開發商逾期交房的違約責任分析
(一)違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的,從其約定
商(shang)品房買賣合(he)同示范文(wen)本第九條是關于開發商(shang)逾(yu)期(qi)交(jiao)房違約責任的條款,開發商(shang)一般會(hui)與購房人明確約定逾(yu)期(qi)交(jiao)房違約金的計算標準,如每逾(yu)期(qi)一日按已付房款的萬分之三(san)計算違約金。
2、商品房買賣合同沒有約定的,以同地段、同類房屋的租金為準
租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準;協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場形成的(de)租賃(lin)關系的(de)租金,其標準隨著市場行情的(de)變化而波動。
(二)以租金標準支付違約金的法理基礎
由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋,使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋,行使占有、使用、收益、處分權能,購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限,進而增加支出,也可能會拖后對外出租的時間,進而減少收入,不論何種情況,都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用,或者新房將來不用于出租,房地產開發商亦不(bu)得以此為由對抗購房人(ren)要(yao)求其(qi)支付違約金的請求。
(三)免責事由
免責(ze)事由(you)有法(fa)定(ding)免責(ze)事由(you)和約(yue)定(ding)免責(ze)事由(you)之分(fen),前者為因(yin)不(bu)可抗力(li)導致違(wei)(wei)約(yue),違(wei)(wei)約(yue)方可全(quan)部(bu)或部(bu)分(fen)免除(chu)違(wei)(wei)約(yue)責(ze)任(ren),后者為雙方當事人(ren)約(yue)定(ding)的不(bu)可抗力(li)之外的其他免除(chu)違(wei)(wei)約(yue)責(ze)任(ren)的事由(you)。
1、不可抗力
不(bu)(bu)可(ke)抗(kang)力(li)指(zhi)不(bu)(bu)可(ke)預見,不(bu)(bu)可(ke)避免(mian)并不(bu)(bu)能客服的客觀(guan)情況。造成不(bu)(bu)可(ke)抗(kang)力(li)的原因主要有(you)兩種(zhong)情形,一(yi)是自然災(zai)害,如洪水、地震(zhen)、臺(tai)風、海嘯等(deng);二是政府行(xing)為,如發(fa)生戰爭(zheng)、強制征收等(deng)。在發(fa)生不(bu)(bu)可(ke)抗(kang)力(li)的事(shi)由后,開發(fa)商必須在合同(tong)約(yue)定的期(qi)限內(nei)將不(bu)(bu)可(ke)抗(kang)力(li)的相關情況告(gao)知(zhi)購房人,否則既使發(fa)生了不(bu)(bu)可(ke)抗(kang)力(li)的事(shi)由開發(fa)商仍然需要承擔延期(qi)交房責(ze)任(ren)。
2、約定免責事由
在商(shang)品房買賣合同中(zhong),除了不(bu)可抗力之外(wai),開發商(shang)通常會與購(gou)房人約(yue)定其(qi)他(ta)(ta)關于逾期(qi)交(jiao)(jiao)房的免責事由,如購(gou)房人未付清房款及其(qi)他(ta)(ta)應交(jiao)(jiao)費用、因執行國家法律(lv)法規(gui)、政(zheng)策(ce)、政(zheng)府(fu)指令(ling)導致(zhi)逾期(qi)交(jiao)(jiao)房、因市(shi)政(zheng)配套設(she)施(shi)接通延(yan)誤或市(shi)政(zheng)府(fu)規(gui)劃(hua)變(bian)更導致(zhi)逾期(qi)交(jiao)(jiao)房、第三人破壞、高考期(qi)間停工(gong)或其(qi)他(ta)(ta)政(zheng)府(fu)規(gui)定、施(shi)工(gong)單位工(gong)期(qi)延(yan)誤、施(shi)工(gong)期(qi)間停水停電等(deng)。
開發商逾期交房違約金最低多少
一般開(kai)發商延遲交房的(de)(de)(de)(de)違約(yue)金(jin)(jin)(jin)(jin),按每(mei)日2%—5%計算,法律沒有(you)強制規定違約(yue)金(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)額(e)度,這個是一般性(xing)的(de)(de)(de)(de)操作。當事人以約(yue)定的(de)(de)(de)(de)違約(yue)金(jin)(jin)(jin)(jin)過高為由請求(qiu)減少的(de)(de)(de)(de),應當以違約(yue)金(jin)(jin)(jin)(jin)超過造(zao)成的(de)(de)(de)(de)損失30%為標(biao)準適當減少;當事人以約(yue)定的(de)(de)(de)(de)違約(yue)金(jin)(jin)(jin)(jin)低于(yu)造(zao)成的(de)(de)(de)(de)損失為由請求(qiu)增加的(de)(de)(de)(de),應當以違約(yue)造(zao)成的(de)(de)(de)(de)損失確定違約(yue)金(jin)(jin)(jin)(jin)數額(e)。
開發商逾期交房可以退房嗎
開(kai)發(fa)商延期(qi)(qi)交房(fang)是可以退(tui)房(fang)的。在合同約(yue)(yue)定(ding)的交房(fang)日到了之后,給(gei)開(kai)發(fa)商發(fa)房(fang)屋催交通知書,在其后的三個月的合法期(qi)(qi)限之內,開(kai)發(fa)商仍然不能交房(fang)的,有權要求退(tui)房(fang),開(kai)放商應該合同約(yue)(yue)定(ding)返還已經支付的房(fang)款以及產生的活期(qi)(qi)利息,約(yue)(yue)定(ding)有違約(yue)(yue)金的,一并賠付。
開發商逾期交房起訴期限多長時間
《民法總則(ze)》第(di)一百八十八條規定,向人(ren)民法院請求保護民事(shi)權(quan)利的訴(su)訟時效(xiao)期間為三年(nian)。延期交(jiao)房(fang)(fang)的訴(su)訟時效(xiao)就(jiu)是從(cong)規定的交(jiao)房(fang)(fang)時間到了開(kai)發(fa)商沒有交(jiao)付房(fang)(fang)屋的第(di)二(er)天開(kai)始,購房(fang)(fang)者就(jiu)應該(gai)知(zhi)道其權(quan)益(yi)受到損(sun)害,也就(jiu)從(cong)此時起算三年(nian)。