新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)(fang)(fang)(fang)地產權證后，應以書(shu)面形式通(tong)知(zhi)購房(fang)(fang)(fang)(fang)者在約定(ding)時間內(nei)對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋進行驗收交(jiao)接。開發商約定(ding)的收樓(lou)時限一(yi)般在收樓(lou)通(tong)知(zhi)書(shu)寄出30天內(nei)，按有(you)關規定(ding)，如購房(fang)(fang)(fang)(fang)者在約定(ding)時間內(nei)沒有(you)到指定(ding)地點(dian)辦理相關手續，則一(yi)般被視為(wei)開發商已實(shi)際將該房(fang)(fang)(fang)(fang)交(jiao)付買(mai)家使(shi)用(yong)。

2、驗收

購房(fang)者應根(gen)據(ju)購房(fang)合同(tong)約(yue)定的標準對(dui)(dui)房(fang)屋工程質量及配套設施(shi)一(yi)一(yi)進(jin)行驗(yan)收，并做好記錄，同(tong)時(shi)，不要忽視對(dui)(dui)房(fang)屋產(chan)權是否清(qing)晰進(jin)行核驗(yan)。

驗(yan)收時，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)應主動向(xiang)購房(fang)者出示建設工程質量檢驗(yan)合格單和商(shang)(shang)(shang)品房(fang)房(fang)地產權證。開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)不出示的(de)，購房(fang)者可(ke)以拒絕驗(yan)收，由開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)承擔(dan)責任(ren)。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(ju)《商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實(shi)行住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)和(he)(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用說明(ming)書(shu)制(zhi)度的規定(ding)(ding)》等(deng)相(xiang)關法規，商(shang)(shang)品(pin)(pin)房交(jiao)付使(shi)用時，應當(dang)提供住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)和(he)(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用說明(ming)書(shu)。該(gai)法規規定(ding)(ding)，《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》是(shi)開(kai)發商(shang)(shang)對銷售的商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)承擔質(zhi)量責(ze)任(ren)的法律(lv)文件，可以作為(wei)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房預、出(chu)(chu)售合(he)同(tong)的補充約(yue)定(ding)(ding)，與(yu)合(he)同(tong)具有同(tong)等(deng)效力。開(kai)發商(shang)(shang)應當(dang)按《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》的約(yue)定(ding)(ding)，承擔保(bao)(bao)修責(ze)任(ren)。開(kai)發商(shang)(shang)不提供的，購房者(zhe)可以拒簽房屋交(jiao)接書(shu)。商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)售出(chu)(chu)后，委托物業管(guan)理(li)公司等(deng)單位(wei)維修的，應在《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量保(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》中明(ming)示所委托的單位(wei)；而《住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用說明(ming)書(shu)》應當(dang)對住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的結構、性能和(he)(he)各(ge)部位(wei)(部件)的類(lei)型、性能、標準(zhun)等(deng)作出(chu)(chu)說明(ming)，并提出(chu)(chu)使(shi)用注意事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對房(fang)屋(wu)(wu)及(ji)其產權進行檢驗，認為符合(he)(he)合(he)(he)同(tong)約(yue)定條件的，應與開(kai)發商(shang)簽(qian)訂房(fang)屋(wu)(wu)交接(jie)書；對不符合(he)(he)合(he)(he)同(tong)約(yue)定的，應做好記(ji)錄，要求開(kai)發商(shang)簽(qian)字，直至開(kai)發商(shang)的房(fang)屋(wu)(wu)完(wan)全(quan)符合(he)(he)交房(fang)標準，再(zai)簽(qian)署房(fang)屋(wu)(wu)交接(jie)書。

業主收房時需注意的要點

1、在驗房之前，如果開(kai)發(fa)商要求交費(fei)或者(zhe)是簽署(shu)文件，那業主(zhu)一定不要答應，否則在驗房時業主(zhu)發(fa)現的質量問題，就(jiu)只能自(zi)己(ji)付錢解(jie)決了。

2、如(ru)果(guo)開(kai)發商提(ti)出代辦(ban)產(chan)權(quan)(quan)證(zheng)，業主是可以拒絕的(de)，因為產(chan)權(quan)(quan)證(zheng)業主完(wan)全可以自己(ji)辦(ban)，如(ru)果(guo)交(jiao)給(gei)(gei)開(kai)發商，那業主還要(yao)給(gei)(gei)開(kai)發商交(jiao)代辦(ban)費。

3、必須先(xian)驗房后收住(zhu)宅鑰(yao)匙(chi)

購房(fang)者在沒有(you)(you)驗(yan)收房(fang)屋(wu)之前(qian)，不能簽署《住宅(zhai)鑰匙(chi)收到書》，領(ling)取(qu)住宅(zhai)鑰匙(chi)，辦理入住手續。因為(wei)根據《關于審理商品房(fang)買賣(mai)合同(tong)糾紛案件適用法(fa)律若干問(wen)題的(de)(de)解釋(shi)(shi)》(下稱商品房(fang)買賣(mai)司法(fa)解釋(shi)(shi))的(de)(de)規(gui)定，“交(jiao)鑰匙(chi)”就算房(fang)屋(wu)交(jiao)付使用。因此領(ling)取(qu)住宅(zhai)鑰匙(chi)以后(hou)驗(yan)房(fang)發現問(wen)題，開發商只承擔房(fang)屋(wu)質量(liang)包修(xiu)責任，而(er)沒有(you)(you)逾期(qi)交(jiao)房(fang)的(de)(de)壓力。

4、驗房中所發(fa)(fa)現的(de)質量問題一定要(yao)白紙黑(hei)字(zi)寫(xie)在(zai)紙面(mian)上，不能聽(ting)信(xin)開發(fa)(fa)商的(de)口頭承(cheng)諾，并且在(zai)房屋問題的(de)后面(mian)，還要(yao)寫(xie)明(ming)開發(fa)(fa)商承(cheng)諾的(de)解決(jue)時間，這樣業主才不會(hui)在(zai)開發(fa)(fa)商無限期(qi)拖延之后毫(hao)無辦法。

5、收房時必(bi)須仔細查看的文(wen)件。律師說，在正常(chang)交(jiao)房過程中，業主應(ying)該(gai)查看以(yi)下(xia)文(wen)件：

第(di)一：房產開發商必須已經取得《建筑工(gong)程竣(jun)工(gong)備案表》，這是國家強制要求的。

第二：常(chang)說(shuo)(shuo)的"兩(liang)書(shu)"---"質量保證書(shu)"和"使用說(shuo)(shuo)明書(shu)"，這(zhe)是建(jian)設(she)部(bu)《商品房銷(xiao)售管理辦法》中要求的，現在交(jiao)房時開發商都應提(ti)供。

第三：開(kai)發商已取得國家認可的(de)專業測繪單位對面積的(de)實測數據(ju)，看是否與購房合同中約定(ding)的(de)有出入，以便盡早使問(wen)題(ti)獲得解(jie)決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于(yu)買賣過程(cheng)(cheng)中(zhong)的一些(xie)不規范(fan)操作以及開發(fa)商在資金、工程(cheng)(cheng)進度(du)等方(fang)面(mian)的問題，導(dao)致退(tui)房(fang)(fang)(fang)事件時(shi)有(you)發(fa)生，那么(me)在什么(me)情況下，購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)可以退(tui)掉已購房(fang)(fang)(fang)屋呢？

1、延遲交付房屋

這(zhe)種(zhong)情況(kuang)是(shi)目前買房人最可能遇(yu)到的(de)一種(zhong)情況(kuang)。到了開(kai)發商與購房人在(zai)合同中約定的(de)交房日后，卻遲遲得不到開(kai)發商的(de)入住通知。一般(ban)超過3個月(yue)開(kai)發商還不能交房，購房人就可以要(yao)求(qiu)開(kai)發商退房，并(bing)要(yao)求(qiu)雙倍返還訂(ding)金(jin)或支(zhi)付房款利(li)息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發(fa)(fa)商(shang)(shang)必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果(guo)開發(fa)(fa)商(shang)(shang)證件不全，就屬于違法操作，與買(mai)房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應(ying)當騰空房屋，開發(fa)(fa)商(shang)(shang)應(ying)當返(fan)還購房人交納的房款(kuan)。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在(zai)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人與開(kai)(kai)發(fa)商簽訂的合同中(zhong)，一般(ban)都約定開(kai)(kai)發(fa)商在(zai)變(bian)更設(she)計之前，必須經過購(gou)(gou)房(fang)(fang)人同意(yi)。否(fou)則，開(kai)(kai)發(fa)商構成(cheng)違約，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人有權退房(fang)(fang)。發(fa)生開(kai)(kai)發(fa)商未(wei)經購(gou)(gou)房(fang)(fang)人同意(yi)而擅(shan)自變(bian)更房(fang)(fang)屋戶(hu)型、朝向、面(mian)積(ji)等有關設(she)計的情況，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人可(ke)以依據合同約定要求開(kai)(kai)發(fa)商退房(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合(he)同(tong)時(shi)，除一(yi)次性付(fu)款(kuan)或分期(qi)付(fu)款(kuan)外，都有對商業貸款(kuan)或公積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)的約定(ding)。如果是公積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)，需要(yao)開(kai)(kai)發(fa)商出具相(xiang)關資料(liao)，交由(you)公積(ji)(ji)金(jin)(jin)歸集部門審核(he)。如果開(kai)(kai)發(fa)商提供的資料(liao)顯示(shi)出不具備公積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)條件(jian)，購房(fang)(fang)(fang)人因此(ci)而不能取(qu)得公積(ji)(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)，購房(fang)(fang)(fang)人就可以要(yao)求退房(fang)(fang)(fang)。

5、拿不到產權證

由于開(kai)發商的原因，買房(fang)人在合同約定的期限內無(wu)法(fa)得到產權(quan)證(zheng)，如約定此條(tiao)件可(ke)退(tui)房(fang)，買房(fang)人就可(ke)以要求退(tui)房(fang)。另外，由于前幾年(nian)(nian)一些房(fang)地產運作不規范(fan)，一些開(kai)發商拖欠政府土(tu)地出讓金等問(wen)題時有發生，導致購(gou)(gou)買這(zhe)些樓盤的購(gou)(gou)房(fang)人入(ru)住多(duo)年(nian)(nian)后(hou)無(wu)法(fa)拿到房(fang)屋產權(quan)證(zheng)，購(gou)(gou)房(fang)人也可(ke)以要求退(tui)房(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時(shi)房屋(wu)的(de)實測(ce)面(mian)(mian)積與簽約時(shi)的(de)暫測(ce)面(mian)(mian)積的(de)誤(wu)差比(bi)絕對值(zhi)在(zai)3%以內(含3%)，購(gou)房人(ren)要求退房的(de)，法(fa)院(yuan)將不予支(zhi)持。而如果(guo)面(mian)(mian)積誤(wu)差比(bi)絕對值(zhi)超(chao)出3%，購(gou)房人(ren)要求退房并要求退賠利(li)息的(de)，法(fa)院(yuan)會判(pan)決購(gou)房人(ren)勝(sheng)訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)(fang)屋質(zhi)量不(bu)合格是(shi)房(fang)(fang)屋的(de)“硬傷(shang)”。出現這種情(qing)況，首(shou)先是(shi)開發商難(nan)以拿到《竣工備案表》，無法交房(fang)(fang)。或者(zhe)是(shi)房(fang)(fang)屋交付使用(yong)后，房(fang)(fang)屋主體結構質(zhi)量經核驗(yan)確屬不(bu)合格。據(ju)悉，到目前為止(zhi)，北(bei)京(樓盤(pan))法院還(huan)沒有(you)由(you)于房(fang)(fang)屋質(zhi)量不(bu)合格而判決(jue)退房(fang)(fang)的(de)案例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高(gao)人(ren)(ren)民法院(yuan)剛剛發布的(de)商(shang)品房(fang)買(mai)賣合同(tong)糾紛(fen)司法解釋，因房(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量問題嚴(yan)重影(ying)響正常居住(zhu)(zhu)使用，購房(fang)人(ren)(ren)要(yao)(yao)求退房(fang)并要(yao)(yao)求開發商(shang)賠償損失的(de)，法院(yuan)也會支(zhi)持。一般認定(ding)房(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量問題嚴(yan)重影(ying)響正常居住(zhu)(zhu)使用，主要(yao)(yao)是房(fang)屋(wu)(wu)入(ru)住(zhu)(zhu)后由于前期施工原因導致房(fang)內空氣(qi)質(zhi)量差影(ying)響室內居住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)的(de)健康、房(fang)內噪(zao)聲影(ying)響居住(zhu)(zhu)等(deng)。

9、開發商把房子抵押

如(ru)果開發商在出(chu)售房屋之前就把所售房屋抵(di)押，或賣給(gei)購(gou)(gou)房人(ren)(ren)后，又把房子抵(di)押給(gei)他人(ren)(ren)，購(gou)(gou)房人(ren)(ren)查明后，就可以要求(qiu)退房。