一、房屋拆遷補償計算標準
1、房屋拆遷貨幣補(bu)償(chang)(chang)=合法擁有房產評估(gu)價格+房屋裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)飾商(shang)定補(bu)償(chang)(chang)金(jin)額(或經評估(gu)確定的(de)房屋裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)飾補(bu)償(chang)(chang)金(jin)額)。
2、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)拆遷補(bu)償差價=合(he)法擁有房(fang)(fang)(fang)產(chan)評(ping)估(gu)價格+房(fang)(fang)(fang)屋(wu)裝修裝飾商定(ding)補(bu)償金額或(huo)經評(ping)估(gu)確定(ding)的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)裝修裝飾補(bu)償金額)-被(bei)拆遷人(ren)獲得調(diao)換(huan)產(chan)權的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的評(ping)估(gu)價格。
二、房屋拆遷安置費計算標準
(被(bei)拆(chai)遷(qian)人或(huo)承(cheng)租人)房(fang)屋(wu)拆(chai)遷(qian)安置(zhi)費(fei)=搬(ban)遷(qian)補(bu)助費(fei)+沒有(you)提供周轉房(fang)情(qing)況下的臨時(shi)安置(zhi)補(bu)助費(fei)+超過過渡期限(xian)的臨時(shi)安置(zhi)補(bu)助費(fei)+非住宅房(fang)屋(wu)因(yin)停(ting)產、停(ting)業造(zao)成的損失賠償費(fei)。
三、農村房屋拆遷補償標準
1、被(bei)征地(di)的(de)村或者村民小組建(jian)(jian)(jian)制撤(che)銷(xiao)的(de),以(yi)及建(jian)(jian)(jian)制雖然不(bu)撤(che)銷(xiao),但(dan)不(bu)具備易地(di)建(jian)(jian)(jian)房(fang)條件的(de),被(bei)拆遷人可以(yi)選擇(ze)貨(huo)幣補償,也可以(yi)選擇(ze)與貨(huo)幣補償金(jin)額問(wen)等價(jia)(jia)值的(de)產權房(fang)屋(wu)(wu)調換。它的(de)具體計(ji)算(suan)是(被(bei)拆拆除房(fang)屋(wu)(wu)建(jian)(jian)(jian)安重(zhong)置單(dan)價(jia)(jia)結合成新+同區域(yu)新建(jian)(jian)(jian)多層(ceng)商品住房(fang)每平方米建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)土(tu)地(di)使用(yong)權基價(jia)(jia)+價(jia)(jia)格補貼)×被(bei)拆除房(fang)屋(wu)(wu)的(de)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji);
2、被征地的(de)村(cun)(cun)或(huo)者村(cun)(cun)民小組建制不撤銷(xiao)的(de),具備易地建房(fang)條件的(de),被拆遷人可(ke)以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的(de)中心村(cun)(cun)或(huo)居民點(dian)范圍內申請宅基地新(xin)建住房(fang),并(bing)獲(huo)得相應的(de)貨幣(bi)補(bu)償,計(ji)算公式為(被拆除房(fang)屋建安重置單(dan)價結(jie)合成(cheng)新(xin)+價格補(bu)貼(tie))×被拆除房(fang)屋的(de)建筑面積;被拆遷人使用新(xin)宅基地所(suo)需的(de)費用。
根(gen)據(ju)《國有(you)土(tu)地(di)上(shang)(shang)房(fang)屋征(zheng)收(shou)(shou)(shou)與補(bu)償(chang)條例》第(di)二(er)條、第(di)十(shi)九條規定(ding)(ding),征(zheng)收(shou)(shou)(shou)國有(you)土(tu)地(di)上(shang)(shang)單位、個人(ren)的房(fang)屋,應(ying)當對被征(zheng)收(shou)(shou)(shou)房(fang)屋所有(you)權人(ren)給予公(gong)平補(bu)償(chang)。對被征(zheng)收(shou)(shou)(shou)房(fang)屋價值的補(bu)償(chang),不得低于房(fang)屋征(zheng)收(shou)(shou)(shou)決定(ding)(ding)公(gong)告(gao)之(zhi)日(ri)被征(zheng)收(shou)(shou)(shou)房(fang)屋類似房(fang)地(di)產的市場價格。根(gen)據(ju)立法精神,對被征(zheng)收(shou)(shou)(shou)房(fang)屋的補(bu)償(chang),應(ying)參照就近區位新建商品房(fang)的價格,以被征(zheng)收(shou)(shou)(shou)人(ren)在房(fang)屋被征(zheng)收(shou)(shou)(shou)后居住條件、生活(huo)質量不降低為宜(yi)。
拆(chai)遷補償(chang)(chang)標準有產權(quan)置換(huan)、貨幣補償(chang)(chang)以及產權(quan)置換(huan)和(he)貨幣補償(chang)(chang)相結合。
根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條,拆遷補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。除本(ben)條(tiao)例第(di)二十(shi)五條(tiao)第(di)二款、第(di)二十(shi)七條(tiao)第(di)二款規定的外,被拆(chai)遷(qian)人(ren)可(ke)以選擇拆(chai)遷(qian)補償(chang)方式。
一、貨幣補償
貨幣補償是通(tong)過不同(tong)的法(fa)定(ding)依據由專業(ye)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(ye)的估價,生成(cheng)有據可(ke)循的多元(yuan)組成(cheng)的補償金額(e)。以(yi)下(xia)介紹(shao)三種法(fa)定(ding)評估依據:
1、市(shi)場評估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia):是(shi)指被拆遷房(fang)屋的(de)房(fang)地產(chan)市(shi)場價(jia)(jia)(jia)格(ge),是(shi)由符(fu)合規定的(de)專業估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)機構,根(gen)據估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)目的(de),遵循估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)原則,按照(zhao)估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)程序,選用適宜的(de)估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)方法(fa),并在綜合分析影響房(fang)地產(chan)價(jia)(jia)(jia)格(ge)因素的(de)基礎上,對房(fang)地產(chan)在估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)時點(dian)的(de)客觀合理價(jia)(jia)(jia)格(ge)或價(jia)(jia)(jia)值進行估(gu)(gu)算和判定的(de)活動。
2、商(shang)(shang)品房交易均(jun)(jun)價(jia):是指同(tong)區域、同(tong)類型普(pu)通(tong)住宅商(shang)(shang)品房交易平均(jun)(jun)價(jia)格,由(you)相關(guan)部門(men)每季度定期匯總測定并(bing)公布。
3、重(zhong)置(zhi)價:是指(zhi)由估(gu)價機(ji)構(gou)采用估(gu)價時點的建筑材料(liao)和建筑技術,按估(gu)價時點的價格(ge)水平,判定出重(zhong)新(xin)建造與估(gu)價對象具(ju)有同等功能效用的全新(xin)狀態(tai)的建筑物的正常價格(ge)。
上述三種價格都是拆遷(qian)補償的法定依(yi)據,但用途各有(you)不(bu)同(tong),在(zai)不(bu)同(tong)情(qing)形(xing)下分別適用。
二、產權置換
產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)置換(huan)也被稱作產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)調(diao)換(huan),根據評估方法不同(tong),有兩(liang)種置換(huan)方式(shi)。價值(zhi)標準產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)置換(huan)指的(de)(de)(de)是依照法定(ding)程序(xu),通過對被拆遷人房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)價值(zhi)進(jin)行評估,之(zhi)后再以新建(jian)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)予以價值(zhi)的(de)(de)(de)等價置換(huan)。面積(ji)(ji)標準產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)置換(huan)指的(de)(de)(de)是以房(fang)(fang)屋建(jian)筑面積(ji)(ji)為基礎,在(zai)應安(an)置面積(ji)(ji)內(nei)不結算(suan)差價的(de)(de)(de)異地產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)房(fang)(fang)屋調(diao)換(huan)。
產權(quan)置換分(fen)為兩種形式:
1、異地(di)安(an)置:是(shi)指由(you)于開(kai)發商(shang)項目不(bu)涉及住宅或(huo)由(you)于該地(di)塊(kuai)容積率原因,不(bu)能進(jin)行回遷安(an)置,只能選擇在其他地(di)塊(kuai)上(shang)新建安(an)置房(fang),再通過產權的(de)增減盡(jin)量以等價(jia)價(jia)值(zhi)做到產權置換。
2、回(hui)遷安置(zhi):是(shi)指開發商(shang)拆遷重建項目(mu)能(neng)夠(gou)完成回(hui)遷安置(zhi),通過產(chan)權置(zhi)換比例(li)完成回(hui)遷安置(zhi)。
備注:
1、如(ru)果拆(chai)遷(qian)人提供周轉房且拆(chai)遷(qian)房屋使用人居(ju)住,則公式第二項補(bu)助費為0;
2、如果拆遷房(fang)屋屬住宅房(fang)屋,則公式第四項賠償費(fei)為0;
3、被拆(chai)遷(qian)人獲得補償,表明該房屋由其自用。
一、國家農村房屋拆遷補償標準是什么
拆(chai)建單位依照(zhao)規定(ding)標(biao)準向被(bei)拆(chai)遷房屋的所(suo)有權人(ren)(ren)或使用人(ren)(ren)支付的各種(zhong)補償(chang)金(jin)。一般有:
1、房屋補償費(房屋重置費)
用于補償被(bei)拆遷(qian)房屋所有權(quan)人(ren)的(de)損失,以被(bei)拆遷(qian)房屋的(de)結構和折舊(jiu)程度劃檔,按平方米單價計算。
2、周轉補償費
用于補(bu)償被拆遷房屋住(zhu)戶臨(lin)時(shi)居住(zhu)房或(huo)自找(zhao)臨(lin)時(shi)住(zhu)處的(de)不便,以(yi)臨(lin)時(shi)居住(zhu)條件(jian)劃(hua)檔,按被拆遷房屋住(zhu)戶的(de)人(ren)口每月予以(yi)補(bu)貼(tie)。
3、獎勵性補償費
用(yong)于鼓勵(li)被(bei)拆(chai)遷(qian)房屋(wu)住戶積(ji)極協助(zhu)房屋(wu)拆(chai)遷(qian)或(huo)主動放棄一些(xie)權(quan)利如自愿遷(qian)往郊區(qu)或(huo)不要求拆(chai)遷(qian)單位安置住房,房屋(wu)拆(chai)遷(qian)補(bu)償費的各項標準由(you)當地(di)人(ren)民政(zheng)府根據本(ben)地(di)的實際情(qing)況和國(guo)家有關法律政(zheng)策加以確定。
二、拆遷非居住房屋的補償安置
在(zai)辦理拆遷非居住房屋的補償的服務中,律師(shi)應(ying)提(ti)醒(xing)當事(shi)人,這種拆遷及(ji)補償應(ying)當有(you)利于當地經濟的發(fa)展(zhan),防止拆遷對當地原有(you)工商業與就(jiu)業的負面(mian)影響。
補(bu)償標準一般為:
1、拆除農村(cun)集體經濟組織以土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)入(ru)股(gu)、聯(lian)營等形式與(yu)其他單位(wei)、個人共同舉辦的(de)(de)企業(ye)所有的(de)(de)非居住房屋,貨幣補(bu)償(chang)金額計算(suan)公式為:被拆除房屋的(de)(de)建安重置(zhi)價 相應的(de)(de)土(tu)(tu)地使用(yong)權(quan)取得(de)費用(yong)。
2、被拆除房屋(wu)的(de)(de)建安重置價、相應的(de)(de)土地使(shi)用(yong)權取得費用(yong),當事人協商不成時(shi)由房地產估(gu)價機構評估(gu)。
3、其他補償:
(1)按國家(jia)和當(dang)地規定的貨物運輸價格、設備(bei)安裝價格計算的設備(bei)搬遷和安裝費用。
(2)無法恢(hui)復使用的(de)設(she)備按重置(zhi)價結合成新結算的(de)費用。
(3)因拆遷造(zao)成停(ting)(ting)產、停(ting)(ting)業的適當(dang)補(bu)償。
(4)其他(ta)非(fei)居住房屋(wu)、居住房屋(wu)附屬的(de)棚(peng)舍(she),以及其他(ta)地上(shang)構筑物(wu)的(de)補償(chang),按照當地有關國家(jia)建設(she)征地的(de)財物(wu)補償(chang)標準執行。
一、土地使用權的補償
你所占用的(de)土地要按照占用的(de)性質(zhi)和使(shi)用年限(xian)等(deng)來(lai)算出區域補(bu)償價,說通俗了就是(shi)土地使(shi)用權(quan)補(bu)償。那么土地使(shi)用權(quan)應該怎(zen)么補(bu)償呢(ni)?
1、土地(di)承(cheng)(cheng)包(bao)經營權(quan)。本(ben)村村民在本(ben)村的土地(di)上承(cheng)(cheng)包(bao)相關的土地(di)所衍生(sheng)出來的土地(di)承(cheng)(cheng)包(bao)經營權(quan)。
2、集(ji)體(ti)建設用(yong)地使用(yong)權(quan)。也就(jiu)是(shi)取(qu)得(de)(de)集(ji)體(ti)建設用(yong)地使用(yong)權(quan)證,這可能是(shi)通過拍賣、一次性買(mai)斷(duan)等方式取(qu)得(de)(de)的。
3、國(guo)有(you)(you)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)出讓劃撥的(de)方(fang)式。經(jing)過國(guo)有(you)(you)土(tu)地(di)出讓取得(de)(de)的(de)工業用(yong)地(di)的(de)資(zi)質(zhi),或者(zhe)說(shuo)通過劃撥取得(de)(de),這都是(shi)納入土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)賠償范(fan)圍。但是(shi)租賃權(quan)(quan)現在(zai)還(huan)劃定在(zai)債權(quan)(quan)的(de)范(fan)圍內,沒(mei)有(you)(you)劃歸(gui)物權(quan)(quan)的(de)形式,所以租賃權(quan)(quan)是(shi)沒(mei)有(you)(you)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)(quan)補(bu)償的(de)。
二、廠房重置成新價
廠(chang)房(fang)重(zhong)(zhong)(zhong)置成(cheng)(cheng)新價就是廠(chang)房(fang)重(zhong)(zhong)(zhong)置后再建(jian)起來(lai)需要多少錢(qian),被(bei)拆遷(qian)房(fang)屋(wu)拆遷(qian)時幾成(cheng)(cheng)新也有重(zhong)(zhong)(zhong)置成(cheng)(cheng)新的(de)(de)問(wen)題。實踐中出現(xian)的(de)(de)客觀狀態有建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)、構筑(zhu)(zhu)物(wu)、設(she)施(shi)物(wu),只(zhi)要滿(man)足正規廠(chang)房(fang)的(de)(de)固(gu)定形態都應(ying)該(gai)按(an)(an)照房(fang)屋(wu)來(lai)計算。實踐中由于(yu)房(fang)屋(wu)的(de)(de)結構、寬度、高度都不(bu)一樣,補償價格也不(bu)一樣。有一些廠(chang)房(fang)使(shi)用磚木結構臨時搭建(jian)的(de)(de),可能不(bu)滿(man)足四面(mian)都有墻的(de)(de)要求,但(dan)是用于(yu)了正常的(de)(de)生產經營,原則上也應(ying)該(gai)按(an)(an)照建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)的(de)(de)房(fang)屋(wu)重(zhong)(zhong)(zhong)置成(cheng)(cheng)新價標準(zhun)來(lai)計算。基(ji)本(ben)上有一種(zhong)廠(chang)房(fang)外在固(gu)體屬性(xing),那(nei)么就可以按(an)(an)照廠(chang)房(fang)重(zhong)(zhong)(zhong)置成(cheng)(cheng)新價來(lai)補償。
三、停產停業損失費
因為(wei)拆(chai)遷造成企(qi)業(ye)的(de)停產(chan)停業(ye)損失的(de)費用(yong)。一(yi)(yi)般情況下要(yao)滿(man)足有(you)營(ying)(ying)(ying)業(ye)執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營(ying)(ying)(ying)的(de)行(xing)為(wei)等等這些(xie)才能(neng)滿(man)足一(yi)(yi)個正常的(de)企(qi)業(ye)廠房進行(xing)生產(chan)經營(ying)(ying)(ying)的(de)條件,這樣才能(neng)獲得一(yi)(yi)次性停產(chan)停業(ye)損失費。還有(you)一(yi)(yi)個問(wen)題需要(yao)提醒大家,就是在實踐中有(you)很多企(qi)業(ye)注冊地(di)址和實際經營(ying)(ying)(ying)地(di)址不一(yi)(yi)致,這是不行(xing)的(de),注冊地(di)址和實際經營(ying)(ying)(ying)地(di)址是一(yi)(yi)致的(de)才能(neng)滿(man)足合(he)法的(de)經營(ying)(ying)(ying)主體。停產(chan)停業(ye)損失應該滿(man)足哪些(xie)補償呢?
1、預期利益(yi)損(sun)(sun)失,一(yi)(yi)年(nian)可產(chan)生的(de)預期利潤(run)是一(yi)(yi)百萬,拆遷造(zao)(zao)成經(jing)營(ying)中斷(duan),造(zao)(zao)成三(san)年(nian)的(de)停(ting)產(chan)停(ting)業損(sun)(sun)失,這(zhe)樣有可能要賠償三(san)年(nian)的(de)損(sun)(sun)失。
2、違約(yue)的損失(shi),企(qi)業(ye)(ye)和客戶(hu)簽訂了一百(bai)萬的合同,由(you)于拆遷不能按時供貨,一百(bai)萬的違約(yue)成本是五萬塊(kuai),要補償企(qi)業(ye)(ye)的違約(yue)損失(shi)。
3、財(cai)務(wu)成(cheng)本(ben),向(xiang)銀行貸(dai)款一(yi)百萬(wan),每年付(fu)財(cai)務(wu)成(cheng)本(ben)利息,現在由于經營斷了(le),財(cai)務(wu)成(cheng)本(ben)是累計增加的(de),所(suo)以財(cai)務(wu)成(cheng)本(ben)也要(yao)納入停(ting)(ting)產停(ting)(ting)業損(sun)(sun)失(shi)(shi)(shi)中。這(zhe)些是可能(neng)遭受(shou)的(de)損(sun)(sun)失(shi)(shi)(shi)。還有很多人(ren)會(hui)問道(dao)的(de)人(ren)員(yuan)安置(zhi)遣散費,我們要(yao)糾(jiu)正一(yi)下,人(ren)員(yuan)安置(zhi)遣散費只(zhi)出現在國營企(qi)(qi)業和集體所(suo)有制(zhi)企(qi)(qi)業當中,一(yi)般中小企(qi)(qi)業和私營企(qi)(qi)業都沒(mei)有,基(ji)本(ben)含(han)在停(ting)(ting)產停(ting)(ting)業損(sun)(sun)失(shi)(shi)(shi)之列了(le)。
四、裝修附屬物
對現有建(jian)筑(zhu)的添附是(shi)不可能挪動的,是(shi)按照重置費(fei)來(lai)算。實踐中一(yi)個水泵、變壓(ya)器(qi)、機器(qi)設備都納入到裝修(xiu)附屬物范圍內。
五、機器設備機器
設備分為可(ke)移動和(he)不可(ke)移動的,不可(ke)移動的機(ji)器(qi)設備跟房屋一樣要(yao)有重置(zhi)成新價,可(ke)移動的機(ji)器(qi)設備補償(chang)的是搬遷費。
六、搬遷費用
就是可移動的(de)所有附(fu)屬設施設備等(deng)要給予的(de)搬遷費(fei)用。