一、產業地產開發風險有哪些

與房地(di)產(chan)(chan)(chan)相比，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的客戶群體更(geng)窄，客戶決策更(geng)謹慎(shen)，對產(chan)(chan)(chan)品與服務要求更(geng)高，因此，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發運營更(geng)為困難、復雜以及風險。那么(me)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)開發風險有哪些呢？

產業地產開發(fa)的風(feng)險(xian)主要(yao)包括以下幾個方面：

1、政策風險：產(chan)業地產(chan)開發(fa)受到國(guo)家(jia)及(ji)地方政(zheng)策(ce)的(de)(de)影響較(jiao)大，包(bao)括產(chan)業政(zheng)策(ce)、土(tu)地政(zheng)策(ce)、稅收政(zheng)策(ce)等。如果(guo)對政(zheng)策(ce)的(de)(de)變化把握(wo)不(bu)準確，可(ke)能導致(zhi)項目開發(fa)出現問(wen)題。

2、市場風險：市(shi)場需求的變化、競爭的加劇以及產業的發(fa)展趨勢，都(dou)可能影響到產業地產的開發(fa)和運(yun)營。

3、資金風險：產業地產開發需要大量(liang)的(de)資(zi)金投(tou)入(ru)，如果資(zi)金籌措出現問(wen)題，可能影(ying)響項(xiang)目的(de)進度和效益。

4、技術風險：產(chan)業地產(chan)開發涉及到許多復雜的技術(shu)問題(ti)，如建筑設計、施(shi)工、產(chan)業運營(ying)等，如果(guo)技術(shu)上處理不當，可能導致(zhi)項目的失敗。

5、經營風險：產業(ye)地產的運營需要專業(ye)的管理團隊，如(ru)果管理不(bu)善，可能(neng)影響項目的收益。

6、法律風險：產(chan)業地產(chan)開發(fa)過程中可能(neng)涉(she)及(ji)到許多法律問題，如(ru)土地使(shi)用權、合同履行等，如(ru)果處理不當，可能(neng)引發(fa)法律糾紛(fen)。

7、環境風險：產業地產開發可能(neng)(neng)對周邊(bian)環境產生影響，如(ru)噪音(yin)、污染等，如(ru)果環保措(cuo)施不到位，可能(neng)(neng)引發社會問題(ti)。

8、合作風險：產業(ye)地產開發往(wang)往(wang)涉及(ji)到多個利益(yi)相(xiang)關方，如果(guo)合作不當，可能影響項目的推進。

因此，在進行產業地產開發時，需(xu)要(yao)充分考慮各種風(feng)險因素，制定合理的風(feng)險應對策略(lve)，以確保項(xiang)目的成功(gong)。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策(ce)層面，進入產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)領域(yu)(yu)(yu)應首先解決開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式(shi)問題。當前，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)主要有標準(zhun)化開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和(he)個性化開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)三種開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式(shi)。其(qi)中標準(zhun)化開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)聯東U谷為(wei)代表，其(qi)研發(fa)(fa)(fa)了產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜合體和(he)總(zong)體綜合體兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，在(zai)全國(guo)范圍(wei)內進行(xing)標準(zhun)化復制；專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)海(hai)憑國(guo)際(ji)、中汽(qi)零、中國(guo)電子信(xin)息(xi)集團(tuan)等(deng)從制造領域(yu)(yu)(yu)轉型的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)為(wei)代表，由于該(gai)類(lei)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)領域(yu)(yu)(yu)比較了解，因此，在(zai)符合其(qi)要求的(de)(de)區域(yu)(yu)(yu)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)區，如醫(yi)療器械產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)、汽(qi)車零部(bu)件產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)、電子信(xin)息(xi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)園(yuan)等(deng)；個性化開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)是針對(dui)特定的(de)(de)地(di)(di)(di)塊進行(xing)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)分(fen)析，從而確定該(gai)項目的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)等(deng)方面，目前大部(bu)分(fen)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項目均(jun)屬(shu)于個性化開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業地產(chan)拿地階(jie)段必須進行戰略(lve)(lve)研(yan)判，以(yi)便(bian)企業進行投(tou)資(zi)決策(ce)。戰略(lve)(lve)研(yan)判重點評估項(xiang)目(mu)(mu)開發對地方經(jing)(jing)濟的(de)(de)價值，以(yi)及項(xiang)目(mu)(mu)本身所創造的(de)(de)商業價值。在(zai)(zai)戰略(lve)(lve)研(yan)判的(de)(de)基礎上對項(xiang)目(mu)(mu)進行概念包裝，提升項(xiang)目(mu)(mu)戰略(lve)(lve)價值，可更好地向(xiang)地方政府索取政策(ce)支(zhi)持。“一(yi)帶(dai)(dai)一(yi)路、長江經(jing)(jing)濟帶(dai)(dai)、京津(jin)冀協同發展(zhan)”三大戰略(lve)(lve)，對區域經(jing)(jing)濟發展(zhan)帶(dai)(dai)來深遠影響。全國大交(jiao)通格局變化(hua)，城市群發展(zhan)和區域一(yi)體化(hua)，改變著(zhu)城市功(gong)能(neng)定(ding)位，產(chan)業地產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)也(ye)需(xu)要(yao)在(zai)(zai)更大的(de)(de)地理經(jing)(jing)濟范圍(wei)中(zhong)尋找(zhao)新的(de)(de)機遇。

（3）商業模式

重點解決(jue)項目(mu)主(zhu)(zhu)體(ti)的(de)(de)角(jiao)(jiao)色定(ding)位與盈利渠(qu)道的(de)(de)問題，掙(zheng)什(shen)么錢(qian)？掙(zheng)誰(shui)的(de)(de)錢(qian)？如(ru)何掙(zheng)錢(qian)？商(shang)(shang)業模式創新的(de)(de)關鍵在(zai)于，如(ru)何顛(dian)覆簡單的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)“租售”模式？產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)的(de)(de)項目(mu)主(zhu)(zhu)體(ti)可充當開(kai)發商(shang)(shang)、投資(zi)商(shang)(shang)、服(fu)務商(shang)(shang)三(san)重角(jiao)(jiao)色，盈利渠(qu)道也存在(zai)土地、物業、投資(zi)、服(fu)務、資(zi)本化等(deng)多種方式，項目(mu)主(zhu)(zhu)體(ti)應根據周邊競爭、自身(shen)資(zi)源等(deng)情況，合理(li)定(ding)位自己的(de)(de)角(jiao)(jiao)色，明(ming)確盈利渠(qu)道，創新商(shang)(shang)業模式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)內容，也是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)核心，經(jing)過多年的(de)發(fa)(fa)展(zhan)，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)內容也經(jing)歷(li)了(le)由混雜到專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)過程(cheng)，未來(lai)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)競爭不僅僅是物業(ye)(ye)價格水平的(de)競爭，更是基于特定產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)專(zhuan)業(ye)(ye)化競爭。分(fen)析園區(qu)面臨的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)機(ji)遇(yu)（結構性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)機(ji)遇(yu)、改善性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)機(ji)遇(yu)、創新(xin)性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)機(ji)遇(yu)），判(pan)斷產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)發(fa)(fa)展(zhan)邏(luo)(luo)輯（成本驅(qu)動邏(luo)(luo)輯、市場驅(qu)動邏(luo)(luo)輯、投資驅(qu)動邏(luo)(luo)輯），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)體(ti)系對于產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)開發(fa)(fa)運營至(zhi)關(guan)重(zhong)要。

（5）產品定位

物業(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)載體(ti)，也(ye)是回收(shou)投資、實現收(shou)益的(de)(de)(de)(de)標的(de)(de)(de)(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)定(ding)位首先體(ti)現在如何選(xuan)(xuan)擇(ze)園區的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)線，標準廠房？高層(ceng)(ceng)辦公？獨棟總部？等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)選(xuan)(xuan)擇(ze)跟區域經濟、自身實力(li)、周邊競爭等(deng)(deng)(deng)諸(zhu)多因(yin)素(su)有關，選(xuan)(xuan)擇(ze)什么樣(yang)(yang)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)，意味著(zhu)你將走(zou)什么樣(yang)(yang)的(de)(de)(de)(de)道路；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)定(ding)位其次(ci)體(ti)現在怎(zen)樣(yang)(yang)提(ti)供符(fu)合(he)甚至超出用戶預期的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)。企業(ye)(ye)(ye)對產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)要求十分高，專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化、個性化強，不同的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)對物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)柱間距、消防、層(ceng)(ceng)高等(deng)(deng)(deng)要求可能差(cha)別很大，這就(jiu)給園區開發產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)提(ti)出了比較大的(de)(de)(de)(de)問題，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)(pin)設(she)計(ji)一(yi)旦有偏差(cha)，租(zu)售都可能出現大問題。

（6）市場定位

重點(dian)解決客(ke)戶群體是(shi)誰？客(ke)戶群體在(zai)哪里(li)？的(de)問題。市(shi)場定位需要(yao)建立在(zai)大量的(de)企業(ye)調研的(de)基礎(chu)之上，是(shi)來(lai)(lai)自(zi)區域產(chan)品需求，來(lai)(lai)自(zi)本地產(chan)業(ye)升級，還是(shi)來(lai)(lai)自(zi)周(zhou)(zhou)邊產(chan)業(ye)外(wai)溢(yi)，要(yao)對各類潛在(zai)客(ke)群進行系(xi)統的(de)分析。一(yi)(yi)般而言，一(yi)(yi)個產(chan)業(ye)地產(chan)項(xiang)目(mu)70%的(de)客(ke)戶群體均(jun)來(lai)(lai)自(zi)于(yu)本地或周(zhou)(zhou)邊區域，30%的(de)客(ke)戶來(lai)(lai)自(zi)于(yu)外(wai)部區域。

（7）空間規劃

筆者(zhe)建議也(ye)堅持將(jiang)產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)策劃(hua)與概念(nian)規(gui)劃(hua)結(jie)合(he)起來做，將(jiang)產(chan)品(pin)、公共平臺等載體(ti)落實到空間層面(mian)，制定產(chan)物結(jie)合(he)的(de)(de)概念(nian)規(gui)劃(hua)方案，系統性的(de)(de)解決園區(qu)的(de)(de)土地利用、物業(ye)(ye)配比、指(zhi)(zhi)標體(ti)系、道路交通、綠化(hua)景(jing)觀燈一系列問題，一方面(mian)便(bian)于園區(qu)營銷宣傳，另一方面(mian)便(bian)于指(zhi)(zhi)導后期園區(qu)的(de)(de)開發建設。

（8）運營策略

從營銷(xiao)推廣、產(chan)業(ye)(ye)招商、產(chan)業(ye)(ye)投(tou)資(zi)、服(fu)務體(ti)系、組(zu)織架(jia)構、配套政策等(deng)方面制定園區(qu)的運營策略，并制定近期(qi)的行動計劃。要研究新的客戶群(qun)體(ti)和服(fu)務需求(qiu)，面對新的客群(qun)特征繪(hui)制產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的作戰地(di)圖。服(fu)務模式創新的關鍵在(zai)于，如何找準入園企業(ye)(ye)的“痛點(dian)”投(tou)其所(suo)好？專業(ye)(ye)服(fu)務“讓位”市場(chang)服(fu)務主(zhu)體(ti)，開放服(fu)務端口，吸納(na)主(zhu)體(ti)入園、能(neng)力入園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體”發展思(si)路

即產(chan)業(ye)-物(wu)業(ye)綜合(he)開(kai)(kai)發(fa)思(si)路，變(bian)孤立的房(fang)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)為綜合(he)的產(chan)物(wu)協(xie)同開(kai)(kai)發(fa)。通過物(wu)業(ye)建設打造硬環境(jing)和硬載體，但(dan)必須要學會從產(chan)業(ye)這個核心層面賺到載體的錢，產(chan)業(ye)導入“人(ren)”，而“人(ren)”是(shi)物(wu)業(ye)真正(zheng)的需求者，為人(ren)的各種需求提供各類(lei)服務(wu)，將成為物(wu)業(ye)“盤活”的主體內(nei)容，當物(wu)業(ye)可以(yi)實現持續(xu)的收(shou)益，通過資產(chan)證券化便可以(yi)實現產(chan)物(wu)開(kai)(kai)發(fa)的更(geng)高階“盤活”。

（2）“招培一體”發展思路

變“被動招商引資(zi)”為“主動產(chan)(chan)業(ye)培育”，在(zai)傳統(tong)招商基(ji)礎(chu)上，通過產(chan)(chan)業(ye)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)業(ye)孵化服務、創(chuang)投資(zi)源(yuan)引入，建立產(chan)(chan)業(ye)孵化培育優勢(shi)，促進產(chan)(chan)業(ye)集聚(ju)發展，形成(cheng)完(wan)整(zheng)產(chan)(chan)業(ye)鏈(lian)條(tiao)。“招培一(yi)體(ti)”，雙向(xiang)出(chu)擊，解決產(chan)(chan)業(ye)難題。

（3）“政策+資本+產業(ye)”三(san)位(wei)一體(ti)思(si)路

以產(chan)(chan)(chan)業為核心，尋(xun)求政(zheng)策支持，尋(xun)求資(zi)(zi)本(ben)(ben)合作。首先向政(zheng)府要(yao)政(zheng)策和資(zi)(zi)源支持，降低(di)園(yuan)區開發(fa)(fa)(fa)運營和產(chan)(chan)(chan)業培(pei)育的成本(ben)(ben)。整合產(chan)(chan)(chan)業基(ji)金(jin)公司、投(tou)(tou)資(zi)(zi)管理公司等(deng)各種資(zi)(zi)源，以創投(tou)(tou)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)業投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)(chan)業并購基(ji)金(jin)、技術(shu)并購基(ji)金(jin)等(deng)多種資(zi)(zi)本(ben)(ben)形(xing)式(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)形(xing)成園(yuan)區產(chan)(chan)(chan)業集聚。同時，通過服(fu)務體(ti)系(xi)、配套體(ti)系(xi)建設實(shi)現要(yao)素(su)共享、規模效益，促進產(chan)(chan)(chan)業集聚發(fa)(fa)(fa)展，通過政(zheng)策驅(qu)動(dong)(dong)—資(zi)(zi)本(ben)(ben)驅(qu)動(dong)(dong)—產(chan)(chan)(chan)業驅(qu)動(dong)(dong)推動(dong)(dong)園(yuan)區走上良性發(fa)(fa)(fa)展軌道。