買房流程

第一環節：著手準備買房

買房首(shou)先要根據資金實力(li)、還款能(neng)力(li)等估算自己(ji)的實際購買力(li)，并根據工作生(sheng)活的需要，確定房屋的區位、面(mian)積、價格、樓(lou)層(ceng)、朝向等。

第二環節：挑選房源

這一環節是(shi)準備工作的延續，可以從(cong)報紙、電視、網(wang)絡或相關房(fang)(fang)地產(chan)網(wang)站(zhan)上查詢(xun)，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)需要綜合三(san)種媒(mei)體的優勢(shi)，全(quan)面細致考察房(fang)(fang)源(yuan)信息(xi)。

第三環節：實地看房

選房(fang)(fang)是個技(ji)術含量很高的(de)(de)活兒。選房(fang)(fang)前你(ni)要對容積率、綠化率、公攤、戶型方面(mian)的(de)(de)基礎(chu)知識有(you)所了(le)解。

如購買的(de)是(shi)現房，可以直觀地看到房屋(wu)的(de)結構、戶(hu)型，但如果是(shi)期(qi)房則只能以戶(hu)型圖(tu)來作為(wei)選房依(yi)據。這個時候，購房者一定要(yao)學會看戶(hu)型圖(tu)。

一般來(lai)(lai)說，選房要從房子(zi)六個(ge)方(fang)面(mian)來(lai)(lai)考(kao)慮是否買房。六個(ge)方(fang)面(mian)包括(kuo)：地段、價(jia)格、周邊市(shi)政規劃、環境配套(tao)、房屋結構和朝向、物(wu)業管理。

第四項環節：談判簽定買賣合同

確定(ding)目標(biao)后，就進入了和售(shou)房人實(shi)質性接觸(chu)的(de)談(tan)判(pan)階段。談(tan)判(pan)簽訂買賣(mai)合同這(zhe)一環節是購房過程中最重要的(de)環節，買賣(mai)雙方(fang)必須把(ba)自身的(de)權利和義務落實(shi)到文(wen)字上，特別是有(you)關房屋的(de)面積、付款(kuan)方(fang)式、物業狀況等(deng)關鍵(jian)條款(kuan)。

第五環節：辦理貸款

目(mu)前二(er)手房可以辦理(li)(li)商(shang)業貸款。根(gen)據自身的財力和所購房屋的各種條(tiao)件綜合(he)考慮貸款的額度、年限等。由中(zhong)介公司協助按(an)銀行的有(you)關規定辦理(li)(li)貸款手續。

第六環節：辦理產權過戶

原來賣方(fang)的名字要更換成新的買房人的名字。要在(zai)中(zhong)介公司的指導(dao)下準備(bei)齊相關的資料，然(ran)后(hou)權證人員協助辦理產(chan)權過(guo)戶手續。

第七環節：驗房入住

驗房入(ru)住(zhu)一定要(yao)把所購房屋的水、電、煤氣、有線(xian)電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣(mai)雙方和中介公司(si)都要(yao)在物業交割單(dan)上簽字備檔(dang)。

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簽訂認購書

認購書簽訂必須的流程：

認購書主要內容(rong)包括：

1． 認購物(wu)業；

2． 房價，包括戶型、面積、單(dan)位價格（幣種）、總(zong)價等(deng)；

3． 付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)方式，包(bao)括一次付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)、分期(qi)付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)、按(an)揭付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)；

4． 認(ren)(ren)購條件，包括認(ren)(ren)購書應注意事項、定金、鑒定正式(shi)條約的時(shi)間、付款(kuan)地(di)點(dian)、帳(zhang)戶、簽約地(di)點(dian)等。

在簽定完認購(gou)書后，銷售方還應給購(gou)房人發放《簽約須知(zhi)》，以(yi)便使購(gou)房者(zhe)明(ming)白(bai)下一(yi)個細節(jie)，購(gou)房人只有明(ming)白(bai)其(qi)中內(nei)容，才能順(shun)利簽定購(gou)房契約，其(qi)內(nei)容包(bao)括：簽約地(di)點(dian)、購(gou)房者(zhe)應帶證(zheng)件、購(gou)房者(zhe)委托(tuo)他(ta)人簽約時(shi)有關(guan)(guan)委托(tuo)書的(de)證(zheng)明(ming)、有關(guan)(guan)貸款憑證(zheng)的(de)說(shuo)明(ming)、繳納有關(guan)(guan)稅費的(de)說(shuo)明(ming)。

產權證辦理

房(fang)屋買賣(mai)當(dang)事人簽訂的商品房(fang)預(yu)、出(chu)售合同(tong)或房(fang)屋買賣(mai)合同(tong)依法生效后30日內(nei)雙方應(ying)到房(fang)地(di)產(chan)產(chan)權登(deng)記部(bu)門辦理房(fang)地(di)產(chan)產(chan)權證(zheng)。

產權證辦理的基本程序？

1、買賣雙(shuang)方至產(chan)權登記部(bu)門(men)，上(shang)交(jiao)辦理產(chan)權證的(de)相關資(zi)料：

商(shang)品房(fang)：個人身份證(zheng)、房(fang)屋登(deng)記申請(qing)表、購(gou)房(fang)證(zheng)明書(shu)(shu)刊號、商(shang)品房(fang)購(gou)銷(xiao)合同書(shu)(shu)（或預售合同書(shu)(shu)）、房(fang)屋分戶平面圖、繳款(kuan)發票、交易監證(zheng)文書(shu)(shu)。

拆(chai)遷(qian)安置房：個人身(shen)份證、房屋登記表(biao)、房屋拆(chai)遷(qian)證明書、房屋拆(chai)遷(qian)產權(quan)交(jiao)換

證明書(shu)(shu)或購房(fang)證明書(shu)(shu)、原房(fang)屋(wu)產權注銷證明、房(fang)屋(wu)拆遷安置(zhi)補償結算單、房(fang)屋(wu)分戶(hu)平面圖(tu)、繳款發票。

單位新建房：法人資格證明（法人代碼(ma)證明或營業執照、房屋登記申請表(biao)、建設項目批(pi)(pi)文、征地(di)批(pi)(pi)文或用地(di)許可(ke)證、征地(di)紅線圖、建設許可(ke)證、建筑紅線圖、建設設計防(fang)火審核意(yi)見書(shu)、竣(jun)工平(ping)(ping)面(mian)(mian)圖、房屋總平(ping)(ping)面(mian)(mian)圖、房屋分層平(ping)(ping)面(mian)(mian)圖、竣(jun)工驗收報告）。

個人新建房(fang)屋：個人身份(fen)證、房(fang)屋登記(ji)申請裝、建筑許可證、建筑紅線圖、建設設計防火(huo)審核意見書。

2、申請人(ren)上交資料(liao)后，房屋產權(quan)登記部門會(hui)開出收件(jian)收具，注明領證日(ri)期，領證日(ri)期一般距交件(jian)日(ri)期10天(tian)３個月左右(you)。

3、產(chan)權(quan)登(deng)記部門將對(dui)所(suo)收(shou)資(zi)料進行審核，如發(fa)現申請(qing)(qing)人(ren)(ren)所(suo)交資(zi)料不全等特殊情況．會按房(fang)屋登(deng)記申請(qing)(qing)表所(suo)上(shang)所(suo)用申請(qing)(qing)人(ren)(ren)電話通知申請(qing)(qing)人(ren)(ren)．并順廷辦證(zheng)時間．

買房應繳稅費

契稅：指(zhi)由于土地(di)使用權(quan)出讓、轉讓、房屋買賣(mai)、交(jiao)易或贈(zeng)與等發生房地(di)產權(quan)屬轉移時，向產權(quan)承受人征收的一種(zhong)稅賦。

營(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅：指對銷售房地產的(de)單位和(he)(he)個(ge)人，就其營(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)額按(an)率計征(zheng)的(de)一種稅賦。 營(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅附加(jia)：指對繳納(na)營(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅的(de)單位和(he)(he)個(ge)人，就其實(shi)繳的(de)營(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)稅為計稅依據而征(zheng)收(shou)的(de)城市維修建設(she)稅與教育(yu)費附加(jia)。

房(fang)產(chan)稅(shui)：指以房(fang)屋為(wei)征稅(shui)對象，按照房(fang)屋的(de)原值或房(fang)產(chan)租金收入的(de)一定比例向產(chan)權所有人征收的(de)一種(zhong)稅(shui)賦。印花(hua)稅(shui)：指對在經(jing)濟活動中(zhong)或經(jing)濟交(jiao)往中(zhong)書面確(que)立的(de)或領(ling)受的(de)房(fang)地(di)產(chan)憑證征收的(de)一種(zhong)稅(shui)賦。

個人(ren)所得稅(shui)：指個人(ren)將(jiang)擁有合法產(chan)權(quan)的房屋轉讓、出租(zu)或(huo)其他活動并取得收入，就其所得計算(suan)征收的一(yi)種(zhong)稅(shui)賦。

二手房稅費計算

交(jiao)易手續費(fei)： 2.5元/平方米×建筑面積 ；

合同印花稅： 房屋(wu)成交(jiao)總額(e)×0.05%；

營 業 稅： 普通(tong)住宅 5年內(nei)：房(fang)屋成交(jiao)總額×5.55% ；5年或(huo)5年以(yi)上：免(mian)征(zheng) ；

非普通(tong)住(zhu)宅(zhai) 5年(nian)內：房(fang)屋成交總額×5.55% 5年(nian)或(huo)5年(nian)以上：差(cha)額 ×5.55% ；

個人所(suo)得(de)稅(shui)： 普通住宅(zhai)房屋(wu)成交(jiao)(jiao)總額(e)(e)的1%或利潤部(bu)分(fen)×20％； 　　非(fei)普通住宅(zhai) 房屋(wu)成交(jiao)(jiao)總額(e)(e)的2%或利潤部(bu)分(fen)×20％；

土地增值(zhi)稅：普通住(zhu)宅(zhai)免(mian)征，非普通住(zhu)宅(zhai)3年(nian)內：房屋成交總額×0.5% ，3年(nian)至(zhi)5年(nian)：房屋成交總額×0.25% 5年(nian)或(huo)5年(nian)以上：免(mian)征；

買賣(mai)(mai)合同公證(zheng)費：（買賣(mai)(mai)合同需要公證(zheng)時才(cai)須繳納） 房屋成交總額×0.3%；

契稅是應(ying)由買方交納的(de)，交稅比例是：

1、普通住(zhu)宅應(ying)該(gai)交納(na)成交價或(huo)是(shi)評估價的(de)1.5%的(de)契稅(shui)。

2、非(fei)普通住宅應該交納成交價(jia)或是評估(gu)價(jia)的3%的契稅。

買房(fang)(fang) - 房(fang)(fang)貸與購(gou)房(fang)(fang)保險

房貸的注意事項

一、申請貸款額(e)度要量力而行買房

二、辦按揭要選擇好貸款銀行

三(san)、要選定最合適自己的還款方式

四、向(xiang)銀(yin)行提供(gong)資料(liao)要(yao)真實

五、提(ti)供本(ben)人(ren)住(zhu)址要準確(que)、及時(shi)

六、每(mei)月要按時(shi)還款避免罰(fa)息

另外也要注意：

一、申請貸(dai)款前不要動用公積金

二、在借款(kuan)最初(chu)一年內不要提前還(huan)款(kuan)

三、還貸(dai)有(you)困(kun)難不要忘記尋找身(shen)邊的銀行

四、貸款后出租住(zhu)房不要忘記告知義(yi)務

五、貸款還(huan)清后不(bu)要忘記(ji)撤銷抵押

六(liu)、不(bu)要遺(yi)失借款合同(tong)和借據