【地(di)(di)鐵房(fang)(fang)投資(zi)】投資(zi)地(di)(di)鐵房(fang)(fang)需要注意什(shen)么 地(di)(di)鐵房(fang)(fang)投資(zi)需謹慎
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地鐵房投資“三要”、“三不要”
“三要(yao)(yao)(yao)”：要(yao)(yao)(yao)關注(zhu)地鐵的(de)走(zou)向以(yi)及與其他線路(lu)的(de)連接(jie)位置(zhi)；要(yao)(yao)(yao)留意區域的(de)整體規劃狀(zhuang)況；要(yao)(yao)(yao)分析(xi)區域目前的(de)狀(zhuang)況，包括消費水平、人口(kou)狀(zhuang)況以(yi)及商(shang)業氛圍等。
“三不(bu)要(yao)”：周邊人(ren)口過于稀少的(de)地段，不(bu)要(yao)過早地入(ru)市(shi)；沒有(you)成熟商業氛圍支撐或規劃支撐的(de)項目，不(bu)要(yao)過早入(ru)市(shi)；開發商實力不(bu)明確(que)的(de)項目，不(bu)要(yao)提(ti)前入(ru)市(shi)。
地鐵房投(tou)資需謹慎
一、分析周邊環境因素
地鐵房的(de)(de)升值空間大(da)小(xiao)，一(yi)定程(cheng)度上是由(you)需求量決(jue)定的(de)(de)。簡單來說，是一(yi)個(ge)這樣(yang)的(de)(de)規(gui)(gui)律(lv)：大(da)量外來人口存在，原(yuan)有(you)城內(nei)用地(di)(di)有(you)限以(yi)及地(di)(di)鐵(tie)沿(yan)線規(gui)(gui)劃(hua)合理，是地(di)(di)鐵(tie)沿(yan)線升級潛力大(da)小(xiao)的(de)(de)決(jue)定性(xing)因素。比如說北京輕(qing)軌一(yi)開(kai)通，兩側2公(gong)里內(nei)的(de)(de)住宅(zhai)均價(jia)(jia)就上漲了(le)10-20%；而(er)天津的(de)(de)地(di)(di)鐵(tie)開(kai)通時(shi)，周邊房(fang)價(jia)(jia)卻沒有(you)這么明(ming)顯變化，反而(er)是經濟開(kai)發區(qu)因為“環渤海戰略”房(fang)價(jia)(jia)大(da)幅上揚(yang)，進而(er)帶動一(yi)批房(fang)產(chan)投資資金進入天津，推動了(le)后(hou)兩季均價(jia)(jia)的(de)(de)大(da)幅上揚(yang)。可見地(di)(di)鐵(tie)沿(yan)線的(de)(de)投資價(jia)(jia)值高并(bing)不是一(yi)定的(de)(de)。在選擇投資時(shi)，應充分(fen)考慮城市(shi)(shi)的(de)(de)潛在住房(fang)需求量和城市(shi)(shi)的(de)(de)大(da)投資環境(jing)。
地鐵房需(xu)要提(ti)前考(kao)慮的(de)環(huan)境因素有：
1、城市經(jing)濟(ji)是(shi)否能保持穩(wen)定增長?
2、未來房(fang)產(chan)政(zheng)策是否有(you)(you)所(suo)調整?是否有(you)(you)更多的(de)有(you)(you)力政(zheng)策保證房(fang)產(chan)的(de)價值(zhi)的(de)上升?
3、這一地區是(shi)否是(shi)政府規劃發展的地區?
4、房產(chan)周邊是否(fou)有完善的生活配套?
二、分析價格成長空間
實際上(shang)地鐵(tie)房已(yi)經存(cun)在一(yi)定的泡沫，衡量它是否還(huan)具有投資(zi)價(jia)值(zhi)，是否在正(zheng)常(chang)的投資(zi)價(jia)值(zhi)增長范(fan)圍(wei)內，這些需(xu)要通過客觀的數據來衡量。
建議在關注未來價格上(shang)漲空間方面，可以參考以下(xia)數(shu)據：
1、從城市核心(xin)向外輻射，參考同在一環形范圍內其他地區(qu)的房(fang)價。
2、計算本地(di)區(qu)租金與(yu)房價比，與(yu)本市平(ping)均水平(ping)及成熟社區(qu)的數(shu)據做對比。如果兩個數(shu)據價格差(cha)超(chao)過30%，就應該具體分(fen)析(xi)存在差(cha)距的原因；
3、樓盤開發(fa)商(shang)及物業(ye)等一些(xie)常規樓(lou)盤的比較數據在此也依舊有效。
因(yin)此(ci)地鐵房不能(neng)盲目(mu)投(tou)資(zi)，需要投(tou)資(zi)者認真地考察和比(bi)較(jiao)，因(yin)為房產(chan)投(tou)資(zi)的流動性非常差，投(tou)資(zi)周(zhou)期比(bi)較(jiao)長，這(zhe)樣投(tou)資(zi)風險的可控性不強，管理難度比(bi)較(jiao)大，精(jing)力投(tou)放比(bi)較(jiao)多(duo)。但是適(shi)當的房產(chan)特別(bie)是地鐵房投(tou)資(zi)，在高資(zi)產(chan)人群的投(tou)資(zi)組合(he)中還是發揮了“定海神針”的高價值。
三、地鐵沿線最好選中低端住宅
投資專家認為，地鐵物業(ye)的這種升值潛力，在(zai)中(zhong)低端住宅(zhai)上將體(ti)現得更為明顯。而(er)對(dui)于豪宅(zhai)，是否在(zai)交通(tong)干道沿線意義(yi)不是很(hen)大(da)，不像普通(tong)中(zhong)低端住宅(zhai)，可以因(yin)地鐵的橫空出世帶來(lai)前(qian)所未有(you)的機(ji)遇，而(er)寫字樓項目從(cong)中(zhong)受益的可能性(xing)更突出。
四、地鐵商鋪
地鐵商鋪(pu)作為固定(ding)資產(chan)投資，回報(bao)期(qi)應(ying)該(gai)控制在10年左右，地段不(bu)同(tong)決定(ding)了商鋪(pu)的(de)(de)投資發展方向不(bu)同(tong)，回報(bao)期(qi)也就有較大差別，盲目投資必然會(hui)造成損失(shi)。理性的(de)(de)購房(fang)者應(ying)當更關注樓盤物業(ye)本身的(de)(de)規(gui)劃設計和綜合品質。
五、地鐵上蓋物業
有公開數(shu)據資料顯示，地(di)(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)業價格平均要高(gao)于同片區同等素質(zhi)物(wu)(wu)業30%以上(shang)。一項統計數(shu)據表明，在國際(ji)城市規劃中，地(di)(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)業已經(jing)成為發(fa)展潛力最大(da)(da)、實用程度最高(gao)、抗風險能力最強(qiang)的城市高(gao)效(xiao)物(wu)(wu)業形式。地(di)(di)鐵上(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)業即(ji)結合(he)地(di)(di)鐵站(zhan)點的建設(she)向上(shang)拓展空(kong)間(jian)，構建軌道站(zhan)點綜合(he)體(ti)，將交通(tong)接駁、商業、辦公、居住等需求(qiu)整(zheng)體(ti)化解決，實現最大(da)(da)化的土地(di)(di)利用。
六、謹防透支其未來的房價
對于購(gou)(gou)房(fang)者而(er)(er)言，如果是(shi)(shi)自住型購(gou)(gou)房(fang)，出于居住習慣或者辦(ban)公需要，當然可以持(chi)有，而(er)(er)對于部分投資(zi)(zi)(zi)型的(de)(de)(de)(de)客戶而(er)(er)言，必(bi)須(xu)考(kao)慮較(jiao)長時間的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)金風險，在資(zi)(zi)(zi)金實力比較(jiao)強的(de)(de)(de)(de)情況下，持(chi)有作為長期投資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)產品或許可行(xing)，但是(shi)(shi)并不是(shi)(shi)一個(ge)很好的(de)(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)渠(qu)道。在“地鐵房(fang)”普(pu)遍上漲的(de)(de)(de)(de)情況下，有可能會透支其(qi)未來的(de)(de)(de)(de)房(fang)價(jia)，即在輕軌(gui)交付之(zhi)后，其(qi)房(fang)價(jia)的(de)(de)(de)(de)上升(sheng)仍然需要一個(ge)過程，而(er)(er)此時已(yi)經(jing)有些(xie)漲得過頭了，所以購(gou)(gou)房(fang)還需冷靜，謹慎購(gou)(gou)買。
