【地鐵房投資】投資地鐵房需要注意什么(me) 地鐵房投資需謹慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關注地鐵的走向以及與其他(ta)線路的連接位置；要留(liu)意區域(yu)的整體規劃狀(zhuang)況(kuang)；要分析區域(yu)目前(qian)的狀(zhuang)況(kuang)，包括消費水平、人(ren)口狀(zhuang)況(kuang)以及商業氛圍等(deng)。

“三不(bu)要(yao)(yao)”：周邊人(ren)口過于稀少(shao)的地段，不(bu)要(yao)(yao)過早地入(ru)市(shi)；沒有(you)成熟(shu)商(shang)業氛圍支撐(cheng)或規(gui)劃支撐(cheng)的項(xiang)目，不(bu)要(yao)(yao)過早入(ru)市(shi)；開發(fa)商(shang)實力不(bu)明確的項(xiang)目，不(bu)要(yao)(yao)提前(qian)入(ru)市(shi)。

地(di)鐵房投資需(xu)謹慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)升值空(kong)間(jian)大(da)小，一(yi)(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上是(shi)(shi)(shi)由需求量(liang)決定(ding)的(de)。簡單(dan)來說，是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)這樣的(de)規律(lv)：大(da)量(liang)外來人(ren)口存在(zai)，原有(you)(you)城內用(yong)地(di)(di)有(you)(you)限以及地(di)(di)鐵(tie)沿(yan)線(xian)規劃合理，是(shi)(shi)(shi)地(di)(di)鐵(tie)沿(yan)線(xian)升級潛力大(da)小的(de)決定(ding)性因素。比如說北京輕軌一(yi)(yi)開通，兩(liang)側2公里內的(de)住宅(zhai)均價(jia)就(jiu)上漲(zhang)了10-20%；而(er)天津(jin)的(de)地(di)(di)鐵(tie)開通時(shi)(shi)，周邊房(fang)(fang)價(jia)卻沒有(you)(you)這么明顯(xian)變化，反而(er)是(shi)(shi)(shi)經(jing)濟開發區(qu)因為(wei)“環(huan)渤海(hai)戰(zhan)略(lve)”房(fang)(fang)價(jia)大(da)幅(fu)上揚，進而(er)帶(dai)動(dong)一(yi)(yi)批房(fang)(fang)產投資(zi)(zi)資(zi)(zi)金(jin)進入(ru)天津(jin)，推動(dong)了后兩(liang)季均價(jia)的(de)大(da)幅(fu)上揚。可見(jian)地(di)(di)鐵(tie)沿(yan)線(xian)的(de)投資(zi)(zi)價(jia)值高并(bing)不是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)定(ding)的(de)。在(zai)選擇投資(zi)(zi)時(shi)(shi)，應(ying)充分(fen)考慮(lv)城市(shi)的(de)潛在(zai)住房(fang)(fang)需求量(liang)和城市(shi)的(de)大(da)投資(zi)(zi)環(huan)境。

地鐵房需要(yao)提前考慮的環(huan)境因素有：

1、城市經濟是否(fou)能(neng)保持穩定增長?

2、未來(lai)房產政策是否有(you)所調整?是否有(you)更(geng)多的有(you)力(li)政策保證(zheng)房產的價值(zhi)的上升?

3、這一地區是(shi)否是(shi)政府(fu)規劃發展的地區?

4、房(fang)產周邊(bian)是(shi)否有完善的(de)生活(huo)配套(tao)?

二、分析價格成長空間

實際上地鐵房已經存在(zai)(zai)一定(ding)的泡沫，衡(heng)量(liang)它是否還具有投(tou)資(zi)價(jia)值，是否在(zai)(zai)正常(chang)的投(tou)資(zi)價(jia)值增長范圍內，這些需要(yao)通過客(ke)觀的數據來衡(heng)量(liang)。

建議(yi)在關注未(wei)來價格上漲空間方面，可以參考以下數據(ju)：

1、從(cong)城市核心向(xiang)外輻射，參考同在一環(huan)形范圍內其(qi)他(ta)地區(qu)的房價(jia)。

2、計算本(ben)地(di)區租(zu)金與房(fang)價(jia)比(bi)，與本(ben)市平均水平及成熟社區的數(shu)據做對比(bi)。如果(guo)兩個數(shu)據價(jia)格差(cha)超過30%，就應該(gai)具(ju)體分析(xi)存(cun)在差(cha)距的原因；

3、樓盤開發商及物業等一(yi)些常規樓盤的(de)比較數據在此也依(yi)舊(jiu)有效。

因此地(di)鐵(tie)房(fang)(fang)不(bu)能盲目投(tou)(tou)資(zi)，需要投(tou)(tou)資(zi)者認真地(di)考(kao)察和比(bi)較，因為房(fang)(fang)產投(tou)(tou)資(zi)的流(liu)動性非(fei)常差，投(tou)(tou)資(zi)周(zhou)期比(bi)較長，這樣(yang)投(tou)(tou)資(zi)風險的可控性不(bu)強，管理難度比(bi)較大，精力投(tou)(tou)放比(bi)較多。但(dan)是適當(dang)的房(fang)(fang)產特別(bie)是地(di)鐵(tie)房(fang)(fang)投(tou)(tou)資(zi)，在高資(zi)產人(ren)群(qun)的投(tou)(tou)資(zi)組合(he)中還是發揮了“定(ding)海(hai)神針”的高價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投(tou)資專家認為，地(di)鐵物業(ye)的這種升值潛力，在(zai)中低端(duan)住宅(zhai)上將體現得更(geng)為明(ming)顯。而(er)對于豪宅(zhai)，是否在(zai)交通干(gan)道沿線意義不是很大，不像普通中低端(duan)住宅(zhai)，可(ke)以(yi)因地(di)鐵的橫(heng)空出世帶來前(qian)所(suo)未有(you)的機遇，而(er)寫字(zi)樓項目(mu)從中受益(yi)的可(ke)能性更(geng)突(tu)出。

四、地鐵商鋪

地鐵商鋪(pu)(pu)作為固定(ding)資產投資，回報(bao)期應(ying)該控制在10年左右(you)，地段(duan)不同(tong)決定(ding)了商鋪(pu)(pu)的投資發展(zhan)方向不同(tong)，回報(bao)期也就(jiu)有較大(da)差別，盲目投資必然會造(zao)成(cheng)損失。理性(xing)的購(gou)房者(zhe)應(ying)當更關注樓盤物業本身的規(gui)劃設計和綜合品質(zhi)。

五、地鐵上蓋物業

有公開數據資料顯(xian)示(shi)，地(di)鐵(tie)上(shang)(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)業(ye)價格平均要高(gao)于(yu)同片區(qu)同等素(su)質物(wu)(wu)業(ye)30%以上(shang)(shang)。一(yi)項統計(ji)數據表明，在國際城(cheng)市(shi)規劃中(zhong)，地(di)鐵(tie)上(shang)(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)業(ye)已經成為(wei)發展潛力最(zui)大、實用程度最(zui)高(gao)、抗風險能力最(zui)強(qiang)的城(cheng)市(shi)高(gao)效物(wu)(wu)業(ye)形式。地(di)鐵(tie)上(shang)(shang)蓋(gai)物(wu)(wu)業(ye)即結合地(di)鐵(tie)站(zhan)點的建(jian)設向(xiang)上(shang)(shang)拓展空間，構建(jian)軌道站(zhan)點綜合體(ti)，將交通接駁、商(shang)業(ye)、辦(ban)公、居住等需求整(zheng)體(ti)化(hua)解決，實現最(zui)大化(hua)的土地(di)利用。

六、謹防透支其未來的房價

對于購房(fang)者而(er)(er)言(yan)(yan)，如果是自住型購房(fang)，出于居住習慣或(huo)者辦公需(xu)要，當然可(ke)以持有(you)，而(er)(er)對于部分投(tou)資(zi)型的(de)客戶而(er)(er)言(yan)(yan)，必須考(kao)慮較長(chang)時間(jian)的(de)資(zi)金風險，在資(zi)金實力(li)比較強的(de)情況下，持有(you)作為長(chang)期投(tou)資(zi)的(de)產品或(huo)許可(ke)行(xing)，但是并不是一個很好(hao)的(de)投(tou)資(zi)渠道。在“地(di)鐵房(fang)”普遍上漲的(de)情況下，有(you)可(ke)能會(hui)透支其未來的(de)房(fang)價，即在輕軌(gui)交付之(zhi)后，其房(fang)價的(de)上升仍然需(xu)要一個過程，而(er)(er)此時已(yi)經有(you)些漲得過頭了，所以購房(fang)還需(xu)冷靜，謹(jin)慎購買。