一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么工業地產的開發模式有(you)哪些呢(ni)？

1、工業園區開發模式

在政(zheng)(zheng)府主導的前(qian)(qian)提下進(jin)行，通(tong)過(guo)創造相(xiang)關產(chan)業(ye)(ye)支持(chi)政(zheng)(zheng)策(ce)、稅收優惠等條件(jian)營造園區(qu)與其他工(gong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目(mu)所(suo)具(ju)備的獨特優勢(shi)，然后通(tong)過(guo)招商引資、土(tu)地(di)出讓等方式(shi)引進(jin)符合相(xiang)關條件(jian)的工(gong)業(ye)(ye)發(fa)(fa)展項目(mu)。工(gong)業(ye)(ye)園區(qu)開發(fa)(fa)模式(shi)是(shi)目(mu)前(qian)(qian)中國各級地(di)方政(zheng)(zheng)府最常使用的工(gong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)開發(fa)(fa)模式(shi)，也是(shi)我國目(mu)前(qian)(qian)工(gong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)市場(chang)的主要載(zai)體。

但(dan)是其(qi)也存在一定的缺(que)(que)陷，比如不(bu)(bu)熟(shu)悉(xi)工業(ye)地產(chan)的運作方(fang)法，項(xiang)目前期缺(que)(que)乏科學合理的定位(wei)與(yu)策劃等不(bu)(bu)足(zu)導致(zhi)其(qi)在工業(ye)園的整體(ti)運作中不(bu)(bu)夠專業(ye)化，致(zhi)使大部分(fen)工業(ye)園區閑置與(yu)擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模式(shi)是主(zhu)體(ti)(ti)企(qi)業(ye)進(jin)行的(de)(de)工業(ye)地產開發某個(ge)產業(ye)領域具有強(qiang)大的(de)(de)綜(zong)合(he)實力(li)的(de)(de)企(qi)業(ye)，營(ying)建一個(ge)相對獨立的(de)(de)工業(ye)園區；在(zai)自身企(qi)業(ye)入(ru)駐且(qie)占主(zhu)導的(de)(de)前(qian)提下，借(jie)助企(qi)業(ye)在(zai)產業(ye)中的(de)(de)強(qiang)大的(de)(de)凝(ning)聚力(li)與(yu)號召力(li)，通過土地出讓、項目(mu)租售等(deng)方式(shi)引(yin)進(jin)其他(ta)同(tong)類企(qi)業(ye)的(de)(de)聚集，實現(xian)整個(ge)產業(ye)鏈(lian)的(de)(de)打造及完(wan)善主(zhu)體(ti)(ti)企(qi)業(ye)引(yin)導模式(shi)。

3、工業地產商模式

房地產投(tou)資(zi)開發企業在工(gong)業園(yuan)區內或其他地方(fang)獲(huo)取(qu)工(gong)業土地項(xiang)目，在進行項(xiang)目的(de)(de)道路、綠(lv)化等(deng)(deng)基礎(chu)設(she)施建設(she)乃(nai)至廠房、倉庫(ku)、研(yan)發等(deng)(deng)房產項(xiang)目的(de)(de)營建，然(ran)后以租賃、轉讓或合(he)資(zi)、合(he)作經營的(de)(de)方(fang)式進行項(xiang)目相(xiang)關設(she)施的(de)(de)經營、管理。

4、綜合運作模式

綜(zong)合運(yun)作模(mo)式(shi)(shi)是(shi)指對上述的(de)工(gong)業園區開發模(mo)式(shi)(shi)、主(zhu)體企業引(yin)導(dao)模(mo)式(shi)(shi)和(he)工(gong)業地產商模(mo)式(shi)(shi)進行混合運(yun)用的(de)工(gong)業地產開發模(mo)式(shi)(shi)。

就我國目前來說(shuo)，工(gong)(gong)業地產的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模式(shi)主(zhu)要以(yi)工(gong)(gong)業園(yuan)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和工(gong)(gong)業地產商模式(shi)為主(zhu)，特別是工(gong)(gong)業園(yuan)區的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模式(shi)，在我國工(gong)(gong)業及工(gong)(gong)業地產的(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)展過程中起(qi)到了積極的(de)(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用。針對(dui)園(yuan)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)類企業，其管(guan)理(li)體制主(zhu)要有：一是以(yi)政府為損益(yi)主(zhu)體的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)模式(shi)。政府作(zuo)(zuo)為土地開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)主(zhu)體，并承擔最終(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)損益(yi)；二是以(yi)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)企業為損益(yi)主(zhu)體的(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)模式(shi)。政府委托或者(zhe)授權開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)公司(si)從事開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)區內的(de)(de)(de)(de)土地開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和市(shi)政道路建設(she)業務，開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)公司(si)作(zuo)(zuo)為土地開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)主(zhu)體，并由開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)公司(si)承擔最終(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)損益(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)劃(hua)(hua)是工(gong)業地產(chan)開發的(de)(de)重要階段，涉及項目定位(wei)、市場(chang)分析(xi)(xi)和(he)(he)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)設計(ji)(ji)等(deng)內容。在(zai)項目定位(wei)中，需(xu)考(kao)慮(lv)工(gong)業用地的(de)(de)位(wei)置、需(xu)求(qiu)(qiu)量(liang)和(he)(he)市場(chang)空間(jian)等(deng)因素(su)，從而確定項目的(de)(de)總(zong)體(ti)方向。市場(chang)分析(xi)(xi)則(ze)通過調研和(he)(he)分析(xi)(xi)市場(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)、供(gong)給以及潛在(zai)競爭(zheng)對手等(deng)情況，以便(bian)制定相應的(de)(de)開發策(ce)略(lve)。規(gui)(gui)劃(hua)(hua)設計(ji)(ji)是基于市場(chang)需(xu)求(qiu)(qiu)和(he)(he)政府(fu)要求(qiu)(qiu)，在(zai)總(zong)體(ti)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、詳細規(gui)(gui)劃(hua)(hua)和(he)(he)建筑設計(ji)(ji)等(deng)層面上進行(xing)，旨在(zai)確保(bao)項目的(de)(de)可(ke)行(xing)性和(he)(he)可(ke)持(chi)續發展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)地(di)購置是工業(ye)地(di)產開發的核心環節，其目標是通過(guo)購買或租賃土(tu)(tu)地(di)以(yi)滿(man)足項(xiang)目需(xu)求。首先，需(xu)進行土(tu)(tu)地(di)調查和(he)(he)評估，以(yi)了解土(tu)(tu)地(di)的使用性質、法律(lv)規定和(he)(he)市場價(jia)格等情況。然(ran)后(hou)，在與土(tu)(tu)地(di)所有者或相(xiang)關政府部(bu)門進行談判后(hou)，選擇(ze)適合項(xiang)目需(xu)求的土(tu)(tu)地(di)，并簽訂相(xiang)應的土(tu)(tu)地(di)轉讓或租賃合同。最后(hou)，進行土(tu)(tu)地(di)登記和(he)(he)過(guo)戶手(shou)續(xu)，確保土(tu)(tu)地(di)的合法性和(he)(he)項(xiang)目能(neng)夠正常運行。

3、前期準備階段

前期準備是(shi)工業地產開(kai)發(fa)的關鍵階段，包括項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)籌備、融資和(he)(he)審(shen)批(pi)等工作。項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)籌備涉及人員配置、技術研發(fa)和(he)(he)市場營銷等方(fang)面，以確保項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)能夠順利進行(xing)。融資是(shi)為了籌集(ji)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)所需的資金，可通過自(zi)籌資金、銀行(xing)貸款、股權融資和(he)(he)政府補貼等方(fang)式(shi)進行(xing)。審(shen)批(pi)是(shi)指(zhi)向(xiang)相(xiang)關政府部門提交申請，獲得項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開(kai)發(fa)許可證(zheng)和(he)(he)建設(she)用地規劃許可證(zheng)等必要文(wen)件，以保證(zheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的合(he)法性和(he)(he)規范性。

4、項目建設階段

在項(xiang)目(mu)建(jian)設(she)階段，需(xu)進(jin)行(xing)設(she)計(ji)、招(zhao)標(biao)和施(shi)工(gong)(gong)(gong)等(deng)(deng)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)。設(she)計(ji)是根據項(xiang)目(mu)需(xu)求(qiu)和規劃設(she)計(ji)方(fang)(fang)(fang)案，制定(ding)詳細的建(jian)設(she)方(fang)(fang)(fang)案和施(shi)工(gong)(gong)(gong)圖紙，為施(shi)工(gong)(gong)(gong)提供依(yi)據。招(zhao)標(biao)是為了選擇施(shi)工(gong)(gong)(gong)單(dan)位(wei)和供應商(shang)，可通過公(gong)開(kai)招(zhao)標(biao)、競爭(zheng)性(xing)談判(pan)和邀請招(zhao)標(biao)等(deng)(deng)方(fang)(fang)(fang)式(shi)進(jin)行(xing)，并簽訂相(xiang)應的承包合(he)同。施(shi)工(gong)(gong)(gong)是將設(she)計(ji)方(fang)(fang)(fang)案轉化為實際(ji)工(gong)(gong)(gong)程，包括土(tu)方(fang)(fang)(fang)開(kai)挖、基礎設(she)施(shi)建(jian)設(she)和主體(ti)建(jian)筑等(deng)(deng)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，以(yi)確(que)保項(xiang)目(mu)按時按質(zhi)完(wan)成。

5、運營階段

項(xiang)目建設(she)完成后，進(jin)入運(yun)營(ying)階(jie)段，需(xu)進(jin)行(xing)客戶招(zhao)商和設(she)施運(yun)營(ying)等(deng)(deng)工作(zuo)。客戶招(zhao)商是(shi)為了吸引企業進(jin)駐項(xiang)目，通過(guo)宣(xuan)傳和營(ying)銷等(deng)(deng)手(shou)段吸引租(zu)戶和買家，確保(bao)項(xiang)目的(de)租(zu)金收益和資金回報。設(she)施運(yun)營(ying)是(shi)指對項(xiang)目的(de)設(she)施和服務(wu)進(jin)行(xing)管(guan)理和維護，包括物(wu)業管(guan)理、安(an)保(bao)服務(wu)和環境治(zhi)理等(deng)(deng)工作(zuo)，以提供一個良好(hao)的(de)經營(ying)環境和運(yun)營(ying)服務(wu)。

總(zong)之，工業地產開(kai)發涉及多(duo)個(ge)階段和(he)環節，需(xu)要(yao)(yao)充(chong)分的(de)(de)規劃和(he)準備，并且需(xu)要(yao)(yao)協(xie)調各(ge)方的(de)(de)合作，統籌推進。只有在(zai)規范的(de)(de)流程下進行(xing)，才能確保項目的(de)(de)成(cheng)功開(kai)發和(he)運營。