【地(di)產策劃(hua)公司選(xuan)擇】地(di)產策劃(hua)公司怎么(me)選(xuan) 房(fang)地產策劃咨詢(xun)機構選(xuan)擇(ze)

消費者理性化是(shi)導致房(fang)地產業競爭日趨激烈的(de)(de)(de)原因之一。在沿海(hai)城(cheng)市，開(kai)(kai)發(fa)商借(jie)助(zhu)房(fang)地產策劃咨詢機構對項目進行前(qian)期策劃，使項目后(hou)期銷售獲(huo)得成(cheng)功，使開(kai)(kai)發(fa)商逐漸(jian)認識到(dao)項目的(de)(de)(de)前(qian)期策劃的(de)(de)(de)成(cheng)功與否，直接決(jue)定了(le)其(qi)后(hou)期銷售的(de)(de)(de)好壞(huai)。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須滿足(zu)以下條件(jian)。

1.理論水平

理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)來自于(yu)實(shi)踐并(bing)指導(dao)實(shi)踐，觀念落后導(dao)致策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)保守，沒(mei)有(you)好的(de)(de)觀念就沒(mei)有(you)好的(de)(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)。根據其所掌(zhang)握(wo)(wo)的(de)(de)房(fang)地(di)產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)基礎(chu)理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)處于(yu)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)何(he)種發展(zhan)階段，是(shi)(shi)(shi)(shi)標準規劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階段、銷(xiao)售策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階段、概念策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階段、賣點群策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階段、等值策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階段還是(shi)(shi)(shi)(shi)增值策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階段?是(shi)(shi)(shi)(shi)推銷(xiao)觀念階段，還是(shi)(shi)(shi)(shi)營銷(xiao)觀念階段?是(shi)(shi)(shi)(shi)全(quan)程策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)階段、還是(shi)(shi)(shi)(shi)營銷(xiao)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)?采用的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)什么理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)模式(shi)?總之，關鍵是(shi)(shi)(shi)(shi)要(yao)運(yun)用所掌(zhang)握(wo)(wo)的(de)(de)理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)、通過科學的(de)(de)思維方式(shi)和方法論(lun)(lun)(lun)，對現實(shi)環境(jing)做出準確的(de)(de)判斷。因(yin)為掌(zhang)握(wo)(wo)房(fang)地(di)產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)的(de)(de)基本(ben)理(li)(li)論(lun)(lun)(lun)、基本(ben)原理(li)(li)，并(bing)靈活(huo)運(yun)用，決定(ding)著房(fang)地(di)產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)、咨詢機(ji)構50%的(de)(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)運(yun)作(zuo)能力。

2.實戰經驗

實(shi)戰經(jing)驗(yan)(yan)(yan)可以避免重(zhong)蹈覆轍，并(bing)是策(ce)(ce)劃者項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)運作能(neng)力(li)、市(shi)場反應(ying)(ying)能(neng)力(li)、市(shi)場應(ying)(ying)變能(neng)力(li)的(de)(de)(de)(de)具體(ti)體(ti)現(xian)。由(you)于房(fang)地(di)產(chan)業的(de)(de)(de)(de)特殊性，以往(wang)(wang)任何(he)成功的(de)(de)(de)(de)經(jing)驗(yan)(yan)(yan)很難完全照搬應(ying)(ying)用在(zai)新開發(fa)的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)上，甚至如果不(bu)能(neng)擺脫以往(wang)(wang)成功的(de)(de)(de)(de)經(jing)驗(yan)(yan)(yan)的(de)(de)(de)(de)束縛，或者照搬別人(ren)的(de)(de)(de)(de)成功經(jing)驗(yan)(yan)(yan)，反而會給新項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)開發(fa)帶來滅頂之災，換句話說，前一個項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)成功并(bing)不(bu)能(neng)保(bao)證未來項(xiang)目(mu)(mu)一定成功，而以往(wang)(wang)失敗的(de)(de)(de)(de)定位卻(que)未必不(bu)能(neng)應(ying)(ying)用在(zai)新項(xiang)目(mu)(mu)上;這也(ye)就(jiu)是為什么大(da)名(ming)(ming)鼎鼎的(de)(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃人(ren)，卻(que)策(ce)(ce)劃了一大(da)堆賣不(bu)出去的(de)(de)(de)(de)空置房(fang)，而那些(xie)精品樓盤、暢(chang)銷樓盤卻(que)往(wang)(wang)往(wang)(wang)是名(ming)(ming)不(bu)見經(jing)傳的(de)(de)(de)(de)開發(fa)商的(de)(de)(de)(de)杰(jie)作的(de)(de)(de)(de)原(yuan)因(yin)。房(fang)地(di)產(chan)業類似(si)例(li)證不(bu)勝枚舉。因(yin)此，實(shi)戰經(jing)驗(yan)(yan)(yan)決定著(zhu)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃、咨詢(xun)機(ji)構30%的(de)(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃運作能(neng)力(li)。

3.創新能力

差(cha)異化(hua)雖(sui)然不(bu)是(shi)房地產企業唯一的生存戰略，卻是(shi)獲取競(jing)爭(zheng)優勢(shi)的重要手段，房地產策(ce)劃、咨詢(xun)機構沒(mei)有創(chuang)新意識，或創(chuang)新能力(li)不(bu)足(zu)，就(jiu)抓不(bu)住(zhu)差(cha)異化(hua)的機會(hui)，而沒(mei)有差(cha)異的同質項目，必(bi)然導致價格的惡性競(jing)爭(zheng)。房地產策(ce)劃、咨詢(xun)機構的創(chuang)新能力(li)表現在以下幾個方(fang)面(mian)：

1)項(xiang)(xiang)目(mu)定位既適應市場有(you)效(xiao)需求，又有(you)別于競(jing)爭(zheng)項(xiang)(xiang)目(mu)。

2) 采用新(xin)技術。

3) 發現、開拓并(bing)滿(man)足新的市場有效需(xu)求。

4) 采用新材料。

5) 觀念(nian)創(chuang)新——基礎理論(lun)、設計思想、營銷手段、服務理念(nian)。

創新能力(li)決(jue)定著房地(di)產(chan)策(ce)劃、咨詢(xun)機構8%的(de)策(ce)劃運作能力(li)。

4.洞察力

所謂洞察(cha)力(li)，就是房地(di)(di)產(chan)(chan)策劃(hua)(hua)、咨(zi)詢(xun)機構對市(shi)(shi)場(chang)(chang)有(you)(you)(you)(you)效需(xu)(xu)求(qiu)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)的(de)(de)(de)敏感程度與預見能(neng)(neng)力(li)。房地(di)(di)產(chan)(chan)項目所面臨的(de)(de)(de)是一個相(xiang)對狹窄(zhai)的(de)(de)(de)消費市(shi)(shi)場(chang)(chang)，是現(xian)在生(sheng)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)未來需(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)(de)特殊(shu)產(chan)(chan)品(pin)。由于投資(zi)大、建(jian)設周期長(chang)，受政策、社會(hui)環(huan)境(jing)、經濟環(huan)境(jing)、管(guan)理(li)水平、資(zi)金來源等因素制約，制約因素稍有(you)(you)(you)(you)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)，就會(hui)導致市(shi)(shi)場(chang)(chang)有(you)(you)(you)(you)效需(xu)(xu)求(qiu)發生(sheng)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)，預先的(de)(de)(de)項目定(ding)位就有(you)(you)(you)(you)可能(neng)(neng)發生(sheng)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)甚至落(luo)空。房地(di)(di)產(chan)(chan)策劃(hua)(hua)、咨(zi)詢(xun)機構對市(shi)(shi)場(chang)(chang)可能(neng)(neng)的(de)(de)(de)變(bian)(bian)化(hua)(hua)(hua)必須有(you)(you)(you)(you)敏銳的(de)(de)(de)洞察(cha)力(li)，及時修正與市(shi)(shi)場(chang)(chang)有(you)(you)(you)(you)效需(xu)(xu)求(qiu)有(you)(you)(you)(you)悖的(de)(de)(de)定(ding)位，否則，項目前期的(de)(de)(de)準確(que)定(ding)位，一樣(yang)會(hui)導致項目建(jian)成后(hou)，面對將是沒有(you)(you)(you)(you)需(xu)(xu)求(qiu)或需(xu)(xu)求(qiu)有(you)(you)(you)(you)限的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)。洞察(cha)力(li)決(jue)定(ding)著房地(di)(di)產(chan)(chan)策劃(hua)(hua)、咨(zi)詢(xun)機構5%的(de)(de)(de)策劃(hua)(hua)運作能(neng)(neng)力(li)。

5.合作力

團(tuan)隊(dui)作(zuo)戰不是烏(wu)合之眾，不是策劃(hua)(hua)大師的(de)(de)(de)(de)(de)(de)靈機(ji)(ji)一動的(de)(de)(de)(de)(de)(de)"奇招"、"概念"，而(er)是具備(bei)上(shang)述能力(li)(li)、十數種專業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)通才(cai)型人力(li)(li)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)協同(tong)作(zuo)戰的(de)(de)(de)(de)(de)(de)有機(ji)(ji)結合體。項目經理與(yu)市(shi)場總(zong)(zong)監(jian)(jian)、策劃(hua)(hua)總(zong)(zong)監(jian)(jian)、設計總(zong)(zong)監(jian)(jian)、營銷總(zong)(zong)監(jian)(jian)、CI總(zong)(zong)監(jian)(jian)及其助手所組成(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項目組團(tuan)，整(zheng)合社會資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)、市(shi)場資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)、企業內部人力(li)(li)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)，是所策劃(hua)(hua)項目始(shi)終如一的(de)(de)(de)(de)(de)(de)充(chong)分必要保證。由于策劃(hua)(hua)咨(zi)詢機(ji)(ji)構(gou)是從市(shi)場調研、概念定位、項目規劃(hua)(hua)、工(gong)程施工(gong)到開盤上(shang)市(shi)、現場展示(shi)、銷售(shou)服(fu)(fu)務(wu)(wu)、售(shou)后服(fu)(fu)務(wu)(wu)等的(de)(de)(de)(de)(de)(de)全過(guo)程介入，要協調和判斷各專業公(gong)司的(de)(de)(de)(de)(de)(de)工(gong)作(zuo)進(jin)度與(yu)成(cheng)果質量，并提出改(gai)進(jin)意見(jian)，團(tuan)隊(dui)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)協作(zuo)精神、寬泛的(de)(de)(de)(de)(de)(de)專業知識、良好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)溝通能力(li)(li)是策劃(hua)(hua)咨(zi)詢機(ji)(ji)構(gou)取得(de)成(cheng)功(gong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)保證。因此(ci)，團(tuan)隊(dui)作(zuo)戰決定著房地產策劃(hua)(hua)、咨(zi)詢機(ji)(ji)構(gou)5%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)策劃(hua)(hua)運作(zuo)能力(li)(li)。

某市房(fang)地產(chan)全程(cheng)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)剛剛起步，專項(xiang)人(ren)才奇缺(que)，一(yi)些營銷(xiao)咨詢(xun)公司為接(jie)項(xiang)目，臨時召集人(ren)員搭成的草臺班子(zi)，不(bu)(bu)僅混淆全程(cheng)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)概念，而且很(hen)難保證項(xiang)目的始(shi)終如一(yi)，甚至有的策(ce)(ce)劃(hua)(hua)只做到一(yi)半(ban)就露出了(le)馬腳(jiao)，拿出的策(ce)(ce)劃(hua)(hua)案幾十頁應(ying)付了(le)事，不(bu)(bu)是(shi)答非所問，就是(shi)立(li)(li)論(lun)不(bu)(bu)足;不(bu)(bu)是(shi)用(yong)數據說話，而是(shi)將結論(lun)建立(li)(li)在主(zhu)觀臆測上(shang)。開(kai)發(fa)商(shang)啞巴吃黃(huang)連，付錢送"神"了(le)事，直接(jie)導致房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)對策(ce)(ce)劃(hua)(hua)咨詢(xun)機構的信(xin)任危機。

如果用函數關系(xi)表(biao)現一個房地產策(ce)劃(hua)咨詢機構的全程策(ce)劃(hua)能力，那(nei)就(jiu)是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水(shui)平，駕(jia)馭項(xiang)目的能(neng)力(li)。

λ-實(shi)戰能(neng)力，運作項目的水平。

δ-創新能力，差異化(hua)戰略實施(shi)能力。

μ-洞(dong)察力，對市場有效(xiao)需求變化的預見能力

σ-合作(zuo)力，團隊作(zuo)戰保證項目成(cheng)功的(de)綜(zong)合實力。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看房地(di)產策劃(hua)(hua)公司(si)(si)的(de)形(xing)象和團(tuan)隊(dui)建設。俗話說“策劃(hua)(hua)別人(ren)，先策劃(hua)(hua)自(zi)己(ji)”，所以看公司(si)(si)的(de)人(ren)員建設，好的(de)策劃(hua)(hua)代(dai)理公司(si)(si)，總有一(yi)個靈魂(hun)人(ren)物——即(ji)老板(ban)，老板(ban)大多是(shi)創始(shi)人(ren)，在(zai)行業(ye)形(xing)勢比(bi)較好的(de)背(bei)景下(xia)，在(zai)賣方市場下(xia)，一(yi)個項目即(ji)可(ke)以成就一(yi)個老板(ban)，而“光(guang)桿司(si)(si)令”是(shi)絕(jue)對不能(neng)信賴的(de)，即(ji)使他能(neng)力(li)超強。一(yi)個擁有戰(zhan)略規(gui)劃(hua)(hua)、建筑規(gui)劃(hua)(hua)、營銷(xiao)策劃(hua)(hua)、廣告推廣、銷(xiao)售(shou)執行不同職(zhi)能(neng)的(de)復合型團(tuan)隊(dui)，才(cai)是(shi)達標的(de)。

第二：聽

一般(ban)情況下代理公司(si)就會(hui)寫(xie)簡單的(de)提案，當一般(ban)不(bu)(bu)(bu)會(hui)太詳細，除非是簽訂了合同(tong)，聽(ting)(ting)就是聽(ting)(ting)房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)公司(si)的(de)思路(lu)跟見解。在這里，開(kai)發商要(yao)抓(zhua)住幾個關鍵點(dian)聽(ting)(ting)。一聽(ting)(ting)房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)公司(si)是否(fou)“吹牛大(da)(da)王”，整個計(ji)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)只有戰略，只有時髦的(de)沒有見過的(de)UPS、UBS、4P、SWOT等，沒有實際(ji)操作戰術思路(lu)。二聽(ting)(ting)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)人(ren)員(yuan)是否(fou)“同(tong)行攻擊”，大(da)(da)多(duo)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)人(ren)員(yuan)狂妄至極。三聽(ting)(ting)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)人(ren)員(yuan)是否(fou)“吹噓(xu)拍馬”，門檻(jian)低、缺(que)乏進門限制，導致房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)(hua)(hua)公司(si)滿天飛，自然競(jing)爭日趨加(jia)劇。具備想法的(de)公司(si)是不(bu)(bu)(bu)會(hui)不(bu)(bu)(bu)負責(ze)任的(de)粉飾(shi)和(he)平的(de)，更不(bu)(bu)(bu)會(hui)看臉色行事的(de)，敢說才(cai)敢做，無私才(cai)無畏。

第三：考察

看(kan)(kan)了(le)(le)，聽了(le)(le)，感覺還可以(yi)，開發商(shang)該活動活動，出去考察房(fang)地(di)(di)產(chan)策(ce)劃公(gong)司了(le)(le)。看(kan)(kan)看(kan)(kan)他(ta)講(jiang)的(de)(de)是(shi)不(bu)是(shi)真(zhen)的(de)(de)，是(shi)不(bu)是(shi)在吹牛，同(tong)時(shi)可以(yi)針(zhen)對性學習(xi)。看(kan)(kan)什么？主要(yao)看(kan)(kan)策(ce)劃公(gong)司辦公(gong)地(di)(di)址(zhi)、成功(gong)案例和(he)本(ben)項(xiang)(xiang)目(mu)可以(yi)借鑒的(de)(de)品牌(pai)項(xiang)(xiang)目(mu)。但(dan)是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)策(ce)劃公(gong)司說公(gong)司內(nei)部人員參與過的(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，基(ji)本(ben)上就不(bu)用看(kan)(kan)了(le)(le)。這些“成功(gong)案例”大多數是(shi)“拉虎皮(pi)做大旗”。辦公(gong)地(di)(di)址(zhi)如果不(bu)在本(ben)地(di)(di)，一定要(yao)考察，因(yin)為一個項(xiang)(xiang)目(mu)合(he)(he)作(zuo)期限少則1-2年，多則3-5年，甚至更長(chang)，連合(he)(he)作(zuo)方的(de)(de)門都沒有(you)看(kan)(kan)就簽合(he)(he)同(tong)，其中一定有(you)問(wen)題，合(he)(he)作(zuo)風險(xian)極其大。最后，要(yao)看(kan)(kan)幾個代表性的(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，總結其成功(gong)經驗(yan)和(he)失(shi)敗教訓，一定要(yao)策(ce)劃公(gong)司陪同(tong)。

第四：操練

前兩方面(mian)“吹(chui)拉談唱”的(de)本事，一(yi)般房(fang)(fang)地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公(gong)司(si)都具備。實(shi)地(di)考察滿意(yi)(yi)后(hou)，可以拿出項(xiang)目(mu)前期規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)指標，是驢子是馬,拉出來遛遛,與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計公(gong)司(si)一(yi)起(qi)，看看房(fang)(fang)地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公(gong)司(si)的(de)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)思(si)(si)路和(he)成本意(yi)(yi)識了(le)，看看房(fang)(fang)地(di)產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)公(gong)司(si)是否(fou)可以成為規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)的(de)思(si)(si)想(xiang)，是否(fou)從戶型、園林、配(pei)套、創新等(deng)方面(mian)，與(yu)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)設計公(gong)司(si)交融，甚至超越規(gui)(gui)劃(hua)(hua)(hua)和(he)設想(xiang)了(le)。