【地產策(ce)劃公司(si)選擇】地產策(ce)劃公司(si)怎(zen)么(me)選 房(fang)地產策(ce)劃(hua)咨詢(xun)機構選擇

消費者理性化是導致房(fang)地產業競爭日趨激烈的(de)原因之一(yi)。在沿海城市，開發商借(jie)助(zhu)房(fang)地產策劃(hua)(hua)咨詢機構對項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)進行前(qian)期策劃(hua)(hua)，使(shi)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)后期銷售獲(huo)得成功(gong)(gong)，使(shi)開發商逐漸(jian)認識(shi)到項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)前(qian)期策劃(hua)(hua)的(de)成功(gong)(gong)與否，直(zhi)接決(jue)定(ding)了(le)其后期銷售的(de)好壞。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須(xu)滿足以(yi)下條件。

1.理論水平

理論(lun)(lun)來自于實(shi)踐并指導(dao)實(shi)踐，觀念(nian)落后導(dao)致(zhi)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)保守，沒有好(hao)的(de)觀念(nian)就沒有好(hao)的(de)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)。根據(ju)其所(suo)掌(zhang)握(wo)的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)基礎理論(lun)(lun)處于策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)理論(lun)(lun)何種發展(zhan)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)，是(shi)(shi)標準規劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、銷(xiao)售策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、概念(nian)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、賣點群策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、等(deng)值策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)還(huan)是(shi)(shi)增值策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)?是(shi)(shi)推(tui)銷(xiao)觀念(nian)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)，還(huan)是(shi)(shi)營(ying)(ying)銷(xiao)觀念(nian)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)?是(shi)(shi)全程策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)(jie)段(duan)(duan)、還(huan)是(shi)(shi)營(ying)(ying)銷(xiao)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)?采用的(de)是(shi)(shi)什么理論(lun)(lun)模式?總之，關鍵是(shi)(shi)要運用所(suo)掌(zhang)握(wo)的(de)理論(lun)(lun)、通過科學的(de)思維方(fang)式和方(fang)法論(lun)(lun)，對現實(shi)環境做出準確(que)的(de)判斷。因為(wei)掌(zhang)握(wo)房(fang)(fang)地(di)(di)產策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)基本理論(lun)(lun)、基本原理，并靈活(huo)運用，決定著房(fang)(fang)地(di)(di)產策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)、咨(zi)詢機構(gou)50%的(de)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)運作能力(li)。

2.實戰經驗

實戰經驗(yan)可以(yi)避免重(zhong)蹈覆轍，并是(shi)策劃(hua)(hua)者(zhe)項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)運作(zuo)能力(li)(li)(li)、市(shi)場(chang)反應能力(li)(li)(li)、市(shi)場(chang)應變能力(li)(li)(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)具(ju)體體現。由于房地(di)(di)產業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特殊性，以(yi)往(wang)任(ren)何成功(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經驗(yan)很難完全照搬應用在新開發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目上，甚至(zhi)如(ru)果不(bu)能擺脫以(yi)往(wang)成功(gong)(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經驗(yan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)束縛，或者(zhe)照搬別人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成功(gong)(gong)經驗(yan)，反而(er)會給新項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)開發(fa)帶來(lai)滅頂(ding)之災，換句話說，前一(yi)個項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成功(gong)(gong)并不(bu)能保證未來(lai)項(xiang)目一(yi)定成功(gong)(gong)，而(er)以(yi)往(wang)失敗(bai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)定位卻(que)未必不(bu)能應用在新項(xiang)目上;這也就是(shi)為什么大(da)名鼎鼎的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)策劃(hua)(hua)人(ren)，卻(que)策劃(hua)(hua)了一(yi)大(da)堆賣不(bu)出去(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)空置房，而(er)那些精(jing)品樓(lou)盤(pan)、暢銷樓(lou)盤(pan)卻(que)往(wang)往(wang)是(shi)名不(bu)見經傳(chuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)開發(fa)商的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)杰作(zuo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原因。房地(di)(di)產業類似例證不(bu)勝枚舉。因此，實戰經驗(yan)決(jue)定著房地(di)(di)產策劃(hua)(hua)、咨詢(xun)機構30%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)策劃(hua)(hua)運作(zuo)能力(li)(li)(li)。

3.創新能力

差異化(hua)雖然不是房地(di)產企業唯一的(de)生存戰略，卻(que)是獲取競爭優勢(shi)的(de)重要手(shou)段，房地(di)產策(ce)(ce)劃、咨(zi)詢(xun)機(ji)構(gou)沒有(you)創(chuang)新意識，或創(chuang)新能(neng)(neng)力不足，就抓(zhua)不住差異化(hua)的(de)機(ji)會(hui)，而(er)沒有(you)差異的(de)同質項目(mu)，必然導致價格的(de)惡性競爭。房地(di)產策(ce)(ce)劃、咨(zi)詢(xun)機(ji)構(gou)的(de)創(chuang)新能(neng)(neng)力表現在以(yi)下幾(ji)個(ge)方面(mian)：

1)項目定位既適應市(shi)場有(you)(you)效需求，又有(you)(you)別(bie)于競爭(zheng)項目。

2) 采用新技術。

3) 發(fa)現、開拓并(bing)滿足新(xin)的市(shi)場有效需求。

4) 采(cai)用新材料(liao)。

5) 觀念(nian)創新(xin)——基礎(chu)理論、設計思(si)想、營銷手段、服務理念(nian)。

創新能(neng)力(li)決定著房地產策劃(hua)、咨詢機構8%的策劃(hua)運作(zuo)能(neng)力(li)。

4.洞察力

所謂洞(dong)察(cha)力(li)(li)(li)，就(jiu)是房地產策劃(hua)(hua)、咨(zi)詢機(ji)構對(dui)市(shi)場(chang)有效(xiao)(xiao)需(xu)求(qiu)(qiu)變(bian)(bian)化的(de)(de)敏感(gan)程(cheng)度(du)與(yu)預見能(neng)力(li)(li)(li)。房地產項(xiang)(xiang)目(mu)所面臨(lin)的(de)(de)是一(yi)個相(xiang)對(dui)狹窄(zhai)的(de)(de)消(xiao)費市(shi)場(chang)，是現在生(sheng)產的(de)(de)未來需(xu)求(qiu)(qiu)的(de)(de)特殊(shu)產品。由于投(tou)資大、建設(she)周期長，受政策、社(she)會環境、經(jing)濟環境、管理水平、資金來源等因素(su)(su)制(zhi)約(yue)，制(zhi)約(yue)因素(su)(su)稍有變(bian)(bian)化，就(jiu)會導致(zhi)市(shi)場(chang)有效(xiao)(xiao)需(xu)求(qiu)(qiu)發生(sheng)變(bian)(bian)化，預先(xian)的(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)定(ding)位就(jiu)有可能(neng)發生(sheng)變(bian)(bian)化甚至落空。房地產策劃(hua)(hua)、咨(zi)詢機(ji)構對(dui)市(shi)場(chang)可能(neng)的(de)(de)變(bian)(bian)化必(bi)須有敏銳的(de)(de)洞(dong)察(cha)力(li)(li)(li)，及時修正(zheng)與(yu)市(shi)場(chang)有效(xiao)(xiao)需(xu)求(qiu)(qiu)有悖的(de)(de)定(ding)位，否則，項(xiang)(xiang)目(mu)前(qian)期的(de)(de)準確(que)定(ding)位，一(yi)樣會導致(zhi)項(xiang)(xiang)目(mu)建成后(hou)，面對(dui)將是沒有需(xu)求(qiu)(qiu)或需(xu)求(qiu)(qiu)有限的(de)(de)市(shi)場(chang)。洞(dong)察(cha)力(li)(li)(li)決定(ding)著房地產策劃(hua)(hua)、咨(zi)詢機(ji)構5%的(de)(de)策劃(hua)(hua)運作(zuo)能(neng)力(li)(li)(li)。

5.合作力

團(tuan)隊(dui)(dui)作(zuo)(zuo)戰不(bu)(bu)是(shi)烏(wu)合之眾，不(bu)(bu)是(shi)策(ce)劃(hua)大師的(de)(de)(de)靈機(ji)一動(dong)的(de)(de)(de)"奇招"、"概念"，而是(shi)具(ju)備(bei)上述能力、十數種(zhong)專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)通(tong)才型(xing)人(ren)力資(zi)源協(xie)同作(zuo)(zuo)戰的(de)(de)(de)有機(ji)結合體。項(xiang)目(mu)經理(li)與市(shi)(shi)場(chang)(chang)總(zong)(zong)監(jian)、策(ce)劃(hua)總(zong)(zong)監(jian)、設計總(zong)(zong)監(jian)、營銷總(zong)(zong)監(jian)、CI總(zong)(zong)監(jian)及(ji)其(qi)助手(shou)所組(zu)成(cheng)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)組(zu)團(tuan)，整合社(she)會資(zi)源、市(shi)(shi)場(chang)(chang)資(zi)源、企業(ye)內部(bu)人(ren)力資(zi)源，是(shi)所策(ce)劃(hua)項(xiang)目(mu)始(shi)終(zhong)如一的(de)(de)(de)充分必要保證(zheng)。由于策(ce)劃(hua)咨詢機(ji)構是(shi)從(cong)市(shi)(shi)場(chang)(chang)調研、概念定位、項(xiang)目(mu)規(gui)劃(hua)、工(gong)程施工(gong)到開盤上市(shi)(shi)、現場(chang)(chang)展示、銷售服務、售后服務等的(de)(de)(de)全(quan)過程介入，要協(xie)調和判斷各專(zhuan)業(ye)公司(si)的(de)(de)(de)工(gong)作(zuo)(zuo)進度與成(cheng)果(guo)質量，并提出改(gai)進意見，團(tuan)隊(dui)(dui)的(de)(de)(de)協(xie)作(zuo)(zuo)精神、寬泛的(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)知識、良好(hao)的(de)(de)(de)溝通(tong)能力是(shi)策(ce)劃(hua)咨詢機(ji)構取得成(cheng)功的(de)(de)(de)保證(zheng)。因(yin)此，團(tuan)隊(dui)(dui)作(zuo)(zuo)戰決定著房地產策(ce)劃(hua)、咨詢機(ji)構5%的(de)(de)(de)策(ce)劃(hua)運作(zuo)(zuo)能力。

某(mou)市(shi)房(fang)地(di)產全程策(ce)劃(hua)剛(gang)剛(gang)起(qi)步，專項人才奇缺，一(yi)些營銷咨詢公(gong)司為接項目，臨時(shi)召集(ji)人員(yuan)搭成(cheng)的(de)(de)草(cao)臺班子(zi)，不僅混(hun)淆(xiao)全程策(ce)劃(hua)概念，而(er)且很難保證項目的(de)(de)始終如一(yi)，甚(shen)至有的(de)(de)策(ce)劃(hua)只做到一(yi)半就露出了馬腳，拿出的(de)(de)策(ce)劃(hua)案幾十頁(ye)應付(fu)了事(shi)，不是答非所問，就是立(li)論(lun)不足;不是用數(shu)據說話，而(er)是將結論(lun)建立(li)在主觀臆測上。開發商啞(ya)巴(ba)吃黃連，付(fu)錢(qian)送"神"了事(shi)，直接導致房(fang)地(di)產開發商對(dui)策(ce)劃(hua)咨詢機構的(de)(de)信任(ren)危機。

如果用函數關系表(biao)現一個房地產策劃咨詢機構(gou)的全程(cheng)策劃能力，那(nei)就是(shi)：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水平，駕(jia)馭(yu)項目的(de)能力。

λ-實戰能力，運(yun)作項(xiang)目的水平(ping)。

δ-創新能(neng)力，差異化戰(zhan)略實施能(neng)力。

μ-洞察力(li)，對市(shi)場(chang)有效需求變化的預見能力(li)

σ-合作力，團隊作戰保證項目(mu)成(cheng)功的(de)綜合實力。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看房地產策劃(hua)(hua)(hua)公(gong)司的形象(xiang)和(he)團(tuan)隊建(jian)設(she)。俗話說(shuo)“策劃(hua)(hua)(hua)別(bie)人(ren)，先策劃(hua)(hua)(hua)自己(ji)”，所以看公(gong)司的人(ren)員建(jian)設(she)，好(hao)(hao)的策劃(hua)(hua)(hua)代理公(gong)司，總有(you)一個靈魂人(ren)物——即(ji)老(lao)板，老(lao)板大多是創始人(ren)，在行業(ye)形勢比(bi)較好(hao)(hao)的背景下(xia)，在賣方市(shi)場下(xia)，一個項目即(ji)可以成就一個老(lao)板，而“光桿司令(ling)”是絕對不能(neng)信賴(lai)的，即(ji)使他能(neng)力超強。一個擁有(you)戰(zhan)略規(gui)劃(hua)(hua)(hua)、建(jian)筑規(gui)劃(hua)(hua)(hua)、營銷策劃(hua)(hua)(hua)、廣告推廣、銷售執(zhi)行不同職能(neng)的復合型團(tuan)隊，才是達標的。

第二：聽

一般情況下代理公(gong)(gong)司(si)(si)就會寫(xie)簡單的(de)提(ti)案，當一般不(bu)會太(tai)詳細(xi)，除非是(shi)簽訂了合(he)同，聽(ting)就是(shi)聽(ting)房地(di)(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)思路跟(gen)見解。在這里，開發商要抓住幾個關鍵點聽(ting)。一聽(ting)房地(di)(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)是(shi)否(fou)“吹牛大(da)王”，整個計劃(hua)(hua)(hua)只有(you)(you)戰(zhan)略(lve)，只有(you)(you)時髦的(de)沒有(you)(you)見過的(de)UPS、UBS、4P、SWOT等，沒有(you)(you)實際操(cao)作戰(zhan)術(shu)思路。二聽(ting)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)人員(yuan)是(shi)否(fou)“同行攻(gong)擊”，大(da)多策(ce)劃(hua)(hua)(hua)人員(yuan)狂妄至極(ji)。三聽(ting)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)人員(yuan)是(shi)否(fou)“吹噓拍(pai)馬”，門檻低、缺乏進(jin)門限制，導致房地(di)(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)滿天(tian)飛，自然競(jing)爭日趨加(jia)劇(ju)。具備想(xiang)法的(de)公(gong)(gong)司(si)(si)是(shi)不(bu)會不(bu)負責任的(de)粉飾和平(ping)的(de)，更不(bu)會看臉色行事的(de)，敢說才(cai)敢做，無私才(cai)無畏。

第三：考察

看(kan)(kan)了(le)(le)(le)，聽(ting)了(le)(le)(le)，感覺(jue)還可(ke)以(yi)，開發商該活動活動，出去(qu)考察房地(di)產策劃(hua)公(gong)(gong)司(si)了(le)(le)(le)。看(kan)(kan)看(kan)(kan)他講的(de)是不是真(zhen)的(de)，是不是在(zai)吹牛，同時可(ke)以(yi)針對性學習。看(kan)(kan)什(shen)么？主要(yao)看(kan)(kan)策劃(hua)公(gong)(gong)司(si)辦公(gong)(gong)地(di)址、成功(gong)案(an)例和本(ben)(ben)項(xiang)目可(ke)以(yi)借鑒的(de)品牌項(xiang)目。但是房地(di)產策劃(hua)公(gong)(gong)司(si)說(shuo)公(gong)(gong)司(si)內(nei)部人員參與(yu)過的(de)項(xiang)目，基本(ben)(ben)上就不用看(kan)(kan)了(le)(le)(le)。這些(xie)“成功(gong)案(an)例”大多數是“拉虎(hu)皮(pi)做大旗”。辦公(gong)(gong)地(di)址如果不在(zai)本(ben)(ben)地(di)，一(yi)定(ding)要(yao)考察，因(yin)為一(yi)個項(xiang)目合(he)(he)作(zuo)期限少則(ze)1-2年(nian)，多則(ze)3-5年(nian)，甚至更長(chang)，連合(he)(he)作(zuo)方的(de)門都沒有看(kan)(kan)就簽合(he)(he)同，其中一(yi)定(ding)有問題(ti)，合(he)(he)作(zuo)風險極其大。最后，要(yao)看(kan)(kan)幾(ji)個代表性的(de)項(xiang)目，總結其成功(gong)經(jing)驗(yan)和失敗教(jiao)訓，一(yi)定(ding)要(yao)策劃(hua)公(gong)(gong)司(si)陪同。

第四：操練

前兩方面(mian)“吹拉談唱”的(de)本事(shi)，一(yi)般房地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)都(dou)具(ju)備。實地(di)考(kao)察滿(man)意后(hou)，可以拿出項目前期規(gui)劃(hua)(hua)指標，是驢(lv)子是馬,拉出來遛遛,與規(gui)劃(hua)(hua)設(she)計(ji)公(gong)(gong)司(si)一(yi)起，看看房地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)的(de)規(gui)劃(hua)(hua)思路和成本意識了(le)，看看房地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)公(gong)(gong)司(si)是否可以成為規(gui)劃(hua)(hua)的(de)思想(xiang)，是否從(cong)戶型(xing)、園林、配套、創(chuang)新(xin)等方面(mian)，與規(gui)劃(hua)(hua)設(she)計(ji)公(gong)(gong)司(si)交融，甚至(zhi)超越規(gui)劃(hua)(hua)和設(she)想(xiang)了(le)。