【樓(lou)(lou)盤(pan)投資(zi)】投資(zi)樓(lou)(lou)盤(pan)要注意(yi)什么(me) 影響樓(lou)(lou)盤(pan)投資(zi)的因素
投資樓盤要注意什么
1、確定好投資策略
買房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)是一門學問,想要(yao)可以(yi)(yi)真(zhen)正獲取利(li)潤,首先(xian)就(jiu)需(xu)要(yao)制定(ding)出適合(he)自己(ji)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)策略,畢竟你想要(yao)投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)房(fang)(fang)產和你應該投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)房(fang)(fang)產還是很不一樣的(de)(de)。你需(xu)要(yao)清楚了(le)解你的(de)(de)經濟能力,知道自己(ji)有多(duo)少錢(qian)可以(yi)(yi)投(tou)(tou)資(zi)房(fang)(fang)產,可以(yi)(yi)投(tou)(tou)資(zi)什么樣的(de)(de)房(fang)(fang)產,這些可以(yi)(yi)投(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)房(fang)(fang)產中哪一處的(de)(de)性價比是較好的(de)(de)等等。
2、選擇一個好的地段
地(di)(di)(di)段(duan)是(shi)買房(fang)(fang)(fang)投資時必須要考慮(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)因素(su),地(di)(di)(di)段(duan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)好(hao)壞(huai)關系到(dao)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價格,更關系到(dao)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資價值。地(di)(di)(di)段(duan)好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi),房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)價格比較(jiao)(jiao)高,升值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)能(neng)性也就比較(jiao)(jiao)大(da),反之(zhi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)價格比較(jiao)(jiao)低,貶值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)可(ke)能(neng)性就比較(jiao)(jiao)大(da),因此在經濟條件允許的(de)(de)(de)(de)(de)(de)情(qing)況下,較(jiao)(jiao)好(hao)購買地(di)(di)(di)理位置(zhi)比較(jiao)(jiao)好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu),只有這(zhe)樣才能(neng)更大(da)程(cheng)度地(di)(di)(di)保證你的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)會增(zeng)值,而(er)不是(shi)貶值。
3、參考房屋均價
買房(fang)投資(zi)(zi)(zi)時要參考房(fang)屋(wu)均價(jia),因為房(fang)屋(wu)均價(jia)的(de)(de)(de)高低不僅可以讓(rang)投資(zi)(zi)(zi)者在(zai)購(gou)房(fang)款的(de)(de)(de)數額上做(zuo)到心里有(you)底,還能從中了解到當前的(de)(de)(de)市場狀況。比如,如果在(zai)同(tong)一(yi)(yi)區域的(de)(de)(de)相同(tong)類(lei)型(xing)的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)均價(jia)是三萬一(yi)(yi)平米,僅有(you)很小一(yi)(yi)部分房(fang)屋(wu)賣(mai)到了兩萬一(yi)(yi)平米,那就說明房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)售賣(mai)者有(you)特殊的(de)(de)(de)原因才給出了低價(jia),這(zhe)樣的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)一(yi)(yi)般(ban)是會(hui)升(sheng)值的(de)(de)(de),這(zhe)時投資(zi)(zi)(zi)者可以考慮購(gou)買。
4、計算好養房成本
養(yang)房(fang)(fang)成(cheng)本也是買房(fang)(fang)投資(zi)時要考慮的(de)必要因素之(zhi)一,設(she)想(xiang)一下,如果(guo)你買房(fang)(fang)花(hua)了二十(shi)萬(wan),但是你能夠得到的(de)利(li)潤只能是十(shi)萬(wan),相信這么虧(kui)本的(de)買賣(mai)是任(ren)誰都不想(xiang)做的(de)。除此之(zhi)外,如果(guo)你買房(fang)(fang)用(yong)來出(chu)租(zu),房(fang)(fang)租(zu)與其(qi)它同類的(de)房(fang)(fang)子一樣,但是你的(de)房(fang)(fang)子周(zhou)邊沒有齊(qi)全的(de)生(sheng)(sheng)活配套,這就意味著租(zu)客的(de)生(sheng)(sheng)活成(cheng)本提高了,那么自然就不會有人選擇租(zu)用(yong)你的(de)房(fang)(fang)子,那又何談利(li)潤率(lv)呢?所以,養(yang)房(fang)(fang)成(cheng)本一定要提前計算(suan)好。
影響樓盤投資的因素
1、地段、配套是關鍵
“地段,地段,還是地段”———這似乎是房地產市場一個亙古不變的真理。的確,在衡量一個建筑樓盤的(de)(de)價(jia)值時(shi),地(di)段(duan)(duan)(duan)占有(you)(you)相當比(bi)重。所謂好的(de)(de)地(di)段(duan)(duan)(duan)應該擁有(you)(you)便利的(de)(de)交通網(wang)絡(luo)、完(wan)(wan)善而(er)(er)優質的(de)(de)周邊(bian)配套(tao)設施(shi)(shi)、良好的(de)(de)綠化資源、成熟的(de)(de)周邊(bian)環境等。作為出租型(xing)公寓,除了以上因素外(wai),如果能具有(you)(you)優秀的(de)(de)規(gui)劃設計、施(shi)(shi)工質量和貼(tie)心(xin)的(de)(de)物(wu)業(ye)服務,加(jia)上與高(gao)檔(dang)寫字樓及外(wai)資企業(ye)商(shang)務區在(zai)合理距離以內,定能吸(xi)引外(wai)籍人士的(de)(de)眼球(qiu),從而(er)(er)得(de)到較好的(de)(de)租金回報。如朝(chao)陽公園、CBD核心(xin)區、使館區輻射區、機(ji)場(chang)高(gao)速溫榆河畔別墅區等地(di)段(duan)(duan)(duan)的(de)(de)優勢,均是其他地(di)段(duan)(duan)(duan)無可比(bi)擬(ni)的(de)(de)。由(you)于上述區域(yu)(yu)的(de)(de)土(tu)地(di)供應有(you)(you)限(xian),當該區域(yu)(yu)一(yi)手(shou)供應被完(wan)(wan)全吸(xi)納后,買家(jia)只(zhi)能轉移視線到二手(shou)市(shi)場(chang),而(er)(er)在(zai)土(tu)地(di)供應緊缺(que),需(xu)求隨著國內經濟發展日益(yi)加(jia)大時(shi),上述地(di)段(duan)(duan)(duan)的(de)(de)真正價(jia)值將(jiang)會得(de)到充(chong)分體現。稀有(you)(you)=珍(zhen)貴,地(di)段(duan)(duan)(duan)仍然(ran)是投資高(gao)檔(dang)公寓的(de)(de)買家(jia)必須考慮的(de)(de)因素。
2、保值、升值看服務
對(dui)于高(gao)檔樓(lou)盤(pan),如果說優秀的(de)(de)(de)(de)(de)硬件(jian)極為重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)話,那(nei)么,軟(ruan)件(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)(yao)性也(ye)不應該被忽略。因為優秀的(de)(de)(de)(de)(de)軟(ruan)件(jian)服務(wu)(wu)能(neng)延(yan)遲硬件(jian)設備的(de)(de)(de)(de)(de)老(lao)化,加強樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)生命力。樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)軟(ruan)件(jian)中最為突出的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li),物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)服務(wu)(wu)水平的(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)低(di)對(dui)于整個樓(lou)盤(pan)是(shi)(shi)否(fou)能(neng)保(bao)值、升值具有重(zhong)要(yao)(yao)作用。比如,開發(fa)商當初設計外立(li)面使(shi)用的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)涂(tu)料或淺色(se)墻磚,那(nei)么,就(jiu)需要(yao)(yao)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司定(ding)期做清洗(xi)或維(wei)護,盡量(liang)使(shi)其不褪色(se)、裂縫或者變臟。如果物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)服務(wu)(wu)水準及維(wei)修意識相對(dui)較(jiao)低(di),樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)品質就(jiu)會(hui)隨著時間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)推移而(er)下降。另(ling)外,服務(wu)(wu)水準較(jiao)高(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)公(gong)司,為維(wei)護社區的(de)(de)(de)(de)(de)整體形象,會(hui)通過《物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)公(gong)約(yue)》和(he)《維(wei)修公(gong)約(yue)》對(dui)個別業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)(de)個性化行(xing)為進(jin)行(xing)約(yue)束,如對(dui)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)隨便(bian)扔垃(la)圾、養(yang)大型(xing)寵物(wu)、晚上制造(zao)噪(zao)音(yin)等問題進(jin)行(xing)合理(li)約(yue)束,以提高(gao)住(zhu)戶的(de)(de)(de)(de)(de)居(ju)住(zhu)舒適度,緩解(jie)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)矛盾。而(er)服務(wu)(wu)水平一(yi)般的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)司可能(neng)對(dui)此(ci)就(jiu)不會(hui)太過顧(gu)及。而(er)這一(yi)點,恰(qia)恰(qia)也(ye)是(shi)(shi)樓(lou)盤(pan)能(neng)否(fou)保(bao)值、升值,客戶是(shi)(shi)否(fou)愿意承租或二手購買的(de)(de)(de)(de)(de)另(ling)一(yi)重(zhong)要(yao)(yao)因素。
3、居住氛圍看人群
早期入市的(de)(de)一(yi)(yi)些(xie)公(gong)寓項目,由(you)于開發商對(dui)未(wei)來(lai)(lai)的(de)(de)預期很(hen)模糊(hu),擔心銷售(shou)會(hui)受阻,所以項目中大(da)、中、小(xiao)三種戶(hu)(hu)型(xing)都有,甚至同時涵蓋(gai)純(chun)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)商住(zhu)(zhu)(zhu)幾(ji)種不同的(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)群體(ti),這樣一(yi)(yi)來(lai)(lai),由(you)于產品本身定(ding)位的(de)(de)模糊(hu)不清,致使客(ke)(ke)群也不盡(jin)統一(yi)(yi)。住(zhu)(zhu)(zhu)在大(da)戶(hu)(hu)型(xing)里與(yu)住(zhu)(zhu)(zhu)在小(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)里的(de)(de)人群,或者(zhe)純(chun)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)商住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu),由(you)于經濟承受能力不同,對(dui)生活的(de)(de)要(yao)求也不同,這樣就給(gei)物(wu)業公(gong)司造(zao)成一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)管理(li)與(yu)服(fu)務(wu)難度。如(ru)保安(an)門(men)禁(jin)的(de)(de)管理(li)要(yao)嚴格(ge)到什么程度,純(chun)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)與(yu)商住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)客(ke)(ke)戶(hu)(hu)要(yao)求往往不一(yi)(yi)樣,物(wu)業公(gong)司只能采(cai)取折(zhe)中的(de)(de)態度處理(li),如(ru)此(ci)一(yi)(yi)來(lai)(lai),社區的(de)(de)品質也會(hui)受到一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)負面影響。
有鑒于此,建議買(mai)家在購(gou)房時對社區的人(ren)群(qun)特征也應予以(yi)考慮,在投(tou)資購(gou)買(mai)高檔公(gong)寓(yu)時,盡量考慮與品味相投(tou)、背景(jing)相似的人(ren)群(qun)“扎堆兒”。如果社區的人(ren)群(qun)整(zheng)體素質較(jiao)高,在一些具體細(xi)節上,會(hui)(hui)配合物(wu)業公(gong)司、業委會(hui)(hui)去(qu)做得更好,這樣(yang),樓盤的整(zheng)體檔次便(bian)會(hui)(hui)超水平地發(fa)揮出來,這是所(suo)有投(tou)資型買(mai)家求之不得的。
4、投資回報算細賬
投(tou)資回報(bao)是每一(yi)個高檔樓(lou)(lou)盤的(de)買家無不看重的(de),對此(ci),購房(fang)人除需要考察(cha)同一(yi)區(qu)域其他樓(lou)(lou)盤的(de)回報(bao)率及租(zu)(zu)金(jin)情況以作(zuo)比(bi)較外(wai),還需要算(suan)筆細賬(zhang)。在計(ji)算(suan)過程中(zhong)買房(fang)人應該把交易成本(ben)及運(yun)營(ying)成本(ben)從收(shou)(shou)(shou)益中(zhong)扣除以得(de)到凈(jing)收(shou)(shou)(shou)益,比(bi)如:銀行貸款、年付利息;前期投(tou)入(ru)資金(jin);年物業費(fei);年取(qu)暖費(fei);租(zu)(zu)金(jin)稅(shui)費(fei);中(zhong)介(jie)代理費(fei)等。由此(ci)可以看出,租(zu)(zu)金(jin)收(shou)(shou)(shou)入(ru)大多僅僅能(neng)支付房(fang)子日常維(wei)護開銷(xiao),而要得(de)到真正的(de)投(tou)資回報(bao)還得(de)依賴房(fang)屋(wu)升值來實現。
5、宏觀政策需把控
2003年至(zhi)今,國(guo)家(jia)出(chu)臺(tai)了一系列金融(rong)政策和土地政策,對(dui)房(fang)地產市場的(de)(de)影響巨(ju)大。比如首付款比例的(de)(de)提高(gao)(gao),就直接影響了投資(zi)型買(mai)家(jia)和購買(mai)兩套(tao)(tao)(含兩套(tao)(tao))以(yi)(yi)上住(zhu)房(fang)及高(gao)(gao)檔別墅買(mai)家(jia)的(de)(de)收(shou)益。另外,購買(mai)高(gao)(gao)檔公(gong)寓,其契稅(shui)為3%,也(ye)比購買(mai)普通住(zhu)宅高(gao)(gao)出(chu)一倍。而(er)租賃稅(shui)費的(de)(de)降(jiang)低等,也(ye)對(dui)個人(ren)購房(fang)起到一定的(de)(de)鼓(gu)勵作用。不(bu)過,由于(yu)不(bu)少外資(zi)企業逐年降(jiang)低對(dui)外籍員工的(de)(de)住(zhu)房(fang)補貼,進行員工本地化以(yi)(yi)壓(ya)縮成(cheng)本,越(yue)來越(yue)多(duo)外籍員工在(zai)北京(jing)購房(fang)自(zi)用,公(gong)寓租金將(jiang)會有(you)所下降(jiang)。因此,對(dui)于(yu)投資(zi)高(gao)(gao)檔公(gong)寓的(de)(de)買(mai)家(jia)而(er)言,只有(you)選擇(ze)真正(zheng)適合(he)的(de)(de)區域和產品(pin)才能(neng)在(zai)獲(huo)得合(he)理租金回報的(de)(de)同時,房(fang)屋也(ye)能(neng)得到升值(zhi)。
6、押寶涉外需有度
對于(yu)(yu)近(jin)幾(ji)年(nian)住(zhu)宅租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)的下(xia)滑,很多投(tou)資(zi)型買(mai)家(jia)或許要(yao)問(wen),為(wei)什么在(zai)幾(ji)乎(hu)(hu)所有(you)房屋的租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)走低的情況下(xia),一些高(gao)檔(dang)的涉外(wai)公(gong)寓卻租(zu)(zu)(zu)售兩旺(wang)?原因不外(wai)乎(hu)(hu)兩個(ge):一個(ge)是(shi)由(you)于(yu)(yu)產品本身的高(gao)檔(dang)特性;另一個(ge)是(shi)來北京創業(ye)、投(tou)資(zi)的國外(wai)大(da)型跨國公(gong)司大(da)量增加。這(zhe)些外(wai)籍人(ren)士(shi)在(zai)租(zu)(zu)(zu)房時,由(you)于(yu)(yu)有(you)可觀的住(zhu)房補貼、豐厚的收入,不太考慮租(zu)(zu)(zu)金(jin)(jin)的高(gao)低,而(er)考慮更多的是(shi)居住(zhu)的舒適(shi)度(du)。如(ru)哪(na)里的房子距離公(gong)司更近(jin)、交(jiao)通更便(bian)捷,哪(na)里的房子景觀資(zi)源好等。他們在(zai)選擇(ze)居住(zhu)區(qu)域(yu)時比較喜歡“扎堆(dui)兒”,容易形成(cheng)(cheng)一種(zhong)“羊(yang)群(qun)效應”。而(er)涉外(wai)區(qu)域(yu)也是(shi)投(tou)資(zi)公(gong)寓買(mai)家(jia)的最佳選擇(ze)。但是(shi),如(ru)果大(da)家(jia)都(dou)為(wei)了(le)獲得穩定的投(tou)資(zi)回報(bao),而(er)把(ba)(ba)目(mu)光聚集(ji)在(zai)“羊(yang)群(qun)”身上,必然會導致該(gai)(gai)區(qu)域(yu)房價下(xia)降。對于(yu)(yu)買(mai)家(jia)而(er)言,由(you)于(yu)(yu)投(tou)資(zi)成(cheng)(cheng)本的加大(da)、回報(bao)率(lv)的下(xia)降,其(qi)收益空間也就隨之縮(suo)小了(le)。所以,買(mai)家(jia)在(zai)關注涉外(wai)區(qu)域(yu)時,有(you)必要(yao)先了(le)解該(gai)(gai)區(qu)域(yu)租(zu)(zu)(zu)務市場的供需結構。這(zhe)樣既有(you)利于(yu)(yu)把(ba)(ba)握好投(tou)資(zi)時機(ji),也避(bi)免因盲目(mu)投(tou)資(zi)而(er)造成(cheng)(cheng)“適(shi)得其(qi)反”的后(hou)果。