常設的(de)(de)最(zui)高權力機(ji)構(gou)(gou)，那么管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)就(jiu)應該(gai)是(shi)一(yi)(yi)個(ge)長(chang)期的(de)(de)、穩定的(de)(de)組織，一(yi)(yi)個(ge)松(song)散、虛設的(de)(de)管(guan)理委(wei)會(hui)(hui)不可能起到應該(gai)起到的(de)(de)作用。所(suo)以建議(yi)管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)成立后應該(gai)到房(fang)屋管(guan)理機(ji)構(gou)(gou)備(bei)案，并到民政部門社團法(fa)人(ren)機(ji)構(gou)(gou)辦(ban)理登記，以確定其性質與法(fa)律地位。物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理委(wei)員(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)會(hui)(hui)的(de)(de)主(zhu)要職責如下：

(一(yi))管(guan)理(li)委(wei)員會負責(ze)制定管(guan)委(wei)會章(zhang)程(cheng)；

(二)負責今后召集(ji)并主持(chi)業主大會；

(三(san))負責考察、選(xuan)擇(ze)、招聘物業管理(li)公司；

(四)與(yu)新的或原來的物業(ye)管理(li)公司重(zhong)簽訂委托管理(li)合同；

(五)管(guan)委會有權審議住(zhu)宅區(qu)物業管(guan)理服務費的收費標(biao)準；

(六)保管、監督和決定物業維修基(ji)金和公用設施(shi)專用基(ji)金(啟(qi)動基金)的使用(yong)；

(七)審(shen)議管理公司上年(nian)的財務收支(zhi)善和來(lai)年(nian)的財務預(yu)算；

(八)審議管(guan)理公司制訂(ding)的年度(du)管(guan)理計劃、配套(tao)工程和重大維修工程項目(mu)(鍋爐(lu)、配電設備(bei)、電梯、中央(yang)空調、供暖(nuan)等(deng))；

(九)監督物業(ye)管理(li)公司的管理(li)工(gong)作；

(十)審議新的物業管(guan)理公約及(ji)各種管(guan)理規章(zhang)制度等等。

物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委員(yuan)會(hui)與物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司(si)之間是(shi)聘用(yong)關系。物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委員(yuan)會(hui)是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的主(zhu)人(ren)、所有人(ren)，物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)公(gong)司(si)是(shi)為之提供服務(wu)的。物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委員(yuan)會(hui)一般(ban)應設常務(wu)工作人(ren)員(yuan)一至兩(liang)名，費(fei)用(yong)一般(ban)應從管(guan)理(li)啟(qi)動基金(jin)里撥付(fu)。

5 、物業管理公司

物業管理(li)(li)公(gong)司(si)是(shi)一(yi)種信托代理(li)(li)機構，屬中介組織。它是(shi)執(zhi)行(xing)信托職能(neng)的(de)(de)服務性企業。物業管理(li)(li)這(zhe)個行(xing)業在房(fang)地產領域里有(you)著(zhu)非(fei)常重(zhong)要的(de)(de)位置(zhi)。開發(fa)和拆(chai)遷都是(shi)一(yi)時性的(de)(de)工作，幾(ji)個月或幾(ji)年就可以(yi)完成，而物業管理(li)(li)卻(que)是(shi)延續(xu)性的(de)(de)，可延續(xu)幾(ji)十年。搞物業管理(li)(li)應眼(yan)光(guang)放(fang)遠，急功近利(li)是(shi)不會搞好的(de)(de)。

物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)公司是依據(ju)委托管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)合(he)(he)同(tong)在新建住宅(zhai)區或物(wu)(wu)業(ye)中履行管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)職責的。一般情況下，委托管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)合(he)(he)同(tong)首先(xian)是由發展商代(dai)表(biao)廣大業(ye)主(zhu)與物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)公司簽(qian)訂。等召(zhao)開業(ye)主(zhu)大會(hui)，業(ye)主(zhu)物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委員會(hui)成(cheng)立后(hou)，再由物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)委員會(hui)代(dai)表(biao)全(quan)體業(ye)主(zhu)正式與物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)公司續簽(qian)委托管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)(li)(li)合(he)(he)同(tong)。

有(you)(you)的(de)情(qing)況下，發展(zhan)(zhan)商并(bing)沒有(you)(you)選聘物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)公司，而由自(zi)己本身(shen)來(lai)承擔起管(guan)(guan)(guan)理(li)者的(de)重任。如果是(shi)發展(zhan)(zhan)商自(zi)己充當(dang)管(guan)(guan)(guan)理(li)者的(de)話，也(ye)要經過房地局的(de)批準，并(bing)禽《物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)資質(zhi)合(he)格證書(shu)》。即使是(shi)發展(zhan)(zhan)商作(zuo)為管(guan)(guan)(guan)理(li)者，當(dang)管(guan)(guan)(guan)理(li)委(wei)員會成立后(hou)，也(ye)需要由管(guan)(guan)(guan)理(li)委(wei)員會與其簽訂委(wei)托管(guan)(guan)(guan)理(li)合(he)同。