【商務公(gong)寓】商務公(gong)寓屬(shu)于住(zhu)宅嗎(ma) 商務公(gong)寓與住(zhu)宅的差別
商務公寓屬于住宅嗎
目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱(cheng)商住(zhu)型公寓),由于用(yong)地性(xing)質和產權年限(xian)上(shang)的不同導致(zhi)貸款方式、貸款年限(xian)以及各種稅費(fei)等存在諸多差(cha)異(yi)。
住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別:
商務(wu)公寓(yu)與住宅的差別(bie)
住宅型公寓(yu)(屬商品住宅)和商(shang)務(wu)型公寓(或稱(cheng)商(shang)住(zhu)型公寓)對比的優缺點:
A 住宅型公寓
這類公寓的特點是戶型面積小,多為30-60㎡。多(duo)處(chu)在繁華地段(duan),周邊配套設施完(wan)善,銷售價格一般高于區域(yu)整體(ti)水平(ping)。
住宅型公寓優點:
1、使用成本(ben)相(xiang)比而(er)言較(jiao)低。產權70年(nian),可商(shang)(shang)貸,亦可公積金貸,貸款(kuan)成(cheng)數高,利(li)率較商(shang)(shang)務公寓(yu)便(bian)宜,物業、水、電、煤等按民用收費。
2、舒(shu)適(shi)度(du)(du)更高。住(zhu)宅(zhai)型公(gong)寓的居住(zhu)舒(shu)適(shi)度(du)(du)明顯優(you)于(yu)商務型公(gong)寓,每個標準層設置(zhi)的公寓間數(shu)不超過20間(jian),電梯配(pei)比(bi)多為每層(ceng)1:10,多數通有燃氣管道,不影響正常的(de)家庭(ting)生活。
3、稅費較低。住宅性質的(de)公寓交契稅按照90㎡以下普通住(zhu)宅(zhai)的契稅比(bi)例交1%。這也是其優(you)于商務(wu)型公寓的特(te)點之一,便于今后轉手。
注:根據現行契稅政策的規定,個人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購普通商品住宅戶型面(mian)積在90㎡(含90㎡)以下的,契稅按(an)照1%執行(xing);戶型面(mian)積在90㎡到144㎡(含144㎡)的,稅率加倍征收,即稅(shui)率(lv)為2%;所(suo)購(gou)住宅(zhai)戶型面(mian)積在144㎡以上的,契(qi)稅(shui)稅(shui)率(lv)按照(zhao)4%征收(shou)。而購(gou)買非普通住房、二(er)套及以上住房,以及商業投資性房產(商鋪、辦公(gong)(gong)寫字樓、商務公(gong)(gong)寓(yu)等(deng)),一律按照4%的稅(shui)率征稅(shui)。
住宅型公寓缺點:
1、功(gong)能(neng)受限。只能(neng)居住,小區(qu)不(bu)允許辦公。
2、售(shou)價較(jiao)高(gao)。住宅型公寓單(dan)價一般高(gao)于普通住宅,也高(gao)于商(shang)務型公(gong)寓。
B 商務型公寓
此類(lei)公寓(yu)產(chan)權(quan)年限為40年,一般處于城市核心地段及商務中心區,既可居住,又可辦公;具備寫字樓功能,在部分城市可注冊公司,價格相對寫字樓較低;面積主要在90㎡以下,配套(tao)齊全,交通方便。
但相比住宅型公寓,商務型公寓缺點也較為明顯:
1、產權年(nian)限。商業用地40年,比住(zhu)宅的70年縮水嚴重。根據目前(qian)《物(wu)權法》規定,關于商(shang)業用(yong)地(di)產權到(dao)期(qi)后(hou)是否能(neng)夠(gou)像住宅(zhai)用(yong)地(di)自動(dong)續期(qi),并(bing)沒有(you)明(ming)確規定(ding)(ding),因此,購買(mai)商(shang)業用(yong)地(di)上的商(shang)住房還是有(you)一定(ding)(ding)風險。
2、居住環境。每(mei)層(ceng)住戶較多,10-20戶,中間(jian)隔以長形樓道,尤其是處于陰(yin)面的住戶(hu),采(cai)光較差,且多數(shu)存(cun)在衛生間(jian)無窗戶(hu)、廚房(fang)過小或廚房(fang)呈(cheng)開放式等問題,造成其居(ju)住舒(shu)適度低于住宅型公寓。此(ci)外,住戶(hu)多,且商住兩(liang)用,各色人等出入(ru),較為嘈雜,安全性(xing)也(ye)較弱;
3、得(de)房率(lv)。過道等(deng)公共地方多,造成公攤大,得房率低,一(yi)般僅(jin)為70%左右,這就(jiu)在無形之中抬高了其套內使用(yong)面(mian)積的折合單價,降低了其性價比(bi),并直接影響(xiang)其保(bao)值增值功能;
4、按揭方式。大多不能申(shen)請公積金(jin)貸款(kuan),但是也有少數項目(mu)在開發(fa)商的努(nu)力下能夠辦到。另40年產(chan)權的住(zhu)宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,最長貸款年(nian)限10年,且只能使用(yong)商貸,貸款(kuan)利率一般也較住宅高,不(bu)利用購房(fang)者購入;
5、日常生活成本。按(an)公建用(yong)途(tu)規定,其物業(ye)、水、電(dian)、氣等為商業(ye)收(shou)費,較民(min)用(yong)收(shou)費貴,因此對于購房(fang)者,應該在(zai)購房(fang)時詢問(wen)清楚。當然,目前某些開(kai)發(fa)商在(zai)開(kai)發(fa)中會(hui)采(cai)取相應的補救措(cuo)施,能按民(min)用(yong)價格繳(jiao)納(na)。
6、設計標準。設計導(dao)向不同,公共建筑物業受朝向、采光、進深等限制(zhi)較少,而住(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)要求(qiu)較高。住(zhu)宅(zhai)(zhai)型公(gong)(gong)寓(yu)建(jian)筑間距、采光一般(ban)是按(an)照(zhao)住(zhu)宅(zhai)(zhai)規劃設(she)計標(biao)準(zhun)嚴格執行(xing);而商住(zhu)型公(gong)(gong)寓(yu)一般(ban)位于城(cheng)市的(de)繁華地(di)段和商務服務范圍中,其建(jian)筑日照(zhao)間距、建(jian)筑設(she)計等按(an)照(zhao)公(gong)(gong)共(gong)建(jian)筑標(biao)準(zhun)執行(xing)。
7、交易稅費(fei)。初次購買或者轉讓時的契稅按照4%收取,而住宅低于90㎡為1%;如果國家開征物業稅、土地增值稅,商業用房的標準也會比住宅高。此外,根據規定,商業性質用房(fang)如果不(bu)滿5年(nian)出手需要交納5種稅費,分別是:營業稅(shui)5.6%、印(yin)花(hua)稅0.05%、土地增值稅6%、個稅1%或(huo)購房差價(jia)的20%、契(qi)稅4%、交易手續(xu)費10元/㎡,除去交易手續費,剩余5種稅加(jia)起來高達16.65%。
以(yi)一套面積40㎡總價25萬元的房子為例(li),5年(nian)內轉手需承擔的稅(shui)額將達到25萬(wan)元*16.65%=41625元(yuan)。這樣高的一(yi)個稅費,直接影響了購房者的投資回報率,也不利于出手(shou)。
商務型公寓優點主要有以下幾點:
1、商住兩用(yong)
既可居住,又可辦公,具備寫字(zi)樓功能;在(zai)部分城(cheng)市還(huan)可注冊公司,價格相(xiang)對寫字(zi)樓較低;繁華商圈,配套齊全,交通便利,可做酒店或辦公點(dian)。易轉手(shou),適(shi)合投(tou)資(zi)。
2、建造標準較高(gao)
商務公寓(yu)的房屋建設標(biao)準(zhun)不同,如果(guo)按照公建相關要求,人防和消防等建設標(biao)準(zhun)都較高。
這樣看來,如果是自住的年輕小貴族,住宅公寓是比較適合的選擇,但如果投資,就另當別論了。對于住宅公寓和商務(wu)公寓的區別及選(xuan)擇(ze)辦法(fa),就是這(zhe)些啦。