一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公(gong)(gong)寓(yu)(yu)是商業地產投(tou)資中最(zui)(zui)為廣泛的(de)(de)一種地產形式。公(gong)(gong)寓(yu)(yu)式住宅最(zui)(zui)早是舶來品，相(xiang)對(dui)于獨(du)院獨(du)戶(hu)的(de)(de)別墅(shu)，更(geng)為經(jing)濟實(shi)用(yong)。早期大(da)(da)城市的(de)(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)式住宅都是高層大(da)(da)樓，每一層內有若(ruo)干單戶(hu)獨(du)用(yong)的(de)(de)套房，包括臥室(shi)、起居室(shi)、客(ke)廳、浴(yu)室(shi)、廁所、廚房等等。
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1、普通(tong)公寓(yu)(居住型(xing)公寓(yu))
用地(di)性質(zhi)：一般為住宅。
產權類型(xing)：公寓。
產權年限：70年。
特點：戶型(xing)面積小(xiao)，30~60平米；精裝修交房標準，拎包(bao)即可入住(zhu)。配套設施完善，物業管理提(ti)供高于(yu)普(pu)通住(zhu)宅的額(e)外優質(zhi)服務；銷售(shou)價格一般高于(yu)區域整(zheng)體(ti)水平。
2、商務公寓
用地(di)(di)性質(zhi)：一(yi)般(ban)為(wei)綜合性用地(di)(di)(商住)或商業用地(di)(di)。
產權類(lei)型：商務公寓。
產權年(nian)限(xian)：根據用地(di)性質(zhi)而定(ding)，50年(nian)或40年(nian)。
特點(dian)：一般(ban)(ban)處于城市(shi)核心地段及商務(wu)中心區(qu)，既可居(ju)住又可辦公；具備寫字(zi)樓(lou)功能(neng)，在(zai)部分城市(shi)可注冊公司；價格相對寫字(zi)樓(lou)較低，一般(ban)(ban)首付在(zai)5成，按揭10年。產權性質為商務(wu)公寓，非純寫字(zi)樓(lou)。
3、酒店式公寓
用地性質：一般為商業(ye)用地。
產權(quan)類型：公寓或商(shang)務公寓。
產(chan)權(quan)年(nian)限：根據用地(di)性質而定，產(chan)權(quan)為40年(nian)。
特點：面積較小，主力戶型(xing)主要在90平米以(yi)下，裝修檔次(ci)較高(gao)；大多位(wei)于城市核心(xin)繁(fan)華地帶、商(shang)圈周邊，交(jiao)通方便；按(an)照星級酒店(dian)的設施標(biao)準進(jin)行(xing)建筑的外部(bu)及內(nei)部(bu)設計，體(ti)現檔次(ci)與舒適性(xing)；一般以(yi)只租不售和產權式(shi)經營為(wei)主；大多聘請國際(ji)知名(ming)品牌物(wu)管公司，專業酒店(dian)管理集團提供專業、細(xi)致、科學的酒店(dian)式(shi)服務(wu)，因此(ci)物(wu)業管理費(fei)也較高(gao)。
（二）住宅房
住宅是(shi)指專(zhuan)(zhuan)供(gong)居(ju)住的(de)(de)房屋，包(bao)括別(bie)墅、公寓、職(zhi)工家屬宿舍(she)和集(ji)體宿舍(she)、職(zhi)工單身(shen)宿舍(she)和學生宿舍(she)等(deng)。但不(bu)包(bao)括住宅樓中(zhong)作為(wei)人(ren)防用、不(bu)住人(ren)的(de)(de)地下室等(deng)，也(ye)不(bu)包(bao)括托兒所、病房、療養院、旅館等(deng)具有專(zhuan)(zhuan)門用途的(de)(de)房屋。
1、按層(ceng)(ceng)數分：單層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)，多(duo)層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)，高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)，超高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅(zhai)。
在(zai)我(wo)國，修建(jian)的住(zhu)(zhu)宅(zhai)以高層住(zhu)(zhu)宅(zhai)為(wei)主，其(qi)中高層住(zhu)(zhu)宅(zhai)分為(wei)：
單(dan)(dan)元(yuan)式高層住(zhu)宅：由多個住(zhu)宅單(dan)(dan)元(yuan)組合而成(cheng)，每單(dan)(dan)元(yuan)均設有樓(lou)梯、電梯的高層住(zhu)宅。
塔式高層(ceng)住宅：以共(gong)用(yong)樓梯、電(dian)梯為核心布置多(duo)套住房的(de)高層(ceng)住宅。
通廊式高(gao)層(ceng)住宅(zhai)：以共(gong)用(yong)樓梯(ti)、電梯(ti)通過內、外(wai)廊進入各套住房的高(gao)層(ceng)住宅(zhai)。
2、按產品性質分類①：普通住宅，別墅，公寓，花(hua)園洋房。
3、按(an)產品性質分類②：商品住(zhu)宅，非商品住(zhu)宅。
4、按(an)繳稅(shui)標(biao)準分為：普通住(zhu)宅，非(fei)普通住(zhu)宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其實(shi)，房屋的(de)(de)使用時間是(shi)沒(mei)有(you)限(xian)(xian)制(zhi)的(de)(de)，但(dan)土(tu)地產權的(de)(de)使用是(shi)有(you)年(nian)限(xian)(xian)的(de)(de)。
一般來(lai)講，土地(di)使用(yong)(yong)年(nian)(nian)限會(hui)分為40年(nian)(nian)、50年(nian)(nian)和70年(nian)(nian)，其中，商業(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)為40年(nian)(nian)，工業(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)為50年(nian)(nian)，住(zhu)宅用(yong)(yong)地(di)為70年(nian)(nian)。
2、水電收費標準不同
住(zhu)宅屬(shu)于民(min)用住(zhu)房(fang)，水(shui)電(dian)(dian)費按(an)照(zhao)民(min)用水(shui)電(dian)(dian)的標(biao)準(zhun)來(lai)收取(qu)；而公寓屬(shu)于商(shang)用住(zhu)房(fang)，水(shui)電(dian)(dian)費都是按(an)照(zhao)商(shang)業用水(shui)、用電(dian)(dian)的標(biao)準(zhun)來(lai)收取(qu)的。
長(chang)遠看來，住宅的水(shui)電費支出至少會比公寓的水(shui)電支出省(sheng)下一半都不止。
3、居住舒適度不同
一般住(zhu)宅為兩(liang)梯(ti)三戶(hu)或者四戶(hu)，人員較少，不會對出行造成(cheng)困擾，私密也(ye)比較好。而公寓通常(chang)為兩(liang)梯(ti)十戶(hu)，甚至更多(duo)，人員不僅多(duo)且雜(za)亂，安(an)全性和(he)私密性都無法得到很好地保障。
4、采光條件不同
有(you)些公寓的衛生間和(he)廚房都(dou)沒有(you)窗戶，而且陽臺也(ye)是(shi)內陽臺，采(cai)(cai)光(guang)(guang)條(tiao)(tiao)件并不是(shi)很好(hao)。而根(gen)據(ju)《住宅建筑(zhu)設計規(gui)范》的規(gui)定，住宅必須滿足(zu)日(ri)照、采(cai)(cai)光(guang)(guang)等(deng)相關條(tiao)(tiao)件，因(yin)此現今的住宅大多都(dou)是(shi)明廚明衛，采(cai)(cai)光(guang)(guang)條(tiao)(tiao)件自(zi)然(ran)要比(bi)公寓好(hao)很多。
5、落戶規定不同
公(gong)寓是在(zai)商業用地上建起(qi)來的(de)(de)項目，是商業性質，因而(er)不能落戶(hu)。如果是住宅的(de)(de)話(hua)，根據不同地區的(de)(de)不同要(yao)求，只(zhi)要(yao)滿足一(yi)定的(de)(de)條件，購房者是可(ke)以辦理(li)落戶(hu)手續(xu)的(de)(de)。
6、利率和首付不同
打(da)算貸款購買公寓，則需(xu)要(yao)按(an)照商業住(zhu)房的規定辦理(li)，首付比例一般(ban)為50%，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住(zhu)宅(zhai)，首付比例通常為20%，但(dan)根(gen)據(ju)地區的差異，首付比例也會有所不同。
7、稅費不同
買(mai)公寓和住宅要繳納(na)的稅費也是不同(tong)(tong)的，前者會比后者負擔更(geng)多的稅費支出。拿(na)個稅來(lai)說，如(ru)(ru)果(guo)同(tong)(tong)時滿足(zu)家庭唯一住宅、購買(mai)時間超過(guo)五年(nian)，則免交個稅，但如(ru)(ru)果(guo)所售房(fang)產是非住宅類房(fang)產，則不管什么情況都要繳納(na)個稅。
總之，住(zhu)宅(zhai)和公(gong)寓之間(jian)還是有(you)很大(da)差異的(de)，購房人(ren)要(yao)看個人(ren)的(de)實際情況來決定買哪個合適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公(gong)寓(yu)是(shi)商(shang)業地產(chan)投資中最為廣泛的(de)(de)一(yi)(yi)(yi)種地產(chan)形式(shi)。相對于獨(du)院獨(du)戶(hu)(hu)的(de)(de)別(bie)墅，更為經濟實(shi)(shi)用。早期大(da)城市(shi)的(de)(de)公(gong)寓(yu)式(shi)住(zhu)宅都是(shi)高(gao)層大(da)樓(lou)，每一(yi)(yi)(yi)層內(nei)有若干單(dan)戶(hu)(hu)獨(du)用的(de)(de)套房，包括臥室、起(qi)居室、客廳、浴室、廁所、廚(chu)房等(deng)等(deng)。配置看上去似乎(hu)和普通住(zhu)宅沒(mei)有什么區(qu)別(bie)，但(dan)其(qi)實(shi)(shi)公(gong)寓(yu)和住(zhu)宅是(shi)不同(tong)的(de)(de)，其(qi)中需要(yao)注(zhu)意的(de)(de)一(yi)(yi)(yi)點就是(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)用地性質屬于商(shang)業用地，是(shi)無法落(luo)戶(hu)(hu)的(de)(de)！
