開發商逾期交房的違約責任分析

（一）違約金的確定標準

1、商品房買賣合同有約定的，從其約定

商(shang)品房買賣合同示范文本(ben)第(di)九條(tiao)是關于開(kai)發商(shang)逾期(qi)交(jiao)房違(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)任(ren)的(de)(de)條(tiao)款(kuan)，開(kai)發商(shang)一般會(hui)與購房人明確(que)約(yue)(yue)(yue)定逾期(qi)交(jiao)房違(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)的(de)(de)計(ji)算標準，如每(mei)逾期(qi)一日按已付房款(kuan)的(de)(de)萬分之(zhi)三計(ji)算違(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)。

2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段、同類房屋的租金為準

租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準；協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市(shi)場形成(cheng)的租(zu)賃關系的租(zu)金，其標(biao)準隨著市(shi)場行情的變化而(er)波動。

（二）以租金標準支付違約金的法理基礎

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由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋，使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋，行使占有、使用、收益、處分權能，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限，進而增加支出，也可能會拖后對外出租的時間，進而減少收入，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用，或者新房將來不用于出租，房地產開發商(shang)亦不得以(yi)此為由對抗購(gou)房人要求(qiu)其支付(fu)違約金的(de)請求(qiu)。

（三）免責事由

免(mian)責事由有法定免(mian)責事由和約定免(mian)責事由之(zhi)分，前者(zhe)為(wei)因不可抗(kang)力導致違約，違約方可全部或部分免(mian)除(chu)違約責任，后者(zhe)為(wei)雙(shuang)方當事人約定的(de)不可抗(kang)力之(zhi)外的(de)其他(ta)免(mian)除(chu)違約責任的(de)事由。

1、不可抗力

不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)抗力指(zhi)不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)預見，不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)避免并(bing)不(bu)(bu)(bu)(bu)能(neng)客服的(de)(de)客觀情(qing)況。造成不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)抗力的(de)(de)原(yuan)因主要有兩種情(qing)形，一是(shi)自然災害，如(ru)洪水、地(di)震、臺風(feng)、海嘯等(deng)；二是(shi)政府行(xing)為，如(ru)發(fa)(fa)(fa)生戰爭(zheng)、強制征收等(deng)。在發(fa)(fa)(fa)生不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)抗力的(de)(de)事由(you)后，開發(fa)(fa)(fa)商(shang)必(bi)須在合同(tong)約定的(de)(de)期(qi)限內將不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)抗力的(de)(de)相關情(qing)況告知購房(fang)人(ren)，否則既使(shi)發(fa)(fa)(fa)生了不(bu)(bu)(bu)(bu)可(ke)抗力的(de)(de)事由(you)開發(fa)(fa)(fa)商(shang)仍然需要承擔延期(qi)交房(fang)責(ze)任。

2、約定免責事由

在(zai)商品房(fang)買賣合(he)同中，除了不可抗力之外，開發商通常(chang)會(hui)與購房(fang)人約定其(qi)他關于逾(yu)期(qi)(qi)(qi)交房(fang)的免責事由，如購房(fang)人未付清房(fang)款(kuan)及其(qi)他應(ying)交費用、因執行國(guo)家(jia)法律法規、政(zheng)策、政(zheng)府指令導致逾(yu)期(qi)(qi)(qi)交房(fang)、因市政(zheng)配套設施(shi)接通延(yan)誤或市政(zheng)府規劃變更(geng)導致逾(yu)期(qi)(qi)(qi)交房(fang)、第三人破壞、高考期(qi)(qi)(qi)間停(ting)工(gong)或其(qi)他政(zheng)府規定、施(shi)工(gong)單位工(gong)期(qi)(qi)(qi)延(yan)誤、施(shi)工(gong)期(qi)(qi)(qi)間停(ting)水停(ting)電等(deng)。

開發商逾期交房違約金最低多少

一(yi)般(ban)(ban)開發商延(yan)遲交房的(de)(de)(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)，按每日2%—5%計算，法(fa)律沒有強(qiang)制規定(ding)(ding)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)額度，這個是一(yi)般(ban)(ban)性的(de)(de)(de)操作(zuo)。當事人以(yi)(yi)約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)過高為由請求(qiu)減(jian)少(shao)的(de)(de)(de)，應(ying)當以(yi)(yi)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)超過造成(cheng)的(de)(de)(de)損失(shi)30％為標準適當減(jian)少(shao)；當事人以(yi)(yi)約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)低于造成(cheng)的(de)(de)(de)損失(shi)為由請求(qiu)增(zeng)加(jia)的(de)(de)(de)，應(ying)當以(yi)(yi)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)造成(cheng)的(de)(de)(de)損失(shi)確定(ding)(ding)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)數額。

開發商逾期交房可以退房嗎

開發(fa)(fa)商(shang)延期(qi)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)是可以退房(fang)(fang)(fang)的。在合(he)同(tong)約定的交(jiao)房(fang)(fang)(fang)日(ri)到了之(zhi)后(hou)，給開發(fa)(fa)商(shang)發(fa)(fa)房(fang)(fang)(fang)屋催交(jiao)通(tong)知書，在其后(hou)的三個(ge)月(yue)的合(he)法期(qi)限之(zhi)內，開發(fa)(fa)商(shang)仍然(ran)不(bu)能交(jiao)房(fang)(fang)(fang)的，有(you)權要求退房(fang)(fang)(fang)，開放商(shang)應該合(he)同(tong)約定返還已經支(zhi)付的房(fang)(fang)(fang)款以及產(chan)生的活期(qi)利(li)息，約定有(you)違(wei)約金的，一(yi)并賠(pei)付。

開發商逾期交房起訴期限多長時間

《民法總則》第一百八(ba)十八(ba)條(tiao)規(gui)定，向(xiang)人民法院(yuan)請求保護民事權利的訴訟(song)時(shi)效(xiao)期(qi)間(jian)為(wei)三年。延期(qi)交房(fang)(fang)的訴訟(song)時(shi)效(xiao)就是從(cong)規(gui)定的交房(fang)(fang)時(shi)間(jian)到(dao)(dao)了開發商沒有交付房(fang)(fang)屋的第二天開始，購房(fang)(fang)者就應該知道其權益(yi)受到(dao)(dao)損害，也(ye)就從(cong)此時(shi)起(qi)算三年。