一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公(gong)(gong)寓(yu)是(shi)商業地(di)產投資(zi)中最(zui)為(wei)廣泛的(de)一種地(di)產形式(shi)。公(gong)(gong)寓(yu)式(shi)住宅最(zui)早是(shi)舶來品，相對于獨院(yuan)獨戶的(de)別(bie)墅(shu)，更(geng)為(wei)經濟實用。早期大(da)(da)城市(shi)的(de)公(gong)(gong)寓(yu)式(shi)住宅都是(shi)高(gao)層(ceng)大(da)(da)樓(lou)，每(mei)一層(ceng)內有若干單(dan)戶獨用的(de)套房，包(bao)括臥(wo)室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等(deng)等(deng)。
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1、普(pu)通(tong)公(gong)寓(居住型公(gong)寓)
用(yong)地性質(zhi)：一般為(wei)住宅。
產權類型(xing)：公寓(yu)。
產權年限(xian)：70年。
特(te)點：戶型面積小，30~60平米；精裝修(xiu)交(jiao)房標準，拎包即(ji)可入住(zhu)。配(pei)套設施完善，物(wu)業管理提供(gong)高(gao)于普通住(zhu)宅的額外(wai)優質服務；銷售價格(ge)一般高(gao)于區域整(zheng)體(ti)水平。
2、商務公寓
用地性質：一(yi)般為(wei)綜合(he)性用地(商住)或商業用地。
產權(quan)類(lei)型：商務公寓。
產權(quan)年(nian)(nian)限：根據用地性質而(er)定，50年(nian)(nian)或40年(nian)(nian)。
特點(dian)：一般處于城市(shi)核(he)心(xin)地段及商(shang)務中心(xin)區，既可居住又可辦(ban)公(gong)；具備寫字(zi)樓功能，在部分城市(shi)可注冊公(gong)司(si)；價格相對寫字(zi)樓較低，一般首付在5成，按揭10年。產權性質為商(shang)務公(gong)寓，非純寫字(zi)樓。
3、酒店式公寓
用地性(xing)質：一般為(wei)商業用地。
產權類型：公(gong)寓或商務公(gong)寓。
產權年(nian)限：根據用地性質而定(ding)，產權為(wei)40年(nian)。
特點：面積較小，主(zhu)力(li)戶型主(zhu)要在90平(ping)米以下，裝修檔(dang)次(ci)較高(gao)；大(da)多位于城市核心繁(fan)華地帶(dai)、商圈(quan)周邊(bian)，交(jiao)通(tong)方(fang)便；按照星級酒(jiu)店(dian)的設施標準進(jin)行建筑的外部及內部設計，體現檔(dang)次(ci)與舒適性；一般以只租不(bu)售和產權式經(jing)營為(wei)主(zhu)；大(da)多聘請(qing)國際知名品牌物管(guan)(guan)(guan)公(gong)司，專(zhuan)業酒(jiu)店(dian)管(guan)(guan)(guan)理(li)集團提供專(zhuan)業、細致(zhi)、科學的酒(jiu)店(dian)式服務，因此物業管(guan)(guan)(guan)理(li)費也(ye)較高(gao)。
（二）住宅房
住(zhu)宅是指(zhi)專供居住(zhu)的(de)房(fang)屋(wu)，包(bao)括別墅、公寓、職工家屬宿舍(she)和集體(ti)宿舍(she)、職工單身宿舍(she)和學生宿舍(she)等。但不包(bao)括住(zhu)宅樓中作(zuo)為人(ren)防(fang)用、不住(zhu)人(ren)的(de)地下室等，也不包(bao)括托兒所、病房(fang)、療養(yang)院、旅館等具有專門用途的(de)房(fang)屋(wu)。
1、按(an)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)數分(fen)：單層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，多層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，超高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)。
在我國，修建的住(zhu)宅以高層住(zhu)宅為(wei)主，其中高層住(zhu)宅分(fen)為(wei)：
單元式(shi)高層住(zhu)宅：由多個住(zhu)宅單元組合而(er)成，每單元均設有樓梯(ti)、電梯(ti)的高層住(zhu)宅。
塔式高(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)宅：以(yi)共用樓梯(ti)、電梯(ti)為核心布置多套住(zhu)房的(de)高(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)宅。
通廊式高層(ceng)住宅：以共用樓(lou)梯(ti)、電(dian)梯(ti)通過內、外廊進入各套(tao)住房的(de)高層(ceng)住宅。
2、按產品性質分類①：普通住宅，別墅，公寓，花園洋房。
3、按產品(pin)性質(zhi)分類②：商(shang)品(pin)住(zhu)宅，非(fei)商(shang)品(pin)住(zhu)宅。
4、按(an)繳稅標準分(fen)為：普通住宅，非普通住宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其實(shi)，房屋的(de)(de)使(shi)用時間是沒有(you)限(xian)制的(de)(de)，但(dan)土地(di)產(chan)權的(de)(de)使(shi)用是有(you)年限(xian)的(de)(de)。
一般來講，土地使用年(nian)(nian)限會(hui)分(fen)為(wei)40年(nian)(nian)、50年(nian)(nian)和(he)70年(nian)(nian)，其中，商業(ye)用地為(wei)40年(nian)(nian)，工業(ye)用地為(wei)50年(nian)(nian)，住宅用地為(wei)70年(nian)(nian)。
2、水電收費標準不同
住(zhu)宅屬于(yu)(yu)民用(yong)住(zhu)房，水(shui)(shui)電費(fei)(fei)按(an)照民用(yong)水(shui)(shui)電的標(biao)準來收取；而公(gong)寓屬于(yu)(yu)商用(yong)住(zhu)房，水(shui)(shui)電費(fei)(fei)都是(shi)按(an)照商業用(yong)水(shui)(shui)、用(yong)電的標(biao)準來收取的。
長遠看(kan)來，住宅的(de)水(shui)電費支出至少會(hui)比公寓的(de)水(shui)電支出省下一半都不止(zhi)。
3、居住舒適度不同
一般(ban)住宅為兩梯三戶或者四戶，人(ren)員較(jiao)少，不(bu)會(hui)對(dui)出行造成困擾(rao)，私密也比較(jiao)好(hao)(hao)。而公寓(yu)通(tong)常為兩梯十戶，甚(shen)至更多，人(ren)員不(bu)僅多且雜亂，安全(quan)性和私密性都無法(fa)得到很好(hao)(hao)地保障。
4、采光條件不同
有些公寓的衛生(sheng)間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，采光(guang)條件并(bing)不是很(hen)好。而根據《住(zhu)宅(zhai)(zhai)建筑(zhu)設(she)計(ji)規(gui)范(fan)》的規(gui)定，住(zhu)宅(zhai)(zhai)必須滿足日照(zhao)、采光(guang)等(deng)相關條件，因此(ci)現(xian)今的住(zhu)宅(zhai)(zhai)大多都是明廚明衛，采光(guang)條件自然要比公寓好很(hen)多。
5、落戶規定不同
公寓是(shi)(shi)在商業(ye)(ye)用地上(shang)建起來(lai)的(de)(de)項目，是(shi)(shi)商業(ye)(ye)性(xing)質，因而不能落戶(hu)。如果(guo)是(shi)(shi)住(zhu)宅的(de)(de)話，根據不同地區(qu)的(de)(de)不同要求，只(zhi)要滿足一定的(de)(de)條件，購房者(zhe)是(shi)(shi)可以(yi)辦理落戶(hu)手續的(de)(de)。
6、利率和首付不同
打算貸款購(gou)買(mai)公(gong)寓，則需要按照商(shang)業住(zhu)房(fang)的規定辦理，首(shou)付比例一般為50%，貸款利率相對也會(hui)高一些。若是貸款購(gou)買(mai)住(zhu)宅(zhai)，首(shou)付比例通(tong)常為20%，但根據(ju)地區的差異，首(shou)付比例也會(hui)有所不同。
7、稅費不同
買公寓和住宅要(yao)繳(jiao)(jiao)納的稅(shui)費也是(shi)不(bu)同的，前(qian)者會比后者負擔更多(duo)的稅(shui)費支出(chu)。拿個稅(shui)來說，如果同時(shi)滿(man)足(zu)家庭唯一(yi)住宅、購買時(shi)間超過五年，則免交(jiao)個稅(shui)，但如果所售房產是(shi)非住宅類房產，則不(bu)管(guan)什(shen)么情況都(dou)要(yao)繳(jiao)(jiao)納個稅(shui)。
總(zong)之，住宅(zhai)和(he)公寓之間還是(shi)有很大差異的，購房人(ren)要看個人(ren)的實際情況(kuang)來決定買哪個合適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公寓是(shi)(shi)商(shang)業地(di)產(chan)投(tou)資中最為廣泛的(de)一種地(di)產(chan)形(xing)式(shi)。相對于(yu)獨院獨戶的(de)別墅，更為經濟實(shi)用。早(zao)期大城(cheng)市的(de)公寓式(shi)住宅(zhai)都是(shi)(shi)高(gao)層大樓，每一層內有若干單戶獨用的(de)套房(fang)(fang)，包括臥(wo)室、起(qi)居室、客廳、浴(yu)室、廁所、廚房(fang)(fang)等等。配置(zhi)看(kan)上去(qu)似乎和普通住宅(zhai)沒有什么(me)區別，但其實(shi)公寓和住宅(zhai)是(shi)(shi)不同的(de)，其中需(xu)要注意的(de)一點就是(shi)(shi)公寓的(de)用地(di)性質(zhi)屬于(yu)商(shang)業用地(di)，是(shi)(shi)無法落戶的(de)！
