一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資(zi)方式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀行貸款是最常規的地產融資(zi)渠道。產業地產多是偏遠的工業用地，在(zai)銀行貸款抵(di)押方面幾乎(hu)沒有太(tai)多價(jia)值(zhi)，銀行也(ye)很(hen)難(nan)對(dui)此進行估(gu)值(zhi)和冒(mao)險貸款。

同時，產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)的(de)(de)實際(ji)資(zi)金(jin)(jin)需求(qiu)與(yu)銀(yin)(yin)行各類資(zi)金(jin)(jin)在(zai)期限上存在(zai)一定的(de)(de)錯配，且(qie)銀(yin)(yin)行對項目資(zi)本金(jin)(jin)比例要(yao)求(qiu)較(jiao)(jiao)高(gao)并需提供擔保，融資(zi)成(cheng)本較(jiao)(jiao)高(gao)；銀(yin)(yin)行對園(yuan)區(qu)貸(dai)(dai)款(kuan)也是基于未(wei)來有現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)的(de)(de)進行貸(dai)(dai)款(kuan)，且(qie)貸(dai)(dai)款(kuan)要(yao)經過(guo)風險(xian)評估、貸(dai)(dai)款(kuan)審批(pi)等一系(xi)列流(liu)(liu)程，對貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)(de)還款(kuan)來源(yuan)、現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)等有相關要(yao)求(qiu)。而(er)現(xian)(xian)在(zai)很(hen)多(duo)產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)早期只能產(chan)生(sheng)(sheng)較(jiao)(jiao)少的(de)(de)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)或者不產(chan)生(sheng)(sheng)現(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)，難以覆蓋(gai)貸(dai)(dai)款(kuan)本息，就難以獲得銀(yin)(yin)行貸(dai)(dai)款(kuan)。

2、基金融資

也就是產業(ye)基金融(rong)資，近年來，產業(ye)基金得到長足發展。部分私募基金投資者已經(jing)變得更加理性(xing)和成(cheng)熟(shu)，往往能(neng)夠承受8-10年的(de)投資回報期，這已經(jing)契合了(le)產業(ye)地產的(de)特性(xing)。

近年來，密集的產(chan)業地產(chan)私募基金涌現，與市場資(zi)金的供(gong)給(gei)量大有關聯，尤其是從傳統地產(chan)領域擠壓而出(chu)、具有強(qiang)烈避險需求的大量資(zi)金，以及看好(hao)國內產(chan)業地產(chan)前景的海外資(zi)本(ben)，成(cheng)為產(chan)業地產(chan)基金的踴躍參與者(zhe)。

當下在中(zhong)國產業地(di)產領域，能夠比較順暢利用基金形式(shi)進行融(rong)資的(de)(de)，首推物流地(di)產，這個從普洛斯頻繁的(de)(de)物流地(di)產基金案例當中(zhong)已經體(ti)現(xian)得非常充(chong)分。此外，針對綜(zong)合性產業園區開(kai)發(fa)類的(de)(de)基金也開(kai)始逐漸(jian)成熟起來。

3、夾層融資

夾(jia)層(ceng)融資(zi)(zi)(zi)是(shi)指在風險和(he)回報方面(mian)介于優先債務和(he)股(gu)本融資(zi)(zi)(zi)之間的(de)一(yi)種(zhong)融資(zi)(zi)(zi)形式。是(shi)一(yi)種(zhong)無擔保(bao)的(de)長期債務，表(biao)面(mian)上看起來(lai)是(shi)股(gu)權轉讓，但實際約定(ding)未(wei)來(lai)回購，并以差(cha)價作(zuo)為利息或支付約定(ding)利息。在很多情況下起到(dao)(dao)“過橋”融資(zi)(zi)(zi)的(de)作(zuo)用，一(yi)般期限(xian)是(shi)一(yi)到(dao)(dao)兩年。例如，做房地(di)產夾(jia)層(ceng)融資(zi)(zi)(zi)，從企業拿到(dao)(dao)土地(di)到(dao)(dao)取得(de)開發貸之間的(de)資(zi)(zi)(zi)金需(xu)求由夾(jia)層(ceng)融資(zi)(zi)(zi)來(lai)滿足。

這種融資方(fang)式(shi)，股債(zhai)間可(ke)(ke)(ke)以靈活(huo)變換，可(ke)(ke)(ke)謂“進(jin)可(ke)(ke)(ke)攻退(tui)可(ke)(ke)(ke)守”。產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)領導者華夏(xia)幸福基業(ye)，就(jiu)非常擅長這種靈活(huo)機動的(de)融資形式(shi)。

4、債權融資

也可以(yi)稱為(wei)“債(zhai)權(quan)轉(zhuan)讓式融(rong)資(zi)(zi)”。這是一種(zhong)較(jiao)為(wei)常見的(de)融(rong)資(zi)(zi)形式，即將自己享(xiang)有的(de)債(zhai)權(quan)以(yi)一定現(xian)金(jin)(jin)作價賣給(gei)第三方，相(xiang)當于(yu)以(yi)一定的(de)成(cheng)本提(ti)前回收了這部分現(xian)金(jin)(jin)，加快了債(zhai)權(quan)盤活和資(zi)(zi)金(jin)(jin)周轉(zhuan)速(su)度，很多處于(yu)快速(su)擴張期的(de)公(gong)司都會傾向于(yu)采取這種(zhong)融(rong)資(zi)(zi)方式。

5、債務重組

這(zhe)(zhe)是一種(zhong)巧(qiao)妙的融(rong)資(zi)方式，債務(wu)快(kuai)到期了，就來(lai)個乾坤大挪(nuo)移，將(jiang)這(zhe)(zhe)筆(bi)債務(wu)轉讓給別家(jia)，相當(dang)于延長了還款日期，或(huo)者說就是又(you)借到一筆(bi)新的融(rong)資(zi)。

6、永續債

銀(yin)根(gen)緊縮的(de)環境下，被稱(cheng)(cheng)為(wei)“債(zhai)券里(li)的(de)股票”的(de)永(yong)續債(zhai)開始活躍，受到(dao)企(qi)業(ye)追捧。由于永(yong)續債(zhai)不設還款(kuan)期限(xian)，同時可不計入(ru)公司債(zhai)務，企(qi)業(ye)可在進(jin)行高額融資(zi)的(de)同時規(gui)避負債(zhai)率被拉高的(de)風險；對于投資(zi)者(zhe)來說，利息較高的(de)永(yong)續債(zhai)可為(wei)其提供長期而穩定的(de)現金收益，堪稱(cheng)(cheng)雙(shuang)贏。

7、園區PPP

園(yuan)區(qu)PPP是(shi)(shi)基(ji)于(yu)產業園(yuan)區(qu)這種公共服(fu)務產品的(de)政企合伙(huo)模(mo)式(shi)，其本質(zhi)仍然是(shi)(shi)一種融資手段。

PPP模(mo)式(shi)是(shi)公共基礎設施建設中發展(zhan)起來(lai)的(de)一種(zhong)(zhong)優化的(de)項目融資(zi)與實(shi)施模(mo)式(shi)，這是(shi)一種(zhong)(zhong)以各(ge)參與方的(de)“雙贏(ying)(ying)”或“多贏(ying)(ying)”為合作(zuo)理念的(de)現代融資(zi)模(mo)式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后(hou)回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是將自制(zhi)或(huo)外(wai)購的(de)資(zi)產出售(shou)，然后(hou)向買方租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)使用(yong)。回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)將其所擁有的(de)物(wu)品出售(shou)給出租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)，再從出租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)手里將該(gai)物(wu)品重(zhong)新租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)，此種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)形式(shi)稱(cheng)為回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)。采用(yong)這種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)方式(shi)可(ke)使承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)迅速回(hui)收購買物(wu)品的(de)資(zi)金，加速資(zi)金周轉。

9、REITs

即房(fang)(fang)地(di)產信托(tuo)投(tou)資(zi)基金(jin)(jin)。房(fang)(fang)地(di)產證(zheng)券(quan)(quan)化就是(shi)把流動性較低(di)的、非證(zheng)券(quan)(quan)形(xing)態的房(fang)(fang)地(di)產投(tou)資(zi)，直接轉化為資(zi)本市(shi)場上的證(zheng)券(quan)(quan)資(zi)產的金(jin)(jin)融交易過程。房(fang)(fang)地(di)產證(zheng)券(quan)(quan)化包括房(fang)(fang)地(di)產項(xiang)目融資(zi)證(zheng)券(quan)(quan)化和房(fang)(fang)地(di)產抵押貸款證(zheng)券(quan)(quan)化兩種基本形(xing)式。

10、互聯網金融

互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)是傳統金(jin)融(rong)(rong)機構與互聯(lian)網(wang)企業(ye)利用互聯(lian)網(wang)技(ji)術和(he)信(xin)(xin)息通信(xin)(xin)技(ji)術實現資金(jin)融(rong)(rong)通、支付、投資和(he)信(xin)(xin)息中(zhong)介(jie)服務的新型金(jin)融(rong)(rong)業(ye)務模式，已經日益成為一種(zhong)新興(xing)的金(jin)融(rong)(rong)創新模式和(he)企業(ye)融(rong)(rong)資渠道，但(dan)由(you)于相關法律法規不健(jian)全、監(jian)管(guan)存在漏洞、互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)企業(ye)風(feng)險控制能力較弱(ruo)等(deng)原因，近(jin)年來也頻發惡意(yi)違約，造成了巨大的風(feng)險，國(guo)家正(zheng)在不斷(duan)對互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)加強(qiang)監(jian)管(guan)。

11、公司債

無論是(shi)A股(gu)還是(shi)在(zai)港股(gu)都有發債(zhai)融資(zi)(zi)的渠道，A股(gu)有企業債(zhai)、公(gong)司(si)債(zhai)、短期(qi)融資(zi)(zi)票(piao)據等等，現在(zai)還新增(zeng)加了“一帶一路”公(gong)司(si)債(zhai)，而在(zai)香港資(zi)(zi)本市場則有“點心債(zhai)”、可轉債(zhai)、優先票(piao)據等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)(chan)支持證(zheng)(zheng)券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又(you)叫資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化，是(shi)以(yi)一定(ding)現(xian)(xian)金流為依托，將其進(jin)行結構化包(bao)裝，形成可以(yi)上市交易的(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)化產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)過程。其整個交易過程主要涉(she)及原始(shi)權(quan)益(yi)(yi)所(suo)(suo)有(you)人(ren)、特殊目(mu)(mu)的(de)(de)(de)載(zai)體（SPV）、投(tou)資(zi)者幾(ji)方，同時涉(she)及相關中介機構。權(quan)益(yi)(yi)所(suo)(suo)有(you)人(ren)將資(zi)產(chan)(chan)（通(tong)常為現(xian)(xian)金流）出售給特殊目(mu)(mu)的(de)(de)(de)載(zai)體，特殊目(mu)(mu)的(de)(de)(de)載(zai)體經資(zi)產(chan)(chan)結構化整合向投(tou)資(zi)者發行證(zheng)(zheng)券(quan)，收回現(xian)(xian)金付給權(quan)益(yi)(yi)所(suo)(suo)有(you)人(ren)，在以(yi)后的(de)(de)(de)年度以(yi)每年的(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流支撐證(zheng)(zheng)券(quan)本息的(de)(de)(de)償還。在企業(ye)的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化業(ye)務之中，所(suo)(suo)出售的(de)(de)(de)并不是(shi)企業(ye)的(de)(de)(de)某(mou)(mou)項資(zi)產(chan)(chan)，而(er)是(shi)未來的(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流量(liang)，更確切的(de)(de)(de)說是(shi)企業(ye)擁有(you)的(de)(de)(de)收取某(mou)(mou)項費用的(de)(de)(de)債(zhai)權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiang)目(mu)科學合理的(de)(de)開(kai)發周期，考慮(lv)項(xiang)目(mu)的(de)(de)實際情(qing)況，以及自有(you)資金和市場行情(qing)狀況，根據每一期的(de)(de)建設規模(mo)，計算(suan)出(chu)(chu)總(zong)的(de)(de)資金需(xu)求量(liang)，在分析(xi)企業內部可用于項(xiang)目(mu)建設的(de)(de)自有(you)資金后，再提出(chu)(chu)該階段(duan)的(de)(de)融(rong)資需(xu)求計劃。

在每(mei)一(yi)期的(de)開(kai)發計(ji)劃中，對(dui)項(xiang)目(mu)的(de)現金(jin)(jin)流(liu)量進行合理預測。要區分出(chu)售物業(ye)與自持物業(ye)的(de)比例，測算項(xiang)目(mu)現金(jin)(jin)流(liu)量的(de)大小，及對(dui)資(zi)金(jin)(jin)需(xu)求(qiu)規模和使用期限的(de)長短(duan)(duan)，以便于進行融(rong)資(zi)時，確(que)定是選(xuan)擇采取(qu)債(zhai)務融(rong)資(zi)，還是權益融(rong)資(zi)的(de)方(fang)式，如選(xuan)擇債(zhai)務融(rong)資(zi)，則應考慮是短(duan)(duan)期性或者長期性資(zi)金(jin)(jin)需(xu)求(qiu)。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果(guo)未(wei)來項目(mu)的盈利能力越強(qiang)(qiang)，財務(wu)(wu)狀況好，資(zi)產變現能力強(qiang)(qiang)，承擔財務(wu)(wu)風險的能力就強(qiang)(qiang)，且項目(mu)未(wei)來的投(tou)資(zi)利潤率高(gao)于(yu)債務(wu)(wu)融資(zi)成(cheng)本(ben)(ben)，負(fu)債越多，項目(mu)的凈資(zi)產收益率就越高(gao)，對企業發展(zhan)及(ji)權(quan)益資(zi)本(ben)(ben)所有(you)者(zhe)就越有(you)利，這(zhe)種情況下，債務(wu)(wu)籌資(zi)是一種不(bu)錯的選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行(xing)項目(mu)融(rong)(rong)(rong)資(zi)，首(shou)先要符合國家的(de)法律法規，滿(man)足合法性原則。另外，不(bu)同融(rong)(rong)(rong)資(zi)方(fang)式(shi)有不(bu)同的(de)資(zi)金成本，應(ying)分析和比較各種融(rong)(rong)(rong)資(zi)方(fang)式(shi)資(zi)金成本的(de)高低，盡量選擇(ze)資(zi)金成本低、融(rong)(rong)(rong)資(zi)風(feng)險小的(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)方(fang)式(shi)。