寫字樓購置 購買寫字樓的(de)技巧

任何投資品的價值(zhi)，其中一(yi)個重(zhong)要法則就是其稀(xi)缺價值(zhi)的程(cheng)度與(yu)品位如(ru)何？越(yue)(yue)稀(xi)缺其價值(zhi)越(yue)(yue)高(gao)，而且不(bu)怕(pa)競爭，市場抗跌能力(li)越(yue)(yue)強。

那么(me)，什(shen)么(me)樣的寫(xie)字(zi)樓具(ju)備稀缺(que)價值呢(ni)？

一是看地段

也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)位(wei)置，重(zhong)要的(de)是(shi)(shi)(shi)地為，也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)社會屬性，每個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)都有(you)(you)不(bu)(bu)同(tong)的(de)功能分區(qu)的(de)地段(duan)位(wei)置，同(tong)時在(zai)每個(ge)人的(de)心(xin)目中(zhong)又有(you)(you)心(xin)理及情感地位(wei)。在(zai)一個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)最好的(de)位(wei)置應(ying)該是(shi)(shi)(shi)首先是(shi)(shi)(shi)政(zheng)經區(qu)、商(shang)(shang)務區(qu)、商(shang)(shang)業(ye)區(qu)、生活區(qu)等，而政(zheng)經區(qu)在(zai)每個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)是(shi)(shi)(shi)最尊貴的(de) 地段(duan)的(de)第二個(ge)標準是(shi)(shi)(shi)交通。交通是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)能長(chang)時間堵(du)車(che)的(de)，一定(ding)要暢通。美盛中(zhong)心(xin)位(wei)于(yu)兩條主干道金水大道、農(nong)業(ye)南路交匯處(chu)的(de)西(xi)南角，堵(du)車(che)機(ji)會較(jiao)少，公交站充足，離高(gao)鐵(tie)(tie)站不(bu)(bu)遠(yuan)，有(you)(you)地鐵(tie)(tie)口的(de)寫字樓其價值(zhi)是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)一樣的(de)，從上海、廣州、北京等地的(de)經驗看(kan)，地鐵(tie)(tie)開通后，地鐵(tie)(tie)口的(de)寫字樓租金立(li)即上漲(zhang)30%以上，因(yin)為地鐵(tie)(tie)對于(yu)企業(ye)辦公是(shi)(shi)(shi)特別重(zhong)要的(de)。

地段(duan)(duan)的(de)(de)第三(san)個條件是(shi)配(pei)(pei)套(tao)。寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)地段(duan)(duan)配(pei)(pei)套(tao)指周邊的(de)(de)商業(ye)(ye)、酒(jiu)店、銀行，應(ying)該是(shi)高端的(de)(de)商務配(pei)(pei)套(tao)，不(bu)一定很熱鬧，絕(jue)對(dui)不(bu)是(shi)繁華的(de)(de)商業(ye)(ye)區(qu)或(huo)鬧市區(qu)，作為(wei)頂級寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)選址不(bu)是(shi)繁華的(de)(de)交通樞(shu)紐或(huo)傳統(tong)的(de)(de)商業(ye)(ye)區(qu)，而是(shi)代表地位(wei)配(pei)(pei)套(tao)的(de)(de)第一區(qu)位(wei)。

二是看寫字樓產品及定位

寫字(zi)(zi)樓(lou)的品種(zhong)很多，并不(bu)是號稱是“甲級(ji)”、“5A”級(ji)的寫字(zi)(zi)樓(lou)都是頂級(ji)寫字(zi)(zi)樓(lou)，正(zheng)如汽車一樣，有(you)些(xie)三流汽車也稱之(zhi)為豪(hao)華，其(qi)實客戶是不(bu)買(mai)賬的，寫字(zi)(zi)樓(lou)也是一個(ge)道理。

首先看寫(xie)字樓的定(ding)位(wei)(wei)(wei)，定(ding)位(wei)(wei)(wei)主要(yao)從未(wei)來(lai)使用上(shang)(shang)是如何定(ding)位(wei)(wei)(wei)的，包括(kuo)客戶定(ding)位(wei)(wei)(wei)、層次定(ding)位(wei)(wei)(wei)、品種定(ding)位(wei)(wei)(wei)及市場(chang)地位(wei)(wei)(wei)定(ding)位(wei)(wei)(wei)等，而寫(xie)字樓從上(shang)(shang)至下可分(fen)為(wei)頂(ding)級(ji)、甲級(ji)、乙級(ji)、丙級(ji)、SOHO級(ji)等，不同的寫(xie)字樓的定(ding)位(wei)(wei)(wei)是不一樣的。

其(qi)次(ci)，看寫字樓(lou)本(ben)身(shen)的產品(pin)體系，整個產品(pin)體系包(bao)括主體產品(pin)、附屬產品(pin)、配套產品(pin)三大類，而(er)且(qie)每大類包(bao)括規格、技(ji)術、設備、質量、品(pin)位(wei)等方面。

主體產品，是指寫字樓(lou)里的(de)客戶(hu)直接(jie)辦公(gong)的(de)空(kong)間建筑等，包括以(yi)下方面：

1、辦公空間

2、垂直交通空間及設備

3、大門及大堂

4、衛生間

5、動線規劃(hua)及布局(ju)

6、樓(lou)體形象、造型、風格及(ji)體量

這中間(jian)涉及(ji)層高、柱距及(ji)規格、結(jie)構方(fang)式(shi)、窗戶(hu)、裝修方(fang)式(shi)、空調設備(bei)、消防、網絡智(zhi)能化、節(jie)能技(ji)術與(yu)綠色(se)環(huan)保、視野景觀(guan)的利用、樓體造型、

高度、體量等，是否具有形象性、標(biao)識性、易找(zhao)性等。

主體(ti)產(chan)品(pin)(pin)(pin)又可(ke)分為實體(ti)產(chan)品(pin)(pin)(pin)與形(xing)(xing)象(xiang)產(chan)品(pin)(pin)(pin)，實體(ti)產(chan)品(pin)(pin)(pin)就是能(neng)直接使(shi)用的部分。形(xing)(xing)象(xiang)產(chan)品(pin)(pin)(pin)是一(yi)種符號，包括樓(lou)體(ti)風格、大(da)堂裝修、候(hou)梯間(jian)、電梯品(pin)(pin)(pin)牌、衛生間(jian)水平等代(dai)表(biao)身份(fen)地位及享(xiang)受(shou)的產(chan)品(pin)(pin)(pin)，這種形(xing)(xing)象(xiang)產(chan)品(pin)(pin)(pin)越來越重要，是代(dai)表(biao)一(yi)種辦(ban)公的心理(li)感(gan)受(shou)，這種形(xing)(xing)象(xiang)是一(yi)種舒適感(gan)及優越感(gan)，是一(yi)個人出入(ru)地方成功的標志。

附屬產品：附屬產品是為了正(zheng)常(chang)使寫(xie)字樓(lou)能夠(gou)正(zheng)常(chang)運營(ying)的(de)必(bi)需的(de)產品，有以下方面：

1、停車產(chan)品（即停車數量及方式）

2、垃圾處理

3、空調及消防

4、文化藝術

5、智(zhi)能化、網絡技術產品（類似5A）

6、物業管理用房

7、供水及水質

以上這(zhe)些作為一個頂級寫字(zi)樓是(shi)必備而且要(yao)(yao)追(zhui)求高品(pin)質，是(shi)必須要(yao)(yao)有的。

配套產品：

配套產品主(zhu)要是指圍(wei)繞寫字(zi)樓(lou)運營而需(xu)要的(de)配套，使(shi)寫字(zi)樓(lou)辦公更快捷、

更(geng)效率、更(geng)形象，需要以下方面(mian)：

1、銀行

2、五星級酒店

3、會議中心

4、花園

5、高端購物

6、餐飲

7、咖啡館(guan)(guan)、茶館(guan)(guan)

8、健身

9、其他

這些配套不(bu)要(yao)與寫字樓在同(tong)一(yi)幢樓上(shang)(shang)，否則(ze)就會感到比較(jiao)亂；如果在同(tong)一(yi)個(ge)樓上(shang)(shang)，那么(me)要(yao)走不(bu)同(tong)的大(da)門，擁有(you)不(bu)同(tong)的大(da)堂；有(you)些配套也(ye)可以在這邊，這樣只要(yao)能(neng)滿足需要(yao)即可以。

尤(you)其(qi)是(shi)配套要與寫字樓大(da)樓的(de)純(chun)(chun)度與純(chun)(chun)凈分開(kai)，不能是(shi)亂七八糟(zao)的(de)東(dong)西都放進來，一定要講(jiang)究檔次與地位(wei)，定出(chu)主題形象，要有商務主題地位(wei)。

作(zuo)(zuo)為(wei)寫字樓(lou)(lou)一個(ge)根本要解決目前困擾，寫字樓(lou)(lou)的“停車難、乘(cheng)梯難、吃飯難”的三大(da)問題，所(suo)以在鄭(zheng)州只有美盛中(zhong)(zhong)心(xin)(xin)滿足三大(da)條件，總結一句話：中(zhong)(zhong)原(yuan)之(zhi)心(xin)(xin)的稀世珍寶，因(yin)為(wei)其是在省會(hui)鄭(zheng)州的中(zhong)(zhong)央(yang)政經(jing)區的核(he)心(xin)(xin)之(zhi)位，可用幾個(ge)字概括(kuo)“金水(shui)區、省府前、喜來登、地(di)鐵口”，這幾個(ge)字也就代(dai)表了(le)作(zuo)(zuo)為(wei)頂(ding)級(ji)寫字樓(lou)(lou)的稀缺性。

三是看管理服務

寫(xie)(xie)字樓建得再好，如(ru)果沒(mei)有一流的(de)(de)物業(ye)管(guan)理(li)服務是不行，一定要選擇世(shi)界的(de)(de)三大(da)行仲量聯行、世(shi)邦魏理(li)士、第一太平戴(dai)維(wei)斯等寫(xie)(xie)字樓的(de)(de)頂級管(guan)家提供(gong)全(quan)方位的(de)(de)管(guan)理(li)服務，只有這樣，才能(neng)保證寫(xie)(xie)字樓投資的(de)(de)收(shou)益。

1、設備設施管理維護好

2、寫字樓形象好，每年都能升(sheng)值

3、租(zu)戶都是高(gao)端客戶，租(zu)金有保證

另外(wai)，寫字樓一定要通(tong)過(guo)LEED認證，只有這樣才保證世(shi)界500強的企(qi)業入駐(zhu)。

以上三大條件就是稀缺特(te)質的(de)表現，一定要將位(wei)置、產品及定位(wei)、管理服務(wu)進行綜合統

一(yi)，并要有形象(xiang)、效率、價值，這也是我(wo)總結出的購(gou)買寫字樓的三四法則。